بحران اعتباری مسکن
جهان صنعت– بحران مسکن به نقطه‌ای رسیده که دیگر نمی‌توان آن را با وعده و شعار التیام بخشید. ضعف ساختاری در تامین اعتبار، کم‌کاری مزمن بانک‌ها در پرداخت تسهیلات و ناتوانی دولت‌ها در مدیریت جریان نقدینگی این بخش سبب شده چرخه تولید و عرضه مسکن در کشور از حرکت بایستد. در چنین شرایطی طرح‌هایی چون «مسکن استیجاری» که قرار بود به عنوان مُسکن موقت برای مستاجران عمل کند، بدون برخورداری از منابع مالی پایدار، عملا در معرض شکست قرار گرفته‌اند.
بازار مسکن در دهه‌های گذشته همواره یکی از چالش‌برانگیزترین حوزه‌های اقتصادی کشور بوده است؛ حوزه‌ای که به‌دلیل وابستگی مستقیم به سیاست‌های پولی، تورم عمومی و رفتار انقباضی نظام بانکی، هیچ‌گاه نتوانسته به تعادلی پایدار میان عرضه و تقاضا دست یابد. از نخستین برنامه‌های توسعه‌ای پس از انقلاب تا امروز سیاستگذاران همواره از ضرورت ساخت سالانه میلیون‌ها واحد مسکونی سخن گفته‌اند اما در عمل کمبود منابع، ضعف در اجرا و فقدان اراده جدی برای ساماندهی بازار، این هدف را به رویایی دست‌نیافتنی بدل کرده است.
تنگنای اعتباری و عقب‌نشینی بانک‌ها
طی سال‌های گذشته یکی از عوامل اصلی تشدید بحران مسکن، امتناع بانک‌ها از ایفای نقش موثر در تامین مالی پروژه‌های ساخت و خرید بوده است. درحالیکه براساس قوانین موجود، بانک‌ها موظف هستند بخشی از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، واقعیت این است که سهم واقعی این بخش از منابع بانکی به‌شدت ناچیز و کمتر از حداقل‌های تعیین‌شده است. نظام بانکی که خود با ناترازی، بدهی‌های انباشته و مطالبات معوق روبه‌رو است، از ورود به پروژه‌های بلندمدت و کم‌بازده خودداری می‌کند و ترجیح می‌دهد منابع را به فعالیت‌های زودبازده‌تر یا بازارهای موازی مانند ارز و طلا هدایت کند.
این رفتار نه‌تنها تولید مسکن را فلج کرده بلکه موجب شده طرح‌های حمایتی دولت نیز در مرحله اجرا متوقف یا نیمه‌تمام باقی بمانند. دولت در نبود منابع پایدار به‌سراغ راه‌حل‌های موقتی مانند واگذاری زمین یا انتشار اوراق رفته است اما هیچ‌یک از این روش‌ها نتوانسته مانع از رکود ساخت‌وساز شود. درواقع فقدان یک چارچوب مالی شفاف و پایدار، بزرگ‌ترین مانع در مسیر احیای بازار مسکن به‌شمار می‌رود.
رکود تورمی در بازار مسکن
بازار مسکن اکنون در شرایط رکود تورمی قرار دارد؛ رکودی که از یک‌سو با افت شدید معاملات و از سوی دیگر با رشد مداوم قیمت‌ها همراه است. در چنین وضعیتی، نه تولیدکننده انگیزه ساخت دارد و نه خریدار توان ورود به بازار. کاهش قدرت خرید خانوارها، جهش قیمت مصالح ساختمانی و بی‌ثباتی اقتصادی باعث شده تقاضا در بخش واقعی مسکن عملا فروبپاشد.
گزارش‌ها از سطح بازار نشان می‌دهد که هیچ منطقه‌ای از تهران و کلانشهرها در وضعیت رونق قرار ندارد. حتی مناطق جنوبی پایتخت که معمولا محل معاملات مصرفی است، از کاهش شدید تقاضا رنج می‌برد. سازندگان نیز به دلیل نبود نقدینگی از آغاز پروژه‌های جدید خودداری می‌کنند. این چرخه معیوب باعث شده عرضه در آینده نزدیک کاهش بیشتری یابد و بحران خانه‌دار شدن در سال‌های آتی ابعاد تازه‌ای پیدا کند.
