پایگاهی برای رانتجویان
احسان نیازمند– بازار مسکن سالهاست به میدانی برای نگرانی و فرسودگی روانی مستاجران تبدیل شده است؛ خانوادههایی که هرسال با اضطراب تمدید قرارداد، افزایشهای بیقاعده اجاره و جستوجوی بیپایان خانهای ارزانتر، خستهتر میشوند. در چنین شرایطی، طرحهای فوری و شعاری که با وعده کمک فوری مطرح میشوند، بیشتر از آنکه امیدی واقعی ایجاد کنند، حس بیاعتمادی و دلزدگی را تقویت میکنند. طرح جدید دولت برای خرید ۱۰هزار واحد مسکونی در کلانشهرها و تبدیل آن به مسکن استیجاری نیز از همین جنس است؛ طرحی که در ظاهر قرار است مرهمی بر زخم بازار باشد اما در واقع ریشهای در واقعیتهای اقتصادی ندارد و حتی میتواند به شعلهورتر شدن آتش بحران مسکن کمک بینجامد.
وعدهای بزرگ برای مسالهای بسیار بزرگتر
اگر به اعداد و ارقام نگاه کنیم، نخستین پرسش منطقی این است که نسبت «۱۰هزار واحد مسکونی» با «۵/۷میلیون خانوار مستاجر» چیست؟ طبق آخرین سرشماری رسمی در سال۱۳۹۵ حدود ۵/۶میلیون خانوار در کشور مستاجر بودند و با احتساب رشد جمعیت و تشکیل خانوارهای جدید، این عدد اکنون به حدود ۵/۷ میلیون خانوار میرسد. در برابر چنین تقاضای عظیمی، خرید تنها ۱۰ هزار واحد، حتی اگر گام اول باشد نیز عددی ناچیز است. این مقیاس کوچک نه میتواند فشار تقاضا را تخفیف و نه قدرت چانهزنی مستاجران را افزایش دهد بلکه صرفا به دولت این امکان را میدهد که اعلام کند «کاری انجام داده است». از این منظر طرح بیش از آنکه سیاستگذاری مبتنیبر مساله باشد، به اقدامی تبلیغاتی شباهت دارد که تلاش میکند از دل بحران، دستاوردی قابل روایت بسازد.
تحریک تقاضا؛ خطری که نادیده گرفته شده است
مشکل دوم، زمانبندی و شیوه اجرای طرح است. دولت قصد دارد در بازهای کوتاه و تا پایان سال، این ۱۰هزار واحد را از بازار خریداری کند. ورود یک بازیگر بزرگ و نقدپذیر مانند دولت به بازار. اما عملا «طرف تقاضا» را تحریک میکند. صاحبان واحدهای مسکونی، وقتی با خریدار مطمئن و نقدی مواجه میشوند، یا قیمتها را بالا میبرند یا فروش به متقاضیان عادی را متوقف میکنند تا به دولت بفروشند. به این ترتیب، حتی اگر تعداد واحدهای خریداریشده محدود باشد، اثر روانی و انتظاری آن بهسرعت به کل بازار سرایت میکند و قیمتها را بالا میبرد. این افزایش قیمت، دقیقا همان چیزی است که مستاجران را بیش از گذشته تحتفشار قرار میدهد و عملا نتیجه طرح را معکوس میکند.
ابهامات ساختاری؛ از قیمتگذاری تا تخصیص
بخش مهمی از انتقاد کارشناسان به این طرح، به نبود شفافیت برمیگردد. هنوز مشخص نیست دولت این واحدها را با چه سازوکاری خریداری خواهد کرد. آیا قیمتها براساس نرخ کارشناسی است یا نزدیک به قیمت بازار آزاد؟ آیا فروشندگان خاصی ذینفع میشوند؟ و چگونه میتوان اطمینان یافت که این سازوکار به رانت، ارتباطات خاص و اولویتدهی به گروههای نزدیک منجر نشود؟ افزون بر این، پرسش مهمتر آن است که اصولا چه معیارهایی برای تخصیص این واحدهای استیجاری وجود دارد. در شرایطی که میلیونها خانوار مستاجرند، انتخاب تنها ۱۰هزار خانوار براساس چه شاخصی عادلانه خواهد بود؟ نبود پاسخ روشن به این پرسشها، فضای طرح را آلوده به ابهام و بیاعتمادی میکند و آن را از پیش در معرض نقد اجتماعی قرار میدهد.
