موج گرانی مسکن در راه است؟
جهان صنعت – بازار مسکن تهران در چهارماه گذشته یکی از پرشتابترین دورههای افزایش قیمت سالهای اخیر را پشتسر گذاشته است. برآوردهای غیررسمی از رشد ۵۰تا۸۰درصدی قیمتها حکایت دارد؛ افزایشی که اگرچه هنوز آمار رسمی درباره ابعاد آن منتشر نشده اما بهاندازهای قابلتوجه است که نگاه فعالان بازار را از خود تهران فراتر برده و این پرسش را بهوجود آورده که آیا شهرهای دیگر نیز در آستانه تجربه موج مشابهی قرار دارند.
در نگاه نخست ممکن است تصور شود بازار مسکن هر شهر مسیر خود را طی میکند. قیمت آپارتمان در شیراز باید تابع شرایط شیراز باشد، بازار مسکن تبریز بهاقتصاد همان شهر وابسته باشد و تحولات مشهد نیز بیش از هر چیز از شرایط محلی اثر بپذیرد. اگر چنین باشد افزایش قیمت در تهران لزوما نباید پیامد مهمی برای سایر مناطق کشور داشته باشد.
اما بررسی رفتار بازار مسکن ایران در سالهای گذشته تصویر متفاوتی ارائه میدهد. آنچه در دورههای مختلف مشاهده شده نشان میدهد افزایش قیمت در تهران بارها پیش از آنکه در سایر شهرها دیده شود از پایتخت آغاز شده و سپس بهتدریج در دیگر بازارهای مسکن نیز نمایان شده است. بهبیان دیگر تهران در بسیاری از دورهها صرفا یکی از بازارهای مسکن کشور نبوده بلکه بازاری بوده که جهت حرکت قیمتها را تعیین کرده است.
این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که تغییرات قیمت در تهران معمولا محدود بهعواملی نیست که فقط بر بازار مسکن این شهر اثر میگذارند. تهران بزرگترین مرکز اقتصادی کشور، محل تمرکز بخش عمده فعالیتهای مالی، بانکی و سرمایهگذاری و مقصد اصلی جریان سرمایه است. بههمین دلیل زمانی که قیمت مسکن در این شهر وارد یک مسیر صعودی میشود این تغییر میتواند نشانه تغییر رفتار سرمایه و انتظارات در مقیاسی بزرگتر باشد؛ تغییری که در ادامه راه خود را در سایر بازارهای مسکن نیز نشان میدهد.
نکته مهمتر آن است که انتقال افزایش قیمت از تهران بهسایر شهرها الزاما بهمعنای حرکت همزمان همه بازارها نیست. تجربه سالهای گذشته نشان میدهد این فرآیند معمولا بهتدریج رخ میدهد. ابتدا قیمتها در تهران تغییر میکنند سپس برخی شهرها زودتر واکنش نشان میدهند و در ادامه دامنه این تغییرات گستردهتر میشود. بههمین دلیل مشاهده اختلاف قیمت میان تهران و سایر شهرها در مقاطع ابتدایی یک موج افزایشی الزاما بهمعنای مستقل بودن این بازارها نیست و ممکن است تنها نشاندهنده تفاوت در زمان واکنش آنها باشد.
این الگو برداشت رایج دیگری را نیز بهچالش میکشد. بسیاری تصور میکنند اگر قرار باشد افزایش قیمت از تهران بهنقاط دیگر سرایت کند ابتدا باید استانهای همجوار تحت تاثیر قرار گیرند و سپس این موج بهشهرهای دورتر برسد اما تجربه بازار مسکن ایران نشان میدهد فاصله جغرافیایی همیشه تعیینکننده نیست. آنچه سرعت انتقال تغییرات را بیشتر مشخص میکند میزان ارتباط اقتصادی شهرها با تهران است. هرچه این ارتباط گستردهتر باشد احتمال همراهشدن آن بازار با روند قیمتی تهران نیز بیشتر خواهد بود.
ازهمینمنظر جهش اخیر قیمت مسکن در تهران را نمیتوان صرفا یک اتفاق محدود بهپایتخت تلقی کرد. اگر همان الگویی که در دورههای گذشته مشاهده شده همچنان برقرار باشد آنچه امروز در تهران دیده میشود ممکن است در ماههای آینده بهتدریج در بازار مسکن شهرهای دیگر نیز خود را نشان دهد.
البته این بهآن معنا نیست که همه شهرها با یک سرعت یا بهیک میزان افزایش قیمت را تجربه خواهند کرد. ساختار اقتصادی، میزان ارتباط با تهران و ویژگیهای هر بازار میتواند شدت و زمان این تغییرات را متفاوت کند. با این حال تجربه گذشته نشان میدهد نادیدهگرفتن تحولات بازار مسکن تهران بهویژه در دورههایی که قیمتها با شتاب بالا افزایش مییابد میتواند بهمعنای نادیدهگرفتن نخستین نشانههای تغییر در بازار مسکن کشور باشد.
