مسکن مهر پردیس؛ ۱۸سال پساز آغاز گره پروژهها کجاست؟
جهان صنعت _ نزدیک به دودهه از آغاز مسکن مهر در پردیس میگذرد اما بخشی از متقاضیان آن همچنان در انتظار پایان پروژههایی هستند که قرار بود سالها پیش بهخانه تبدیل شوند. اکنون با وعده تکمیل حدود ۵هزارواحد با پیشرفت بالای ۷۵درصد و تشکیل کمیتهای ویژه برای حل مشکلات پردیس بار دیگر این پرسش مطرح شده که گره اصلی پروژههای نیمهتمام کجاست؛ کمبود منابع مالی یا ضعف در مدیریت، نظارت و اجرای تصمیمها؟
با گذشت نزدیک به۱۸سال از آغاز طرح مسکن مهر در پردیس بهنقل از تسنیم هنوز پرونده حدود ۱۱هزار واحد این شهر بهپایان نرسیده است. بخشی از این پروژهها سالهاست از مراحل اصلی ساخت عبور کردند اما نقصهای فنی، اختلاف میان عوامل اجرایی، تعیینتکلیفنشدن پیمانکاران و تصمیمهایی که در مرحله اجرا متوقف ماندند باعث شده تحویل برخی واحدها همچنان در هالهای از ابهام باقی بماند.
در همین شرایط وزارت راهوشهرسازی از راهاندازی کمیتهای ویژه با مشارکت مجمع نمایندگان استان تهران برای بررسی مشکلات پردیس خبر داده؛ کمیتهای که بناست جلسات آن هردوماه یکبار برگزار شود. همزمان اعلام شده حدود ۵هزارواحد با پیشرفت فیزیکی بیش از ۷۵درصد در اولویت تکمیل و تحویل در سال جاری قرار گرفتند.
با این حال بازگشت دوباره سیاستگذار بهتشکیل کمیته و ساختار نظارتی جدید یک پرسش مهم را مطرح میکند: چرا پروژههایی که نزدیک بهدو دهه از آغاز آنها گذشته هنوز برای رسیدن بهمرحله تحویل بهسازوکارهای ویژه نیاز دارند؟
مساله پردیس فقط کمبود منابع مالی نیست
فرزانه صادق، وزیر راهوشهرسازی در نشست اخیر خود با نمایندگان تهران، مسائل مالی، تکمیل زیرساختها و خدمات پشتیبان، تعیینتکلیف واحدهای باقیمانده، حملونقل عمومی و اتصال قطار حومهای بهپردیس را از مهمترین چالشهای این شهر عنوان کرده است.
براساس توضیحات وزیر پیش از آغاز فعالیت دولت چهاردهم، از مجموع حدود ۸۲هزارواحد مسکن مهر پردیس، نزدیک به۷۳تا۷۴هزارواحد تحویل شده بود؛ هرچند بخشی از واحدهای تحویلشده نیز همچنان با نواقص و مشکلات مختلف دستوپنجه نرم میکردند. طی دوسال گذشته نیز بیش از ۷هزارواحد تکمیل شده و بیش از ۷هزارو۷۰۰ اقدام برای رفع نواقص و تکمیل واحدها انجام گرفته است.
با این حال باقیماندن پروژههایی با عمر بیش از یک دهه نشان میدهد ریشه مشکلات پردیس را نمیتوان فقط در نبود اعتبار جستوجو کرد. تامین منابع مالی زمانی میتواند گرهگشا باشد که در کنار آن، فرآیند تصمیمگیری، نظارت فنی، مدیریت قراردادها و عملکرد مجموعه اجرایی نیز بهموقع و موثر باشد.
در برخی پروژههای پردیس اتفاقا همین حلقههای اجرایی بهمانع تبدیل شدند؛ پروژههایی که برای آنها تصمیم گرفته، جلسه برگزار و حتی زمانبندی تعیین شده اما خروجی ملموسی برای متقاضیان بههمراه نداشته است.
سهند کاشانه آراز؛ پروژهای گرفتار در چرخه تصمیمهای بینتیجه
پروژه مسکن مهر سهند کاشانه آراز یکی از نمونههای قابل تامل در این زمینه است؛ پروژهای که متقاضیان آن بیش از ۱۴سال بوده چشمانتظار تحویل واحدهای خود هستند.
