ابرچالش اجارهخانه
آمنههاشمی– تهیه مسکن طی یک دهه گذشته از مرحله «مشکل» عبور کرده و مدتی است وارد فاز «بحران ساختاری» شده است؛ بحرانیکه نهتنها کیفیت زندگی دهکهای میانی و پایین را تهدید میکند بلکه به سطحی رسیده که حتی خانوارهای با درآمد ثابت و رسمی نیز از تامین حداقلهای مسکن ناتوان شدهاند. سهم
۶۰ تا ۶۵ درصدی اجاره در سبد هزینه خانوار، نشانه روشن این وضعیت است. هنگامی که بیش از نیمی از درآمد ماهانه خانوار برای تامین سرپناه هزینه میشود، امکان پسانداز، برنامهریزی اقتصادی، تجهیز سرمایه انسانی و حتی تامین نیازهای اساسی مانند سلامت، آموزش و تغذیه مختل میشود. بازار اجاره عملا به بزرگترین مانع ثبات اجتماعی تبدیل شده است؛ مانعی که باعث جابهجاییهای مکرر، کاهش امنیت روانی و فرسایش طبقه متوسط شده و چشمانداز بهبود آن نیز در کوتاهمدت قابلتصور نیست.
روند افزایشی جمعیت مستاجران
براساس سرشماری سال۱۳۹۵ حدود ۵/۶میلیون خانوار ایرانی مستاجر بودند. با توجه به تورم شدید مسکن در سالهای اخیر، کاهش قدرت خرید و رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی، طبیعی است که این عدد اکنون بهشکل محسوسی افزایش یافته باشد. امروزه برآوردها نشان میدهد ۳۰ تا ۳۵درصد خانوارهای ایرانی مستاجر هستند؛ رقمی که در کلانشهرهایی مانند تهران، کرج، اصفهان و مشهد بسیار بالاتر است. رشد جمعیت مستاجران تنها یک شاخص اقتصادی نیست بلکه بازتابی از ناتوانی نظام تولید مسکن و سیاستگذاری عمومی در دهههای اخیر است. زمانیکه عرضه مسکن بهصورت ساختاری از تقاضا عقب میماند، نتیجه طبیعی آن هجوم خانوارها به بازار اجاره، افزایش مدت زمان اجارهنشینی و کاهش نرخ خانهدار شدن در میان جوانان و دهکهای متوسط است. این روند نشان میدهد که کمبود مسکن نه یک پدیده مقطعی بلکه یک واقعیت پایدار و ریشهدار شده است.
شکنندگی سطح رفاه خانوار
در شرایط کنونی بسیاری از خانوارهای مستاجر با درآمدهای ماهانه ۱۰ تا ۱۵میلیون تومان عملا امکان تامین ودیعههای چندصد میلیونی و اجارههای ثابت ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومانی را ندارند. فاصله میان درآمد و هزینه مسکن بهحدی زیاد شده که حتی خانوارهایی با درآمد نزدیک به متوسط اجتماعی نیز مجبور به سکونت در واحدهای کوچک، نامرغوب و اغلب دور از دسترس خدمات عمومی شدهاند. این شکاف، رفاه اجتماعی را تخریب کرده و کیفیت زندگی شهری را بهشدت تنزل داده است. از سوی دیگر بازار اجاره هیچگونه مکانیسم موثر تنظیمگری ندارد؛ نه محدودیت افزایش اجارهبها قابل اجراست و نه سازوکار مشخصی برای ساماندهی معاملات وجود دارد. نتیجه مستقیم این نابسامانی، رشد قراردادهای غیررسمی، فشار مضاعف بر مستاجران و افزایش نابرابری مسکن است.
مُسکن دولتی برای زخم عمیق مَسکن
در روزهای اخیر ایدهای مطرح شده مبنیبر اینکه دولت یا وزارت راهوشهرسازی بین ۱۰ تا ۱۵هزار واحد مسکونی ۵۰ تا ۶۰متری خریداری و آنها را به مستاجران نیازمند واگذار کند. هرچند این پیشنهاد در ظاهر نوعی دخالت حمایتی دولت محسوب میشود اما در عمل تناسبی با حجم واقعی بحران ندارد.
هنگامی که بیش از ۵/۶میلیون مستاجر در کشور وجود دارد، تامین حداکثر ۱۵هزار واحد مسکونی بیش از آنکه بتواند تغییری در وضعیت ایجاد کند، بیشتر به یک «نمایش سیاسی» شباهت دارد. علاوهبر این، خرید دولتی مسکن معمولا موجب ایجاد التهاب مقطعی، افزایش تقاضای کاذب و شکلگیری رانت میشود زیرا ورود ناگهانی دولت به بازار، سیگنال افزایش قیمت را به فروشندگان میدهد و بازار را بهطور مقطعی داغتر میکند. چنین اقداماتی نهتنها تاثیری بر تعدیل قیمت نخواهند گذاشت بلکه با انتقال منابع محدود به گروهی کوچک، عدالت اجتماعی را نیز زیر سوال میبرد.
