شکست سیاست‌های مسکن
جهان صنعت– افزایش مداوم قیمت خرید خانه، جهش‌های دوره‌ای اجاره‌بها و رشد افسارگسیخته هزینه‌های جانبی مسکن، به‌مثابه سه حلقه از یک زنجیره در بازار مسکن، فشار معیشتی بی‌سابقه‌ای را به خانوارها تحمیل کرده است. با وجود آنکه دولت‌های مختلف در یک دهه اخیر بارها وعده مهار تورم مسکن، تسهیل شرایط خرید خانه و تامین مسکن حمایتی را تکرار کرده‌اند، خروجی سیاستگذاری‌ها روندی معکوس داشته و نه‌تنها اجرای طرح‌های حمایتی نتوانسته به افزایش عرضه منجر شود بلکه در مواردی حتی به تعمیق کمبود عرضه و تشدید التهاب بازار نیز دامن زده است. تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار ایران این ناکامی را به‌شکلی صریح تایید می‌کند؛ آمارهایی که نشان می‌دهد تورم سالانه خرید مسکن در یک‌سال منتهی به مهرماه به ۶/۳۶درصد رسیده و تورم اجاره نیز با رکورد ۵/۳۶درصدی، در عمل توان مالی مستاجران را به نقطه بحران رسانده است. همراه با این ارقام، افزایش ۳/۴۴درصدی هزینه‌های نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی، چهره‌ای تکان‌دهنده از تورم مسکن را ترسیم می‌کند؛ تصویری که با اهداف اعلامی دولت در مهار بازار نه‌تنها همسو نیست بلکه تناقضی آشکار میان وعده‌های سیاستگذاران و واقعیت بازار را آشکار می‌کند.
نقش ناکارآمدی سیاست‌های دولتی
در قلب این بحران، ناکارآمدی سیاست‌های مسکن حمایتی به‌عنوان ابزار اصلی دولت برای ایجاد تعادل در بازار بیش از هر عامل دیگری نقش‌آفرین بوده است. طرح‌هایی چون نهضت ملی مسکن که با هدف تولید انبوه، کاهش هزینه‌ها و تقویت قدرت خرید خانوارهای کم‌درآمد طراحی شده بودند، در اجرا با چنان ضعف ساختاری، مالی و اجرایی مواجه شده‌اند که به‌تدریج از جایگاه یک برنامه ملی توسعه‌ای، به پروژه‌هایی نیمه‌تمام، زمان‌بر و فاقد اثرگذاری تبدیل شده‌اند. در واقع به‌جای آنکه این سیاست‌ها جریان تازه‌ای از عرضه پایدار و مقرون‌به‌صرفه ایجاد کنند، به واسطه تامین مالی ناقص، مکان‌یابی نادرست، تاخیرهای طولانی و افزایش هزینه ساخت، به منابعی برای اتلاف بودجه و فرسایش اعتماد عمومی تبدیل شده‌اند. به همین دلیل نه‌تنها امید خانه‌دار شدن در میان اقشار کم‌درآمد تقویت نشده بلکه با مشاهده فاصله چشمگیر میان وعده‌ها و واقعیت، خانوارها نسبت‌به اثربخشی هرگونه برنامه جدید نیز بی‌اعتمادتر شده‌اند.
معضل کسری بودجه
از نظر اقتصادی مشکل اصلی اینجاست که سیاست‌های دولت در حوزه مسکن حمایتی فاقد هماهنگی لازم با شرایط بنیادین بازار است. دولت در حالی به اجرای طرح‌های انبوه‌سازی تکیه کرده که طی سال‌های اخیر با کسری بودجه ساختاری، رشد شدید هزینه‌های ساخت‌وساز، کاهش بازده سرمایه‌گذاری و افت توان مالی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت مواجه بوده است. اتکای دولت به تسهیلات بانکی به‌عنوان ستون اصلی منابع مالی طرح‌های حمایتی، در شرایطی که نظام بانکی خود با بحران ناترازی و محدودیت اعتباری روبه‌رو است، از ابتدا نشانه‌ای از ناپختگی طراحی سیاست است. در عمل، بانک‌ها تمایلی به پرداخت وام‌های بلندمدت با نرخ سود تکلیفی ندارند و آن بخش اندکی از تسهیلات که پرداخت می‌شود نیز یا با تاخیر بسیار همراه است یا بهدلیل تورم مصالح، ارزش واقعی خود را از دست می‌دهد و عملا برای سازندگان ناکافی است. نتیجه این وضعیت، کند شدن پروژه‌ها، کاهش سرعت پیشرفت کار و انباشت هزاران واحد نیمه‌تمام در طرح‌های مختلف بوده است؛ واحدهایی که نه به بازار عرضه می‌شوند و نه بازده اقتصادی ایجاد می‌کنند اما منابع عمومی و سرمایه‌های خانوارها را بلوکه نگه می‌دارند.
