از تامین خانه تا بهره‌وری صنایع
سارا پوردلجو– مسکن در ایران، بازاری است که تحولات اقتصادی و اجتماعی کشور را به‌خوبی منعکس می‌کند؛ بازاری که هر نوسان کوچک در سیاست‌های مالی، پولی یا حتی تصمیمات غیراقتصادی می‌تواند موجی از رکود یا جهش قیمتی را در آن ایجاد کند. تابستان امسال درحالی‌که بسیاری از کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران با افزایش کم‌سابقه‌ای روبه‌رو شود، نشانه‌هایی از ثبات نسبی در معاملات مسکن و اجاره‌بها دیده شد. این ثبات هرچند از نگاه نخست می‌تواند نشانه‌ای امیدوارکننده تلقی شود اما درواقع بیشتر محصول شرایط بیرونی بازار، کاهش قدرت خرید خانوارها و افت معاملات بوده تا نتیجه سیاست‌های سنجیده و موثر دولت در حوزه مسکن. به بیان دیگر، آرامش ظاهری بازار بیش از آنکه حاصل تعادل واقعی میان عرضه و تقاضا باشد، انعکاس رکود و فرسودگی تقاضای موثر است.
در چنین شرایطی، بازخوانی طرح‌های فراموش‌شده‌ای چون مسکن کارگری می‌تواند بار دیگر در مرکز توجه قرار گیرد. این طرح‌ها که ریشه در دهه‌های پیشین دارند، در اصل با هدف تامین سرپناه برای نیروی کار و تثبیت رفاه قشر تولیدگر جامعه طراحی شدند اما به‌مرور زمان در سایه سیاست‌های مقطعی و تغییر رویکردهای اقتصادی دولت‌ها به حاشیه رانده شدند. تجربه جهانی نشان می‌دهد کشورهایی که توانسته‌اند میان سیاست‌های مسکن و برنامه‌ریزی نیروی کار پیوند برقرار کنند نه‌تنها از فشار تورمی در بازار اجاره کاسته‌اند بلکه به افزایش بهره‌وری نیروی انسانی نیز دست یافته‌اند.
سهم چشمگیر مسکن از سبد هزینه خانوار
در اقتصاد ایران نیروی کار صنعتی و خدماتی در سال‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری زیر فشار هزینه‌های مسکن قرار گرفته است. طبق برآوردهای رسمی، سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار کارگری در شهرهای بزرگ از مرز ۶۰درصد نیز گذشته است. این یعنی بخش اعظم دستمزد نیروی کار عملا صرف اجاره یا خرید مسکن می‌شود و قدرت پس‌انداز یا مصرف مولد در سایر بخش‌ها کاهش یافته است. در نتیجه، رشد اقتصادی نیز از مسیر کاهش تقاضای موثر و افت انگیزه کار دچار آسیب می‌شود. چنین وضعیتی به‌روشنی نشان می‌دهد که مسکن تنها کالایی مصرفی یا دارایی سرمایه‌ای نیست بلکه به‌منزله پیوندی حیاتی میان معیشت خانوار و پویایی اقتصادی کشور عمل می‌کند.
در مقابل نگاه کوتاه‌مدت سیاستگذاران به بازار مسکن موجب شده تا طرح‌های کارآمد و هدفمندی چون «مسکن کارگری»، «مسکن اجتماعی» یا «مسکن مشارکتی» به اجراهای نیمه‌کاره یا بی‌نتیجه تبدیل شوند. بسیاری از این طرح‌ها در مرحله تفاهمنامه میان نهادهای کارگری، وزارت راه‌وشهرسازی و بانک‌ها باقی ماندند چراکه تامین مالی پایدار و چارچوب اجرایی مشخصی برای آنها تعریف نشد. از سوی دیگر فقدان زمین ارزان و تخصیص ناکافی منابع اعتباری سبب شد سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی نیز تمایلی به ورود به این حوزه نداشته باشند. در نتیجه ایده مسکن کارگری که می‌توانست به‌عنوان موتور محرک رفاه نیروی تولید عمل کند، عملا به طرحی نمادین و بایگانی‌شده بدل شد.
