بحران مزمن مالی مسکن
جهان صنعت– بحران مسکن در ایران به نقطه‌ای رسیده که دیگر نمی‌توان آن را صرفا نتیجه کمبود عرضه یا تورم عمومی دانست؛ یکی از حلقه‌های اصلی این زنجیره، عملکرد شبکه بانکی در حوزه تامین مالی است. در شرایطی که خانوارهای ایرانی تحت فشار هزینه‌های سرسام‌آور مسکن قرار دارند و سهم مسکن از هزینه‌های ماهانه خانوار به سطح بی‌سابقه‌ای رسیده، بانک‌ها طبق قوانین بالادستی موظف بودند موتور محرک پروژه‌های ساخت‌وساز و نهضت ملی مسکن باشند اما داده‌های رسمی نهادهای نظارتی نشان می‌دهد که بانک‌ها نه‌تنها مسوولیت قانونی خود را در تامین مالی پروژه‌های مسکن به‌‌طور کامل اجرا نکرده‌اند بلکه بخش قابل‌توجهی از منابع تجهیزشده از محل سپرده‌های مردم را به سمت فعالیت‌های غیرمولد سوق داده‌اند. این انحراف از ماموریت قانونی، به‌جای ایجاد رونق در بخش مسکن و کمک به افزایش عرضه، خود به عاملی برای تشدید کمبود سرمایه، تعمیق رکود ساخت‌وساز و افزایش فشار بر مستاجران تبدیل شده است. در واقع شبکه بانکی که براساس قانون جهش تولید مسکن باید ستون فقرات مالی این طرح باشد، با رفتار کم‌رمق و گاه متعارض با وظایف قانونی خود، باعث شده چرخه تامین مالی در بخش مسکن آهسته، ناپایدار و همراه با هزینه‌های سنگین برای دولت و مردم پیش برود. این روند نه‌تنها موجب کندی تحقق اهداف ساخت ۴میلیون واحد مسکونی شده بلکه به شکل‌گیری یک بحران ساختاری در بازار و تشدید ناترازی تقاضا و عرضه دامن زده است.
فرصت‌سوزی در شبکه بانکی و ترجیح فعالیت‌های سوداگرانه
بررسی‌های دیوان محاسبات کشور نشان می‌دهد در بازه چهارساله منتهی به شهریور امسال، بانک‌ها باید بیش از ۲۲۱/۲هزار میلیارد تومان تعهد مالی برای اجرای طرح جهش تولید مسکن را عملی می‌کردند. این تکلیف در ماده(۴) قانون جهش تولید مسکن به‌صراحت تعریف شده و بانک‌ها براساس سهم خود از بازار پول، موظف به تزریق مستقیم منابع به پروژه‌های حمایتی، تسهیلات ساخت و کمک‌هزینه به مستاجران بوده‌اند. گزارش رسمی دیوان محاسبات اما نشان می‌دهد از این رقم، حدود ۶۲۰/۱هزار میلیارد تومان همچنان معوق مانده و به چرخه تامین مسکن و کمک به خانواده‌های نیازمند وارد نشده است. این حجم عظیم عدم ایفای تعهدات به‌خوبی نشان می‌دهد بانک‌ها ترجیح داده‌اند منابع خود را به سمت فعالیت‌هایی هدایت کنند که بازدهی سریع‌تری دارد: خرید و فروش املاک، انباشت دارایی، سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مانند ارز، طلا و بورس، یا پرداخت تسهیلات کلان به بنگاه‌های شبه‌دولتی و اشخاص حقوقی بزرگ. این نوع تخصیص منابع عملا مسیر حرکت سرمایه به سمت تولید و ساخت مسکن را سد کرده است. در یک اقتصاد مبتنی‌بر بانک، هرگونه انحراف در سیاست اعتباری می‌تواند کل جریان سرمایه‌گذاری را مختل کند و در بازارهایی مانند مسکن، آثار آن به‌شدت گسترده و طولانی‌مدت خواهد بود. از منظری اقتصادی، ترجیح فعالیت‌های سوداگرانه بر تولید، سود کوتاه‌مدت را حداکثر می‌کند اما باعث تخریب بنیان‌های رشد پایدار می‌شود. بانک‌ها با خرید ملک یا هدایت نقدینگی به بازارهای سفته‌بازانه نه‌تنها منابعی که باید صرف تولید مسکن شود را حبس می‌کنند بلکه به جهش قیمت‌ها در همان بازارها نیز دامن می‌زنند. این چرخه مخرب باعث افزایش شکاف طبقاتی، افزایش قیمت تمام‌شده مسکن و کاهش توان مالی مردم برای خرید یا اجاره شده است.
