هزینههای مشارکت در ساخت مسکن
جهان صنعت– مشارکت در ساخت یکی از روشهای رایج نوسازی بافت فرسوده و سرمایهگذاری ملکی در ایران است.
در مشارکت در ساخت، مالک زمین و سازنده برای ساخت یک ساختمان جدید باهم شریک میشوند. مالک، زمین یا ملک کلنگی را بهعنوان آورده ارائه میکند و سازنده هزینههای ساخت، مدیریت پروژه و اجرا را برعهده میگیرد. در نهایت و پس از اتمام کار، واحدهای ساختهشده براساس توافق اولیه بین طرفین تقسیم میشود اما برخلاف تصور عموم، ورود به این مدل ساختوساز همیشه آسان و کمهزینه نیست. در این گزارش به این میپردازیم که حداقل هزینه یک پروژه مشارکتی چقدر است و سازنده برای شروع کار دقیقا به چه میزان سرمایه احتیاج دارد.
براساس برآوردهای سال۱۴۰۴، هزینه ساخت یک ساختمان معمولی بین ۱۷ تا ۲۰میلیون تومان برای هر متر مربع است. علت این دامنه قیمتی این است که بنابه گفته مهندسان پروژه، بهازای هر طبقه بیشتر، هزینه ساخت ۵ تا ۷درصد بالا میرود.
ساختمانهای بلندتر نیازمند اسکلت قویتر، فونداسیون عمیقتر و مصرف بیشتر میلگرد و بتن هستند. علاوهبر آن، پیچیدگی تاسیسات(لولهکشی عمودی، تقویت فشار آب، سیستم برق و تهویه) بیشتر میشود.
از طبقات بالاتر، الزام به آسانسور، سیستمهای ایمنی و آتشنشانی پیشرفتهتر نیز به هزینهها اضافه میشود. همچنین هزینه حمل مصالح، نیروی انسانی و زمان اجرای پروژه در ساختمانهای مرتفع افزایش مییابد. بنابراین بسته به تعداد طبقات و زیربنا هزینه مشارکت افزایش مییابد.
مشارکت در ساختوساز معمولا با هدف اجرای یک ساختمان با چند واحد آپارتمانی و تقسیم سود واگذاری واحدهاست. به همین دلیل معمولا پروژهها سهطبقه به بالا اجرا میشوند.
پرداخت صفر تا صد هزینههای ساختوساز پروژه از تخریب ساختمان قدیمی گرفته تا آخرین مراحل ساخت پروژه بر عهده سرمایهگذار است. این هزینهها به سه دسته هزینه پیش از ساخت، حین اجرای پروژه و بعد از آن تقسیم میشوند.
هزینههای پیش از ساخت عبارتند از: هزینه تمدید یا اخذ پروانه، هزینه طراحی معماری، سازه و تاسیسات، بیمه مسوولیت و مالیاتها و هزینه تخریب ساختمان قدیمی.
هزینههای حین اجرا شامل خرید مصالح، دستمزد کارگران و پیمانکاران، هزینههای حملونقل و تجهیزات و همچنین نظارت و مدیریت پروژه است. بعد از اجرای پروژه نیز خردههزینههایی مانند هزینه انشعابات، هزینه پایانکار و دفترخانه و مشاعات نیز وجود دارد.
سهمبندی در مشارکت براساس مقایسه ارزش زمین با هزینه ساخت انجام میشود. فرمول ساده و رایج اینطور است:
درصد سهم سازنده= هزینه ساخت ÷ (ارزش زمین+ هزینه ساخت)×۱۰۰
درصد سهم مالک= ارزش زمین÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)× ۱۰۰
برای مثال اگر زمین ۲۰میلیارد تومان ارزش داشته باشد و هزینه ساخت ۱۵میلیارد باشد، قیمت کل ملک ۳۵میلیون تومان است و با توجه به فرمول سهم سازنده ۴۳درصد و سهم مالک ۵۷درصد از فروش کل ملک است.
این فرمول مبنای اصلی بیشتر قراردادهای مشارکت است، هرچند جزئیات در قرارداد میتواند تغییر کند.
پروژههای مشارکتی هزینههای پنهانی دارند که ممکن است سازنده یا مالک را در میانه راه غافلگیر کند. رایجترین این هزینهها نوسانات قیمت مصالح است که در عین حال مهمترین ریسک ساختوساز هم حساب میشود. تاخیر شهرداری در صدور پروانه و افزایش دستمزد کارگران در میانه پروژه هم هزینه تمامشده کار را بالا میبرد. اگر این موارد پیشبینی نشوند، پروژه با کمبود نقدینگی مواجه شده و حتی ممکن است متوقف شود.
در زمان رکود مسکن سود کمی نصیب سازندگان میشود زیرا هزینه ساخت از رشد قیمت ملک پیشی میگیرد. همچنین زمانی که پروژه کوچک باشد و هزینههای ثابت آن زیاد باشد مثلا پروژههای کمتر از ۳۰۰ متر صرفه اقتصادی پایینتری دارند.
از همه بدتر زمانی است که با سازنده با تخمین دقیق وارد ساختوساز نشود و در میانه راه مجبور به پیشفروش واحدها شود. درست است که پیشفروش نقدینگی فوری به پروژه تزریق میکند اما ریسک حقوقی و ورشکستگی پروژه را بالا میبرد زیرا ممکن است نوسانات قیمت مصالح باعث شود هزینه ساخت از هزینه توافقشده برای پیشفروش بالاتر رود.
منبع: فرارو