سیاستی شعاری در برابر مسالهای ساختاری
کارشناسان معتقدند که ریشه بحران مسکن در ایران، فقدان عرضه پایدار و برنامهریزی بلندمدت است. تورم عمومی، افزایش هزینه ساخت، ضعف نظام تامین مالی، بوروکراسی و نبود سیاستهای حمایتی هدفمند، مجموعا سبب شدهاند ساختوساز از تقاضای واقعی عقب بماند. در چنین شرایطی طرحهایی مانند خرید محدود واحد برای اجاره، بیشتر «مسکن موقت» هستند تا راهحل. این طرحها اگر هم اجرا شوند، تغییر محسوسی در شاخصهای بنیادین بازار ایجاد نمیکنند. به بیان دیگر دولت بهجای اصلاح ساختار عرضه و تقویت تولید مسکن، به سیاستی مقطعی روی آورده است که تنها در ظاهر ساده و سریع به نظر میرسد اما در باطن هیچ ارتباطی با حل بلندمدت مساله ندارد.
تشدید نابرابری و بیعدالتی پنهان
از منظر عدالت اجتماعی نیز این طرح پرسشبرانگیز است. وقتی منابع عمومی صرف خرید واحدهای خصوصی میشود و سپس تنها به گروهی محدود از مستاجران اختصاص مییابد بهطور ناخواسته نوعی «قرعهکشی بخت» ایجاد میشود؛ عدهای خوششانس از رانت اجاره ارزان برخوردار میشوند و اکثریت همچنان زیر فشار بازار آزاد باقی میمانند. این وضعیت علاوه بر آنکه عدالت را مخدوش میکند، حس بیاعتمادی و نارضایتی را نیز افزایش میدهد. در سیاست عمومی، هنگامی که منافع عمومی بهصورت نابرابر و بدون معیارهای شفاف توزیع شود، حتی اگر نیت خیر باشد، پیامد آن تشدید شکاف اجتماعی خواهد بود.
بار مالی و هزینهای که نادیده گرفته میشود
خرید ۱۰هزار واحد مسکونی هزینهای سنگین برای بودجه عمومی به همراه دارد. در حالی که دولت با محدودیت منابع و کسری بودجه روبهرو است، پرسش اساسی این است که آیا این هزینه، بهترین استفاده از منابع عمومی بهشمار میرود؟ در اقتصاد، اصل «فرصتهزینه» میگوید هر ریالی که صرف یک سیاست میشود، از انجام سیاستهای دیگر بازمیماند. اگر همین منابع صرف تحریک ساختوساز، حمایت از پروژههای اجارهداری حرفهای، یا توسعه زیرساختهای شهرهای جدید میشد، احتمالا اثر بلندمدت و پایدارتری بر بازار مسکن میگذاشت. در نتیجه این طرح نهتنها از نظر کارایی اقتصادی قابلدفاع نیست بلکه از منظر مدیریت منابع عمومی نیز محل تردید جدی است.
واکنش بازار چگونه خواهد بود؟
بازار مسکن بیش از هرچیز به انتظارات واکنش نشان میدهد. هنگامی که فعالان بازار تصور کنند دولت قصد ورود گسترده به خرید دارد، این تصور بهسرعت به رفتار احتیاطی تبدیل میشود: مالکان عرضه را محدود میکنند، فروشندگان قیمتها را بالا نگه میدارند و واسطهها بهدنبال کسب سود مقطعی میروند. این واکنشها حتی اگر دولت در عمل موفق به خرید همه واحدها نشود، باز هم اثر خود را بر قیمتها میگذارد. به بیان دیگر طرحی که قرار بوده ابزار تنظیم بازار باشد، به عاملی برای التهاب بیشتر تبدیل میشود زیرا سیاستگذار اثرات روانی تصمیم خود را دستکم گرفته است.
راهحل جایگزین؛ از مالکیت دولتی تا اجارهداری حرفهای
تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد که موفقترین سیاستها برای حمایت از مستاجران، بر ایجاد «نظام اجارهداری حرفهای» و افزایش عرضه پایدار است. بهجای خرید واحدهای موجود، دولت میتواند با مشوقهای مالیاتی و اعتباری، بخشخصوصی را به ساخت پروژههای اجارهای بلندمدت ترغیب کند؛ پروژههایی که با قراردادهای چندساله، سقفهای شفاف افزایش اجاره و نظارت دقیق، امنیت و پیشبینیپذیری را برای مستاجران فراهم میکنند. در کنار آن، اصلاح قوانین مالک و مستاجر، تقویت سامانههای شفافیت و هدفگیری یارانهها به سمت گروههای واقعا کمدرآمد میتواند تاثیری بسیار عمیقتر از خرید محدود واحد داشته باشد. چنین سیاستهایی کندتر اما پایدارتر هستند و ریشه بحران را نشانه میگیرند.
