سیاست‌های کهنه برای بحران‌های تازه
احسان نیازمند– مسکن بازاری است که از یک‌سو با تقاضای انباشته میلیون‌ها خانوار برای تامین نیاز مصرفی روبه‌رو بوده و از سوی دیگر به دلیل رکود در تولید و عرضه، عملا به صحنه‌ای برای فعالیت‌های سوداگرانه و سرمایه‌ای تبدیل شده است. در این میان سیاست‌های دولتی که قرار بوده با ابزارهای حمایتی و ارائه تسهیلات بانکی زمینه‌ساز رونق تولید مسکن باشند نه‌تنها نتوانسته‌اند کارآمدی لازم را از خود نشان دهند بلکه به دلیل روندهای بوروکراتیک پیچیده و ناکارآمدی در طراحی و تخصیص منابع، خود به مانعی جدی در مسیر تولید بدل شده‌اند.
بخش‌خصوصی در محاصره محدودیت‌ها
بخش‌خصوصی که ستون اصلی تولید مسکن در کشور محسوب می‌شود، در عمل با سازوکاری روبه‌رو است که به جای تسهیلگری، پر از محدودیت و فرسایشی کردن فرآیندهاست. تسهیلاتی که دولت وعده آن را می‌دهد، اغلب در پیچ‌وخم اداری و بانکی چنان زمان‌بر می‌شوند که وقتی در نهایت به دست سازنده می‌رسند، ارزش واقعی خود را به دلیل تورم افسارگسیخته از دست داده‌اند. به بیان دیگر وامی که قرار بوده ابزار محرک ساخت‌وساز باشد، در عمل به سرمایه‌ای سوخته بدل می‌شود و انگیزه تولیدکننده را برای ورود به پروژه‌های جدید کاهش می‌دهد. این واقعیت موجب شده است که بخش‌خصوصی بیش از پیش از میدان تولید عقب‌نشینی کند و ترجیح دهد به جای مواجهه با ریسک‌های متعدد ساخت‌وساز، سرمایه خود را در حوزه‌های دیگر یا در فعالیت‌های سوداگرانه غیرمولد به کار گیرد.
از سوی دیگر نگاه دولت به مقوله مسکن عمدتا همچنان متکی به سیاست‌های سنتی و ناکارآمدی است که در دهه‌های گذشته نیز کارایی لازم را از خود نشان نداده‌اند. در چنین الگویی تصور می‌شود که صرفا با افزایش حجم وام‌های بانکی یا ایجاد طرح‌های مسکن حمایتی می‌توان به بحران پاسخ داد، حال آنکه تجربه سال‌های اخیر نشان داده است این اقدامات نه‌تنها منجر به کاهش شکاف عرضه و تقاضا نشده‌اند بلکه در بسیاری موارد به تورم مضاعف در بخش مسکن دامن زده‌اند. علت اصلی این ناکامی، فقدان هماهنگی میان سیاست‌های مالی و شرایط واقعی بازار است. وقتی نرخ رشد هزینه‌های ساخت، قیمت زمین و مصالح به مراتب سریع‌تر از رشد تسهیلات بانکی باشد، طبیعی است که هیچ سازنده‌ای حاضر نمی‌شود صرفا بر پایه وامی که ارزش آن در لحظه دریافت نصف شده، پروژه‌ای پرهزینه و زمان‌بر را آغاز کند.
ضرورت تغییر نگاه و بازتعریف سیاست‌ها
اقتصاد مسکن در ایران بیش از هر چیز به تغییر نگاه و بازتعریف سیاست‌های حمایتی نیاز دارد. اگر قرار است تسهیلات نقشی در رونق تولید ایفا کنند، باید از یک‌سو روند اعطای آنها کوتاه و ساده شود و از سوی دیگر متناسب با واقعیت‌های تورمی اقتصاد طراحی شوند. تسهیلاتی که نرخ بهره سنگین دارند یا با وثایق غیرمنعطف همراه هستند، عملا هیچ کمکی به تولیدکننده نمی‌کنند و حتی می‌توانند او را در دام بدهی‌های سنگین گرفتار کنند. در شرایطی که تورم به‌طور مداوم ارزش پول ملی را کاهش می‌دهد، تنها تسهیلاتی می‌توانند به تولید کمک کنند که همزمان با رشد هزینه‌ها به‌روزرسانی شوند و امکان بهره‌گیری سریع و بی‌واسطه از منابع را برای سازنده فراهم کنند.
