مُسکن کم‌اثر مَسکَن
احسان نیازمند– اجرای طرح ساخت ۱۰هزار واحد مسکن استیجاری در کلانشهرها هرچند به‌عنوان یک اقدام آغازین می‌تواند نشانه‌ای از بازگشت دولت به سیاست‌های حمایتی مستقیم در بازار اجاره باشد اما باید توجه داشت که این رقم در برابر حجم بحران بازار اجاره در سال۱۴۰۴ عملا بسیار ناچیز است. طبق برآوردهای کارشناسان بخش مسکن، تنها در شهر تهران بیش از ۶۰۰هزار خانوار مستاجر در وضعیت «فشار هزینه‌ای شدید» قرار دارند و سالانه ده‌ها‌هزار خانوار جدید به جمعیت مستاجران اضافه می‌شود. در چنین شرایطی ساخت ۱۰هزار واحد -آن هم در تمام کلانشهرهای کشور- نمی‌تواند حتی یک‌درصد از نیاز واقعی سالانه بازار اجاره را پوشش دهد. بازار اجاره در سال‌های اخیر نه‌تنها با شوک قیمت مواجه شده بلکه به دلیل کاهش عرضه واحدهای کوچک‌متراژ و مقرون‌به‌صرفه، به‌شدت از طرف تقاضای کم‌درآمد و طبقه متوسط تحت‌فشار قرار گرفته است. بنابراین طرح مسکن استیجاری در صورتی که تنها محدود به چنین اعدادی باشد، بیشتر جنبه نمادین پیدا می‌کند تا تاثیر عملی. این شکاف میان نیاز واقعی و مقیاس طرح، یکی از نخستین نشانه‌های احتمال شکست آن است.
ابهام در تامین منابع مالی؛ گره اصلی اجرای طرح
طرح مسکن استیجاری همانند بسیاری از برنامه‌های دولتی در حوزه مسکن به شدت وابسته به تامین منابع مالی پایدار است. ساخت واحدهای جدید، خرید واحدهای آماده، حمایت از سازندگان و حتی پرداخت یارانه‌های اجاره‌ای، همگی نیازمند سرمایه‌گذاری کلان و مستمر است اما دولت تاکنون هیچ توضیح روشنی درباره سازوکار مالی این طرح ارائه نکرده و مشخص نیست سرمایه اولیه از کدام محل و با چه شیوه‌ای تامین خواهد شد. تجربه طرح‌های گذشته -از جمله مسکن اجتماعی، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن- نشان می‌دهد که هرگاه منابع مالی طرح‌ها مبهم و متغیر بوده، پروژه‌ها یا به تعویق افتاده‌اند یا نیمه‌تمام رها شده‌اند. حتی وعده‌های مرتبط با صندوق ملی مسکن نیز در سال‌های اخیر به دلیل کمبود ورودی منابع موثر نتوانسته پشتوانه مناسبی برای طرح‌های بلندمدت فراهم کند. اگر دولت بخواهد تنها با اتکا به بودجه عمومی یا وام‌گیری از بانک‌ها این طرح را پیش ببرد، احتمالا با همان بحران‌های گذشته مواجه خواهد شد: تاخیرهای طولانی، تورم هزینه ساخت و در نهایت ناتوانی در تحویل واحدها. بنابراین از هم‌اکنون می‌توان گفت که بدون سازوکار مالی مشخص، طرح مسکن استیجاری در نقطه شروع با مانع بزرگ و ساختاری روبه‌رو است.
نقش مبهم بخش‌خصوصی و نبود مشوق‌های مشخص
یکی از ستون‌های اصلی موفقیت طرح‌های مسکن استیجاری در کشورهای مختلف مشارکت بخش‌خصوصی با مشوق‌های مالی و حقوقی روشن است اما در نسخه اولیه طرح ارائه‌شده توسط وزارت راه‌وشهرسازی هیچ چارچوب دقیقی برای حضور بخش‌خصوصی ترسیم نشده است. سازندگان و انبوه‌سازان زمانی وارد پروژه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای می‌شوند که بازدهی بلندمدت و حداقل ریسک حقوقی و مالی داشته باشد.
