کاهش تورم یا تعویق جهش؟
آمنه هاشمی– تازهترین دادههای منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران درباره شاخص قیمت مصرفکننده در بهمن۱۴۰۴ تصویری متفاوت از بازار اجاره مسکن ترسیم میکند؛ بازاری که طی سالهای اخیر همواره در کانون فشارهای تورمی قرار داشت اینبار با ثبت تورم نقطهبهنقطه ۳/۳۲درصدی، کمترین رشد قیمت را در میان ۱۲گروه اصلی کالاها و خدمات مصرفی خانوارها به خود اختصاص داده است. این عدد نهتنها به شکل معناداری پایینتر از تورم عمومی نقطهبهنقطه ۱/۶۸درصدی قرار دارد بلکه نسبت به روند سه سال گذشته نیز کاهشی محسوب میشود. با این حال پرسش اساسی آن است که آیا این کاهش شتاب تورم اجاره به معنای ورود بازار به فاز ثبات پایدار است یا باید آن را نوعی آرامش پیش از موج جدید افزایشی تلقی کرد؟
شکاف بیسابقه میان تورم عمومی و تورم اجاره
بررسی جزئیات آمار بهمن۱۴۰۴ نشان میدهد تورم ماهانه شاخص اجاره به ۲/۲درصد رسیده در حالی که تورم ماهانه کل اقتصاد ۴/۹درصد گزارش شده است. همچنین تورم سالانه اجاره ۷/۳۴درصد ثبت شده که در مقایسه با تورم سالانه ۵/۴۷درصدی کل، فاصله قابلتوجهی دارد. این شکاف کمسابقه میان تورم عمومی و تورم اجاره، این تصور را تقویت میکند که بازار اجاره در ماههای اخیر کمتر از سایر بازارها تحتتاثیر شوکهای قیمتی قرار گرفته است اما تجربههای پیشین نشان میدهد که چنین فاصلهای معمولا پایدار نمیماند و در افق میانمدت، نرخ رشد اجارهبها تمایل دارد خود را با روند عمومی قیمتها تطبیق دهد.
کاهش تورم اجاره در مقیاس تاریخی
نگاهی به روند سه سال اخیر نشان میدهد تورم نقطهبهنقطه اجاره در بهمن۱۴۰۱ معادل ۶/۴۱درصد، در بهمن ۱۴۰۲ برابر ۴/۴۱درصد و در بهمن۱۴۰۳ حدود ۶/۳۷درصد بوده است. ثبت رقم ۳/۳۲درصد در بهمن امسال کمترین سطح رشد سالانه اجاره در بیش از سه سال گذشته را نشان میدهد. افزون بر آن، تورم سالانه ۷/۳۴درصدی نیز پایینترین سطح این شاخص در ۳۲ماه اخیر از خرداد۱۴۰۲ تاکنون محسوب میشود. این دادهها از منظر آماری حاکی از کند شدن شتاب رشد اجاره است اما در تحلیل اقتصادی باید دید این کندی ناشی از چه عواملی بوده و آیا قابلیت تداوم دارد یا خیر.
عبور از پیک جابهجایی، عامل فصلی آرامش
یکی از مهمترین عوامل کاهش فشار تورمی اجاره در ماههای زمستان عبور از فصل اوج جابهجایی مستاجران است. بهطور سنتی سهماهه دوم سال بهویژه تابستان زمان اوج نقلوانتقالات مسکن در کشور محسوب میشود و همین تمرکز تقاضا در بازهای کوتاه، زمینه بروز رفتارهای هیجانی و افزایشهای تند قیمتی را فراهم میکند. در تابستان۱۴۰۴ تورم نقطهبهنقطه اجاره به ترتیب ۶/۳۶، ۷/۳۵ و ۳۶درصد ثبت شد که بالاتر از سطح فعلی است بنابراین بخشی از افت تورم بهمن را میتوان نتیجه فروکش کردن فشار تقاضای فصلی دانست؛ عاملی که ماهیتی موقتی دارد و با نزدیک شدن به بهار و تابستان۱۴۰۵ بار دیگر فعال خواهد شد.
