رشد اجاره‌بها در حومه تهران
جهان صنعت– در حالی که در میانه خردادماه قرار داریم، بازار اجاره مسکن در شهرستان‌های اطراف تهران به یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارها و محوری برای تحلیل کارشناسان حوزه مسکن تبدیل شده است. تازه‌ترین بررسی‌های میدانی و گزارش‌های غیررسمی کارشناسان حاکی از رشد معنادار اجاره‌بها در بیشتر شهرستان‌های استان تهران است؛ رشدی که در برخی مناطق حتی از مرز ۶۰درصد نیز عبور کرده است.
براساس این بررسی‌ها، شهرستان ورامین با ثبت افزایش ۶۰درصدی در اجاره‌بهای مسکن، بیشترین رشد را در میان مناطق پیرامونی تهران تجربه کرده است. پس از آن، شهرستان‌هایی همچون دماوند، شهریار، اندیشه، قدس، قرچک و ملارد با ۵۰درصد افزایش، در رتبه‌های بعدی قرار دارند. همچنین اسلامشهر، گلستان، نسیم‌شهر، رباط‌کریم، پرند، فیروزکوه و پاکدشت شاهد افزایش ۲۵درصدی، پردیس با ۲۰درصد و در نهایت پیشوا با ۱۵درصد کمترین میزان رشد اجاره‌بها را تجربه کرده‌اند.
این آمارها در مقایسه با سال گذشته، گویای فشار اقتصادی فزاینده‌ای بر خانواده‌هایی است که به امید یافتن سرپناهی با هزینه کمتر، به مناطق پیرامونی تهران مهاجرت کرده‌اند اما شواهد نشان می‌دهد که این پناهگاه‌های جایگزین نیز از تبعات تورم و عدم توازن در عرضه و تقاضای مسکن در امان نمانده‌اند.
افزایش تقاضا، کاهش توان خرید و جهش اجاره‌ها
عوامل متعددی در شکل‌گیری این وضعیت نقش دارند. مهم‌ترین آن، هجوم مستاجران از پایتخت به حومه است؛ پدیده‌ای که به‌دنبال کاهش قدرت خرید ناشی از تورم عمومی و جهش قیمت‌ها در بازار خرید و اجاره مسکن تهران رقم خورده است. در شرایطی که تهیه مسکن در شهر تهران برای بسیاری از خانوارها به امری غیرممکن تبدیل شده، گزینه جایگزین یعنی اجاره در شهرهای اقماری نیز دیگر راه‌حل پایداری نیست.
از سوی دیگر، عرضه ناکافی واحدهای اجاره‌ای در این مناطق، همراه با تقاضای فزاینده، منجر به برهم خوردن تعادل بازار اجاره شده است. در این میان، برخی مالکان نیز با تکیه بر عدم نظارت کافی و نبود سازوکار مشخص برای تعیین سقف اجاره‌ها، نرخ‌های پیشنهادی خود را به‌طور چشمگیری افزایش داده‌اند.
پیامدهای اجتماعی و اقتصادی یک بحران خاموش
افزایش شدید اجاره‌بها در مناطق حاشیه‌ای تهران تنها یک معضل اقتصادی نیست بلکه می‌تواند زمینه‌ساز ناپایداری اجتماعی، افزایش مهاجرت معکوس و رشد سکونت‌های غیررسمی شود. فشار معیشتی فزاینده، ساکنان مناطق کم‌برخوردار را به انتخاب واحدهای کوچک‌تر، بی‌کیفیت‌تر یا حتی حاشیه‌نشینی سوق می‌دهد.
لزوم ورود دولت و راهکارهای پیشنهادی
در این شرایط، ورود نهادهای متولی به بازار اجاره مسکن در سطح شهرستان‌ها ضرورت دارد. تدوین و اجرای برنامه‌های حمایتی از مستاجران، تسهیل در ساخت و عرضه مسکن استیجاری، ایجاد سامانه‌های نظارتی برای کنترل اجاره‌بهای پیشنهادی و همچنین فعال‌سازی ظرفیت‌های بخش‌خصوصی برای تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه، می‌تواند بخشی از راهکارهای کاهش فشار در این بازار باشد.
