مهمترین تخلفات سردفتران چیست؟
جهان صنعت – معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تشریح آخرین وضعیت قراردادهای یکسان تاکید کرد که همه معاملات ملکی مشمول این قراردادها نمیشوند و شروط خارج از چارچوب قرارداد یکسان باید از مسیرهای دیگری ثبت شوند. سیدصادق سعادتیان مهمترین تخلفات سردفتران اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق را تشریح کرد.
وی درباره قراردادهای یکسان گفت: براساس موضوع تبصره۲ ماده۳ قانون الزام بهثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ۱۱هزار و ۲۵۵ قرارداد براساس قراردادهای یکسان تنظیم شده است. قرارداد یکسان برای استانداردسازی تنظیم معاملاتی پیشبینی شده که برای ملک از نظر وضعیت مالکیت محدودیتی وجود نداشته باشد و اصحاب معامله هم برای انجام معامله با مانعی مواجه نباشند.
معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: در قراردادهای یکسان شروط قراردادی باید در همان چارچوبی باشد که در سامانه پیشبینی و بارگذاری شده است. بهبیان دیگر اگر طرفین معامله قصد داشته باشند شرطی خارج از مفاد قرارداد یکسان درج کنند آن معامله دیگر در قالب قرارداد یکسان قابل تنظیم نیست.
سعادتیان تصریح کرد: این قراردادها قابل افزایش یا کاهش آزادانه نیستند و بههمیندلیل شامل همه معاملات نمیشوند. شمول قرارداد یکسان بستگی بهنوع معامله، وضعیت ملک، وضعیت مالکیت و شروط موردنظر طرفین دارد. اگر شروط قراردادی موردنظر اصحاب معامله خارج از مفاد قراردادهای یکسان باشد دو مسیر برای آنها وجود دارد؛ یا مشاور املاک باید پیشنویس قرارداد را تنظیم و در سامانه درج کند یا طرفین معامله مستقیما بهدفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
او افزود: بنابراین نباید این انتظار در جامعه ایجاد شود که همه معاملات میتوانند در قالب قرارداد یکسان تنظیم شوند. اگر اراده طرفین بر درج شروطی خارج از مفاد قراردادهای یکسان باشد موضوع باید از طریق فرایندهای دیگر پیشبینیشده در ماده۳ قانون دنبال شود یعنی یا از مسیر تنظیم پیشنویس توسط مشاور املاک یا از مسیر مراجعه مستقیم بهدفاتر اسناد رسمی.
قراردادهای یکسان شامل همه معاملات نمیشوند
سعادتیان ادامه داد: اصل انعقاد قرارداد بهاراده طرفین بازمیگردد یعنی اینکه طرفین چه نوع قراردادی را میخواهند تنظیم کنند و چه شروطی را برای معامله خود در نظر دارند. همه زیرساختهایی که قانونگذار برای سازمان ثبت تکلیف کرده ازجمله ایجاد دسترسی برای مشاوران املاک جهت تنظیم قرارداد یکسان، درج پیشنویس یا مراجعه مستقیم بهدفاتر اسناد رسمی باهدف تسریع در ارائه خدمت بهمردم و ساماندهی فرایند معاملات ایجاد شده است.
معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خاطرنشان کرد: درواقع قانونگذار بهمردم اختیار داده است که مسیر مورد اعتماد خود را انتخاب کنند. اگر قرارداد میان دو طرف شرطی خارج از مفاد قرارداد یکسان نداشته باشد همانجا میتوانند قرارداد یکسان را تنظیم کرده، دفترخانه موردنظر خود را انتخاب کنند و مطابق ماده۱۴ آئیننامه ماده۳ پس از پرداخت حقوق دولتی و عمومی قرارداد با وصول حقوق دولتی و عمومی و احراز صحت معامله در سامانه ثبت میشود.
وی با اشاره بهآمار بیش از ۱۱هزارمورد قرارداد یکسان گفت: این آمار مربوط بهبازه زمانی پس از ایجاد دسترسی برای اشخاص و مشاوران املاک است. قانونگذار در تبصره۲ ماده۳ مقرر کرده که سازمان ثبت مکلف است یک سال پس از لازمالاجراشدن قانون این امکان و دسترسی را برای دلالان معاملات املاک، مشاوران املاک و اشخاص حقوقی فراهم کند. از زمانی که این دسترسی برای مردم و مشاوران املاک ایجاد شده یعنی از تاریخ ۳تیرماه سال۱۴۰۴ امکان تنظیم این قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم شده و بیش از ۱۱هزار مورد قرارداد از این طریق ثبت شده است.