آمار و ارقام نمایشی
از سوی دیگر سیاست‌های دولت در مسکن حمایتی به‌جای آنکه بر نیاز واقعی بازار متمرکز باشد، در بسیاری موارد بر نمایش اعداد و آمارهایی تکیه دارد که نه‌تنها به واقعیت ساخت‌وساز نزدیک نیستند بلکه در برخی موارد صرفا بیانگر روندهای اداری و ثبت‌نامی هستند. سال‌هاست که گزارش‌هایی درباره ثبت‌نام میلیون‌ها نفر، تخصیص زمین‌های بزرگ، یا آغاز عملیات اجرایی هزاران واحد منتشر می‌شود اما نسبت این آمارها با تعداد واحدهای تکمیل‌شده بسیار ناچیز است. این شکاف بزرگ میان «آمارهای اعلامی» و «عملکرد واقعی»، یکی از ریشه‌های اصلی بی‌اعتمادی عمومی و فقدان اثرگذاری سیاست‌های حمایتی به‌شمار می‌رود. در حالی که اقتصاد مسکن به‌طور ذاتی نیازمند داده‌های دقیق، شفاف و قابل اتکاست، انتشار آمارهای غیرواقعی باعث شده برنامه‌ریزی بخش‌خصوصی، سازندگان خرد، سرمایه‌گذاران و حتی خانوارهای متقاضی دچار خطای محاسباتی شود.
بی‌توجهی به زیرساخت‌ها
یکی از عوامل مهم دیگر ناکامی سیاست‌های حمایتی، بی‌توجهی به مساله مکان‌یابی و زیرساخت‌های شهری است. طرح‌های انبوه‌سازی در بسیاری از نقاط کشور روی زمین‌هایی اجرا شده‌اند که نه از نظر دسترسی به شغل، حمل‌ونقل عمومی، خدمات شهری، مدارس، فضاهای تجاری و اداری مناسب‌اند و نه از ظرفیت اقتصاد شهری پیرامون خود بهره‌مند هستند. این مساله باعث شده حتی واحدهایی که تکمیل می‌شوند، با تقاضای واقعی روبه‌رو نشوند چراکه خانوارها حاضر نیستند در مناطقی مستقر شوند که از حداقل کیفیت زندگی برخوردار نیستند. نتیجه آنکه بخشی از واحدهای این طرح‌ها یا خالی از سکنه می‌مانند یا تنها با کمک یارانه‌های سنگین قابل استفاده‌اند. از منظر اقتصادی، چنین ساخت‌وسازی نه‌تنها به حل کمبود مسکن کمک نمی‌کند بلکه به گسترش «مسکن زائد» و هدررفت سرمایه‌های ملی منجر می‌شود.
تورم؛ یک بحران همیشگی
در کنار این چالش‌ها، افزایش بی‌سابقه قیمت مصالح ساختمانی نیز فشار مضاعفی بر طرح‌های حمایتی وارد کرده است. تورم مصالحی مانند سیمان، فولاد، شیشه، رنگ، تجهیزات تاسیساتی و حتی هزینه‌های حمل‌ونقل ساخت‌وساز، فاصله چشمگیری میان هزینه‌های اولیه برآورد شده و هزینه‌های واقعی ایجاد کرده است. این شکاف باعث شده نه‌تنها توان مالی متقاضیان برای آوردن آورده اولیه کاهش یابد بلکه سازندگان نیز بهدلیل نااطمینانی نسبت به قیمت‌های آینده، رغبت چندانی برای مشارکت در طرح‌های حمایتی نداشته باشند. در چنین فضایی، هرگونه تاخیر- حتی چندماهه- به معنی افزایش مستقیم هزینه پروژه و پیچیده‌تر شدن امکان تکمیل آن است. به‌عبارتی تورم ساخت‌وساز مانند یک موتور توربو، تمام اخلال‌های موجود را تشدید و کوچک‌ترین نقص برنامه‌ریزی را به بحرانی بزرگ تبدیل می‌کند.
ناهماهنگی نهادها
عامل دیگری که به ناکارآمدی سیاست‌های مسکن حمایتی دامن می‌زند، نبود هماهنگی میان نهادهای تصمیم‌گیر است. وزارت راه‌و‌شهرسازی، بانک‌ها، شهرداری‌ها، بنیادها و دستگاه‌های دیگری که هرکدام بخشی از فرآیند را برعهده دارند، اغلب رویکردهای متفاوت و حتی متناقضی اتخاذ می‌کنند. این ناهماهنگی موجب طولانی‌شدن روند صدور مجوزها، پیچیدگی‌های اداری، تفاوت در شیوه قیمت‌گذاری، اختلاف در نحوه تخصیص زمین و حتی توقف پروژه‌ها بهدلیل اختلاف‌نظرها شده است. در نتیجه مسکن حمایتی که باید با سرعت، دقت و پایداری اجرا شود، بیش از حد درگیر فرآیندهای اداری و چانه‌زنی‌های درون‌حکومتی شده و از هدف اصلی خود یعنی کمک به اقشار کم‌درآمد فاصله گرفته است.