تهران چگونه بر بازار مسکن سایر شهرها اثر میگذارد؟
یکی از مهمترین واقعیتهایی که از بررسی رفتار بازار مسکن ایران بهدست میآید این است که افزایش قیمت در تهران بهخودی خود عامل تعیینکننده نیست بلکه آنچه اهمیت دارد جایگاه این شهر در اقتصاد کشور است. تهران فقط بزرگترین بازار مسکن ایران نیست بلکه مهمترین مرکز فعالیتهای اقتصادی، مالی و سرمایهگذاری کشور نیز بهشمار میرود. همین ویژگی باعث شده که تغییرات قیمت مسکن در این شهر در بسیاری از دورهها بهتدریج مسیر حرکت بازارهای دیگر را نیز تحت تاثیر قرار دهد.
درواقع رابطه میان تهران و سایر شهرها را نمیتوان بهرابطه چندبازار مستقل تشبیه کرد. رفتار بازار مسکن کشور بیشتر شبیه مجموعهای از بازارهای بههمپیوسته است که تغییر در یکی از آنها بهویژه اگر آن بازار تهران باشد میتواند بر سایر بخشهای این شبکه نیز اثر بگذارد. بههمین دلیل افزایش قیمت در تهران معمولا تنها یک رویداد محلی نیست بلکه میتواند آغاز تغییری باشد که دامنه آن از مرزهای پایتخت فراتر میرود.
نکته قابلتوجه این است که این انتقال الزاما سریع و ناگهانی اتفاق نمیافتد. تجربه سالهای گذشته نشان میدهد میان آغاز افزایش قیمت در تهران و نمایانشدن آثار آن در بسیاری از شهرهای دیگر فاصله زمانی وجود دارد. در این فاصله ممکن است تصور شود بازارهای دیگر از روند تهران جدا شدند اما با گذشت زمان همان مسیر قیمتی بهتدریج در آنها نیز آشکار میشود. بهبیان دیگر آنچه امروز در تهران رخ میدهد، ممکن است با چند ماه تاخیر در شهرهای دیگر دیده شود.
همینموضوع باعث میشود که تحلیل بازار مسکن تنها براساس وضعیت فعلی هر شهر تصویر کاملی از آینده ارائه نکند. ممکن است امروز قیمتها در برخی شهرها هنوز تغییر محسوسی نکرده باشد اما این بهمعنای مصونماندن آن بازار از روندهای شکلگرفته در تهران نیست. اگر سازوکار گذشته همچنان برقرار باشد فاصله زمانی میان بازارها نباید با استقلال آنها اشتباه گرفته شود.
نکته مهم دیگر آن است که مسیر انتقال افزایش قیمت الزاما از نزدیکترین شهرها آغاز نمیشود. تصور رایج این است که اگر قیمت مسکن در تهران افزایش پیدا کند ابتدا استانهای همجوار تحت تاثیر قرار میگیرند و سپس این روند بهسایر نقاط کشور گسترش مییابد اما تجربه بازار مسکن ایران نشان میدهد چنین برداشتی همیشه درست نیست.
آنچه سرعت انتقال افزایش قیمت را تعیین میکند بیش از فاصله جغرافیایی میزان ارتباط اقتصادی شهرها با تهران است. شهرهایی که سرمایه، فعالیتهای اقتصادی و ارتباطات مالی گستردهتری با پایتخت دارند معمولا آمادگی بیشتری برای همراهشدن با روند قیمتی تهران پیدا میکنند حتی اگر از نظر جغرافیایی فاصله زیادی با پایتخت داشته باشند. درمقابل ممکن است برخی شهرهای نزدیکتر بهدلیل ارتباط اقتصادی محدودتر با تاخیر بیشتری وارد این مسیر شوند.
این تفاوت اهمیت زیادی برای تحلیل آینده بازار مسکن دارد. اگر تنها بهنقشه جغرافیا نگاه شود ممکن است انتظار انتقال تدریجی قیمت از استانهای همجوار بهسایر مناطق شکل بگیرد اما تجربه گذشته نشان میدهد نقشه واقعی بازار مسکن بیش از آنکه براساس فاصله شهرها ترسیم شود بر پایه ارتباطات اقتصادی آنها شکل گرفته است.
از سوی دیگر بررسی روندهای گذشته نشان میدهد افزایش قیمت در تهران معمولا بهمعنای حرکت یکسان همه بازارها نیست. هر شهر متناسب با شرایط اقتصادی، اندازه بازار و میزان ارتباط خود با پایتخت واکنش متفاوتی نشان میدهد. درنتیجه اگر موج افزایش قیمت از تهران بهسایر مناطق منتقل شود انتظار نمیرود همه شهرها با یک سرعت یا یک میزان رشد قیمت روبهرو شوند. برخی بازارها ممکن است زودتر وارد مسیر صعودی شوند و برخی دیگر دیرتر اما نکته مهم این است که جهت کلی حرکت آنها میتواند مشابه باشد.
به همین دلیل تحولات امروز بازار مسکن تهران را نباید صرفا اتفاقی محدود بهپایتخت دانست. اگر الگوی تاریخی بازار مسکن ایران همچنان برقرار باشد جهش اخیر قیمت در تهران میتواند نخستین نشانه از تغییری گستردهتر باشد؛ تغییری که آثار آن بهتدریج در بازارهای دیگر نیز آشکار خواهد شد. شاید مهمترین پیام این تجربه آن باشد که بازار مسکن ایران برخلاف ظاهر آن مجموعهای از بازارهای جدا از هم نبوده بلکه بازاری است که تغییر جهت آن اغلب از تهران آغاز میشود و سپس در بخشهای دیگر کشور بازتاب پیدا میکند.
جهان صنعت نیوز