در مجموع، تجربه امسال در شهرستان‌های استان تهران بار دیگر نشان می‌دهد که بحران مسکن نه محدود به پایتخت بلکه یک معضل سراسری و چندلایه‌ای است که نیازمند سیاستگذاری هوشمندانه، پاسخ فوری و برنامه‌ریزی بلندمدت است. حومه‌های تهران، دیگر نقطه امن مستاجران نیستند.
بررسی‌های میدانی بازار مسکن شهرستان‌های تهران
بازار اجاره مسکن در شهرستان‌های استان تهران به‌دلیل نزدیکی به پایتخت و دسترسی به فرصت‌های شغلی، همواره از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده است، براساس بررسی‌های میدانی و گزارشات غیررسمی کارشناسان و فعالان بازار مسکن اسلامشهر، گلستان، نسیم‌شهر، رباط‌کریم، پرند، فیروزکوه و پاکدشت هرکدام ۲۵درصد افزایش، پیشوا ۱۵درصد افزایش، پردیس ۲۰درصد، دماوند، شهریار، اندیشه، قدس، قرچک و ملارد هرکدام ۵۰درصد و ورامین ۶۰درصد افزایش اجاره‌بها داشته است.
سارا، یک مستاجر ۲۸ساله در پاکدشت، از مشکلات یافتن خانه با اجاره مناسب در این شهرستان سخن گفت. او که کارمند یک شرکت ملی است به مهر گفت: در مرکز پاکدشت و نیز نزدیک شهرک‌های صنعتی، خانه‌های خوش‌قیمت با اجاره خوب واقعا کم پیدا می‌شود، اکثر اجاره خانه‌ها یا گران است، یا شرایطشان خوب نیست. او توضیح داد که با توجه به نزدیکی این مناطق به مراکز صنعتی، تقاضا بالاست و مالکان ودیعه اجاره‌ها را ۳۸۰میلیون تومان برای یک واحد ۹۰ متری دو خواب افزایش داده‌اند.
او افزود: من دنبال خانه‌ای با اجاره معقول بودم ولی گزینه‌ها یا دور هستند، یا نیاز به تعمیر دارند. این مستاجر جوان ابراز نگرانی کرد که با ادامه این روند، ممکن است مجبور شود به مناطق دوردست‌تر نقل‌مکان کند یا هزینه بیشتری بپردازد. او از دولت خواست با افزایش عرضه مسکن ارزان، شرایط را برای مستاجران بهبود بخشد.
باید توجه داشت که موقعیت استراتژیک و نزدیکی به پایتخت مهاجرت به این مناطق را تشدید کرده و فشار بر زیرساخت‌ها و خدمات عمومی را افزایش داده است.
کاهش تقاضا برای اجاره مسکن در برخی شهرها در پی رد مرز اتباع غیرمجاز
افزایش قیمت‌ها تنها به عوامل محلی محدود نمی‌شود، تورم سراسری، سیاست‌های پولی و کاهش قدرت خرید خانوارها نیز در این روند نقش داشته‌اند و کارشناسان معتقدند که بدون مداخله دولت برای کنترل قیمت‌ها یا افزایش عرضه مسکن، این روند ادامه خواهد یافت، در عین حال، برخی مناطق با قیمت‌های پایین‌تر همچنان به‌عنوان گزینه‌ای برای اقشار کم‌درآمد مطرح هستند که واحدهای موجود در شهرهایی مانند پیشوا در جنوب شرق استان تهران جزو این موارد است، رضا، یک موجر ۵۰ساله در پیشوا، از کاهش تقاضا برای اجاره ملکش خبر داد و گفت: تقاضا برای اجاره خانه کم شده است، قبلا هر سال چند نفر دنبال خانه‌ام بودند ولی حالا با این قیمت‌ها، متقاضیان کمتر شده‌اند. او افزود: بسیاری از مستاجران توان پرداخت را ندارند. او ادامه داد: هزینه نگهداری خانه و مالیات زیاد است اما نمی‌توانم قیمت را پایین بیاورم چون خودم ضرر می‌کنم.
