آشفته بازار مسکن
جهان صنعت– بازار مسکن در سال‌هاست که به عرصه‌ای پرآشوب برای میلیون‌ها خانوار ایرانی تبدیل شده است؛ بازاری که نه‌تنها از دسترس طبقات ضعیف و متوسط خارج شده بلکه به یکی از نمادهای شکاف طبقاتی و بی‌عدالتی ساختاری در کشور بدل شده است. رشد افسارگسیخته قیمت مسکن و اجاره‌بها، در کنار سیاست‌های ناکارآمد دولت‌ها، شرایطی ایجاد کرده که برای بسیاری از شهروندان، خانه‌دار شدن رویایی دور از دسترس و اجاره‌نشینی نیز تبدیل به کابوسی دائمی شده است.
آمارهای رسمی و غیررسمی، همگی از یک واقعیت تلخ حکایت دارند: قیمت مسکن در تهران در یک بازه هشت‌ساله، رشدی بیش از ۲۴۰۰درصدی را تجربه کرده است. این یعنی اگر در سال۱۳۹۶، خانه‌ای ۷۵متری در مناطق متوسط تهران حدود ۳۳۰میلیون تومان قیمت داشت، امروز همان ملک ممکن است به بیش از ۵/۸میلیارد تومان رسیده باشد. این ارقام نه‌تنها از دسترس طبقات فرودست خارج است بلکه حتی برای زوج‌های جوان و طبقه متوسط نیز به مرزهای ناممکن رسیده است. وام‌های بانکی نیز در برابر این واقعیت، عملا بی‌اثر شده‌اند چرا که سقف وام‌ها هیچ تناسبی با قیمت واقعی مسکن ندارد و در بهترین حالت، تنها بخشی از رهن یک آپارتمان نقلی را پوشش می‌دهد.
وضعیت بازار اجاره
هم‌زمان با جهش قیمت خرید مسکن، بازار اجاره نیز با روندی بی‌رحمانه در حال حرکت است. با وجود اینکه تنها ۲۳درصد خانوارهای شهری مستاجر هستند، فشار اقتصادی این بخش از جامعه بسیار شدیدتر از دیگر اقشار است. عدم تناسب میان رشد اجاره‌بها و درآمد خانوار، باعث شده مستاجران یکی پس از دیگری از مناطق مرکزی شهرها به حاشیه رانده شوند؛ فرآیندی که خود زنجیره‌ای از مشکلات اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی را به‌دنبال دارد: از افزایش هزینه رفت‌وآمد گرفته تا افت کیفیت آموزش فرزندان، گسست اجتماعی و حتی رشد بزهکاری در مناطق کم‌برخوردار.
طرح‌هایی با شعارهای بزرگ و خروجی‌های کوچک
اگرچه دولت‌های مختلف در دو دهه اخیر با طرح‌هایی نظیر «مسکن مهر»، «طرح اقدام ملی» و «نهضت ملی مسکن» تلاش کرده‌اند به بحران مسکن پاسخ دهند اما تجربه نشان داده که این پروژه‌ها به‌دلیل ضعف در تامین مالی، ناهماهنگی در اجرا و بی‌توجهی به نیاز واقعی بازار، نتوانسته‌اند تاثیر قابل توجهی بر بهبود اوضاع داشته باشند. ساخت واحدهای مسکونی در مناطق دورافتاده بدون زیرساخت‌های لازم، نمونه‌ای از سیاست‌هایی است که به‌جای حل مشکل، بر پیچیدگی آن افزوده است.
باید توجه داشت که یکی از ریشه‌های اصلی بحران، تبدیل مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای است. نبود سیاست‌های بازدارنده برای مقابله با سوداگری و در عین حال عدم اخذ مالیات موثر از خانه‌های خالی، موجب شده تا مسکن نه برای زندگی بلکه برای انباشت سرمایه به کار رود. در این میان، دولت همواره با تاخیر و ضعف در اجرای سیاست‌های بازتوزیعی، عملا میدان را برای سفته‌بازان و انبوه‌سازان بی‌قید خالی گذاشته است.
راهکارهایی که هنوز در حد شعار مانده‌اند
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند خروج از این بحران، نیازمند یک رویکرد چندوجهی و همه‌جانبه است. اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، حمایت از تولید مسکن استیجاری، کاهش هزینه‌های ساخت، تسهیل در صدور مجوزها و ایجاد سیاست‌های حمایتی هدفمند برای مستاجران، بخشی از اقداماتی است که باید با فوریت و بدون تعلل اجرایی شوند. اما تا زمانی که دولت‌ها، مسکن را صرفا در قالب پروژه‌های شعاری و ناپایدار ببینند و نه به‌مثابه بخشی از سیاست رفاه اجتماعی، امیدی به بهبود اوضاع نمی‌توان داشت.