فاصله عمیق میان درآمد و قیمت مسکن
در تحلیل وضعیت اقتصادی خانوارها، شاید هیچ شاخصی به اندازه نسبت درآمد به قیمت مسکن، گویای عمق بحران نباشد. براساس داده‌های فعلی، میانگین درآمد ماهانه بازنشستگان، کارگران، کارمندان و معلمان در حدود ۲۰ تا ۲۵میلیون تومان است. حتی اگر فرض شود یک‌سوم این درآمد ماهانه پس‌انداز شود، یک خانوار برای خرید یک واحد ۸۰ تا ۱۰۰متری در شهرهای بزرگ به حدود ۵۳سال زمان نیاز دارد. این رقم در تهران و سایر کلانشهرها به بیش از ۷۰سال می‌رسد؛ رقمی‌که عملا رویای خانه‌دار شدن را از ذهن طبقات متوسط و پایین پاک کرده است.
این فاصله عمیق میان درآمد و هزینه مسکن نه‌تنها نتیجه تورم مزمن و سیاست‌های غلط پولی است بلکه نشان‌دهنده شکست ساختاری در سیاست‌های تامین مسکن نیز هست. طی دو دهه گذشته دولت‌ها با اجرای طرح‌هایی نظیر «مسکن مهر»، «اقدام ملی» و «نهضت ملی مسکن» تلاش کردند بخشی از تقاضای انباشته را پاسخ دهند اما به‌دلیل کمبود منابع، ضعف نظارت، تورم مصالح و تغییر پی‌درپی مقررات، هیچ‌یک از این طرح‌ها نتوانستند به هدف واقعی خود برسند.
شکست محتمل طرح مسکن استیجاری
طرح «مسکن استیجاری» که در دولت کنونی به‌عنوان راهکار تازه برای ساماندهی وضعیت مستاجران مطرح شده، در ظاهر طرحی واقع‌گرایانه و قابل‌اجرا به نظر می‌رسد اما بدون پشتوانه مالی پایدار و نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، به‌سرعت در مسیر شکست قرار خواهد گرفت. تجربه‌های گذشته نشان داده که طرح‌هایی از این دست، اگر به نظام تامین اعتبار مستقل متکی نباشند، خیلی زود به سرنوشت دیگر پروژه‌های نیمه‌تمام دچار می‌شوند.
مسکن استیجاری نیازمند منابعی است که بتوانند هزینه ساخت، نگهداری و بازپرداخت را در بلندمدت پوشش دهند اما با توجه به وضعیت فعلی نظام بانکی و کسری بودجه دولت، بعید است چنین منابعی در دسترس باشد. افزون‌بر آن، نبود سیاست‌های تشویقی برای بخش‌خصوصی و سرمایه‌گذاران موجب شده تا مشارکت در این طرح برای آنان صرفه اقتصادی نداشته باشد. اگر دولت در کوتاه‌مدت نتواند ابزارهای مالی موثر برای تامین سرمایه ایجاد کند، این طرح نیز در حد یک شعار تبلیغاتی باقی خواهد ماند.
انباشت تقاضا و بحران عرضه
یکی از معضلات مزمن بازار مسکن ایران، انباشت تقاضا در مقابل عرضه ناکافی است. در حالی که هر سال حدود ۷۰۰هزار ازدواج جدید در کشور ثبت می‌شود، میزان ساخت‌وساز واقعی در سال‌های اخیر به کمتر از ۳۰۰هزار واحد رسیده است. این شکاف فزاینده باعث افزایش شدید فشار تقاضا بر بازار اجاره شده و نرخ اجاره‌بها را به سطحی بی‌سابقه رسانده است.
درواقع، دولت‌ها نه‌تنها نتوانسته‌اند عرضه جدیدی متناسب با رشد جمعیت و نیاز واقعی ایجاد کنند بلکه با سیاست‌های متناقض، سازندگان را نیز از میدان خارج کرده‌اند. محدودیت‌های اداری، مالیات‌های سنگین، پیچیدگی‌های مجوز ساخت و نوسان مداوم در قیمت مصالح، انگیزه سرمایه‌گذاری را به حداقل رسانده است. از سوی دیگر تمرکز بیش از حد بر پروژه‌های بزرگ و کم‌کیفیت، به‌جای حمایت از تولید خرد و محلی باعث شده بخش‌خصوصی کوچک و متوسط از چرخه تولید حذف شود.
فقدان سیاست مالی روشن
در بررسی علل اصلی ناکامی در سیاست‌های مسکن، یک عامل کلیدی بیش از سایر موارد خودنمایی می‌کند: نبود سیاست مالی روشن و قابل‌اعتماد. دولت‌ها همواره با تغییر رویکرد و بی‌ثباتی در مقررات، مانع شکل‌گیری اعتماد در میان سرمایه‌گذاران شده‌اند. درحالیکه در بسیاری از کشورها، بازار مسکن بر پایه ابزارهای مالی نوین مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری، وام‌های رهنی بلندمدت و حمایت از بازار اجاره سامان یافته است، در ایران هنوز تامین مالی ساخت‌وساز به منابع بانکی کوتاه‌مدت وابسته است.