راهکارهای احیای طرح‌های حمایتی مسکن
آیا اما در شرایط کنونی اقتصاد ایران، احیای چنین طرحی ممکن است؟ پاسخ مثبت است، به شرط آنکه سیاستگذاران رویکرد خود را از «حمایت مالی کوتاه‌مدت» به سمت «طراحی مدل اقتصادی پایدار» تغییر دهند. برای نمونه می‌توان از ظرفیت زمین‌های صنعتی و کارگاهی که در حاشیه شهرها قرار دارند، برای احداث واحدهای مسکونی ویژه کارگران استفاده کرد. در بسیاری از مناطق صنعتی، زمین‌های بلااستفاده یا نیمه‌فعال وجود دارد که در قالب مشارکت میان دولت، تعاونی‌های کارگری و سرمایه‌گذاران خصوصی می‌تواند به پروژه‌های مسکونی تبدیل شود. این نوع سرمایه‌گذاری علاوه‌بر تامین مسکن، به رونق صنایع ساختمانی، افزایش اشتغال و گردش مالی در بخش‌های وابسته نیز منجر می‌شود.
از سوی دیگر، توجه به سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در پروژه‌های مسکن کارگری نیازمند تضمین بازگشت سرمایه و ثبات مقررات است. یکی از مشکلات همیشگی در سیاستگذاری مسکن، تغییر مداوم قوانین، تعرفه‌ها و مشوق‌هاست که باعث بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران می‌شود. در صورت طراحی چارچوبی روشن، با امکان اجاره بلندمدت واحدها به کارگران و بازگشت تدریجی سرمایه از محل اجاره‌ها، می‌توان انگیزه بخش‌خصوصی را برای مشارکت تقویت کرد. درواقع، مسکن کارگری اگر در قالب «سرمایه‌گذاری مولد» تعریف شود، نه‌تنها باری بر دوش دولت نخواهد بود بلکه می‌تواند به یکی از کانال‌های جذب سرمایه‌های خرد و میان‌مدت در اقتصاد بدل شود.
ابعاد اقتصادی و اجتماعی توسعه مسکن کارگری
از منظر کلان اقتصادی، توسعه طرح‌های مسکن کارگری می‌تواند تاثیر مستقیمی بر بهره‌وری نیروی کار و کاهش مهاجرت‌های بی‌رویه به کلانشهرها داشته باشد. بسیاری از کارگران به دلیل نبود مسکن مناسب در شهرهای محل کار خود، ناچار به سکونت در مناطق حاشیه‌ای یا حتی شهرهای دوردست هستند؛ این مساله موجب افزایش هزینه‌های رفت‌و‌آمد، کاهش زمان استراحت و در نهایت افت کیفیت نیروی کار می‌شود. ایجاد مجتمع‌های مسکونی در نزدیکی مراکز تولیدی می‌تواند این مشکل را تا حد زیادی برطرف کند. به علاوه، حضور خانواده‌ها در محیط‌های نزدیک به کارگاه‌های تولیدی، حس تعلق سازمانی و ثبات شغلی را نیز افزایش می‌دهد.
در سطح اجتماعی، طرح‌های مسکن کارگری نقش مهمی در کاهش شکاف طبقاتی و گسترش عدالت فضایی دارند. طی دهه گذشته، فاصله میان طبقات دارا و کم‌درآمد در حوزه مسکن به شکلی بی‌سابقه افزایش یافته است درحالی‌که دهک‌های بالای درآمدی از فرصت‌های سوداگرانه در بازار زمین و ساختمان بهره‌مند شده‌اند، دهک‌های پایین ناچار به اجاره‌نشینی در واحدهای کوچک و بی‌کیفیت در حاشیه شهرها شده‌اند. این شکاف تنها پیامد اقتصادی ندارد بلکه به‌تدریج در شکل‌گیری شکاف فرهنگی و روانی نیز موثر است. اجرای موفق مسکن کارگری می‌تواند به بازتوزیع نسبی ثروت و ایجاد حس عدالت اقتصادی کمک کند؛ موضوعی که در بلندمدت به کاهش نارضایتی اجتماعی نیز می‌انجامد.