این موجر معتقد است که رکود اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم و نیز بازگرداندن اتباع غیرمجاز از دلایل اصلی این وضعیت است.
او ابراز امیدواری کرد که با بهبود شرایط اقتصادی، بازار اجاره دوباره رونق بگیرد اما در حال حاضر، واحدش خالی مانده‌است.
افزایش تقاضا برای اجاره مسکن از اردیبهشت تاکنون
این اما همه ماجرا نیست و به جز پیشوا و چند شهر کم‌جمعیت دیگر در استان تهران، مابقی مناطق همچنان با افزایش تقاضا برای اجاره مواجه است، یک مشاور املاک در شهریار، در همین راستا در گفت‌وگو با خبرنگار مهر از افزایش تقاضا برای اجاره مسکن خبر داد و گفت: از اردیبهشت تا امروز، بازار اجاره مسکن گرم‌تر شده و متقاضیان بیشتر شده‌اند.
احمد توضیح داد که با نزدیک شدن به تابستان، خانواده‌ها و کارگران برای یافتن خانه اقدام کرده‌اند. او افزود: خیلی‌ها دنبال خانه‌های نزدیک به تهران هستند، ولی عرضه کم است و این باعث شده رقابت بین مستاجرها زیاد شود. این مشاور املاک پیش‌بینی کرد که با ادامه این روند، قیمت‌ها تا پایان تابستان ممکن است مجدد افزایش یابد.
مهاجرت اجباری بسیاری از خانواده‌ها به مناطق حاشیه‌ای
رشد قیمت اجاره‌بها تاثیرات اجتماعی قابل‌توجهی داشته است، بسیاری از خانواده‌ها مجبور به مهاجرت به مناطق دوردست‌تر یا زندگی در خانه‌های کوچک‌تر شده‌اند، این موضوع، فشار بر سیستم حمل‌ونقل عمومی و افزایش زمان رفت‌وآمد را به‌دنبال داشته است، از سوی دیگر، توسعه ناهمگون شهری در برخی شهرستان‌ها مانند پاکدشت و ورامین، مشکلات زیست‌محیطی و کمبود خدمات را برجسته کرده است. دولت در سال‌های اخیر طرح‌هایی مانند مسکن ملی را برای کاهش این فشارها اجرا کرده اما ساکنان محلی معتقدند که این طرح‌ها هنوز به‌طور کامل در شهرستان‌های استان تهران جواب نداده است.
با نزدیک‌شدن به تابستان۱۴۰۴، فصل اوج نقل‌وانتقالات مسکن، پیش‌بینی می‌شود که تقاضا در این مناطق افزایش یابد، مشاوران املاک هشدار می‌دهند که بدون سیاست‌های موثر، قیمت اجاره‌بها ممکن است تا پایان سال‌جاری بیش از ۱۵درصد دیگر رشد کند، از سوی دیگر، برخی فعالان بازار امیدوارند که با بهبود شرایط اقتصادی و تزریق واحدهای جدید، تعادل نسبی به بازار بازگردد. در این میان، ساکنان شهرستان‌های استان تهران، از موجران گرفته تا مستاجران، در انتظار تصمیمات کلان و تغییرات محلی هستند اما داستان‌های پشت این اعداد، زندگی روزمره هزاران خانواده را بازگو می‌کند. این گزارش، تنها یک نگاه اولیه به این چالش‌هاست و نیاز به بررسی عمیق‌تر و سیاستگذاری دقیق‌تر را برجسته می‌کند. درحالی‌که خورشید بالای سر تهران می‌درخشد، بازار اجاره مسکن در حومه آن همچنان در پیچ‌وخم مسائل اقتصادی و اجتماعی قرار دارد، آیا دولت می‌تواند با برنامه‌ریزی بهتر، این معضل را حل کند؟ پاسخ این سوال، آینده‌ای است که ساکنان این مناطق با نگرانی و امید آن را دنبال می‌کنند.