خلأ نظارتی و انباشت شکاف مالی در سیاست مسکن
آنچه در گزارش دیوان محاسبات برجسته شده، فقط عدم اجرای تکالیف نیست بلکه نشان‌دهنده یک «بحران حکمرانی» در حوزه تخصیص منابع بانکی است. وقتی بانک‌ها با وجود الزام قانونی و ضمانت اجرایی مشخص، چنین حجم بزرگی از تعهدات را نادیده می‌گیرند یعنی نظام نظارت، کنترل و پیگیری در حوزه راهبری اعتباری کارآمد نبوده و ابزارهای الزام‌آور اجرایی نشده است.
این خلأ نظارتی موجب شده شکاف مالی در پروژه‌های مسکن روزبه‌روز عمیق‌تر شود. در سال‌هایی که قیمت مصالح ساختمانی با تورم دورقمی و گاهی سه‌رقمی افزایش یافته، تزریق نکردن منابع لازم به پروژه‌ها باعث توقف یا کندی ساخت‌وساز، افزایش هزینه نهایی واحدها و کاهش عرضه در آینده شده است. در نتیجه حتی اگر دولت اراده فعال‌سازی پروژه‌های مسکونی را داشته باشد، بدون تامین مالی موثر از سوی بانک‌ها، امکان تکمیل این طرح‌ها بسیار محدود خواهد بود. ضعف نظارت نه‌فقط بانک‌ها را به سمت فعالیت‌های غیرمولد تشویق بلکه زمینه را برای رقابت ناسالم میان بنگاه‌های مالی خصوصی و دولتی فراهم کرده است. در این ساختار معیوب، بانک‌ها با تکیه بر دارایی‌های غیرجاری و سودهای موهوم، از انجام مسوولیت‌های توسعه‌ای خود طفره می‌روند و عملا بار سنگین‌تر مشکلات اقتصادی کشور را بر دوش خانوارها و مستاجران می‌گذارند.
قانونگذاری بی‌اثر بدون ضمانت اجرایی
اگرچه قانون جهش تولید مسکن تکالیف بانک‌ها را دقیق و شفاف تعیین کرده اما اجرای ناقص و تاخیر عمدی در انجام آن نشان می‌دهد که قوانین بدون ضمانت اجرایی معتبر، نمی‌توانند رفتار نظام بانکی را اصلاح کنند. همین خلأ سبب شده که بخش مهمی از ظرفیت قانونی بلااستفاده بماند و پروژه‌های مسکن با کمبود نقدینگی مواجه شوند. مطابق قانون، سازمان امور مالیاتی کشور باید ۲۰درصد از تعهدات انجام‌نشده بانک‌ها را به‌‌عنوان جریمه وصول کند یعنی رقمی معادل ۳۲۴هزار میلیارد تومان. این رقم می‌تواند منابع ارزشمندی برای خزانه عمومی ایجاد کرده و بخشی از کسری بودجه یا نیاز مالی پروژه‌های مسکن را جبران کند. اینکه اما این ابزار قانونی تاکنون با جدیت به کار گرفته نشده، دلیل دیگری بر ضعف اراده اجرایی در برخورد با متخلفان است. از منظر اقتصادی، جریمه نکردن بانک‌های متخلف، نه‌تنها پیامدهای مالی دارد بلکه یک پیام خطرناک به شبکه بانکی ارسال می‌کند: عدم پایبندی به قانون هزینه ندارد. این ذهنیت، چرخه انحراف اعتباری را تشدید و ساختار ناکارا و ناپاسخگو را بازتولید می‌کند.
اقتصاد مسکن زیر سایه کمبود اعتبار و رکود ساخت
پیامدهای اقتصادی عدم تحقق تعهدات بانکی به‌مراتب فراتر از چند پروژه نیمه‌کاره یا کندی عملیات اجرایی است. بخش مسکن در اقتصاد ایران پیشران بیش از ۱۲۰رشته صنعتی است و هرگونه اختلال در جریان اعتبارات این بخش، به رکود گسترده‌تر در کل اقتصاد منجر می‌شود. وقتی بانک‌ها منابع لازم را تخصیص نمی‌دهند، سازندگان در تامین هزینه‌های اولیه ناتوان می‌شوند، پروژه‌ها متوقف می‌ماند، اشتغال کاهش می‌یابد و حجم سرمایه‌گذاری حقیقی در بخش مسکن کاهش پیدا می‌کند.
از سوی دیگر کاهش عرضه در آینده باعث می‌شود شکاف میان تقاضا و عرضه دائما عمیق‌تر شود. این روند فشار تورمی بر بازار مسکن را تشدید کرده و به‌مرور زمان قدرت خرید خانوارها را تضعیف می‌کند. حتی مستاجرانی که هیچ قصدی برای خرید ندارند، تحت‌تاثیر این شرایط با افزایش شدید اجاره‌بها مواجه خواهند شد.
