خرید خانه؛ مرگ تدریجی یک رویا
سارا پوردلجو – سالهاست از «رکود تورمی» در بازار مسکن بهعنوان یکی از پیچیدهترین چالشهای اقتصاد ایران یاد میشود؛ بازاری که نه رونق خریدوفروش را تجربه میکند و نه از فشار افزایش قیمتها در امان مانده است. نتیجه این وضعیت، شکلگیری شکافی عمیق میان درآمد خانوارها و هزینه تامین مسکن است؛ شکافی که رویای خانهدارشدن را برای بخش بزرگی از جامعه دورتر از همیشه کرده است. در تهران، جایی که قیمت یک واحد مسکونی با عمر ۱۰ساله در بسیاری از محلههای مرکز شهر از مرز ۱۵میلیاردتومان عبور کرده، بسیاری از متقاضیان مسکن میان «انتخاب» و «اجبار» برای ترک کلانشهرها و سکونت در حاشیه شهرها قرار گرفتهاند؛مهاجرتی که اگرچه ظاهرا یک تصمیم برای یافتن مسکن مقرونبهصرفهتر است اما در واقع بیش از آنکه حاصل انتخاب باشد، نتیجه فشار اقتصادی و ناتوانی بازار در پاسخگویی به نیاز شهروندان است. پیش از آنکه اعداد و آمار، ابعاد بحران مسکن را روایت کنند، کافی است به فاصلهای نگاه کنیم که هر روز میان توان مالی خانوارها و قیمت مسکن بیشتر میشود؛ فاصلهای که دیگر فقط حاصل رشد قیمتها نیست بلکه از همزمانی سهبحران شکل گرفته است؛ جهش هزینههای ساخت، افت قدرت خرید و کاهش عرضه مسکن. بهگفته کارشناسان حوزه مسکن در چنین شرایطی، سیاستهای متعارف و ابزارهای قدیمی تامین مالی دیگر پاسخگوی نیاز بازار نیستند و کارشناسان معتقدند عبور از این بنبست، نیازمند تغییر نگاه به شیوههای توسعه شهری و استفاده از مدلهای نوین تامین مالی است؛ رویکردی که میتواند مسیر تازهای برای افزایش عرضه و کاهش فشار بر بازار مسکن باز کند. در چنین فضایی، مسکن دیگر صرفا یک کالای مصرفی یا حتی یک دارایی سرمایهای نیست بلکه به یکی از مهمترین شاخصهای سنجش کیفیت سیاستگذاری اقتصادی و کارآمدی نظام برنامهریزی شهری تبدیل شده است. تجربه سالهای اخیر نشان میدهد هرگاه تورم عمومی، نوسانات ارزی، محدودیت سرمایهگذاری و کاهش تولید مسکن بهطورهمزمان بر این بازار اثر گذاشتهاند، پیامد آن تنها افزایش قیمت واحدهای مسکونی نبوده بلکه زنجیرهای از آثار اقتصادی و اجتماعی را بهدنبال داشته است؛ از تغییر الگوی سکونت خانوارها و افزایش مهاجرت اجباری به شهرهای اقماری گرفته تا گسترش اجارهنشینی بلندمدت، کوچکتر شدن متراژ واحدهای مسکونی، تعویق ازدواج و تشکیل خانواده و حتی کاهش تحرک نیروی کار بهدلیل دشواری تامین مسکن در شهرهای بزرگ. ازسویدیگر، وابستگی بخش قابلتوجهی از سرمایهها به سوداگری زمین و ساختمان، سبب شده بازار مسکن بیش از آنکه در خدمت پاسخگویی به نیاز مصرفکنندگان باشد، به محلی برای حفظ ارزش داراییها تبدیل شود؛ موضوعی که خود، چرخه افزایش قیمتها را تقویت کرده است. در چنین شرایطی، دیگر نمیتوان تنها با افزایش سقف وام یا اجرای طرحهای مقطعی ساختوساز، انتظار بازگشت تعادل به این بازار را داشت. بسیاری از کارشناسان معتقدند حل بحران مسکن نیازمند نگاهی فراتر از ساخت واحدهای مسکونی است؛ نگاهی که همزمان به مدیریت زمین، تامین مالی، توسعه زیرساختهای شهری، اصلاح مشوقهای سرمایهگذاری و افزایش بهرهوری در ساختوساز توجه کند. بهبیاندیگر، آنچه امروز بازار مسکن ایران به آن نیاز دارد، صرفا تزریق منابع مالی نیست بلکه بازتعریف مدل توسعه شهری و ایجاد سازوکاری است که بتواند میان منافع سرمایهگذار، توان مالی خانوار و اهداف سیاستگذار تعادل برقرار کند زیرا تا زمانی که این سهضلع در یک مسیر مشترک قرار نگیرند، شکاف میان عرضهوتقاضا همچنان پابرجا خواهد ماند و رویای خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه، هر روز دورتر از گذشته خواهد شد. برهمیناساس، گفتوگویی با فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن داشتیم.