رابطه بلندمدت اجاره و تورم عمومی
از منظر نظری اجارهبها تابعی از دو متغیر کلیدی تورم عمومی و تورم مسکن است. در بلندمدت مالکان برای حفظ قدرت خرید سرمایه خود، نرخ اجاره را متناسب با افزایش سطح عمومی قیمتها و ارزش دارایی تنظیم میکنند. با این حال در کوتاهمدت ممکن است به دلایل فصلی، رکودی یا روانی، این همبستگی دچار وقفه شود. تجربه سالهای گذشته نیز نشان میدهد در برخی مقاطع، رشد اجاره کمتر از تورم عمومی بوده و در سالهایی دیگر از آن پیشی گرفته است بنابراین فاصله کنونی میان تورم ۱/۶۸درصدی کل و تورم ۳/۳۲درصدی اجاره، لزوما نشانه گسست پایدار این رابطه نیست بلکه میتواند بیانگر نوعی تاخیر زمانی در انتقال شوکهای تورمی به بازار اجاره باشد.
اثر بازارهای موازی و انگیزههای سرمایهای
بازار اجاره در ایران در بستری شکل گرفته که ساختار اجارهداری حرفهای سهم اندکی دارد و بخش عمده واحدهای استیجاری در اختیار مالکان خردی است که با انگیزه حفظ ارزش پول یا کسب سود سرمایهای وارد بازار مسکن شدهاند. در چنین شرایطی، بازدهی بازارهای موازی نقش مهمی در تعیین انتظارات آنان ایفا میکند. از ابتدای سال۱۴۰۳ تا ۲۱بهمن۱۴۰۴ قیمتدلار ۱۶۲درصد و طلا ۴۹۲درصد رشد کرده در حالی که قیمت مسکن در تهران حدود ۵۳درصد افزایش یافته است. این اختلاف بازدهی میتواند این ذهنیت را در میان مالکان ایجاد کند که بازار ملک نسبت به سایر داراییها عقب مانده و باید بخشی از این جاماندگی از مسیر افزایش قیمت فروش یا رشد اجاره جبران شود. به همین دلیل حتی اگر معاملات خرید و فروش در رکود باشد، فشار برای افزایش اجاره ممکن است در ماههای آینده تقویت شود.
هیجانات تازه در بازار املاک
اگرچه بازار مسکن طی دو سال گذشته در رکود معاملاتی قرار داشته، گزارشهای میدانی مشاوران املاک از سه ماه اخیر حاکی از رشد قابل توجه قیمتهای پیشنهادی در برخی مناطق تهران است بهگونهای که در برخی محلههای پرتقاضا افزایش ۳۰تا۵۰درصدی قیمتهای اعلامی مشاهده شده و در مواردی مالکان از فروش واحد خودداری میکنند. این رفتارها بیش از آنکه بر مبنای معاملات قطعی باشد، ناشی از انتظارات تورمی و سیگنالهای دریافتی از سایر بازارهاست. با توجه به ماهیت دیرپذیر بازار مسکن، چنین هیجاناتی ممکن است با وقفه زمانی به بازار اجاره منتقل شود و در فصل جابهجایی ۱۴۰۵ خود را در قالب افزایشهای محسوس اجارهبها نشان دهد.
عدم تعادل در عرضه واحدهای کوچکمتراژ
از منظر ساختاری یکی از ریشههای فشار قیمتی در بازار اجاره، ناهماهنگی میان الگوی ساختوساز و الگوی تقاضاست. طی سالهای اخیر بیش از نیمی از واحدهای مسکونی ساختهشده مساحتی بیش از ۹۰مترمربع داشتهاند در حالی که حدود ۶۰درصد معاملات خرید و اجاره به واحدهای کمتر از ۹۰متر اختصاص دارد. این عدم تطابق بهویژه در بخش واحدهای کوچکمتراژ که سهم بالایی از تقاضای مستاجران را تشکیل میدهد، کمبود نسبی ایجاد و زمینه رشد اجاره را فراهم کرده است بنابراین حتی اگر در مقیاس کلان، تعداد خانههای خالی بالا باشد، در زیربخش پرتقاضای بازار فشار قیمتی همچنان پابرجاست.