طرحی کوتهبینانه با پیامدهای بلندمدت
طرح خرید ۱۰هزار واحد استیجاری، بهظاهر ساده و امیدبخش است. در عمل اما با چند مشکل اساسی روبهرو است: مقیاس ناچیز در برابر حجم عظیم نیاز، تحریک تقاضا و افزایش قیمتها، ابهام در سازوکار اجرا و تخصیص، احتمال ایجاد رانت و بیعدالتی و نادیدهگرفتن ریشههای ساختاری بحران مسکن. چنین طرحهایی نهتنها قادر به حل مساله نیستند بلکه میتوانند به آشفتگی بیشتر بازار و ناامیدی عمیقتر مستاجران منجر شوند. اگر قرار است از رنج میلیونها خانوار کاسته شود، سیاستگذاری باید از سطح شعار فراتر برود و به سمت برنامههایی حرکت کند که عرضه پایدار، شفافیت، عدالت و ثبات را به بازار بازگرداند. در غیر این صورت، هر طرح مقطعی تنها به فهرست بلندبالای وعدههایی اضافه خواهد شد که اجرا شدند اما هیچگاه گرهای از کار بازار مسکن نگشودند.
مسکن استیجاری؛ طرحی شعاری
مهدی سلطانمحمدی، کارشناس بازار مسکن به «جهانصنعت» گفت: نزدیک به ۵۰درصد واحدهای مسکونی در کلانشهری مانند تهران استیجاری هستند. اگر قرار باشد معضل مسکن تهران با چنین روشی حلوفصل شود، دولت باید به اندازه نصف تهران خانه بسازد تا این مساله حل شود. بنابراین با استفاده از چنین روشهایی ساماندهی بازار مسکن راه به جایی نخواهد یافت. این تحلیلگر بازار مسکن در ادامه بیان کرد: باید توجه داشت که دولت بودجه لازم برای خرید ۱۰هزار واحد مسکونی را در اختیار ندارد؛ دولت در دخلوخرج جاری خود مانده و توان سرمایهگذاریهای بنیادین خود را نیز ندارد. بیشتر پروژههایی که دولت کلید زده است، نیمهکاره به حال خود رها شده و به جایی نرسیدهاند.سلطانمحمدی افزود: در چنین شرایطی دولت چگونه میخواهد پروژه چدید را آغاز کند؟ بهتر است بپرسیم عرضه تنها ۱۰هزار واحد مسکونی به بازار استیجار چه تناسبی با خانوارهای مستاجر کشور دارد و کدام درد را دوا خواهد کرد؟ او تاکید کرد: اینگونه طرحها فقط شعاری هستند، سودی ندارند و به نتیجهای هم نخواهند رسید. وی عنوان کرد: بهطور کلی باید گفت که مساله مسکن استیجاری به این ترتیب حل نخواهد شد؛ این مسالهای درازمدت است که باید با تشویق خانوارها و بخشخصوصی به عرضه واحدهای استیجای صورت بگیرد؛ از مشوقهای مالیاتی گرفته تا مشوقهایی که در تراکم و ساختوساز داده میشوند و استفاده از تجربه سایر کشورهای دنیا که در این مسیر گام برداشتهاند. این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: علاوهبر اینها باید توجه داشت که جدا کردن مسکن استیجاری دولتی از سیستم شهری و بهعبارتی خانهای که با این هدف ساخته میشود، خودش تبدیل به پایگاهی میشود برای کسانی که به هر نحوی به رانتهای دولتی وصل هستند. نگهداری این واحدهای مسکونی نیز در آینده با مشکلاتی روبهرو خواهد شد چراکه مالکان موقتی آنها از انگیزه کافی برای نگهداری برخوردار نیستند. او همچنین گفت: اگر قرار باشد سکونت مستاجران در چنین واحدهایی درازمدت باشد، ممکن است به خانههای همیشگی این متقاضیان تبدیل شود. چنانچه قرار باشد دوره سکونت در این واحدهای مسکونی موقت باشد، جابهجایی و جایگزین کردن خانوارهایی که به این سیستم عادت کردهاند نیز کار بسیار دشواری خواهد بود. سلطانمحمدی در پایان بیان کرد: چنین طرحی مجموعهای از مسائل اجتماعی، حقوقی و فرهنگی در پی خواهد داشت. اینگونه طرحهای نسنجیده هستند و بیشتر جنبه شعاری دارند. چنین طرحهایی را نباید جدی گرفت.
