حمایت از مستاجران یا راهکاری ناکافی؟
جهان صنعت _ سیاست تمدید خودکار قراردادهای اجاره با تعیین سقف ۲۵درصدی برای افزایش بها بهنقل از ایسنا، امسال برای هفتمین سال پیاپی اجرا شد؛ طرحی که از زمان آغاز تاکنون همواره با موافقان و مخالفانی همراه بوده است. درحالیکه برخی مسوولان و کارشناسان این سیاست را عاملی برای ایجاد آرامش نسبی در بازار اجاره میدانند گروهی دیگر معتقدند بدون اصلاحات اساسی در حوزه مسکن چنین اقدامات کنترلی اثرگذاری محدودی خواهد داشت. اجرای این سیاست از سال۱۳۹۹ و همزمان با شیوع ویروس کرونا آغاز شد. در آن زمان دولت با هدف حمایت از مستاجران و جلوگیری از افزایش شدید هزینههای اجاره تمدید خودکار قراردادها را با سقف مشخص افزایش بها در دستور کار قرار داد. این روند در سالهای بعد نیز ادامه پیدا کرد. خرداد امسال و پس از شرایط ویژه ناشی از جنگ۴۰روزه اختیار تعیین سقف افزایش اجارهبها بهشوراهای مسکن استانها واگذار شد تا براساس وضعیت هر منطقه تصمیمگیری شود. بر همین اساس سقف افزایش اجاره در استان تهران ۲۷درصد تعیین شد و در برخی استانهای دیگر نیز این رقم متفاوت بود و درمواردی تا ۳۰درصد رسید.
بااینحال در یکتیرماه فرزانه صادق، وزیر راهوشهرسازی از تصویب تمدید خودکار قراردادهای اجاره در سال۱۴۰۵ توسط سران قوا خبر داد. طبق این مصوبه در صورتی که مستاجر تمایل داشته باشد قرارداد اجاره برای یک سال دیگر بهصورت خودکار تمدید میشود و سقف افزایش اجارهبها در سراسر کشور ۲۵درصد خواهد بود.
براساس این تصمیم ثبت قراردادها باید در یکی از دو سامانه خودنویس یا کاتب انجام شود. در این مصوبه تاکید شده که مراجع قضایی نباید صرفا بهدلیل پایان مدت قرارداد بهدرخواست موجر دستور تخلیه صادر کنند. البته این مقررات تنها شامل واحدهای مسکونی است و قراردادهای مربوط بهاملاک تجاری و اداری را دربر نمیگیرد.
مصوبات اعلامشده از سوی استانداریها براساس شرایط هر منطقه برای واحدهایی که بهمستاجر جدید اجاره داده میشوند نیز ملاک عمل خواهد بود.
باوجود این مقررات بررسیهای میدانی حاکی از آن است که برخی مالکان برای عبور از محدودیت تعیینشده روشهای مختلفی را بهکار میگیرند. یکی از این روشها تنظیم قراردادهای جدید بهشکل دستنویس و خارج از سامانههای رسمی است. از سوی دیگر در سامانههای ثبت قرارداد نیز محدودیتی برای درج مبلغی بالاتر از سقف ۲۵درصد وجود ندارد. بنابراین اگر مستاجر با رقم پیشنهادی موجر موافقت کند درصورت بروز اختلاف در آینده ممکن است دادگاه با استناد بهاصل توافق طرفین قرارداد را معتبر تلقی کند.
یکی از موضوعات مورد بحث درباره این سیاست وجود چهاراستثنا برای عدم تمدید قرارداد ازسوی موجر است. مواردی مانند نیاز شخصی مالک، تخریب و بازسازی ساختمان، انتقال قانونی ملک بهفرد دیگر و تخلف مستاجر از تعهدات قراردادی امکان جلوگیری از تمدید را فراهم میکند. برخی کارشناسان معتقدند همین استثناها میتواند از میزان حمایت این مصوبه از مستاجران بکاهد و زمینه سوءاستفاده از قانون را ایجاد کند.
درمقابل گروهی از کارشناسان بر این باورند که بازار اجاره بدون نظارت نمیتواند بهتعادل برسد و اعمال محدودیت در افزایش قیمتها ضروری است.
تورج سرباز، عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوران املاک درباره این موضوع اظهار کرد که سقف افزایش ۲۵درصدی باید در قراردادهای اجاره رعایت شود و درصورت تخلف مستاجر میتواند از طریق مراجع قضایی پیگیری کند. بهگفته او، دادگاهها نیز جز در موارد استثنایی پیشبینیشده در قانون نباید حکم تخلیه صادر کنند.
وی با اشاره بهفرآیند ثبت قراردادها افزود: در سامانه تمدید قرارداد محدودیتی برای درج مبلغ بالاتر از سقف تعیینشده وجود ندارد و درصورتیکه موجر و مستاجر با رضایت یکدیگر بر رقم دیگری توافق کنند امکان ثبت آن وجود دارد.
