تامین مسکن بازنشستگان در گرو تخصیص زمین
سارا پوردلجو – سالهاست دولت از یکسو با کمبود منابع مالی برای اجرای تعهدات خود دستوپنجه نرم میکند و از سوی دیگر زمینهای زیادی در اختیار دارد که بخش قابلتوجهی از آن بلااستفاده یا کماستفاده مانده است. در همین حال سازمان تامیناجتماعی نیز با مطالباتی روبهرو است که به اعتقاد مدیران این سازمان، طی سالهای متمادی انباشته شده و امروز به یکی از مهمترین چالشهای نظام رفاهی کشور تبدیل شده است. در سوی دیگر این معادله، میلیونها بیمهشده و بازنشسته قرار دارند که بخشی از مطالبات و خدمات رفاهی آنها به وضعیت مالی این صندوق گره خورده است؛ موضوعی که به تازگی یکی از نمایندگان کمیسیون مجلس نیز به آن اشاره کرد و از وضعیت اسفناک بازار مسکن و اجاره بهویژه برای بازنشستگان کشور خبر داد. پرسش اینجاست که آیا میتوان میان این سه ضلع یعنی بدهی دولت، داراییهای غیرنقدی و نیاز روزافزون به مسکن، نقطهای مشترک پیدا کرد؟ این پرسش از آنجا اهمیت بیشتری پیدا میکند که بازار مسکن همچنان با کمبود عرضه، رشد مداوم قیمتها و کاهش توان خرید خانوارها مواجه است. در چنین شرایطی، تامین زمین به یکی از اصلیترین پیشنیازهای ساخت مسکن تبدیل شده؛ موضوعی که قانونگذار نیز با آگاهی از آن، در برنامه هفتم توسعه تکالیف مشخصی را برای دولت تعیین کرده است. براساس این برنامه، دولت موظف شده با الحاق اراضی به محدوده شهرها و آزادسازی زمینهای مناسب، مسیر افزایش تولید مسکن را هموار کند. با این حال، آمارها نشان میدهد سرعت اجرای این احکام با اهداف پیشبینیشده فاصله قابلتوجهی دارد و بخش مهمی از ظرفیتهای قانونی همچنان روی کاغذ باقی مانده است. در همین شرایط، برخی کارشناسان معتقدند دولت به جای آنکه تنها به منابع محدود بودجهای برای تسویه بدهیهای خود تکیه کند، میتواند از داراییهای گسترده غیرنقدی، بهویژه اراضی در اختیار خود، برای حل همزمان چند مساله استفاده کند. از نگاه آنان، واگذاری بخشی از زمینهای دولتی به سازمان تامیناجتماعی، نهتنها میتواند بخشی از بدهی انباشته دولت را تسویه کند بلکه امکان اجرای طرحهای مسکن برای بازنشستگان، کارگران و سایر بیمهشدگان را نیز فراهم خواهد کرد؛ راهکاری که در صورت اجرای صحیح میتواند داراییهای راکد دولت را به سرمایهای مولد تبدیل کند. این پیشنهاد در حالی مطرح میشود که آمارهای رسمی از وجود دههاهزار هکتار زمین دولتی در محدوده شهرها و صدهاهزار هکتار زمین در حریم و خارج از محدودههای شهری حکایت دارد؛ ظرفیتی که به اعتقاد کارشناسان، تاکنون آنگونه که باید در خدمت سیاستهای مسکن و رفاه اجتماعی قرار نگرفته است. از سوی دیگر کندی اجرای تکالیف برنامه هفتم توسعه درباره تامین زمین، این پرسش را پررنگتر کرده که آیا مشکل، کمبود زمین است یا ضعف در سیاستگذاری و هماهنگی میان دستگاههای اجرایی؟ بر همین اساس گفتوگویی با فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن داشتیم.
داراییهای راکد؛ راه نجات بدهیهای دولت
یکی از پیشنهادهای مطرحشده، استفاده از زمینهای دولتی برای ساخت مسکن بازنشستگان و تسویه بخشی از بدهی دولت به سازمان تامیناجتماعی از این طریق است. پیشنهادی که بنده به همراه جمعی از همکاران و کارشناسان مطرح کردیم، ناظر بر بدهی دولت به سازمان تامیناجتماعی است. سازمان تامیناجتماعی متولی امور بیمهای، بازنشستگی و صندوق تامیناجتماعی کشور است و دولت نیز بدهی قابلتوجهی به این سازمان دارد. البته درباره میزان این بدهی اختلاف نظر وجود دارد؛ براساس برآورد دولت، رقم بدهی حدود ۴۰۰هزارمیلیاردتومان (۴۰۰ همت) است اما سازمان تامیناجتماعی این رقم را حدود ۱۷۰۰همت اعلام میکند.
این اختلاف ناشی از آن است که بخش قابلتوجهی از بدهی دولت در طول چند دهه گذشته انباشته شده و به دلیل تاخیر در پرداخت، مشمول خسارت و تعدیل ارزش نیز شده است. به همین دلیل، ارقام اعلامشده از سوی دولت و سازمان تامیناجتماعی با یکدیگر تفاوت دارد.