پتانسیل تحریک صنایع وابسته به مسکن
با وجود این ظرفیت‌ها نباید فراموش کرد که مسکن کارگری بدون اصلاحات ساختاری در نظام مالی و اعتباری کشور به نتیجه نخواهد رسید. نرخ‌های بالای بهره بانکی، محدودیت تسهیلات ساخت و روند طولانی صدور مجوزها از موانع اصلی این مسیر است. دولت اگر قصد دارد این بخش را فعال کند، باید نظام بانکی را موظف به تخصیص سهمی مشخص از تسهیلات مسکن به پروژه‌های کارگری کند. تسهیلات بلندمدت با نرخ ترجیحی نیز برای تعاونی‌های کارگری می‌تواند به شکل‌گیری پروژه‌های کوچک‌مقیاس اما پراکنده در سراسر کشور منجر شود. این نوع طرح‌ها در مقایسه با پروژه‌های عظیم دولتی، هم هزینه کمتری دارند و هم با مشارکت واقعی نیروی کار دوام بیشتری پیدا می‌کنند.
از منظر مالی، اجرای طرح‌های مسکن کارگری می‌تواند به‌عنوان محرکی برای رونق صنایع وابسته نیز عمل کند. صنعت سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک، لوازم خانگی و حتی حمل‌ونقل، از جمله بخش‌هایی هستند که از هر پروژه عمرانی سود مستقیم می‌برند. بنابراین هر واحد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، چندین برابر در سایر بخش‌های اقتصادی اثر ضربدری ایجاد می‌کند. اگر دولت بتواند مسیر مشارکت بخش‌خصوصی را در این زنجیره هموار کند، آنگاه طرح مسکن کارگری به جای آنکه یک سیاست حمایتی صرف باشد، به سیاستی توسعه‌محور تبدیل خواهد شد.
مسکن کارگری؛ گامی اقتصادی برای حفظ ظرفیت تولید ملی
باید اذعان داشت در نهایت نباید فراموش کرد که بازار مسکن امروز ایران بیش از هر زمان دیگری نیازمند بازتعریف است. ثبات ظاهری قیمت‌ها در تابستان امسال نه نشانه بهبود بلکه هشدار رکود است. نیروی کار که ستون فقرات تولید در کشور محسوب می‌شود، بدون امنیت مسکن نمی‌تواند بازدهی لازم را داشته باشد. سیاستگذاران باید درک کنند که تامین مسکن کارگری صرفا اقدامی رفاهی نیست بلکه گامی اقتصادی برای حفظ ظرفیت تولید ملی است. آینده بازار مسکن، در گرو پیوند میان عدالت اجتماعی و منطق اقتصادی است؛ پیوندی که اگر درست طراحی شود، می‌تواند هم رفاه نیروی کار را تضمین کند و هم سرمایه را از مسیر تولید به جریان سازنده بازگرداند.
ثبات نسبی در برابر پیش‌بینی‌های افزایش اجاره‌بها
فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن به «جهان‌صنعت نیوز» گفت: در بازار اجاره به نظر می‌رسد از دوره التهاب شدید عبور کرده‌ایم. در واقع برخلاف پیش‌بینی‌ها، افزایش چشمگیری در نرخ اجاره در تابستان امسال رخ نداد. مجموعه‌ای از عوامل، از جمله شرایط بین‌المللی مانند جنگ‌ها، تحولات اقتصادی و حتی حضور اتباع خارجی در بازار مسکن بر روند قیمت‌ها تاثیرگذار بود اما در نهایت، بازار اجاره توانست با نوعی ثبات نسبی از تابستان داغ امسال عبور کند و آرامش نسبی در این بخش برقرار شود.
بازگشت طرح‌های خاک‌خورده مسکن کارگری به مدار سیاستگذاری
ایلاتی در ادامه به طرح مسکن کارگری که مدت‌هاست تحت عناوین مختلف مطرح شده است اشاره کرد و گفت: در واقع این طرح از جمله طرح‌هایی است که در چند دهه گذشته بارها مطرح شده. با این حال، در دولت قبل این طرح به‌صورت مشخص‌تر و تحت عنوان «صنعت‌شهر» پیگیری شد.
