اقتصاد مسکن زیر فشار دوگانه
احسان نیازمند – خرید خانه در تهران مدتهاست که تنها انتخاب میان محلههای مختلف نیست بلکه تهیه مسکن در پایتخت بهرویایی تبدیل شده که هر ماه با افزایش قیمتها فاصله بیشتری با واقعیت پیدا میکند. خانوادهای که چند سال پیش میتوانست با پسانداز، وام و فروش بخشی از دارایی خود بهخرید یک واحد مسکونی فکر کند امروز ممکن است حتی با چندینمیلیاردتومان سرمایه نیز نتواند خانهای متناسب با نیاز خود پیدا کند. بازار مسکن تهران در نقطهای قرار گرفته که افزایش قیمت دیگر تنها مساله خریداران نیست بلکه کاهش قدرت خرید خانوار، افت ساختوساز، خروج تدریجی سازندگان خرد، افزایش هزینه زمین و ساخت و انتقال بخشی از سرمایههای ساختمانی بهشهرهای پیرامونی، شمال کشور و بازارهای جایگزین، ساختار عرضه و تقاضای مسکن را وارد مرحلهای تازه کرده است. در این شرایط مساله اصلی بازار دیگر صرفا «گرانشدن خانه» نیست بلکه شکاف فزاینده میان نیاز خانوار و توان خرید از یک سو و میان نیاز بازار و ظرفیت تولید از سوی دیگر است.
تهران در محدوده ۲۳۰ تا۲۴۰ میلیون تومان
میانگین قیمت مسکن در تهران بهمحدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰میلیونتومان در هر مترمربع رسیده است؛ سطحی از قیمت که حتی در مقایسه با درآمد خانوارهای متوسط نیز فاصله قابلتوجهی ایجاد کرده است. اگر رقم میانی یعنی ۲۳۵میلیونتومان را مبنا قرار دهیم قیمت یک واحد ۵۰متری حدود ۱۱میلیارد و ۷۵۰میلیونتومان، واحد ۶۰متری حدود ۱۴میلیارد و ۱۰۰میلیونتومان و واحد ۸۰متری حدود ۱۸میلیارد و ۸۰۰میلیونتومان خواهد بود. این محاسبه یک میانگین ساده است و بههیچ عنوان بهمعنای قیمت قطعی همه مناطق تهران نیست چراکه اختلاف قیمت میان محلههای مختلف بسیار زیاد است. با این حال همین محاسبه ساده نشان میدهد چرا بخش قابلتوجهی از خانوارها عملا از بازار خرید مصرفی خارج شدند. وقتی قیمت یک واحد ۶۰متری بهحدود ۱۴میلیارد و ۱۰۰میلیونتومان میرسد مساله دیگر صرفا رشد قیمت نیست بلکه مساله این بوده که درآمد خانوار تا چه اندازه میتواند با چنین سطحی از قیمت دارایی هماهنگ شود.
فاصلهای که بیشتر میشود
در مناطق گرانتر تهران فاصله قیمت با توان مالی خانوار حتی بیشتر است. در برخی نقاط، قیمت هر مترمربع تا ۵۰۰میلیونتومان، ۸۰۰میلیونتومان یا حتی حدود یکمیلیاردتومان عنوان شده است. در چنین شرایطی خرید یک واحد ۱۰۰متری در نقطهای با قیمت یکمیلیاردتومان برای هر مترمربع بهرقمی در حدود ۱۰۰میلیاردتومان میرسد؛ رقمی که طبیعتا خارج از دسترس بخش عمده خانوارهای حقوقبگیر است. نتیجه چنین وضعیتی دوپارهشدن بازار مسکن است؛ بازاری که در یک سوی آن خریداران برخوردار و سرمایهگذاران قرار دارند و در سوی دیگر خانوارهایی هستند که نیاز واقعی بهمسکن دارند اما توان مالی ورود بهبازار خرید را ندارند. بهاین ترتیب مسکن از یک کالای عمومی و مصرفی بهبازاری با لایههای کاملا متفاوت تبدیل شده؛ بازاری که در آن دسترسی بهخانه بیش از گذشته تابع سطح ثروت و سرمایه خانوار است.