سرباز تاکید کرد که وجود شروط چهارگانه عدم تمدید ازجمله نیاز شخصی مالک، تخریب و نوسازی، انتقال قانونی ملک و عدم پایبندی مستاجر بهتعهدات ممکن است راههایی برای دورزدن قانون ایجاد کند. بهاعتقاد او، این موارد موجب کاهش اثرگذاری مصوبه شده و نیازمند بازنگری است.
درمقابل برخی کارشناسان معتقدند افزایش اجارهبها نتیجه مستقیم تورم عمومی، کاهش عرضه مسکن و رشد هزینههای اقتصادی است و تعیین سقف قیمتی بهتنهایی نمیتواند مشکل بازار اجاره را حل کند. آنها معتقدند دولت در سالهای گذشته برنامه گستردهای برای ایجاد واحدهای استیجاری نداشته و ابزارهای کافی برای تنظیم بازار در اختیار ندارد. هرچند وزارت راهوشهرسازی اخیرا اعلام کرده که برنامه تملک ۱۰هزارواحد مسکونی برای واگذاری بهمستاجران را دنبال میکند.
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن با اشاره بهافزایش قابل توجه اجارهبها گفت: باوجود تعیین سقف ۲۵درصدی برای تمدید قراردادها رشد واقعی اجارهها بسیار بیشتر بوده و از سال۱۳۹۹ تاکنون افزایش اجارهبها در بسیاری از مناطق بیش از ۵۰درصد بوده است.
او معتقد است شرایط فعلی بازار مسکن ناشی از مجموعهای از عوامل شامل کاهش تولید، تورم اقتصادی و افزایش تقاضا است. بهگفته وی، اگر تنها مشکل افزایش قیمت مصالح ساختمانی بود مدیریت شرایط آسانتر بوده اما کمبود عرضه مسکن فشار بیشتری بر بازار وارد کرده است.
ستاریان تاکید کرد که نمیتوان مشکلات بازار مسکن را تنها با دستورالعمل و بخشنامه حل کرد. از نگاه او، دولت باید ابتدا کنترل تورم، افزایش ساختوساز، توسعه واحدهای اجارهای دولتی و ایجاد تعادل میان عرضهوتقاضا را دنبال کند و سپس سیاستهای کنترلی را اجرا کند.
وی با اشاره بهافزایش قیمت مسکن در تهران گفت که میانگین قیمت هرمتر مربع مسکن در این شهر بهحدود ۲۴۰میلیونتومان رسیده و در برخی مناطق حتی ارقام بسیار بالاتری مشاهده میشود. او معتقد بوده ادامه این روند نیازمند برنامهریزی جدی و اصلاح ساختارهای اقتصادی است.
این کارشناس بازار مسکن بر ضرورت اصلاح ساختار اقتصادی تاکید کرد و گفت حضور گسترده مجموعههای وابسته بهدولت و دسترسی نابرابر بهمنابع مالی یکی از مشکلات مهم اقتصاد ایران است و بخشخصوصی را با محدودیت مواجه میکند.
از منظر حقوقی نیز مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره همچنان محل بحث است. مطابق ماده۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی تا زمانی که مخالف قوانین آمره نباشند معتبر هستند. بنابراین پرسش اصلی این است که آیا سقف ۲۵درصدی افزایش اجارهبها یک حکم آمره محسوب میشود یا صرفا یک مقرره حمایتی است.
درصورتی که دادگاهها این محدودیت را از قوانین آمره بدانند توافق برخلاف آن اعتبار نخواهد داشت اما اگر آن را صرفا یک دستور حمایتی تلقی کنند ممکن است براساس اصل آزادی قراردادها، توافق میان موجر و مستاجر را معتبر بدانند.
این ابهام حقوقی باعث شده اجرای یکسان این مصوبه تاحد زیادی بهبرداشت محاکم وابسته بوده و در نبود قانون شفاف یا رویه قضایی واحد احتمال تفاوت در آرای صادرشده وجود داشته باشد.
درمجموع اگرچه هدف از تمدید خودکار قراردادهای اجاره، ایجاد ثبات در بازار و حمایت از مستاجران است اما تحقق این هدف نیازمند رفع ابهامات قانونی، ایجاد ضمانت اجراهای موثر و هماهنگی میان سیاستهای حمایتی دولت و اصول حقوق قراردادها خواهد بود.
در این میان مشاوران املاک نیز با آگاهیرسانی و راهنمایی طرفین قرارداد میتوانند در اجرای بهتر مقررات نقش داشته باشند هرچند مسوولیت اصلی رعایت قانون و پیامدهای حقوقی قراردادها بر عهده موجر و مستاجر و در نهایت مراجع قضایی است.