نقش ساختوساز و سرمایهگذاری مسکونی
کاهش سرمایهگذاری در بخش مسکن طی سالهای اخیر به معنای محدود شدن عرضه آتی واحدهای استیجاری است. هرچند مازاد ساختوساز در اواخر دهه۸۰ و اوایل دهه۹۰ به افزایش تعداد خانههای خالی انجامید اما در سالهای اخیر روند تولید مسکن نزولی بوده است. استمرار این وضعیت میتواند در میانمدت به کاهش موجودی واحدهای مناسب اجاره بینجامد و دست مالکان را برای تعدیل صعودی قیمتها بازتر کند. در چنین بستری حتی کاهش مقطعی تورم اجاره نیز نمیتواند به تنهایی نشانه بهبود پایدار شرایط بازار تلقی شود.
سود بانکی و تصمیمات موجران
نرخ سود بانکی و بازدهی سپردهها نیز در معادله تعیین اجاره بیتاثیر نیست. در شرایطی که نرخ سود حقیقی منفی باشد، مالکان برای جبران کاهش ارزش پول، تمایل بیشتری به افزایش اجاره خواهند داشت. در مقابل اگر بازدهی سپردهها جذابتر شود، ممکن است بخشی از فشار بر بازار اجاره کاهش یابد. با این حال در اقتصاد تورمی، تصمیمات موجران عمدتا بر پایه انتظارات تورمی شکل میگیرد و نه صرفا نرخهای رسمی سود.
سناریوهای پیشروی مسکن در سال۱۴۰۵
با توجه به مجموعه عوامل یادشده میتوان سه سناریوی محتمل برای بازار اجاره در سال۱۴۰۵ ترسیم کرد. در سناریوی نخست، اگر تورم عمومی در مسیر نزولی قرار گیرد و هیجانات بازارهای دارایی فروکش کند، ممکن است رشد اجاره در محدودهای نزدیک به نرخهای فعلی باقی بماند. در سناریوی دوم، چنانچه شکاف میان تورم عمومی و تورم اجاره از مسیر افزایش نرخ اجاره پر شود، شاهد جهش نسبی در نیمه نخست سال خواهیم بود. سناریوی سوم که محتملتر به نظر میرسد، ترکیبی از اثر فصلی جابهجایی، انتقال تدریجی انتظارات تورمی و تلاش برای جبران جاماندگی بازار ملک است؛ سناریویی که میتواند به افزایش محسوس شاخص اجاره از نیمه بهار تا پایان تابستان بینجامد.
آرامش شکننده بازار اجاره
در مجموع آمار بهمن۱۴۰۴ تصویری امیدوارکننده از کاهش شتاب تورم اجاره ارائه و نشان میدهد این بازار در مقطع کنونی کمترین فشار قیمتی را در میان گروههای اصلی کالا و خدمات تجربه کرده است. با این حال تحلیل ساختاری و رفتاری بازار مسکن حاکی از آن است که این آرامش بیش از آنکه حاصل تعادل پایدار عرضه و تقاضا باشد، نتیجه ترکیب عوامل فصلی، رکود معاملاتی و تاخیر در انتقال شوکهای تورمی است. با نزدیک شدن به فصل جابهجایی و در صورت تداوم انتظارات تورمی و هیجانات بازار ملک، احتمال بازگشت فشار افزایشی بر شاخص اجارهبها در سال۱۴۰۵ دور از ذهن نخواهد بود؛ موضوعی که میتواند بار دیگر معیشت خانوارهای مستاجر را در معرض تنگنای جدی قرار دهد.