۲ محدودیت همزمان در بازار مسکن
مسکن آینهای از وضعیت کلی اقتصاد است و نمیتوان انتظار داشت در شرایطی که تورم، بیاطمینانی، کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه سرمایه وجود دارد بازار ساختمان رفتاری کاملا متفاوت از سایر بخشهای اقتصاد داشته باشد. در سمت تقاضا، درآمد خانوار توان همراهی با رشد قیمت ملک را ندارد و در سمت عرضه، سازنده با افزایش هزینه زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، تامین مالی و ریسک فروش مواجه است. بنابراین بحران امروز بازار مسکن حاصل برخورد دو محدودیت است: محدودیت قدرت خرید در سمت تقاضا و محدودیت اقتصادی تولید در سمت عرضه. سازنده اگر قیمت فروش را افزایش دهد، بخشی از مشتریان خود را از دست میدهد و اگر قیمت را ثابت نگه دارد، حاشیه سود پروژه کاهش پیدا میکند. این همان نقطهای است که رکود و تورم میتوانند همزمان در بازار مسکن حضور داشته باشند.
شکاف ۷۰۰هزارواحدی میان نیاز و تولید
یکی از مهمترین نشانههای وضعیت کنونی فاصله میان نیاز سالانه حدود یکمیلیون واحد مسکونی و تولید حدود ۳۰۰هزار واحد است. اگر این دو عدد را کنار هم قرار دهیم فاصله سالانه حدود ۷۰۰هزار واحد خواهد بود. بهبیان ساده اگر نیاز سالانه یکمیلیون واحد باشد و تولید در سطح ۳۰۰هزارواحد باقی بماند در یکسال ۷۰۰هزارواحد از نیاز مورد انتظار پوشش داده نمیشود. اگر این فاصله برای سهسال تداوم داشته باشد اختلاف تجمعی بهحدود ۱/۲میلیونواحد میرسد. البته این محاسبه بهمعنای آن نیست که کل این فاصله دقیقا به«کسری واقعی» تبدیل میشود؛ بخشی از نیازها میتواند ازطریق موجودی واحدهای خالی، جابهجایی خانوارها، چندخانواریشدن یا تغییر الگوی تقاضا پوشش داده شود. با این حال از منظر سیاستگذاری استمرار چنین فاصلهای میان تولید و نیاز یک علامت هشدار جدی است.
کاهش ساختوساز امروز، کمبود فردا
اثر کاهش ساختوساز نیز برخلاف تغییرات روزانه قیمت بلافاصله در بازار دیده نمیشود. واحدی که امروز ساخته نمیشود احتمالا دو یا سه سال بعد نیز در بازار موجود نخواهد بود. بههمین دلیل افت ساختوساز را باید یک متغیر پیشنگر در بازار مسکن دانست. اگر سرمایهگذار امروز بهدلیل نااطمینانی، افزایش هزینه یا دشواری فروش تصمیم بگیرد پروژهای را آغاز نکند پیامد آن ممکن است چند سال بعد و درقالب کاهش عرضه جدید ظاهر شود. در این فاصله تقاضا همچنان وجود دارد و خانوارهای جدید نیز بهبازار اضافه میشوند. بنابراین ممکن است سیاستگذار در کوتاهمدت با کاهش معاملات و آرامترشدن رشد قیمت مواجه شود اما در میانمدت با فشار بیشتری از ناحیه کمبود عرضه روبهرو شود.
مساله بازار؛ کمبود نیاز یا کمبود تقاضای موثر؟
مسکن با کمبود تقاضا بهمعنای نیاز واقعی روبهرو نیست بلکه مشکل اصلی کمبود تقاضای موثر است. تقاضای موثر بهخانواری گفته میشود که علاوه بر نیاز بهمسکن توان مالی خرید آن را نیز دارد. در تهران میلیونهانفر بهمسکن نیاز دارند اما همه آنها توان خرید یکواحد مسکونی چندمیلیاردتومانی را ندارند. بههمین دلیل ممکن است در یک منطقه دهها واحد برای فروش وجود داشته باشد اما تعداد خریداران واقعی محدود باشد. این وضعیت توضیح میدهد که چگونه بازار میتواند همزمان با قیمتهای بالا معاملات ضعیفی داشته باشد. فروشنده حاضر نیست ملک خود را ارزان بفروشد زیرا هزینه جایگزینی دارایی و تورم عمومی اقتصاد چنین اجازهای نمیدهد و خریدار نیز توان پرداخت قیمت مورد مطالبه را ندارد. نتیجه بازاری است که در آن قیمت بالا باقی میماند اما قدرت معامله کاهش پیدا میکند.