در ایران اما نه‌تنها مالیات بر اجاره‌داری حرفه‌ای اصلاح نشده بلکه سیاست‌های دولت در بازار مسکن به‌صورت سالانه تغییر می‌کند و هیچ ثباتی برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد. نبود مشوق‌هایی مانند کاهش مالیات، تضمین اجاره‌بها، تسهیلات کم‌بهره ساخت یا تضمین خرید واحدهای کامل‌شده از سوی دولت باعث می‌شود بخش خصوصی تمایلی برای ورود جدی به طرح نداشته باشد. اگر قرار باشد دولت بخش عمده اجرا را خود به عهده بگیرد نه‌تنها هزینه‌ها چندبرابر می‌شود بلکه سرعت اجرای پروژه نیز به‌شدت کاهش خواهد یافت. این ابهام در مشارکت بخش‌خصوصی، نقطه ضعف مهم دیگری است که احتمال شکست طرح را افزایش می‌دهد.
مشکلات زمینی و اداری؛ دیوار بلند بوروکراسی در مسیر ساخت
طرح مسکن استیجاری قرار است در کلانشهرها اجرا شود؛ جایی که قیمت زمین و هزینه خدمات شهری در بالاترین سطح قرار دارد. دولت تاکنون اعلام نکرده که زمین این پروژه‌ها قرار است از چه محلی تامین شود: اراضی دولتی، شهرداری‌ها، شرکت عمران شهرهای جدید یا توافق با بخش خصوصی؟ اگر اراضی دولتی محدود باشد، پروژه‌ها ممکن است به مناطق کم‌جاذبه منتقل شوند که این خود انگیزه سکونت را کاهش می‌دهد. از سوی دیگر، سابقه طرح‌های مشابه نشان می‌دهد که فرآیندهای اداری، صدور مجوزها، تامین زیرساخت‌ها و هماهنگی با شهرداری‌ها غالبا با تاخیرهای طولانی مواجه است. همین بوروکراسی پیچیده سبب شده بسیاری از پروژه‌های مسکن ملی و اجتماعی پس از سال‌ها هنوز در مراحل ابتدایی باقی بمانند. بدون اصلاحات ساختاری در نظام صدور مجوز ساخت و بدون تعیین‌تکلیف زمین، طرح مسکن استیجاری نیز در همان شروع با کندی شدید روبه‌رو خواهد شد و احتمال نیمه‌تمام ماندن پروژه‌ها افزایش می‌یابد.
خطر افزایش هزینه ساخت و تورم مصالح
بازار ساخت‌وساز در ایران در سال‌های اخیر تحت‌تاثیر تورم مصالح ساختمانی، کمبود سیمان، نوسان قیمت فولاد و افزایش هزینه دستمزد قرار داشته است. این روند همچنان ادامه دارد و انتظار می‌رود هزینه ساخت در سال۱۴۰۴ نیز رشد قابل‌توجهی داشته باشد. در چنین شرایطی، طرح‌های دولتی که فاقد پشتوانه مالی ثابت و نقدینگی کافی هستند، معمولا با افزایش شدید هزینه مواجه می‌شوند و بودجه‌های مصوب اولیه پاسخگوی هزینه‌های نهایی پروژه نخواهد بود. این مساله می‌تواند دولت را وادار کند متراژ واحدها را کاهش دهد، کیفیت مصالح را پایین بیاورد یا پروژه‌ها را با تاخیرهای طولانی ادامه دهد. نتیجه چنین وضعیتی، تولید واحدهایی با کیفیت پایین و غیرقابل‌رقابت با بازار است؛ واحدهایی که نمی‌توانند به‌عنوان سکونتگاه امن و مناسب برای زوج‌های جوان و اقشار کم‌درآمد عمل کنند. این خطر وجود دارد که طرح مسکن استیجاری به‌جای ارتقای کیفیت سکونت، تنها به تکمیل آماری چند پروژه کم‌کیفیت منجر شود.
