پایتخت زیر بار اجارههای نجومی
جهان صنعت _ بازار اجاره مسکن در تهران این روزها بیش از آنکه محل انتخاب و جابهجایی باشد، به میدان محاسبه و عقبنشینی تبدیل شده است؛ بازاری که در آن مستاجران پیش از هر تصمیمی، توان مالی خود را بارها مرور میکنند و بسیاری ناچارند میان متراژ، موقعیت مکانی و کیفیت زندگی دست به انتخابی اجباری بزنند. در سالهایی که رشد قیمت مسکن، کاهش ساختوساز و افت قدرت خرید خانوارها، تعادل عرضه و تقاضا را برهم زده، اجارهنشینی نیز به دغدغهای دائمی برای بخش بزرگی از جامعه تبدیل شده است. همزمان با آغاز فصل جابهجاییها، فایلهای منتشرشده در بازار اجاره تهران تصویری روشن از این واقعیت ارائه میکنند؛ تصویری که از عبور ودیعه برخی واحدها از مرز چندمیلیاردتومان و افزایش هزینه سکونت حتی در مناطق جنوبی پایتخت حکایت دارد. در چنین شرایطی پرسش اصلی این است که آیا سیاستهایی مانند تعیین سقف افزایش اجارهبها توانستهاند از شتاب رشد قیمتها بکاهند یا آنکه ریشه نابسامانی بازار را باید در کمبود عرضه و فقدان برنامهریزی بلندمدت برای بخش مسکن جستوجو کرد؟
بازار اجاره در انتظار اصلاح سیاست قیمتگذاری
با داغشدن بازار نقلوانتقال مستاجران، تازهترین بررسیها از فایلهای اجاره در تهران نشان میدهد هزینه تامین مسکن همچنان روندی صعودی دارد و فاصله نرخها میان مناطق مختلف پایتخت بیش از گذشته خودنمایی میکند. در برخی محلههای شمالی تهران، رهن کامل واحدهای مسکونی از مرز ۶میلیاردتومان عبور کرده و حتی در مناطق جنوبی نیز تامین ودیعه و پرداخت اجاره ماهانه برای بسیاری از خانوارها به مسالهای دشوار تبدیل شده است. در این میان فعالان بازار مسکن معتقدند سیاست تعیین سقف افزایش اجارهبها نتوانسته نقش موثری در مهار رشد قیمتها ایفا کند.
داوود بیگینژاد، نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک، با انتقاد از ادامه اجرای سیاست تعیین سقف اجارهبها، به نقل از تسنیم اظهار کرد: تعیین نرخ برای بازار اجاره از دوران شیوع کرونا آغاز شد و با وجود گذشت چند سال همچنان ادامه دارد اما اکنون زمان بازنگری در این شیوه فرا رسیده است. به گفته وی، قراردادهای اجاره باید بر پایه توافق میان موجر و مستاجر و متناسب با واقعیتهای هر بازار تنظیم شود زیرا شرایط عرضه و تقاضا در شهرها و حتی مناطق مختلف یکسان نیست و نمیتوان یک نسخه مشترک برای همه نقاط کشور در نظر گرفت.
وی با اشاره به تفاوتهای آشکار بازار اجاره در تهران و سایر شهرها افزود: سطح اجارهبها در بسیاری از شهرستانها بهمراتب پایینتر از پایتخت است و به همین دلیل اجرای سیاستی واحد برای همه مناطق، کارآمدی لازم را ندارد. بیگینژاد همچنین کمبود واحدهای مسکونی را مهمترین عامل برهم خوردن تعادل بازار اجاره دانست و گفت: براساس برنامهریزیها قرار بود طی سه سال حدود ۷۵هزار واحد مسکونی وارد بازار شود اما با گذشت نزدیک به دو سال، تنها حدود ۵هزار واحد به عرضه رسیده است. این فاصله چشمگیر میان اهداف تعیینشده و میزان تحقق آنها، ضرورت تدوین برنامهای بلندمدت و فرادولتی در حوزه مسکن را نشان میدهد؛ برنامهای که با تغییر دولتها دستخوش تغییر نشود و دولتها صرفا مسوول اجرای آن باشند.
اختلاف محسوس نرخها در بازار اجاره تهران
مرور فایلهای منتشرشده در بازار اجاره پایتخت نشان میدهد تفاوت قیمتها میان محلههای مختلف همچنان چشمگیر است و مستاجران برای یافتن واحدی متناسب با توان مالی خود، با محدودیتهای بیشتری نسبت به سالهای گذشته روبهرو هستند. بررسی آگهیهای منتشرشده در سامانههای اینترنتی حاکی از آن است که یک آپارتمان ۱۱۰متری در محدوده سهروردی با رهن کامل ۲میلیارد و ۶۰۰میلیونتومان عرضه شده است.