کوچکترشدن خانه، نخستین واکنش خانوار
یکیاز نخستین واکنشهای خانوار بهافزایش قیمت کاهش متراژ است. خانه ۸۰متری جای خود را به۵۰یا۶۰متر میدهد و واحدهای قدیمیتر یا مناطق ارزانتر بیش از گذشته مورد توجه قرار میگیرند. اگر قیمت متوسط هر مترمربع را ۲۳۵میلیونتومان درنظر بگیریم اختلاف قیمت یک واحد ۸۰متری با واحد ۶۰متری حدود ۴میلیاردو۷۰۰میلیونتومان خواهد بود. برای بسیاری از خانوارها همین اختلاف میتواند مرز میان امکان خرید و خروج از بازار باشد. درواقع خانواری که دیگر توان خرید ۸۰متر را ندارد لزوما از بازار خارج نمیشود بلکه ممکن است به۶۰متر، ۵۰متر یا واحدی با سن بالاتر رضایت دهد. بنابراین افزایش قیمت فقط تعداد معاملات را کاهش نداده بلکه نوع کالای مورد تقاضا را نیز تغییر میدهد. این تغییر در الگوی مصرف مسکن یکی از مهمترین آثار اقتصادی تورم ملکی است.
سازندگان خرد؛ حلقهای که درحال ضعیفشدن است
درسوی دیگر بازار سازندهای قرار دارد که باید پیش از دریافت بخش اصلی درآمد پروژه، هزینه زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، تامین مالی و ریسک فروش را تحمل کند. یک شرکت بزرگ ممکن است چندین پروژه همزمان داشته باشد و ریسک خود را میان آنها توزیع کند اما سازنده خرد گاهی تمام سرمایه خود را در یک پروژه ۱۰تا۲۰واحدی قرار میدهد. بنابراین افزایش ریسک پروژه برای این گروه بسیار تعیینکنندهتر است. براساس ارقام مطرحشده توسط ارگانهای رسمی حدود ۹۵درصد تولید مسکن بهبخشخصوصی وابسته دانسته شده و سهم سازندگان خرد از تولید خصوصی نیز حدود ۸۰تا۸۵درصد عنوان شده است. اگر این ارقام را مبنا قرار دهیم اهمیت این گروه کاملا مشخص میشود. اگر ۹۵درصد تولید یکمیلیونواحدی بالقوه را بخشخصوصی انجام دهد ظرفیت نظری این بخش حدود ۹۵۰هزار واحد خواهد بود. اگر ۸۰تا۸۵درصد آن مربوط بهسازندگان خرد باشد نقش این گروه در ظرفیت تولید بسیار بزرگ خواهد بود.
خروج سازندگان خُرد یعنی کاهش ظرفیت آینده
خروج سازندگان خرد از بازار را نمیتوان صرفا یک تصمیم سرمایهگذاری شخصی تلقی کرد. این اتفاق میتواند مستقیما ظرفیت تولید آینده را کاهش دهد. سازنده خرد معمولا پروژههای کوچکمقیاس اجرا میکند؛ پروژههایی که شاید ۱۰، ۲۰، ۳۰ یا در مواردی ۵۰واحد داشته باشند. اینسازنده برخلاف شرکتهای بزرگ، امکان جذب سرمایههای بسیار گسترده یا دریافت تسهیلات بزرگ را ندارد. کوچکترین افزایش در هزینه یا ریسک میتواند تصمیم او را از ساخت بهعدم ساخت تغییر دهد. درنتیجه اگر این گروه بهتدریج از بازار خارج شود، جایخالی آنها لزوما بهسرعت توسط شرکتهای بزرگ پر نخواهد شد. پیامد این روند میتواند کاهش عرضه، افزایش تمرکز تولید، طولانیترشدن چرخه ساخت و درنهایت فشار بیشتر بر قیمت تمامشده باشد.
کوچ معکوس اقتصادی از تهران
در بازار طبیعی مسکن افزایش درآمد باید امکان حرکت خانوار از واحد کوچکتر بهواحد بزرگتر یا از منطقه ارزانتر بهمنطقه گرانتر را فراهم کند اما در شرایط تورمی اینمسیر میتواند معکوس شود. خانواری که زمانی در منطقه متوسط زندگی میکرد ممکن است بهمنطقه ارزانتر منتقل شود و خانوادهای که در منطقه گرانتر سکونت دارد ممکن است واحد کوچکتری خریداری کند. بخشیاز خانوارها نیز ممکن است از تهران بهشهرهای اطراف منتقل شوند. در این حالت جابهجایی جمعیت الزاما بهدلیل افزایش جذابیت شهرهای جدید رخ نمیدهد بلکه کاهش استطاعت مالی در مقصد قبلی خانوار را بهخروج وادار میکند. میتوان این روند را کوچ معکوس اقتصادی نامید؛ پدیدهای که در صورت تداوم میتواند ساختار جمعیتی و الگوی سکونت پیرامون تهران را نیز تغییر دهد.