آنچه مسلم است، بحران مسکن در ایران از مرحله هشدار گذشته و به مرحله تهدید رسیده است؛ تهدیدی برای ثبات اجتماعی، رفاه خانوارها و آینده طبقه متوسط. در چنین شرایطی، انتظار از دولت تنها ارائه آمار و وعده نیست بلکه اقدام فوری، واقع‌بینانه و عدالت‌محور است. مستاجران ایران دیگر طاقت آزمون‌وخطاهای پرهزینه را ندارند.
باید توجه داشت تا زمانی که مسکن کالای سرمایه‌ای تلقی شود و مشوقی برای سوداگری وجود داشته باشد، بازار به تعادل نخواهد رسید. بر همین اساس دولت باید با ابزارهای مالیاتی و حمایتی، جریان سرمایه را به‌سمت تولید واقعی مسکن هدایت کند زیرا سهم هزینه مسکن در سبد خانوار ایرانی از مرز ۵۰درصد عبور کرده که به‌وضوح نشان‌دهنده فشار بر دهک‌های پایین درآمدی است و اگر سیاستگذاری‌ها اصلاح نشود، بخش زیادی از شهروندان به حاشیه رانده خواهند شد. ادامه یافتن روند کنونی، بحران مسکن نه‌تنها حل نخواهد شد بلکه به بحرانی اجتماعی با تبعات عمیق‌تری در حوزه امنیت، مهاجرت درون‌شهری و کاهش کیفیت زندگی منجر خواهد شد. کارشناسان خواستار ورود فوری و موثر نهادهای سیاستگذار، تصویب قوانین حمایتی از مستاجران و شفاف‌سازی بازار برای کنترل سوداگری هستند چراکه مسکن، نه یک کالا بلکه حق مسلم هر شهروند است.
استقبال اندک از تسهیلات مسکن
در همین خصوص علیرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه وام خرید مسکن به‌دلیل اقساط بالایی که دارد، مورد استقبال مردم قرار نگرفته است، اظهار کرد: مردم توان پرداخت این اقساط را ندارند و در نتیجه چنین وام‌هایی بلااستفاده مانده‌اند. این وام‌ها معنی‌دار نیستند و فقط هزینه خرید ۱۰ یا ۲۰متر از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهند بنابراین استفاده موثری از آنها نمی‌شود.
او افزود: اگر این وام‌ها افزایش یابد، اقساط آن غیرقابل پرداخت خواهد شد. فردی که نهایتا ماهی ۳۰ تا ۳۵میلیون تومان درآمد دارد، چطور می‌تواند ماهی ۲۰میلیون تومان قسط پرداخت کند؟ بنابراین این وام‌ها نه در مبلغ موثرند و نه در بازپرداخت قابل مدیریت. البته بانک‌ها هم تمایلی به پرداخت چنین تسهیلاتی ندارند. اگر بخواهند سود را پایین بیاورند، سپرده‌گذاران‌شان زیان می‌بینند. از طرف دیگر، اگر سود را افزایش دهند، اقساط سنگین‌تر شده و بازپرداخت ممکن نخواهد بود.
سرحدی بیان کرد: در شرایطی که مستاجر با افزایش ۳۵ تا ۴۰درصدی هزینه‌ها مواجه است و حقوقش تنها ۲۰ تا ۲۵درصد افزایش پیدا می‌کند، مجبور است به خانه‌ای کوچک‌تر یا ارزان‌تر نقل مکان کند. همین موضوع باعث مهاجرت از مناطق برخوردار به مناطق کمتر برخوردار یا حاشیه‌ای شده است، مجلس و دولت وعده پرداخت وام می‌دهند اما دولت حتی در پرداخت‌های روزمره خود هم مشکل دارد، چه برسد به پرداخت تسهیلات مسکن.
کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: امسال نیز با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه خواهیم بود و اگر تغییری در سیاست‌های اقتصادی ایجاد نشود، شرایط در اواخر بهار و اوایل تابستان بدتر خواهد شد. بازار قفل شده است؛ نه خریدار قدرت خرید دارد و نه فروشنده حاضر به کاهش قیمت است.