نکته مهم دیگر تغییر در نگاه به مسکن از کالایی سرمایه‌ای به کالایی مصرفی است. بخش عمده‌ای از بحران امروز ناشی از تبدیل مسکن به ابزار سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی‌هاست به‌گونه‌ای که تقاضای واقعی خانوارها برای تامین سرپناه زیر فشار تقاضای سوداگرانه له شده است. این وضعیت تا زمانی ادامه خواهد داشت که دولت با سیاست‌های خود زمینه تقویت بخش تولید و افزایش عرضه را فراهم نکند اما لازمه چنین تحولی آن است که سازنده انگیزه کافی برای ورود به بازار داشته باشد و مطمئن باشد که منابع مالی وعده داده شده در زمان مناسب و با ارزش واقعی در اختیارش قرار می‌گیرد.
بحران مسکن، بازتاب ضعف در مدیریت اقتصاد کلان
به طور کلی بازار مسکن ایران دیگر ظرفیت تکرار سیاست‌های ناکارآمد گذشته را ندارد. بازطراحی الگوهای ارائه تسهیلات، کوتاه کردن مسیرهای اداری، انطباق وام‌ها با واقعیت‌های تورمی و ایجاد همکاری واقعی میان دولت و بخش خصوصی تنها راهی است که می‌تواند این بازار را از وضعیت کنونی خارج کند. بدون چنین تغییراتی نه‌تنها شکاف عرضه و تقاضا عمیق‌تر خواهد شد بلکه مسکن بیش از پیش از ماهیت مصرفی خود فاصله گرفته و به کالایی صرفا سرمایه‌ای و غیرقابل دسترس برای طبقات متوسط و ضعیف جامعه تبدیل خواهد شد.
در پایان می‌توان گفت بحران کنونی مسکن تنها مساله‌ای محدود به عرضه و تقاضا یا ناکارآمدی تسهیلات نیست بلکه بازتابی از ضعف در هماهنگی کلی اقتصاد ایران است؛ جایی که تورم ساختاری، سیاست‌های پولی ناپایدار و نگاه کوتاه‌مدت دولت به بازارها، به‌ویژه بازار مسکن، همزمان در حال بازتولید بحران هستند. اگر مسکن به‌عنوان یک بخش پیشران اقتصاد دیده شود، سیاستگذاری‌ها باید فراتر از اعطای وام یا طرح‌های مقطعی باشد و در چارچوبی جامع‌تر شامل اصلاح نظام بانکی، تثبیت نسبی اقتصاد کلان، و تقویت سرمایه‌گذاری پایدار بخش خصوصی طراحی شوند. در غیر این صورت حتی بهترین برنامه‌های حمایتی نیز در برابر فشارهای تورمی و سوداگری فرسوده شده و نه‌تنها به بهبود وضعیت منجر نمی‌شوند بلکه به تداوم رکود و تعمیق بحران دامن خواهند زد.
اقدامات دولتی؛ از ابلاغ تا اجرا
رامین گوران، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» اظهار کرد: نگاه دولت چهاردهم به بخش خصوصی کمی متفاوت‌تر از گذشته و دولت پیشین است. بخشی از میزان همکاری دولت با بخش‌خصوصی به وضعیت اقتصادی بازمی‌گردد. شرایط اقتصادی به گونه‌رقم خورده که این بخش خصوصی است که بودجه‌هایی را به بخش مسکن اختصاص می‌دهد نه دولت. به عبارتی می‌توان گفت دولت اصلا اقدامی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کشور نمی‌کند. او در ادامه گفت: در این میان دولت چهاردهم با نگاه جدیدی قصد در مشارکت با بخش‌خصوصی دارد. سال‌ها پیگیری بخش‌خصوصی به این نتیجه رسید که به تازگی ابلاغی در راستای همکاری و مشارکت بیشتر با بخش خصوصی صورت گرفته است؛ موضوعی که تا مرحله ابلاغ پیش رفته اما هنوز اجرایی نشده است. تاکنون دستورالعمل‌ها، بررسی ارزیابی‌های سازندگان و انبوه‌سازان و روش و الگوی واگذاری کارها مشخص نشده‌اند. به طور کلی می‌توان گفت پس از سال‌ها پیگیری، ابلاغ شدن چنین موضوعی هرچند تاکنونی عملیاتی نشده است، اتفاق بزرگی به شمار می‌رود. البته باید توجه داشت که ضرورت اجرای این ابلاغیه در شرایط کنونی محسوس است.