سعادتیان گفت: درخصوص استانهای دارای بیشترین آمار هم طبیعی است استانهایی که دارای کلانشهرها و حجم بالای معاملات ملکی هستند در رتبههای نخست قرار داشته باشند؛ ازجمله تهران، آذربایجانشرقی، خراسانرضوی، اصفهان و آذربایجانغربی.
معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بخش دیگری از صحبتهای خود در پاسخ بهاین سوال که آیا رسیدگی بهتخلفات موضوع ماده۱۰۰ دراختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است، گفت: درخصوص تخلفات ماده۱۰۰ قانونگذار مرجع رسیدگی بهآن را مشخص کرده است. سازمان ثبت در رسیدگی بهتخلفات ماده۱۰۰ نه دخالت میکند و نه اساسا صلاحیت و امکان دخالت دارد. سازمان ثبت یکی از دستگاههایی است که در حوزه املاک آرای ماده۱۰۰ را باید اجرا کند.
آئیننامه مربوط بهتبصره۶ ماده۱۰ در هیات وزیران هنوز تصویب نشده است
سعادتیان گفت: اتفاقا قانون الزام در تبصره۶ ماده۱۰ بهخوبی بهاین موضوع پرداخته است. براساس این تبصره اگر واحد آپارتمانی یا ملکی در کمیسیونهای ماده۹۹ یا ماده۱۰۰ شهرداری دارای رای باشد صرف وجود رای ماده۹۹ یا ماده۱۰۰ نباید مانع صدور سند مالکیت برای مردم شود. پیش از این در مواردی بهبهانه وجود آرای ماده ۱۰۰ از صدور سند مالکیت خودداری میشد اما اکنون تبصره۶ ماده۱۰ قانون الزام اجازه داده که شهرداریها مستند بههمان رای ماده۹۹ یا ماده۱۰۰ پایانکار واحد یا مجتمع را صادر کرده و بدهیهای مربوط بههر واحد را در پایانکار مشخص کنند.
وی ادامه داد: سازمان ثبت نیز مستند بههمان پایانکار سند مالکیت مردم را صادر میکند. البته اینموضوع مانع پیگیری مطالبات شهرداریها نیست. درواقع قانونگذار سازوکاری پیشبینی کرده که هم صدور سند مالکیت مردم متوقف نشود و هم حقوق و مطالبات شهرداریها محفوظ بماند.
سعادتیان خاطرنشان کرد: در همین راستا سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلف شدند در نخستین معامله بدهیهای مربوط بهشهرداری را از اشخاص وصول و بهحساب شهرداری واریز کنند. بنابراین یکی از نوآوریهای مهم قانون الزام در تبصره ۶ ماده۱۰ مدیریت آثار آرای ماده۹۹ و ماده۱۰۰ است بهگونهای که این آرا مانع صدور سند مالکیت مردم نشوند و درعینحال امکان وصول مطالبات شهرداری نیز حفظ شود. البته متاسفانه تاکنون آئیننامه مربوط بهاین تبصره ازسوی دولت نهایی و تصویب نشده است و بههمین دلیل اجرای کامل این قانون برای همه شهرداریها در سراسر کشور عملیاتی نشده است. اجرای کامل این بخش از قانون نیازمند تصویب و ابلاغ آئیننامه از سوی دولت است.
سعادتیان درخصوص تخلفات سردفتران اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق گفت: باتوجه بهالکترونیکیشدن خدمات در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق قطعا تخلفات کاهش پیدا کرده است. در دفاتر اسناد رسمی مهمترین تخلفات میتواند شاملعدم استعلام، عدم وصول مالیات، اضافه دریافتی حق التحریر هم باشد. در بحثهایی که بهمسائل حقوقی مرتبط میشود اگر در تنظیم سند سردفتر حقوق طرفین را رعایت نکند با توجه بهاینکه ضمن اینکه مسوولیت حقوقی دارد مسوولیت کیفری را نیز برعهده دارد. در برخی از موارد بر اثر شکایت طرفین معامله دادگاه برای این افراد حکم صادره کرده و در این گونه موارد صلب صلاحیت و انفصال دائم از این سردفتران صورت میگیرد. از دیگر تخلفات دفترخانهها اهمال سردفتر بر نظارت بر امور دفترخانه، عدم نصب تعرفه حقالتحریر و حقالثبت در دید عموم، عدم درج شماره حساب موجر در تنظیم اسناد اجاره، اخذ مبلغ مازاد بر تعرفه قانونی موضوع ماده۶۵ قانون دفاتر اسناد رسمی است.
معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: در دفتر ازدواج و طلاق هم بعضا وصول حقالتحریر مازاد بر مصوبه از پرتکرارترین تخلفات است.