با توجه به محدودیتهای بودجهای، این احتمال که دولت بتواند این بدهی را بهطور کامل از محل منابع نقدی پرداخت کند، چندان واقعبینانه نیست. از همین رو پیشنهاد ما این بود که دولت بخشی از بدهی خود را در قالب واگذاری زمینهای داخل محدوده شهری به سازمان تامیناجتماعی تسویه کند. این زمینها میتواند برای ساخت مسکن بازنشستگان، افراد تحت پوشش سازمان تامیناجتماعی و سایر طرحهای مرتبط مورد استفاده قرار گیرد. این پیشنهاد در وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، سازمان تامیناجتماعی، موسسه املاک تامیناجتماعی و همچنین در وزارت امور اقتصادی و دارایی، ذیل موضوع مولدسازی داراییهای دولت، در سطوح مختلف مورد بررسی قرار گرفته اما هنوز وارد مرحله اجرا نشده است.
چگونه این طرح عملیاتی میشود؟
برای عملیاتی شدن این طرح، هماهنگی سه دستگاه ضروری است؛ نخست وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی بهعنوان دستگاه بالادستی سازمان تامیناجتماعی، دوم وزارت امور اقتصادی و دارایی که مسوولیت موضوعاتی مانند مولدسازی داراییهای دولت، تهاتر و تسویه بدهیهای دولت را برعهده دارد و سوم وزارت راهوشهرسازی بهویژه سازمان ملی زمین و مسکن که مدیریت اراضی دولتی را در اختیار دارد. همکاری این سه مجموعه میتواند زمینه اجرای این پیشنهاد را فراهم کند. در این میان، نقش رسانهها نیز اهمیت زیادی دارد. پیگیری مستمر این موضوع از سوی رسانهها میتواند به تسریع روند تصمیمگیری و اجرای آن کمک کند.
براساس آمار موجود، سازمان ملی زمین و مسکن حدود ۱۳۵هزار هکتار زمین در محدوده شهرها و بیش از یکمیلیون و ۶۰۰هزار هکتار زمین در خارج از محدودههای شهری و حریم شهرها در اختیار دارد. این ظرفیت، از نظر حجم و ارزش، به اندازهای است که میتواند بخش قابلتوجهی از بدهی دولت به سازمان تامیناجتماعی را پوشش دهد. با این حال، به دلایل مختلف، این ظرفیت تاکنون بهطور موثر در این مسیر به کار گرفته نشده است.
شکاف میان عملکرد دولت و برنامه هفتم توسعه
از سوی دیگر برنامه هفتم توسعه نیز در این زمینه تکالیف مشخصی بر عهده دولت گذاشته است. یکی از این تکالیف، افزایش محدوده شهرها از طریق الحاق اراضی برای تامین زمین مورد نیاز ساخت مسکن است. براساس قانون، طی اجرای برنامه باید حدود ۳۳هزار هکتار زمین به محدوده شهرها الحاق شود اما عملکرد دولت در دو سال نخست برنامه فاصله قابلتوجهی با این هدف دارد. تا امروز، میزان الحاق اراضی در مقایسه با هدف تعیینشده بسیار محدود بوده و عملا بخش عمده تکلیف قانونی محقق نشده است. بنابراین لازم است دولت برای جبران این عقبماندگی، برنامهای شفاف و زمانبندیشده ارائه کند. انتظار میرود رییسجمهور و مجموعه دولت از وزارت راهوشهرسازی بهویژه سازمان ملی زمین و مسکن، بخواهند برنامه اجرایی خود را بهصورت مستمر منتشر کند بهگونهای که مشخص باشد در هر ماه، در هر استان و در هر شهر، چه میزان زمین برای اجرای طرحهای مسکن واگذار خواهد شد. تنها در این صورت میتوان میزان تحقق اهداف برنامه هفتم توسعه را بهصورت دقیق ارزیابی و روند اجرای آن را پیگیری کرد.
آنچه از مجموعه این مباحث برمیآید، این است که حل بخشی از بحران مسکن و کاهش فشار بر صندوقهای بازنشستگی، بیش از آنکه به کمبود منابع وابسته باشد، به نحوه بهرهگیری از ظرفیتهای موجود گره خورده است. دولت امروز در اختیار داشتن اراضی گسترده، احکام قانونی برنامه هفتم توسعه و امکان استفاده از شیوههای نوین تامین مالی را همزمان در اختیار دارد اما این ظرفیتها زمانی به نتیجه خواهد رسید که میان دستگاههای مسوول هماهنگی، شفافیت و اجرا شکل بگیرد. تجربه سالهای گذشته نشان داده است که انباشت قوانین بدون اجرای موثر، نه بدهیهای دولت را کاهش میدهد و نه گرهای از بازار مسکن باز میکند. از این رو، آنچه بیش از هرچیز اهمیت دارد، تبدیل داراییهای بلااستفاده به فرصتهای مولد و ارائه برنامهای زمانبندیشده برای اجرای تعهدات قانونی است؛ مسیری که اگر با جدیت دنبال شود، میتواند بخشی از مطالبات بازنشستگان را پاسخ دهد و همزمان به رونق تولید مسکن و افزایش کارآمدی سیاستگذاریها بینجامد.