سیاستگذاری ناپایدار و بی‌برنامگی مزمن در وزارت راه‌وشهرسازی
یکی از اصلی‌ترین مشکلات طرح مسکن استیجاری، نبود یک نقشه راه واقعی در وزارت راه‌وشهرسازی است. طی سال‌های اخیر، برنامه‌های مسکن در ایران به‌صورت مقطعی و بدون پشتوانه کارشناسی کافی تدوین شده‌اند. طرح مسکن اجتماعی، طرح اقدام ملی و نهضت ملی مسکن، همگی در اجرا با تغییر رویکرد، کاهش بودجه و ترک برنامه از سوی دولت‌ها مواجه شده‌اند. ساخت ۱۰هزار واحد استیجاری نیز در صورتی که فاقد برنامه بلندمدت، جدول زمانی دقیق و مدل مالی شفاف باشد، در همان چرخه تکراری شکست‌های قبلی قرار خواهد گرفت. کارشناسان تاکید می‌کنند که اجرای موفق طرح‌های اجاره‌داری نیازمند قوانین باثبات، مدیریت مستقل، صندوق مالی پایدار و نظارت حرفه‌ای است اما تاکنون هیچ‌یک از این ابزارهای نهادی در طرح جدید مشخص نشده است. فقدان برنامه‌ریزی مستمر در وزارت راه‌وشهرسازی، خطر اصلی شکست این طرح به‌شمار می‌آید.
بی‌توجهی به سیاست‌های مکمل در بازار اجاره
یکی دیگر از نقاط ضعف طرح مسکن استیجاری، عدم توجه به مجموعه سیاست‌های مکمل است که می‌توانند بازار اجاره را در کنار تولید واحدهای استیجاری تنظیم کنند. به‌عنوان مثال، اصلاح نظام مالیاتی بر خانه‌های خالی، توسعه سامانه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای، ایجاد ردیف اعتباری برای یارانه اجاره‌بها، حمایت از ساخت واحدهای کوچک‌متراژ و تدوین قراردادهای اجاره منصفانه با ضمانت اجرایی، همگی سیاست‌های مکمل ضروری برای موفقیت طرح هستند اما در سیاست‌های فعلی وزارت راه‌وشهرسازی هیچ برنامه مدونی برای این حوزه‌ها دیده نمی‌شود. اگر دولت تنها بر ساخت واحدهای جدید متمرکز شود و ابزارهای تنظیمی بازار اجاره را نادیده بگیرد، تاثیر طرح بسیار محدود خواهد بود و عرضه جدید در فضای کنترل‌نشده بازار به‌سرعت در حاشیه قرار خواهد گرفت.
طرحی مهم اما ناتوان در حل بحران
طرح مسکن استیجاری بدون تردید می‌تواند یکی از مهم‌ترین مسیرهای اصلاح بازار اجاره در ایران باشد و بسیاری از کارشناسان نیز آن را راه‌حل اصلی برای حمایت از زوج‌های جوان و اقشار کم‌درآمد می‌دانند اما اجرای موفق آن نیازمند منابع مالی پایدار، برنامه‌ریزی روشن، ساختار نهادی کارآمد و مشارکت فعال بخش‌خصوصی است. نبود این پیش‌نیازهای حیاتی، خطر شکست طرح را به‌شدت افزایش می‌دهد. اگر دولت نتواند منابع مالی قابل اتکا فراهم کند، زمین مناسب تخصیص دهد، بازار ساخت را تنظیم کند و قوانین پایدار برای اجاره‌داری حرفه‌ای تدوین کند، طرح مسکن استیجاری نیز به سرنوشت طرح‌های پیشین دچار خواهد شد: شروعی پر سر و صدا و پایانی بی‌فروغ. دولت باید از هم‌اکنون با شفاف‌سازی برنامه‌های مالی، زمانبندی دقیق، مشوق‌های واقعی برای سازندگان و اصلاحات ساختاری، مانع تبدیل شدن این طرح به یک پروژه نیمه‌تمام دیگر شود. تنها در این صورت است که ساخت مسکن استیجاری می‌تواند نقشی واقعی در بهبود بازار اجاره و افزایش امنیت سکونتی خانوارهای ایرانی ایفا کند.