وی اضافه کرد: هدف از آن، ایجاد شهرک‌هایی در جوار صنایع بود تا صاحبان صنایع یا شرکت‌هایی که در شهرک‌های صنعتی فعالیت می‌کنند، بتوانند از ظرفیت زمین‌های دولتی و تسهیلاتی که دولت در اختیارشان قرار می‌دهد، برای تامین مسکن کارگران خود استفاده کنند. این طرح می‌تواند مجموعه‌ای از مشوق‌ها برای صنایع داشته باشد؛ به عنوان نمونه، شرکت‌هایی که برای کارکنان یا کارگران خود اقدام به احداث مسکن سازمانی یا کارگری می‌کنند، می‌توانند از معافیت‌ها یا تخفیف‌هایی در پرداخت حق بیمه برخوردار شوند.
همچنین تسهیلات و حمایت‌های دیگری نیز می‌تواند برای ترغیب آنها به سرمایه‌گذاری در این حوزه در نظر گرفته شود. مطالعات پژوهشی موجود نیز نشان می‌دهد کارگرانی که دارای مسکن هستند، در مقایسه با کارگرانی که فاقد مسکن‌اند، سطح رضایت شغلی و رفاه آنها تا چهار برابر بیشتر است. این کارشناس مسکن ادامه داد: به همین دلیل تامین مسکن برای کارگران علاوه‌بر ارتقای رضایت آنها، می‌تواند شاخص‌های بهره‌وری در بنگاه‌های بزرگ را نیز بهبود بخشد.
از این منظر شرکت‌ها و صنایع بزرگ می‌توانند با استفاده از ظرفیت طرح‌های موجود، هم به رفاه نیروی کار خود کمک کنند و هم بازده کاری و پایداری نیروی انسانی خود را افزایش دهند.
پیش‌شرط مشارکت بخش‌خصوصی در طرح‌های مسکن
ایلاتی تصریح کرد: از نظر قانونی نیز مقدمات اجرای این طرح فراهم است. در قانون «جهش تولید مسکن» و آیین‌نامه مربوط به صنعت‌شهر، این امکان پیش‌بینی شده است که زمین‌های مورد نیاز در اختیار صنایع قرار گیرد.
اگر دولت بتواند موضوع «حبس زمین» یا قفل بودن دارایی‌های ملکی را برطرف و واگذاری زمین به صنایع بزرگ و شرکت‌های خصوصی را تسهیل کند، قطعا با استقبال گسترده‌ای از سوی بخش‌خصوصی مواجه خواهد شد. در نهایت، این فرآیند می‌تواند منجر به احداث تعداد قابل‌توجهی واحد مسکونی کارگری شود و بخشی از نیاز جامعه کارگری کشور را در حوزه مسکن برطرف کند.
تامین مالی مشارکتی؛ دولت، بخش‌خصوصی و سیستم بانکی در کنار هم
این کارشناس مسکن بیان کرد: بخش عمده‌ای از طرح صنعت‌شهر مربوط به تامین زمین است. درواقع زمین، اصلی‌ترین مولفه در این طرح محسوب می‌شود. سایر هزینه‌ها از جمله هزینه‌های ساخت و زیرساخت، می‌تواند از سوی بخش‌خصوصی یا همان صنایع ذی‌نفع تامین شود. این تامین مالی ممکن است از طریق مدل‌هایی مانند تهاتر یا واگذاری بخشی از زمین برای احداث واحدهای تجاری و اداری به‌منظور پوشش هزینه‌ها انجام گیرد.
او افزود: علاوه بر این، سیستم بانکی نیز باید در قالب تسهیلات طرح «نهضت ملی مسکن» بخشی از هزینه‌های ساخت را برعهده گیرد. به این ترتیب بخشی از منابع توسط بخش خصوصی به‌عنوان آورده تامین می‌شود و بخشی نیز از محل تسهیلات بانکی تامین خواهد شد. در نهایت خانه‌هایی که در این چارچوب ساخته می‌شوند، می‌توانند از طریق مدل «اجاره به شرط تملیک» در اختیار کارگران قرار گیرند، به‌گونه‌ای که اقساط آن در بازه‌های بلندمدت، مثلا ۳۰ ساله، از حقوق ماهانه کارگران کسر تا در پایان دوره، مالکیت واحد مسکونی به کارگر منتقل شود. این روش علاوه‌بر تامین مسکن پایدار برای قشر کارگر، نوعی سرمایه‌گذاری بلندمدت برای خانواده‌های کارگری نیز محسوب می‌شود.