در شهرک غرب واحدی ۷۰متری با یک میلیارد و ۵۰۰میلیونتومان ودیعه و ۳۰میلیونتومان اجاره ماهانه فایل شده و در بلوارکشاورز نیز برای یک واحد ۹۰متری، رهن کامل ۳میلیاردتومان تعیین شده است.
یک واحد ۱۰۰متری دوخوابه با شرایط یکمیلیاردتومان ودیعه و ۵۰میلیونتومان اجاره ماهانه به بازار عرضه شده است.
در قیطریه، رهن کامل یک واحد ۱۲۲متری ۱۵سال ساخت به ۶ میلیارد و ۸۰۰میلیونتومان میرسد. در گیشا نیز یک آپارتمان ۹۶متری با ۲میلیاردتومان ودیعه و ۴۲میلیونتومان اجاره ماهانه فایل شده و در محدوده جلال آلاحمد، واحدی ۸۵متری با ۸۵۰میلیونتومان ودیعه و ۴۵میلیونتومان اجاره ماهانه برای متقاضیان عرضه شده است.
در اختیاریه نیز برای یک واحد نوساز ۱۵۰متری، رهن کامل ۶میلیاردتومان تعیین شده است. همچنین یک آپارتمان ۱۱۰متری در فرمانیه با همین میزان رهن و واحدی مشابه در محدوده مطهری با رهن کامل ۴میلیاردتومان در بازار اجاره قرار دارد.
بررسی فایلهای مناطق جنوبی تهران نیز نشان میدهد فشار هزینههای اجاره تنها به مناطق برخوردار محدود نیست. در شوش، یک واحد ۷۵متری با ۵۰۰میلیونتومان ودیعه و ۱۲میلیونتومان اجاره ماهانه عرضه شده و در قلعهمرغی نیز برای یک آپارتمان ۷۸متری، ۸۵۰میلیونتومان ودیعه و ۷میلیونتومان اجاره ماهانه در نظر گرفته شده است. در محدوده جوانمرد قصاب، یک واحد ۶۸متری واقع در طبقه چهارم و فاقد آسانسور، پارکینگ و انباری، با ۵۰۰میلیونتومان ودیعه و ۵میلیونتومان اجاره ماهانه فایل شده است. همچنین یک زیرزمین ۲۵متری در شوش با ۱۵۰میلیونتومان ودیعه و ۶میلیونتومان اجاره ماهانه و یک واحد ۱۲۰متری در شهرری با یک میلیارد و ۳۵۰میلیونتومان رهن و یکمیلیونتومان اجاره ماهانه از دیگر فایلهای موجود در بازار اجاره پایتخت بهشمار میروند.
تجربه سالهای اخیر نشان داده است که اتکا به ابزارهای کوتاهمدت و مداخله در تعیین قیمت، بدون افزایش عرضه واحدهای مسکونی و تقویت سرمایهگذاری در بخش ساختوساز نمیتواند تعادل پایدار در این بازار ایجاد کند. تا زمانی که فاصله میان تعداد خانوارهای متقاضی و واحدهای قابل عرضه حفظ شود، فشار بر مستاجران نیز به اشکال مختلف ادامه خواهد یافت و هر فصل جابهجایی، نگرانی تازهای برای میلیونها خانوار به همراه خواهد داشت.
از سوی دیگر استمرار رشد هزینههای اجاره تنها مربوط به بازار مسکن نیست بلکه آثار آن به ابعاد مختلف اقتصاد و زندگی اجتماعی نیز سرایت میکند. افزایش سهم اجاره در سبد هزینه خانوار، قدرت خرید را کاهش میدهد، الگوی مصرف را تغییر میدهد و بسیاری از خانوادهها را به کوچ اجباری به مناطق دورتر یا پذیرش واحدهایی با امکانات کمتر سوق میدهد. در چنین شرایطی کیفیت زندگی و دسترسی به فرصتهای شغلی، آموزشی و خدمات شهری نیز تحتتاثیر قرار میگیرد و شکاف میان مناطق مختلف شهر عمیقتر میشود.
آنچه امروز در فایلهای اجاره تهران دیده میشود، صرفا مجموعهای از ارقام و قیمتها نیست؛ این اعداد روایتگر دشوارتر شدن دسترسی به مسکن برای بخش بزرگی از جامعه هستند. اگر برنامهریزی برای افزایش عرضه، تسهیل تولید مسکن، حمایت هدفمند از مستاجران و ایجاد ثبات در سیاستهای این بخش بهصورت همزمان دنبال نشود، بازار اجاره همچنان مسیر پرنوسان خود را ادامه خواهد داد و تامین سرپناه، بیش از گذشته از یک نیاز اولیه به دغدغهای مزمن برای خانوارها تبدیل میشود.