مهاجرت سرمایه ساختمانی بهخارج از تهران
درکنار جابهجایی خانوارها سرمایههای ساختمانی نیز درحال بررسی مقصدهای جدید هستند. شمال ایران، مناطق گردشگری، شهرهای زیارتی، شهرهای پیرامونی و حتی برخی بازارهای خارج از کشور میتوانند برای بخشی از سرمایهگذاران جذابتر از تهران باشند. در شمال ایران، رشد گردشگری، توسعه جادهها و افزایش دسترسی برخی مناطق، سرمایهگذاری ساختمانی را برای بخشی از فعالان جذاب کرده اما انتقال سرمایه بهشمال الزاما بهمعنای کاهش بحران مسکن تهران نیست زیرا اگر سرمایهگذاری که میتوانست در تهران پروژه اجرا کرده و سرمایه خود را بهمنطقه دیگری منتقل کند، ظرفیت عرضه تهران کاهش مییابد. ازسویدیگر ورود سرمایههای زیاد بهمناطق گردشگری بدون توجه بهتقاضای مصرفی واقعی میتواند خود بهشکلگیری مازاد عرضه و رکود در همان مناطق منجر شود.
زمین؛ یکی از اصلیترین عوامل تفاوت تهران
در تهران سهم زمین از قیمت نهایی ساختمان بسیار بالاست. بههمیندلیل حتی اگر هزینه مصالح ثابت بماند افزایش قیمت زمین میتواند قیمت تمامشده پروژه را بهشدت بالا ببرد. تفاوت هزینه ساخت در تهران و بسیاری از شهرهای دیگر الزاما بهاندازه تفاوت قیمت زمین نیست. مصالح ساختمانی، تجهیزات و بسیاری از نهادههای ساخت در نقاط مختلف کشور قیمتهایی نسبتا نزدیک بهیکدیگر دارند بنابراین یکی از تفاوتهای اصلی تهران با شهرهای ارزانتر بهزمین و ارزش اقتصادی موقعیت شهری بازمیگردد. این مساله توضیح میدهد چرا سازندهای که توان خرید زمین گران تهران را ندارد ممکن است سرمایه خود را بهشهری دیگر منتقل کند. درنتیجه قیمت زمین نه فقط بر قیمت نهایی مسکن اثر میگذارد بلکه میتواند جغرافیای سرمایهگذاری ساختمانی را نیز تعیین کند.
۵سال فاصله و ۵/۳میلیونواحد
اگر فرض کنیم تولید سالانه در سطح ۳۰۰هزارواحد باقی بماند و نیاز سالانه یکمیلیون واحد باشد فاصله سالانه حدود ۷۰۰هزارواحد خواهد بود. در پنجسال این فاصله به۵/۳میلیونواحد میرسد. اینعدد بهمعنای کسری قطعی ۵/۳میلیونواحد نیست بلکه رفتار خانوار، موجودی مسکن، مهاجرت، تغییر تعداد خانوارها و واحدهای خالی میتواند بخشی از این شکاف را تعدیل کند اما حتی اگر نیمی از این فاصله نیز بهکمبود واقعی تبدیل شود با عددی حدود ۷۵/۱میلیون واحد مواجه خواهیم بود. همینسناریو نشان میدهد که کاهش تولید امروز چگونه میتواند فشار قیمتی فردا را تشدید کند. وقتی عرضه جدید بهاندازه کافی وارد بازار نشود هرموج تازه تقاضا میتواند فشار بیشتری بر موجودی موجود وارد کند و رقابت برای واحدهای قابل خرید را افزایش دهد.