ذوب شدن تسهیلات با گرمای تورم
گوران همچنین عنوان کرد: بحث مشارکت با بخش‌خصوصی که توسط دولت چهاردهم مطرح شده، موضوع خوبی است چراکه در چنین وضعیتی شاهد رشد تولید مسکن اجتماعی خواهیم بود. در پی این اقدام، موفق به مدیریت عرضه و تقاضا خواهیم شد. در نهایت به مرحله‌ای خواهیم رسید که مسکن از فاز سرمایه‌ای خارج شده و تبدیل به یک کالای مصرفی می‌شود؛ روندی که چندین سال زمان می‌برد. در واقع با تداوم همکاری دولت و بخش‌خصوصی این امکان وجود دارد که دغدغه سرمایه‌انگاری مسکن به طور کلی مرتفع شود.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: پیش از این شاهد وضعیتی بودیم که منابع مالی، پیش از رسیدن به دست سازندگان و تولیدکنندگان در گرمای تورم ذوب می‌شدند. در نتیجه باید گفت اگر قرار است خدماتی یا تسهیلاتی به متقاضیان نهایی مسکن ارائه شود، باید در انتهای مسیر و پس از تولید واحدهای مسکونی صورت بگیرد.
او اضافه کرد: تاکنون بدین صورت بوده که در ابتدای کار، در ابتدای مسیر تولید مسکن ارائه می‌شد. این الگوی خدمات‌دهی آسیب‌های زیادی به همراه داشت و بسیاری از متقاضیان از ناکارآمدی آن گلایه‌مند هستند؛ افرادی که حتی اقدام به فروش امتیاز تسهیلات مسکن خود می‌کردند.
فاصله یک‌دهه‌ای مسکن با شرایط ایده‌آل
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در ادامه گفت: در شرایط کنونی درگیر شدن بخش‌خصوصی در بخش تولید مسکن، شاهد رشد میزان عرضه در بازار مسکن کشور خواهیم بود. زمانی که این رشد به نقطه ۷۰ تا ۸۰درصدی برسد، شاهد آغاز فعالت متقاضیان در بازار مسکن خواهیم بود. متقاصیان مسکن در انتهای مسیر تولید واحدهای مسکونی می‌توانند با دریافت تسهیلات اقدام به تهیه خانه کنند.
گوران اضافه کرد: در این حالت سازندگان نیز قادر خواهند بود که پروژه‌ها را به صورت آماده به متقاضیان تحویل دهند. این الگو بهتر از آن است که روی خاک و پیش از اینکه چیزی ساخته شده باشد، اقدام به تخصیص مسکن به افراد کنیم؛ واحدهایی که در گردباد تورمی اقتصاد کشور هیچ‌گاه به مرحله بهره‌برداری نمی‌رسیدند.
او در پایان خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد تحولاتی در زمینه نگاه و دید دولت به موضوع همکاری با بخش‌خصوصی در راستای ساماندهی عرضه و تولید مسکن وجود دارد؛ نگاهی که هنوز عملیاتی نشده است. خروج بازار مسکن از شرایط نامناسب کنونی، با فرض تداوم حمایت دولتی و مشارکت موثر بخش‌خصوصی، چیزی نزدیک به یک دهه زمان لازم خواهد داشت. پس از آن شاهد خواهیم بود که مسکن به صورت کلی از یک کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی تبدیل شده است.