براساس گزارشی که خبرگزاری تسنیم منتشر کرده بخشی از این پروژه حدود ۱۱۰واحد را شامل میشود که نزدیک به۶۰واحد آن در بلوکهای ۱۲۰تا۱۲۵ بهدلیل ایرادات سازهای با مشکل مواجه شدند. این پروژه در سال۱۳۹۹ بهشرکت سهند کاشانه آراز واگذار شد و پساز پیگیری متقاضیان و در دوره مدیریت خلیل محبتخواه تصمیم بر این شد که ساختمانهای دارای مشکل تخریب و مجددا احداث شوند.
با وجود این از سال۱۴۰۰ تاکنون یعنی حدود پنجسال پس از اتخاذ این تصمیم پیشرفت محسوسی در پروژه رخ نداده و عملیات اجرایی عملا در مرحله فونداسیون متوقف مانده است.
در دوره مدیریت احمد مرزبان نیز جلساتی با متقاضیان برگزار و مقرر شد ادامه عملیات ساخت توسط همان پیمانکار دنبال شود؛ تصمیمی که آن هم نتوانست پروژه را از وضعیت موجود خارج کند.
حتی در فروردین۱۴۰۴ مدیرعامل وقت شرکت عمران پردیس در یک جلسه مردمی وعده داده بود پروژه حداکثر ظرف ۴۰روز تعیینتکلیف شود اما این وعده نیز تاکنون بهنتیجه نرسیده است.
در این میان، فارغ از اینکه مسوولیت اصلی توقف پروژه متوجه کدام طرف است، مساله اساسیتر بهضعف در تبدیل تصمیم بهاقدام بازمیگردد. پیمانکار از مشکلات مالی و پرداخت مطالبات سخن میگوید و در مقابل شرکت عمران مسوولیت مشکل را متوجه خود نمیداند. نتیجه اما برای متقاضیان تفاوتی ندارد؛ پروژه همچنان متوقف است و سالها انتظار ادامه دارد.
فاز۹ قدیم؛ وقتی یکنقص فنی به ۱۴سال تاخیر میانجامد
فاز۹ قدیم پردیس نیز نمونه دیگری از پروژههایی بوده که تکمیل و تحویل آنها با وجود گذشت سالها همچنان با مشکل مواجه است. یکی از عوامل اصلی مطرحشده درباره این پروژه اجرای غیراستاندارد دیوار حائل عنوان شده است.
گزارشهای پیشین نیز نشان دادند که ایرادات مربوط بهاین بخش فنی روند تکمیل پروژه را طولانی کرده است.
مساله در اینجا تنها ساخت واحدهایی نیست که منابع مالی برای آنها تامین نشده باشد. بخشهایی از پروژه ساخته شدند اما یک ایراد فنی در فرآیند اجرا، زنجیرهای از مشکلات را ایجاد کرده که آثار آن سالها بعد نیز ادامه یافته است.
اینجاست که عملکرد نظام نظارت فنی و کنترل کیفیت پروژهها محل سوال قرار میگیرد. اگر ایراد در زمان اجرای پروژه شناسایی شده بود چرا اصلاح آن تا این اندازه بهطول انجامیده و اگر نقص فنی بعدا مشخص شده سازوکار مسوول برای جلوگیری از تکرار چنین مشکلاتی چه بوده است؟
تغییرات مدیریتی و مشکل تداوم تصمیمها
شرکت عمران شهر جدید پردیس طی سالهای گذشته با تغییرات مدیریتی متعددی روبهرو بوده؛ تغییراتی که مدیرعامل، سرپرستان و مدیران بخشهای مختلف را دربر گرفته است.
البته نمیتوان هرتوقف یا تاخیر در پروژهها را مستقیما بهتغییر مدیر نسبت داد اما در پروژههایی که عمر آنها بهبیش از یک دهه میرسد تداوم مدیریت و پیگیری مصوبات اهمیت ویژهای پیدا میکند.
هر تغییر مدیریتی معمولا با بازبینی قراردادها، شناخت پروندههای قدیمی، مذاکره با پیمانکاران و بازتعریف اولویتها همراه است. اگر در کنار این تغییرات، یک ساختار اجرایی منسجم و پاسخگو وجود نداشته باشد، بخشی از تصمیمهای مدیر قبلی ممکن است دوباره بررسی شود و زمان بیشتری از پروژه بگیرد.
نتیجه چنین فرآیندی میتواند چرخهای از جلسات، تصمیمها و وعدهها باشد که الزاما بهپیشرفت متناسب در کارگاه منجر نمیشود.
گره پروژهها فقط در دفتر مدیرعامل نیست
با این حال برای یافتن ریشه مشکلات پردیس نباید تنها بهسطح مدیرعامل نگاه کرد. بخش مهمی از فرآیند اجرای پروژههای مسکن حمایتی در سطوح کارشناسی و مدیریتی میانی شکل میگیرد؛ از بررسی قراردادها و صورتوضعیتها گرفته تا رسیدگی بهمطالبات پیمانکاران، مسائل فنی، مجوزها و مکاتبات اداری.