طبقه متوسط؛ بازنده اصلی شکاف قیمت و درآمد
خطر بزرگتر بازار مسکن دستنیافتنیترشدن خانه برای طبقه متوسط است. افراد کمدرآمد از ابتدا توان ورود بهبازار خرید را ندارند و خانوارهای بسیار پردرآمد نیز با محدودیت کمتری مواجهند اما طبقه متوسط در میانه این دو گروه قرار دارد. این خانوار درآمد دارد اما رشد درآمدش با قیمت ملک هماهنگ نیست. اگر قیمت مسکن با سرعت بیشتری از درآمد خانوار رشد کند بخشی از طبقه متوسط بهتدریج از بازار خرید خارج و بهبازار اجاره وابسته میشود. این روند خود فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد میکند زیرا خانواری که امکان خرید ندارد برای مدت طولانیتری مستاجر باقی میماند. بهاینترتیب بحران خرید میتواند با تاخیر بهبحران اجاره منتقل شود و سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار را افزایش دهد.
سیاستگذاری نباید فقط قیمت را هدف بگیرد
مهمترین خطای سیاستگذاری میتواند تمرکز صرف بر قیمت روز مسکن باشد. قیمت نتیجه مجموعهای از عوامل است و اگر امروز صرفا قیمت را مهار کنیم اما تولید افزایش پیدا نکند مشکل ممکن است در سالهای بعد با شدت بیشتری بازگردد. اگر سازنده امروز تصمیم بگیرد پروژهای را شروع کند محصول او ممکن است دویاسهسال بعد وارد بازار شود. بنابراین سیاستی که امروز برای بازار ساختمان اتخاذ میشود اثر خود را در آینده نشان میدهد. راهکار پایدارتر کاهش هزینههای تولید، کوتاهکردن زمان صدور مجوز، تسهیل تامین مالی، ثبات مقررات و ایجاد دسترسی بهتر سازندگان کوچک بهمنابع مالی است. درکنار آن سیاستهای مالیاتی نیز باید میان فعالیت سوداگرانه و تولید واقعی تفاوت قائل شوند تا سازندهای که واقعا درحال تولید واحد مسکونی است با هزینههای سیاستی غیرقابل تحمل مواجه نشود.
مساله اصلی، تولید مسکن قابلخرید است
بازار مسکن تهران اکنون با دو شکاف همزمان روبهرو است: شکاف میان قیمت و قدرت خرید و شکاف میان نیاز و تولید. قیمت متوسط ۲۳۰تا۲۴۰میلیونتومان برای هر مترمربع قیمتهای بسیار بالاتر در مناطق گران تهران و تولید حدود ۳۰۰هزارواحد در برابر نیاز تقریبی یکمیلیون واحد تصویری از بازاری ارائه میکند که در آن هم خانوار و هم سازنده تحت فشار قرار دارند. در سمت خانوار، قدرت خرید کاهش یافته و متراژ و کیفیت خرید کوچکتر شده و در سمت تولیدکننده، هزینه و ریسک افزایش یافته و بخشی از سرمایه بهسمت بازارهای دیگر حرکت کرده است. اگر این روند ادامه پیدا کند پیامد آن تنها افزایش قیمت نخواهد بود بلکه ساختار شهر، الگوی سکونت و ترکیب اجتماعی مناطق نیز تحت تاثیر قرار خواهد گرفت.
سخن پایانی
بازار مسکن بر سر یک دوراهی قرار دارد. مسیر نخست ادامه وضع موجود است یعنی قیمتهای بالا، کاهش قدرت خرید، افت معاملات، کاهش ساختوساز، خروج تدریجی سازندگان خرد، کوچکشدن واحدها و انتقال بخشی از تقاضا و سرمایه بهشهرهای پیرامونی. مسیر دوم اصلاح همزمان سمت عرضه و تقاضاست یعنی کاهش هزینه تولید، تسهیل تامین مالی، ثبات مقررات، سیاستگذاری منطقی زمین، حمایت هدفمند از تولیدکنندگان کوچک و افزایش قدرت خرید واقعی خانوارها. اگر این دو شکاف همزمان ادامه پیدا کنند بحران مسکن در سالهای آینده تنها بهگرانشدن خانه محدود نخواهد شد. کوچکشدن متراژ، افزایش سهم اجارهنشینی، مهاجرت بهحاشیه شهرها، تغییر جغرافیای سرمایهگذاری، کاهش تولید توسط سازندگان خرد و افزایش فاصله طبقاتی در دسترسی بهمسکن پیامدهای محتمل این روند خواهند بود. ازاینمنظر زنگ خطر اصلی بازار مسکن نهفقط عدد قیمت در تابلوهای معاملات بلکه کاهش توان تولید مسکن قابلخرید برای خانوار متوسط است؛ زنگ خطری که اگر امروز جدی گرفته نشود هزینه اصلاح آن در سالهای آینده بسیار بیشتر خواهد بود.