دولت نیز به ناچار برای جبران کمبود منابع، به انتشار اوراق بدهی، برداشت از صندوق‌ها یا فشار بیشتر بر بودجه عمومی روی می‌آورد. این اقدامات در بلندمدت تورم‌زا بوده و می‌تواند چشم‌انداز ثبات اقتصادی کشور را تهدید کند.
چرخه معیوب سرمایه و تشدید نابرابری در بازار مسکن
انحراف منابع بانکی فقط یک مشکل ساختاری در مدیریت پولی نیست بلکه به‌شکل مستقیم بر افزایش نابرابری اقتصادی اثر می‌گذارد. در اقتصادی که قیمت مسکن سال‌به‌سال از توان خرید اقشار متوسط و پایین فراتر می‌رود، وام‌ها و تسهیلات ساخت می‌توانند نقش تعدیل‌کننده داشته باشند به‌‌ویژه برای خانوارهایی که به‌دنبال خرید اولین خانه خود هستند یا مستاجرانی که زیر فشار اجاره قرار دارند. وقتی بخش قابل‌توجهی از منابع مالی به فعالیت‌های سفته‌بازانه هدایت می‌شود، گروه‌هایی که دسترسی بیشتری به شبکه بانکی و اطلاعات دارند، سودهای کلانی کسب می‌کنند. این چرخه باعث انباشت ثروت در دست گروه‌های محدود و افزایش فاصله اقتصادی میان طبقات جامعه می‌شود. از سوی دیگر بانک‌ها با خرید مستقیم املاک یا مشارکت در پروژه‌های تجاری لوکس، به افزایش قیمت دارایی‌ها دامن می‌زنند و حتی با احتکار ملک، کمبود مصنوعی عرضه ایجاد می‌کنند. چنین رفتاری نه‌تنها به وظایف قانونی بانک‌ها بی‌ارتباط است بلکه باعث تعمیق بحران مسکن در کشور می‌شود.
ضرورت اصلاح حکمرانی بانکی
برای برون‌رفت از وضعیت فعلی، اصلاح رفتار شبکه بانکی ضروری است. نخستین گام، اجرای جدی و بی‌تنازل ضمانت‌های قانونی است. دولت و نهادهای نظارتی باید بانک‌ها را ملزم کنند تعهدات مسکنی خود را به‌‌صورت مرحله‌ای و قابل پیگیری انجام دهند و در صورت تخلف، جریمه‌های مالی به‌‌طور کامل اعمال شود. در کنار آن بانک‌ها باید از فعالیت‌های غیرمولد دور شوند و اصلاح ساختار ترازنامه در دستور کار قرار گیرد. دارایی‌های غیرجاری، املاک مازاد و سرمایه‌گذاری‌های سوداگرانه باید واگذار یا محدود شود تا ظرفیت اعتباری واقعی بانک‌ها آزاد شود. افزون‌بر این لازم است سامانه‌های نظارت هوشمند بر تسهیلات مسکن تقویت شود تا مسیر گردش منابع کاملا شفاف باشد. بدون شفافیت، نه امکان مطالبه‌گری وجود دارد و نه می‌توان رفتارهای سوداگرانه را شناسایی و کنترل کرد.
بحران امروز؛ حاصل سال‌ها بی‌توجهی به نقش توسعه‌ای بانک‌ها
شبکه بانکی ایران سال‌هاست از نقش توسعه‌ای خود فاصله گرفته و بیش از آنکه در خدمت تولید باشد، به بازیگر فعال بازارهای سفته‌بازانه تبدیل شده است. پیامد این عملکرد در بخش مهمی از اقتصاد، از جمله مسکن، به‌وضوح قابل‌مشاهده است: پروژه‌های نیمه‌تمام، کمبود عرضه، رشد افسارگسیخته قیمت‌ها و فشار فزاینده بر خانوارها. بحران تامین مالی در مسکن فقط یک چالش اقتصادی نیست؛ معضلی است که امنیت اجتماعی، پایداری شهری، سرمایه‌گذاری بلندمدت و حتی ثبات سیاسی را تهدید می‌کند. اصلاح این مسیر نیازمند اراده جدی و هماهنگی کامل میان دولت، نهادهای نظارتی و شبکه بانکی است. اگر بانک‌ها همچنان این مسیر انحرافی را ادامه دهند نه‌تنها اهداف جهش تولید مسکن محقق نخواهد شد بلکه بحران مسکن به یکی از مزمن‌ترین مشکلات اقتصاد ایران تبدیل خواهد شد.