دوره انتظار مسکن
سالهاست که شاخص «دوره انتظار مسکن» یکی از معیارهای جهانی برای سنجش وضعیت بازار مسکن است. این شاخص نشان میدهد که یک خانوار با فرض پسانداز کل درآمد خود طی چند سال میتواند صاحب خانه شود. طبق برنامه هفتم رقم ۵/۷ سال برای این شاخص اعلام شده اما این عدد بیش از آنکه واقعی باشد، مبتنیبر محاسبات خوشبینانه است. امروز با درآمدهای کمتر از ۲۰میلیون تومان و متوسط ۱۵میلیون تومان، حتی اگر خانوار بتواند همه درآمد خود را بدون هیچ هزینه دیگری پسانداز کند، دوره انتظار واقعی بین ۱۵ تا ۲۰سال خواهد بود. این بازه زمانی نهتنها خانهدار شدن را به آیندهای دور و مبهم تبدیل میکند بلکه پیامدهای جدی برای ازدواج، تشکیل خانواده و پایداری اجتماعی دارد. نکته مهمتر آنکه اگر فرض شود تنها یکسوم درآمد خانوار باید به مسکن اختصاص یابد ـ مطابق با معیارهای جهانی ـ این دوره به بیش از ۷۳سال میرسد یعنی برای بخش بزرگی از جمعیت، خانهدار شدن عملا ناممکن شده است.
پیامدهای اقتصادی تورم اجاره
تورم بالای اجاره پیامدهای اقتصادی گستردهای دارد. از یکسو، افزایش هزینه اجاره به کاهش شدید قدرت خرید عمومی منجر میشود و سهم مصرف خانوار در بخشهای غیرمسکنی را کم میکند. خانوارهایی که دوسوم درآمد خود را صرف اجاره میکنند، توان مشارکت در اقتصاد مولد را از دست میدهند. این روند تقاضای موثر در بازار را کاهش میدهد و رکود بخشهایی مانند پوشاک، لوازمخانگی، حملونقل و خدمات را تشدید میکند. از سوی دیگر فشار هزینهای بر بانکها نیز افزایش مییابد زیرا خانوارها برای تامین ودیعههای بالا ناچار به دریافت وامهای خرد با نرخهای سنگین میشوند.
نتیجه این فرآیند، افزایش بدهی خانوار، رشد ناترازی بانکها و گسترش نقدینگی است؛ نقدینگیای که دوباره به بازارهای سفتهبازانه از جمله زمین و مسکن بازمیگردد و چرخه تورمی را تشدید میکند. رکوردشکنی اجارهبها همچنین باعث کاهش انگیزه سرمایهگذاری بلندمدت در تولید مسکن و شکلگیری بازار سیاه رهن و اجاره میشود.
ناکارآمدی ساختاری سیاستهای دولتی
بحران اخیر نتیجه سالها سیاستگذاری پراکنده، تصمیمهای کوتاهمدت و عدم هماهنگی میان نهادهای مختلف است. سیاستهایی مانند سقفگذاری اجاره، پرداخت وام ودیعه، مسکن حمایتی یا طرحهایی شبیه خرید دولتی، همگی بهدلیل فقدان پشتوانه مالی و برنامه اجرایی کارآمد با شکست مواجه شدهاند.
مشکل اصلی ساختاری است: عرضه پایدار و کافی مسکن وجود ندارد و تا زمانی که ظرفیت ساخت حداقل ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد در سال احیا نشود، هرگونه حمایت مستقیم تنها مسکن موقت خواهد بود. از سوی دیگر نبود بانک زمین، ضعف نظام مالیاتی، عدم اعمال مالیات بر خانههای خالی و نبود مشوقهای موثر برای ساختوساز، همه عواملی هستند که اجازه نمیدهند چرخه تولید مسکن بهصورت پایدار فعال شود. نتیجه این ضعفها، انتقال بحران از بازار خرید به بازار اجاره و سپس انتشار آن در کل اقتصاد است.
ضرورت تغییر ریل سیاستگذاری
بازار مسکن ایران برای خروج از وضعیت فعلی نیازمند اصلاح سیاستی در چند سطح مستقل اما همافزاست. نخست، باید ظرفیت ساختوساز با مشارکت بخشخصوصی و از طریق کاهش بوروکراسی، تامین مالی پایدار و اصلاح نظام پروانهسازی افزایش یابد. دوم، بازار اجاره باید با قوانین شفاف، نظام ثبتنام و نظارت بر قراردادها و مالیاتستانی هدفمند ساماندهی شود. سوم، سیاست اجتماعی مسکن باید بهسمت حمایت هوشمند و هدفمند از دهکهای پایین بدون ایجاد رانت و تحریف بازار حرکت کند. این مسیر تنها زمانی موفق خواهد شد که دولت از رفتارهای نمایشی ـ مانند تخصیص چند هزار واحد برای چند میلیون مستاجر ـ فاصله بگیرد و به سازوکارهای بلندمدت و ساختاری متکی شود. بحران مسکن در ایران امروز نه یک چالش اقتصادی ساده بلکه مسالهای اجتماعی، امنیتی و توسعهای است. تداوم این مسیر، فرسایش طبقه متوسط، تعمیق فقر شهری و افزایش بیثباتی اجتماعی را در پی خواهد داشت، مگر اینکه اصلاحات اساسی و فوری در سیاستگذاری عمومی آغاز شود.