در صورتی که این لایهها با کندی تصمیمگیری، نبود مسوولیت مشخص یا پاسکاری پروندهها میان واحدهای مختلف مواجه باشند تغییر مدیرعامل نیز لزوماً بهمعنای حل مشکل نخواهد بود.
در چنین شرایطی ساختار میانی که باید نقش موتور اجرایی پروژه را ایفا کند ممکن است خود بهیکی از گلوگاههای آن تبدیل شود بهویژه زمانی که مشخص نباشد تاخیر یک پروژه چندساله دقیقا بر عهده چه فرد یا واحدی است.
پروژه سهند کاشانه آراز نیز از همین منظر قابل بررسی است. درباره ادامه مسیر پروژه تصمیمهایی گرفته شده، پیمانکار مشخص بوده و جلسات متعددی نیز برگزار شده اما آنچه برای متقاضی اهمیت دارد نتیجهای است که باید در محل پروژه دیده شود؛ نتیجهای که تاکنون حاصل نشده است.
آیا کمیته جدید میتواند چرخه بلاتکلیفی را متوقف کند؟
اکنون وزارت راهوشهرسازی از تشکیل کمیته مشترک با نمایندگان مجلس برای پیگیری مسائل پردیس خبر داده است. قرار است این کمیته علاوه بر واحدهای باقیمانده، موضوع تامین مالی، خدمات پشتیبان، زیرساختها، اسناد مالکیت و حملونقل عمومی این شهر را نیز دنبال کند.
درکنار آن استفاده از ظرفیت مولدسازی، تهاتر زمین با پیمانکاران، تسهیلات بلندمدت و مشارکت بخشخصوصی نیز بهعنوان راهکارهای تامین منابع مطرح شده است.
با این حال اگر هدف کمیته جدید پایاندادن بهپروندههای قدیمی پردیس است صرف تامین منابع نمیتواند کافی باشد. زنجیره تصمیمگیری تا مرحله اجرا نیز باید مورد ارزیابی قرار گیرد. برای هر پروژه باید دقیقا مشخص باشد چه نهادی مسوول تصمیمگیری است، چه مجموعهای باید آن تصمیم را اجرا کند، زمانبندی اجرای آن چیست و درصورت تاخیر چه فرد یا دستگاهی باید پاسخگو باشد.
در غیر این صورت این احتمال وجود دارد که کمیته جدید نیز بهمجموعه جلسات و مصوبات قبلی اضافه شود بدون آنکه نتیجه آن در وضعیت پروژهها و زندگی متقاضیان قابل مشاهده باشد.
پردیس بهمدیریت پروژه نیاز دارد
پرونده مسکن مهر پردیس اکنون بههجدهمین سال خود رسیده؛ دورهای که برای پروژههای مسکن، بسیار طولانی بهشمار میرود. بخشی از این تاخیرها ممکن است ریشه در مشکلات مالی، تغییر پیمانکاران، ایرادات فنی یا شرایط اقتصادی داشته باشد اما تداوم بلاتکلیفی برخی پروژهها نشان میدهد مساله صرفاً بهکمبود منابع محدود نبوده و ساختار مدیریت پروژه نیز نیازمند بازنگری است.
قرارگرفتن حدود ۵هزارواحد با پیشرفت فیزیکی بالای ۷۵درصد در فهرست اولویتهای تکمیل از این منظر اهمیت دارد. این واحدها بخش عمده مسیر ساخت را پشتسر گذاشتند و اکنون مساله اصلی عبور از موانع نهایی و رساندن آنها بهمرحله تحویل قطعی است.
پردیس در شرایط فعلی بیش از آنکه بهتصمیمهای جدید نیاز داشته باشد بهمدیریتی نیاز دارد که بتواند تصمیمهای موجود را بهعملیات اجرایی تبدیل کند؛ قراردادهای معطلمانده را تعیینتکلیف کند، درباره پیمانکاران ناکارآمد تصمیم بگیرد، ایرادات فنی را در زمان مناسب برطرف کند و درنهایت مسوولیت هر مرحله از پروژه را برای افراد و واحدهای مشخص تعریف کند.
در غیر این صورت حتی منابع مالی تازه و حمایت نهادهای بالادستی نیز ممکن است در همان گرههایی متوقف شود که طی سالهای گذشته پروژههای پردیس را در چرخهای طولانی از انتظار، جلسه و وعده گرفتار کرده است.