جای خالی نظام نوین اجاره‌داری
سیدمحمود فاطمی‌عقدا، رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به «جهان‌صنعت» گفت: مطرح شدن موضوع مسکن استیجاری اتفاقی بسیار خوب و شایسته است؛ طرحی که خیلی دیر توسط سیاستگذاران بخش مسکن مطرح شده است. او افزود: نکته حائزاهمیت در این خصوص آن است که طرح اجرای ۱۰هزار واحد مسکن استیجاری برای شروع خوب است ولی اگر قرار باشد سازوکار لازم توسط دولت صورت گرفته و تامین شود و وزارت راه‌وشهرسازی متولی آن باشد، قطعا توسعه نخواهد یافت. فاطمی‌عقدا در ادامه بیان کرد: آن چیزی که لازم است در این خصوص مورد توجه قرار گیرد، ساختار یا سیستمی است که بتواند این طرح را به سرانجام برساند. همانطور که بارها اشاره شده، کشور به یک نظام نوین اجاره‌داری نیاز دارد که این هدف بتواند در قالب آن جاری و ساری شود. رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی همچنین گفت: نظام نوین اجاره‌داری موردنظر باید این ظرفیت را داشته باشد که همه اشخاص حقیقی و حقوقی که علاقه‌مند هستند در سطح گسترده در بخش استیجار مسکن فعالیت کنند را دربر بگیرد؛ چه دستگاه‌های حمایتی مانند بنیاد مسکن، بنیاد علوی، سازمان بهزیستی، کمیته امداد امام، بنیاد مستضعفان و همچنین شهرداری‌ها. فاطمی‌عقدا اضافه کرد: شهرداری‌ها به عنوان اصلی‌ترین رکن این موضوع به شمار می‌روند. او اضافه کرد: همچنین مردم و شرکت‌های بزرگ که مایل به فعالیت در بخش استیجار مسکن هستند، باید مشمول این نظام نوین اجاره‌داری شوند. به عبارتی این نظام باید دارای سازوکار و ساختاری باشد که مانند یک چتر روی سر همه این نهادها و سازمان‌ها با هدف تامین مسکن استیجاری برای بهره‌برداری توسط جامعه هدف قرار گیرد. در چنین شرایطی می‌توان در قالب این ساختار، بحران اجاره خانه را کنترل کرد و از تغییرات غیرقابل پیش‌بینی که هر ساله رخ می‌دهد جلوگیری شود. رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی عنوان کرد: به نظر می‌رسد اگر دولت چنین ساختاری را ایجاد کند، بدون شک موفق خواهد بود اما چنانچه باز هم دولت و به عبارت بهتر، وزارت راه‌وشهرسازی تولیت این امر را به دست بگیرد، این طرح قطعا موفق نخواهد شد؛ چه بنا بر ساخت یک واحد استیجاری باشد، چه ۱۰هزار واحد و چه یک‌میلیون واحد. او گفت: موفقیت این طرح در گرو سپردن محور این موضوع به شهرداری‌هاست؛ نهادهایی که توان و زیرساخت‌های لازم برای تحقق این هدف را در اختیار دارند. حتی در بخش تولید نیز سازمان نوسازی شهر تهران سازوکار لازم برای تولید انبوه مسکن را در اختیار دارد بنابراین اجرای چنین طرحی در تهران با در دستور کار قرار دادن موضوعات مذکور انجام‌پذیر خواهد بود. در سایر کلانشهرها نیز سایر سازمان‌های وابسته به شهرداری‌ها می‌توانند این طرح را به سرانجام برسانند. فاطمی‌عقدا در پایان خاطرنشان کرد: شهرداری‌ها به خاطر حضور و نفوذ گسترده در سطح شهرها به راحتی قادر به محقق کردن چنین هدفی خواهند بود.
