تاخت‌و‌تاز تورم مسکن
جهان صنعت – بازار مسکن همچنان در شرایطی ویژه قرار دارد که می‌توان آن را ترکیبی از رکود معاملاتی و افزایش تدریجی قیمت‌ها دانست؛ بازاری که نه‌تنها به‌دلیل حجم بالای سرمایه‌های درگیر در آن اهمیت دارد بلکه به‌واسطه پیوند مستقیم با معیشت خانوارها و نقش تعیین‌کننده‌اش در بودجه خانوارهای شهری، همواره در کانون توجه کارشناسان اقتصادی، سیاستگذاران و عموم مردم قرار گرفته است. براساس بررسی‌های میدانی و داده‌های در دسترس، وضعیت فعلی این بازار ترکیبی از رکود معاملاتی، افزایش تدریجی قیمت‌ها و فشار مضاعف بر بخش اجاره است.
شمال و جنوب شهر؛ روایت ۲ بازار متفاوت
یکی از مهم‌ترین نکات قابل‌توجه در وضعیت کنونی بازار مسکن، تفاوت رفتاری مناطق مختلف تهران است. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که در مناطق شمالی پایتخت، تغییرات محسوسی در سطح قیمت‌ها مشاهده نمی‌شود و معاملات محدود انجام‌شده، تقریبا در همان سطوح قبلی منعقد می‌شود. در واقع بازار لوکس تهران در یک حالت «ایست قیمتی» قرار دارد؛ حالتی‌که در آن نه خریداران تمایل جدی برای ورود دارند و نه فروشندگان حاضر به کاهش قیمت هستند اما در مناطق جنوبی و به‌ویژه در واحدهای کوچک‌متراژ، شرایط متفاوت است. میانگین قیمت در این مناطق با رشد ۵ تا ۱۰میلیون تومانی همراه بوده که نشان‌دهنده فشار تقاضای مصرفی و نیاز واقعی خانوارهای کم‌درآمد است.
این تفاوت رفتاری شمال و جنوب صرفا یک مساله معاملاتی نیست بلکه ریشه در ساختار اجتماعی و اقتصادی پایتخت دارد. خانوارهای با درآمد پایین‌تر ناگزیرند به واحدهای کوچک‌تر و مناطق کم‌برخوردارتر روی بیاورند و همین امر موجب افزایش نسبی قیمت‌ها در این بخش‌ها شده است. در مقابل، در بازار واحدهای بزرگ و لوکس، تقاضای مصرفی بسیار محدود است و معاملات بیشتر جنبه سرمایه‌گذاری یا نگهداری دارایی دارند.
رکود در داده‌های رسمی شکاف میان واقعیت و آمار
با وجود این تغییرات در سطح بازار، داده‌های رسمی سامانه‌های معاملاتی تصویری متفاوت را نشان می‌دهند. براساس اطلاعات موجود، در این سامانه‌ها کاهش یا تثبیت محسوسی ثبت نشده است. یکی از دلایل اصلی این تفاوت آن است که بیشتر قراردادهایی که در سامانه به ثبت می‌رسند، مربوط به تمدید قراردادهای قبلی هستند. به عبارت دیگر حجم معاملات جدید در مقایسه با سال‌های گذشته به‌شدت کاهش یافته و بازار بیشتر درگیر جابه‌جایی‌های درونی یا تمدید قراردادهاست.
این وضعیت باعث می‌شود تحلیلگران و سیاستگذاران نتوانند به‌درستی برآوردی از وضعیت واقعی بازار داشته باشند چراکه سامانه‌ها تصویر ناقصی ارائه می‌دهند. از همین‌رو کارشناسان اقتصادی بر ضرورت افزایش سطح دسترسی و شفافیت سامانه‌های معاملاتی تاکید دارند تا امکان رصد دقیق‌تر میزان معاملات، نوع قراردادها، متراژ واحدها و مناطق فعال در بازار مسکن فراهم شود.
سایه سنگین تورم و بازارهای موازی
یکی دیگر از متغیرهای کلیدی که در وضعیت فعلی بازار مسکن اثرگذار است، رشد سطح عمومی قیمت‌ها و تورم ساختاری اقتصاد ایران است. تورم نه‌تنها قدرت خرید خانوارها را به شدت کاهش داده بلکه انتظارات تورمی را نیز در جامعه تقویت کرده است. در چنین شرایطی بسیاری از خریداران و فروشندگان، حتی بدون انجام معامله واقعی، قیمت‌ها را براساس پیش‌بینی‌های خود از آینده تنظیم می‌کنند. این روند موجب شده که حتی در دوران رکود معاملاتی، کاهش واقعی قیمت‌ها رخ ندهد.
