ریشه‌یابی بحران مسکن
احسان نیازمند– مسکن در ایران امروز دیگر یک نیاز معمولی و قابل مدیریت در سبد هزینه خانوارها نیست بلکه به مهم‌ترین، پرهزینه‌ترین و پرچالش‌ترین بخش زندگی مردم تبدیل شده است؛ بخشی که نه‌تنها سهم چشمگیری از درآمد ماهانه خانواده‌ها را می‌بلعد بلکه به‌دلیل بی‌عملی و غفلت تصمیم‌سازان، به معضلی ساختاری تبدیل شده که تمامی ابعاد معیشتی، اجتماعی و حتی سیاسی جامعه را تحت‌تاثیر قرار داده است.
جدیدترین آمارها نشان می‌دهند که سهم مسکن از هزینه‌های خانوار بهطور میانگین به ۷/۴۳درصد رسیده است؛ عددی‌که در برخی کلانشهرها از ۵۰درصد نیز عبور کرده و در مواردی تا ۶۰درصد ثبت شده است. این آمار به معنای آن است که خانواده ایرانی تقریبا نیمی از درآمد خود را صرف تامین یک سرپناه می‌کند؛ سرپناهی که طبق قانون اساسی دولت موظف به فراهم‌سازی شرایط دسترسی عادلانه به آن بوده است اما واقعیت‌های امروز نشان می‌دهد که نه‌تنها این تعهد قانونی محقق نشده بلکه با توقف طرح‌های حمایتی، عملا امید بسیاری از خانوارها به خانه‌دار شدن نیز بر باد رفته است.
پارامترهای تشدید بحران مسکن
آنچه این بحران را تشدید می‌کند، روند بی‌وقفه افزایش قیمت‌ها و نبود چشم‌انداز روشن برای کنترل آن است. در سال‌های گذشته باوجود وعده‌های مکرر دولت‌ها مبنی‌بر مهار تورم مسکن و ساخت سالانه صدها هزار واحد مسکونی، نه‌تنها عرضه جدید به میزان کافی ایجاد نشد بلکه فشار بر تقاضای انباشته نیز هر سال بیشتر شد. این وضعیت باعث شد تا بازار مسکن در ایران به‌‌ویژه در کلانشهرها، به صحنه‌ای از رقابت نابرابر تبدیل شود؛ جایی‌که بخش قابل توجهی از جمعیت تنها در نقش مستاجر باقی می‌مانند و هر سال مجبورند بخش بزرگ‌تری از درآمدشان را صرف اجاره‌بها کنند درحالی‌که گروه کوچکی از سرمایه‌داران و مالکان، بیشترین سود را از این شرایط می‌برند.
از سوی دیگر، دولت به جای بازاندیشی جدی در سیاست‌های ناکارآمد گذشته، راه آسان‌تر اما مخرب‌تر را انتخاب کرده است: توقف ثبت‌نام در طرح‌های حمایتی و کاهش بار مسوولیت خود در حوزه مسکن. این تصمیم به معنای پذیرش ناتوانی آشکار دولت در عمل به تعهدات قانونی است؛ تعهداتی که نه‌تنها در قانون اساسی بلکه در قوانین برنامه‌های توسعه و مصوبات مجلس نیز بارها بر آن تاکید شده است. کارشناسان اقتصادی معتقدند این عقب‌نشینی از مسوولیت، در شرایطی که بحران مسکن به نقطه جوش رسیده، تنها منجربه افزایش فشار بر خانوارها و تشدید شکاف طبقاتی خواهد شد. به عبارت دیگر سیاستگذاران به‌جای حل مساله، صورت‌مساله را پاک کرده‌اند و این همان خطای بزرگی است که می‌تواند پیامدهای اجتماعی و اقتصادی جبران‌ناپذیری داشته باشد.
ابعاد اجتماعی بحران مسکن
تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد که در شرایط مشابه دولت‌ها معمولا با در دستور کار قرار دادن سیاست‌های فعال در حوزه عرضه، مانند اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت، سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن عمومی، یا حتی ورود مستقیم به پروژه‌های انبوه‌سازی تلاش کرده‌اند تا بحران را مهار کنند اما در ایران نه‌تنها چنین اقداماتی به شکل موثر صورت نگرفته بلکه به‌دلیل مشکلاتی نظیر ناترازی انرژی، بارگذاری جمعیت در کلانشهرها و ضعف مدیریت در بخش زمین و مصالح ساختمانی، روند ساخت‌وساز با رکود مواجه شده است. توقف پروژه‌های حمایتی در چنین شرایطی مانند ریختن بنزین بر آتش است زیرا به معنای حذف تنها روزنه امیدی است که اقشار کم‌درآمد برای خانه‌دار شدن در اختیار داشتند.