این وابستگی سبب شده چرخه تولید به محض بروز کوچک‌ترین بحران پولی یا تورمی متوقف شود. نبود بازار ثانویه رهن و ناتوانی در تبدیل دارایی‌های ملکی به اوراق بهادار نیز سبب شده بخش مسکن از جریان سرمایه رسمی کشور جدا بماند. به عبارت دیگر مسکن در اقتصاد ایران نه یک «بخش مولد» بلکه یک «دارایی منجمد» تلقی می‌شود؛ دارایی‌ای که سرمایه در آن حبس می‌شود و نقشی در گردش سرمایه ملی ندارد.
ناکارآمدی نظارت و ناهماهنگی نهادی
یکی دیگر از موانع جدی در مسیر خروج از بحران، نبود هماهنگی میان نهادهای متولی بخش مسکن است. وزارت راه‌وشهرسازی، بانک مرکزی، سازمان برنامه و بودجه و نظام بانکی هریک به‌صورت جزیره‌ای عمل می‌کنند. هیچ سازوکار یکپارچه‌ای برای تنظیم جریان نقدینگی، کنترل قیمت زمین یا نظارت بر عملکرد بانک‌ها وجود ندارد. این پراکندگی نهادی باعث شده حتی در مواقعی که منابع محدودی هم تخصیص می‌یابد، کارایی لازم در مصرف آن وجود نداشته باشد.
افزون بر این، بی‌توجهی به نظام داده و آمار دقیق، تصمیم‌گیری‌ها را به حدس و گمان وابسته کرده است. توقف انتشار آمارهای رسمی و نبود سامانه شفاف معاملات ملکی، سیاستگذاران را از شناخت واقعی بازار محروم کرده است. در نتیجه تصمیم‌ها اغلب دیرهنگام، غیرواقعی و بی‌تاثیرند.
چشم‌انداز مبهم و خطر فروپاشی بازار
در صورت تداوم وضعیت فعلی، بازار مسکن ایران با خطر فروپاشی عملکردی روبه‌رو خواهد بود؛ به این معنا که دیگر نه تولید جدیدی شکل می‌گیرد و نه خانوارهای متوسط قادر به خرید یا اجاره خواهند بود. این روند آثار اجتماعی و اقتصادی سنگینی به همراه دارد: گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی، افزایش مهاجرت معکوس از شهرهای بزرگ، رشد اجاره‌نشینی در واحدهای بی‌کیفیت و نهایتا کاهش بهره‌وری نیروی کار.
بحران مسکن دیگر صرفا یک مساله بخش عمران یا شهرسازی نیست بلکه به تهدیدی مستقیم برای ثبات اقتصادی کشور تبدیل شده است. هنگامی که بیش از نیمی از درآمد خانوار صرف تامین مسکن می‌شود، تقاضا در سایر بخش‌های اقتصادی فرو می‌ریزد و رکود عمومی تشدید می‌شود. از همین‌رو، بازسازی نظام تامین مالی و اصلاح نقش بانک‌ها، دیگر یک انتخاب نیست بلکه ضرورتی فوری برای جلوگیری از فروپاشی تعادل اقتصادی است.
ضرورت بازنگری در سیاست‌های اعتباری
بازار مسکن در مرحله‌ای قرار دارد که تداوم روال گذشته، تنها به تعمیق بحران آن خواهد انجامید. تکیه صرف بر منابع بانکی، بدون اصلاح ساختار مالی و ایجاد بازارهای جدید سرمایه، نمی‌تواند راه‌گشا باشد. دولت باید با بازنگری در سیاست‌های اعتباری، مسیر جذب سرمایه‌های مردمی و نهادی را به سمت تولید واقعی مسکن هدایت کند. همچنین شفافیت داده‌ها، حذف بوروکراسی و بازگرداندن انضباط مالی به شبکه بانکی، از پیش‌شرط‌های اساسی نجات این بخش است.
اگر چنین اصلاحاتی به‌موقع صورت نگیرد، نه‌تنها طرح‌هایی چون مسکن استیجاری شکست خواهند خورد بلکه بحران بی‌خانمانی و شکاف طبقاتی در سال‌های آینده به یکی از بزرگ‌ترین تهدیدهای اجتماعی کشور تبدیل خواهد شد. همانطورکه مسکن رکن آرامش خانوار تلقی می‌شود، می‌تواند در نبود سیاست‌های عقلانی، به منشأ بی‌ثباتی گسترده تبدیل شود؛ امروز نشانه‌های این بی‌ثباتی بیش از هر زمان دیگری آشکار است.