از سوی دیگر بازارهای موازی همچون ارز و طلا نیز نقش پررنگی در تحولات اخیر بازار مسکن ایفا می‌کنند. نوسانات شدید در نرخ ارز و افزایش قیمت طلا، همواره بهعنوان یک سیگنال قوی برای سرمایه‌گذاران و مالکان در نظر گرفته می‌شود. زمانی که دلار و طلا روند صعودی به خود می‌گیرند، بازار مسکن نیز به‌‌طور غیرمستقیم تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد و مالکان حاضر به کاهش قیمت یا فروش در شرایط رکودی نمی‌شوند. همین پیوند ساختاری مسکن را به یکی از ابزارهای حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم تبدیل کرده است.
رکود تورمی؛ واقعیت پنهان در پس آمار
ترکیب رکود معاملاتی و افزایش تدریجی قیمت‌ها، همان چیزی است که اقتصاددانان از آن بهعنوان رکود تورمی در بازار مسکن یاد می‌کنند. در چنین شرایطی حجم معاملات جدید کاهش می‌یابد اما به‌دلیل انتظارات تورمی و رشد هزینه‌های ساخت‌وساز(از جمله مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار)، قیمت‌ها همچنان در مسیر افزایشی قرار می‌گیرند. این وضعیت به‌ویژه برای متقاضیان مصرفی بسیار آسیب‌زاست چرا که از یک‌سو امکان خرید مسکن برای‌شان روزبه‌روز دورتر می‌شود و از سوی دیگر بازار اجاره نیز تحت‌تاثیر این روند قرار می‌گیرد.
بازار اجاره؛ فشار مضاعف بر خانوارها
در حوزه اجاره مسکن نیز شرایطی مشابه بازار خرید و فروش وجود دارد. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که تغییرات شدید در نرخ اجاره چندان مشاهده نمی‌شود اما در بسیاری از قراردادها افزایش اسمی اجاره‌بها به چشم می‌خورد. این افزایش‌ها بیشتر ریشه در شرایط اقتصادی کلان و کاهش ارزش پول ملی دارند تا تحولات واقعی بازار اجاره. به بیان دیگر، حتی در مناطقی که تقاضای اجاره چندان بالا نیست، موجران به‌دلیل تورم عمومی اقتصاد، اجاره‌بها را افزایش داده‌اند تا ارزش واقعی دریافتی خود را حفظ کنند.
در مقابل، در برخی مناطق ثبات نسبی دیده می‌شود و قراردادها بدون تغییرات جدی تمدید می‌شوند. اما در مجموع آنچه مسلم است اینکه هزینه اجاره برای خانوارهای شهری سهم فزاینده‌ای از درآمدشان را به خود اختصاص داده و در نتیجه فشار مضاعفی بر معیشت آنها وارد کرده است.
اختلاف‌های قیمتی عجیب نشانه بی‌ثباتی
یکی دیگر از پدیده‌های قابل‌توجه در بازار مسکن تهران، اختلاف شدید قیمت میان معاملات مشابه است. طبق گزارش‌های میدانی، در برخی موارد اختلاف قیمت میان واحدهایی با شرایط نزدیک به هم به بیش از یک‌میلیارد تومان می‌رسد. این اختلاف‌ها که ناشی از تفاوت در موقعیت جغرافیایی، متراژ، کیفیت ساخت و امکانات رفاهی است، نشان‌دهنده نبود یک نظام شفاف قیمت‌گذاری در بازار مسکن است. در واقع این بازار بیش از آنکه براساس قواعد اقتصادی عرضه و تقاضا عمل کند، تحت‌تاثیر عوامل بیرونی و ذهنی قرار دارد.
آینده مبهم مسکن در سایه رکود و تورم
با توجه به تمام شواهد و داده‌ها، می‌توان گفت که هنوز نمی‌توان از کاهش واقعی قیمت مسکن سخن گفت. آنچه اکنون در بازار جریان دارد، تداوم رکودی عمیق همراه با افزایش تدریجی قیمت‌هاست. این شرایط اگر با اصلاحات ساختاری، افزایش شفافیت سامانه‌های معاملاتی، سیاست‌های کارآمد حمایتی و کاهش تورم عمومی اقتصاد همراه نشود، نه‌تنها ادامه خواهد یافت بلکه می‌تواند در آینده به بحرانی جدی‌تر در حوزه تامین مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف تبدیل شود.
بازار مسکن در تهران، بهعنوان ویترین اقتصاد ایران، اکنون در وضعیتی قرار دارد که هم سرمایه‌گذاران را محتاط و هم خانوارهای مصرفی را ناامید کرده. رکود تورمی در این بازار، پیامدهای اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای خواهد داشت و از همین رو نیازمند توجه فوری و سیاستگذاری دقیق‌تر است.