معضل قیمت‌گذاری دستوری
نکته مهم دیگر، رویکرد دولت در مداخله مستقیم در قیمت‌گذاری اجاره‌بهاست. هرچند هدف از اعمال سقف افزایش اجاره‌بها حمایت از مستاجران بوده اما این سیاست در عمل بدون آنکه بتواند تورم واقعی را مهار کند، تنها منجربه انتقال عدم‌تعادل به بخش‌های دیگر بازار شده است. مالکان در واکنش به این سیاست، یا از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کرده‌اند، یا شروط سفت‌وسخت‌تری وضع کرده‌اند، یا قراردادهای غیررسمی با نرخ‌های بالاتر تنظیم کرده‌اند. بنابراین این سیاست نیز بهدلیل بی‌توجهی به سازوکار عرضه و تقاضا، نتیجه‌ای معکوس داشته و در نهایت به کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای و افزایش فشار بر مستاجران منجر شده است.
تناقض بزرگ در عملکرد دولت
تناقض بزرگ‌تر آنجاست که سیاست‌های حمایتی دولت عموما به‌جای آنکه بر تحریک عرضه پایدار، افزایش تولید، ارتقای بهره‌وری ساخت‌وساز و اصلاح ساختارهای مالی متمرکز باشد، بر ابزارهایی تمرکز دارد که بیشتر جنبه تثبیت کوتاه‌مدت دارند. این در حالی است که بحران مسکن در ایران ماهیتی ساختاری دارد و بدون ایجاد تحول بنیادین در بازار زمین، اصلاح نظام بانکی، اصلاح فرآیند صدور پروانه ساخت، توسعه ابزارهای مالی جدید در حوزه مسکن و تقویت نقش بخش‌خصوصی، امکان مهار تورم و ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه وجود ندارد. صرف اتکا بر طرح‌های دولتی انبوه‌سازی نمی‌تواند موتور تولید مسکن را روشن نگه دارد چرا که ظرفیت دولت برای تامین مالی چنین طرح‌هایی به‌شدت محدود است و تجربه چند دهه اخیر نشان داده این مدل در بلندمدت پایدار نیست.
چشم‌انداز مبهم مسکن
شکست سیاست‌های مسکن حمایتی دولت تنها به‌معنای ناکامی در اجرای یک طرح عمرانی نیست بلکه پیامدهای اجتماعی و اقتصادی گسترده‌تری نیز به‌دنبال دارد. کاهش امید خانه‌دار شدن نسل جوان، افزایش مهاجرت از کلانشهرها، رشد حاشیه‌نشینی، تشدید چندشغلی، کاهش کیفیت زندگی، کاهش بهره‌وری نیروی کار، افزایش فشار روانی و سقوط قدرت خرید مستاجران تنها بخشی از اثرات این ناکارآمدی ساختاری است. این پیامدها به مرور زمان می‌تواند شکاف طبقاتی را عمیق‌تر کند و زمینه نارضایتی گسترده‌تری را در جامعه ایجاد کند.
در شرایطی که تورم خرید و اجاره مسکن به بیش از ۳۶درصد رسیده و هزینه‌های جانبی در سطح بی‌سابقه‌ای افزایش یافته‌اند، بدون اصلاح سیاست‌های دولت، اصلاح نظام تصمیم‌گیری، ارتقای شفافیت آماری و آزادسازی بخش‌خصوصی برای مشارکت در ساخت‌وساز، هیچ چشم‌انداز روشنی برای بهبود وضعیت وجود ندارد. مسکن حمایتی تنها زمانی می‌تواند نقشی واقعی در بازار ایفا کند که از قالب پروژه‌های کند، پرهزینه و ناکارآمد کنونی خارج و به برنامه‌ای مبتنی‌بر اصول اقتصاد شهری، مشارکت بخش‌خصوصی، تامین مالی پایدار، مکان‌یابی صحیح و شفافیت اطلاعاتی تبدیل شود. در غیر این صورت بحران فعلی نه تنها تداوم خواهد یافت بلکه هر سال با شدت بیشتری خود را در قیمت‌ها نشان خواهد داد و فاصله میان خانوارها و رویای خانه‌دار شدن را بزرگ‌تر خواهد کرد.