۳ضلع بحران مسکن؛ افزایش قیمت، کاهش قدرت خرید و عرضه مسکن
افزایش قیمتها در بازار مسکن، همراه با شکاف درآمدی ناشی از رشد نرخ ارز، شرایطی را ایجاد کرده که بازار همزمان با دومساله اساسی مواجه است. ازیکسو، قدرت خرید خانوارها برای خرید یا حتی اجاره مسکن بهشدت کاهش یافته و از سوی دیگر، هزینه ساخت و قیمت مسکن بهطورمستمر افزایش پیدا کرده است. این دوعامل، بهصورت همزمان، فشار مضاعفی بر بازار وارد کردهاند. در ادامه این روند، کاهش عرضه مسکن نیز به یکی از مشکلات اصلی بازار تبدیل شده است. کاهش ساختوساز، خود بهعنوان عاملی مضاعف بر کمبود عرضه افزوده و در کنار کاهش قدرت خرید و افزایش قیمتها، هم از نظر روانی و هم از نظر واقعی، روند افزایش قیمت مسکن را تشدید کرده است. بههمیندلیل، ضروری است مدلهای ساخت و تامین مالی مسکن موردبازنگری قرار گیرند. اگر همچنان بر شیوههای سنتی ساختوساز و روشهای قدیمی تامین مالی تکیه کنیم، بعید است بتوانیم تاثیر مثبتی بر بازار مسکن بگذاریم. بههمیندلیل، لازم است از روشهای نوین تامین مالی در این حوزه استفاده شود.
خلق درآمد از دل توسعه شهری
یکی از الگوهای پیشنهادی، اجرای مدلهای تلفیقی توسعه شهری است. در این رویکرد، بهجای ساخت صرف واحدهای مسکونی، یک محله کامل طراحی و اجرا میشود؛ محلهای که علاوه بر واحدهای مسکونی، شامل فضاهای خدماتی، تجاری، اداری، درمانی و تفریحی نیز باشد. در چنین مدلی، هدف صرفا احداث مسکن نیست بلکه ایجاد یک مجموعه یکپارچه شهری مدنظر قرار میگیرد. در این الگو، سرمایهگذار نیز تنها در نقش پیمانکار ظاهر نمیشود که با دریافت تسهیلات بانکی صرفا واحدهای مسکونی احداث کند بلکه کل پروژه محله را توسعه میدهد و از محل درآمدهای جانبی، فعالیتهای تجاری و ارزشافزودهای که در فرآیند توسعه محله ایجاد میشود، بخشی از شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه تامین مسکن جبران خواهد شد. این مدل، علاوه بر آنکه نمونههایی در داخل کشور دارد و برخی شهرکها برهمیناساس شکل گرفتهاند، در بسیاری از کشورهایشرقآسیا و تعدادی از کشورهای اروپایی نیز تجربه شده و نتایج قابلتوجهی بههمراه داشته است.
تسهیلات فعلی مسکن، پاسخگوی نیاز بازار نیست
درباره تسهیلات فعلی بخش مسکن نیز باید گفت که درحالحاضر وام خرید مسکن در کلانشهرها حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰میلیون تومان است و وام ساخت نیز به حدود ۶۵۰میلیون تومان رسیده است. با این حال، این ارقام در مقایسه با قیمت واقعی مسکن چندان قابلتوجه نیست. بهعنواننمونه، در مناطق میانی شهر تهران، قیمت یک واحد مسکونی ۱۰ تا ۱۵سال ساخت، حدود ۱۵تا ۱۸میلیارد تومان برآورد میشود. بنابراین تسهیلات موجود عملا توان ایجاد قدرت خرید موثر برای خانوارها را ندارند.
کلید حل بحران مسکن، در توسعه هدفمند زمینهای دولتی است
واقعیت این است که با قیمت فعلی زمین، تامین مسکن استطاعتپذیر در داخل شهرها تا حد زیادی از دسترس خارج شده است. در نتیجه، با مدلهای کنونی تامین مالی، اعطای وام خرید و تسهیلات ساخت، نمیتوان راهکار موثری برای حل مشکل مسکن در محدوده شهرهای بزرگ ارائه کرد. البته این الگوی توسعه محلهمحور، در زمینهایی که در اختیار دولت قرار دارد، بهویژه در شهرهای جدید که امکان واگذاری زمین بیشتر است، قابلیت اجرا دارد و میتواند بهعنوان یکی از راهکارهای عملیاتی مورداستفاده قرار گیرد.
اجرای برنامه هفتم توسعه، زیر ذرهبین
در پایان، یکی از موضوعاتی که باید بهصورتمستمر در دستور کار سیاستگذاری قرار گیرد، بحث واگذاری زمین است. این موضوع نباید بهصورتمقطعی دنبال شود بلکه لازم است دولت بهشکل منظم و در قالب گزارشهای ماهانه یا هفتگی، عملکرد خود را در اجرای برنامههای توسعه اعلام کند؛ ازجمله اینکه چه میزان زمین جدید به محدوده شهرها و روستاها الحاق شده، چه تعداد سکونتگاه جدید ایجاد شده و چه میزان زمین برای واگذاری به مردم یا اجرای پروژههای مسکن تخصیص یافته است. بهویژه اجرای تکالیف پیشبینیشده در ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه باید بهصورت شفاف گزارش شود تا مشخص باشد دولت در این زمینه چه میزان پیشرفت داشته و چه اقداماتی برای افزایش عرضه زمین و توسعه سکونتگاههای جدید انجام داده است.
بحران مسکن دیگر فقط روایت گرانی چند مترمربع زمین نیست؛ روایت فاصلهای است که هر روز میان آرزو و واقعیت بیشتر میشود. روزگاری، خانه نماد امنیت و ثبات خانواده بود، اما امروز برای بسیاری از ایرانیان به هدفی تبدیل شده که هر بار با افزایش قیمتها، چند گام دورتر میشود. اگر سیاستگذاران نتوانند این شکاف را با اصلاحات ساختاری و افزایش واقعی عرضه پر کنند، شاید نسل آینده، «خانهدارشدن» را نه بهعنوان یک برنامه زندگی بلکه بهعنوان خاطرهای از رویای نسلهای پیش از خود بشناسد.