بعد اجتماعی بحران مسکن نیز نباید نادیده گرفته شود. خانواده‌هایی که مجبورند بیش از نیمی از درآمد خود را صرف اجاره یا اقساط مسکن کنند، عملا از سایر نیازهای اساسی زندگی محروم می‌شوند. کاهش سهم هزینه‌های مربوط به آموزش، بهداشت، تغذیه و تفریح در سبد خانوارها، پیامدی مستقیم از این وضعیت است. وقتی والدین بخش عمده‌ای از درآمدشان را صرف اجاره خانه می‌کنند، طبیعی است که کیفیت تغذیه کودکان، دسترسی به خدمات درمانی و حتی امکان ادامه تحصیل در سطوح بالاتر به خطر می‌افتد. این چرخه معیوب در بلندمدت آثار مخربی بر سرمایه انسانی کشور خواهد گذاشت و شکاف طبقاتی را عمیق‌تر خواهد کرد. در واقع بحران مسکن دیگر صرفا یک مشکل اقتصادی نیست بلکه به تهدیدی جدی برای انسجام اجتماعی و آینده توسعه ایران تبدیل شده است.
بحران مسکن؛ عامل تضعیف کارایی اقتصاد ملی
نکته مهم دیگر اثر مستقیم بحران مسکن بر بازار کار و مهاجرت‌های داخلی است. در شرایطی که هزینه‌های زندگی در کلانشهرها به‌دلیل جهش قیمت مسکن سرسام‌آور شده، بسیاری از خانواده‌ها ناچارند به حاشیه شهرها یا شهرهای کوچک‌تر مهاجرت کنند. این روند علاوه‌بر افزایش فشار بر زیرساخت‌های شهری و تشدید معضل حاشیه‌نشینی، منجربه افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل، اتلاف وقت و کاهش بهره‌وری نیروی کار نیز می‌شود.
در واقع بحران مسکن بهطور غیرمستقیم باعث تضعیف کارایی اقتصاد ملی نیز می‌شود زیرا وقتی کارگران و کارمندان برای تامین مسکن مجبور به سکونت در مناطق دورافتاده باشند، طبیعی است که کیفیت و بهره‌وری کاری آنان تحت‌تاثیر قرار خواهد گرفت. شکست‌های پرتکرار سیاست‌های مسوولان
با وجود این ابعاد گسترده، سیاستگذاران همچنان با نوعی بی‌تفاوتی یا ساده‌انگاری به مساله می‌نگرند. وعده‌های مکرر ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی یا کاهش اجاره‌بها در عمل هیچ‌گاه تحقق نیافته است و تنها به ابزاری برای مدیریت افکار عمومی در کوتاه‌مدت تبدیل شده است. این در حالی است که اجرای چنین وعده‌هایی نیازمند زیرساخت‌های نهادی، منابع مالی پایدار و برنامه‌ریزی دقیق است؛ عناصری که متاسفانه در نظام سیاستگذاری مسکن ایران جایگاهی ندارند. به همین دلیل است که هر بار طرحی با سر و صدای رسانه‌ای آغاز می‌شود اما در نیمه راه رها شده یا به دستاوردی ناچیز ختم می‌شود. مسکن مهر طرح اقدام ملی و در نهایت طرح نهضت ملی مسکن، نمونه‌های روشنی از این الگو هستند. هریک از این طرح‌ها با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد آغاز شد اما به‌دلیل نبود شفافیت، کمبود منابع و مشکلات اجرایی نتوانست به اهداف خود دست یابد. اکنون نیز توقف ثبت‌نام در آخرین طرح حمایتی موجود، به معنای اعتراف به شکست کامل این سیاست‌هاست؛ شکست‌هایی که هزینه آن را نه سیاستگذاران بلکه میلیون‌ها خانوار ایرانی پرداخته‌اند.
رابطه مستقیم بحران مسکن با وضعیت اقتصاد کلان
از منظر اقتصادی، یکی از عوامل اصلی تشدید بحران مسکن، نبود تعادل میان عرضه و تقاضاست. در شرایطی که جمعیت کشور هر سال افزایش می‌یابد و تقاضای انباشته برای مسکن بیشتر می‌شود، عرضه واحدهای جدید به‌دلیل رکود در ساخت‌وساز و کمبود سرمایه‌گذاری، به هیچ عنوان پاسخگوی نیازها نیست. این شکاف به‌شکل مستقیم در افزایش قیمت‌ها و رشد اجاره‌بها منعکس می‌شود. با این حال سیاستگذاران به‌جای تمرکز بر رفع موانع تولید مسکن، اغلب به اقدامات مقطعی مانند تعیین سقف اجاره یا وعده وام‌های ناکافی بسنده کرده‌اند. این اقدامات نه‌تنها مشکل را حل نکرده بلکه در برخی موارد باعث پیچیده‌تر شدن وضعیت نیز شده است.
بحران مسکن همچنین رابطه مستقیمی با تورم عمومی و وضعیت کلان اقتصاد دارد. وقتی اقتصاد با تورم مزمن دست‌وپنجه نرم می‌کند، طبیعی است که بخش مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گیرد و قیمت‌ها هر سال افزایش یابد. اما آنچه این بحران را در ایران منحصر به‌فرد کرده، ضعف ساختاری در مدیریت زمین و سیاست‌های شهری است. به جای آنکه دولت با برنامه‌ریزی منسجم، زمین‌های مناسب برای توسعه شهری را در اختیار سازندگان قرار دهد، اغلب شاهد رانت‌های گسترده در واگذاری زمین و پروژه‌های ناکارآمد شهری هستیم. همین ضعف‌ها باعث شده که بخش مهمی از سرمایه‌های کشور به جای آنکه صرف ساخت مسکن ارزان‌قیمت و قابل دسترس شود، در پروژه‌های لوکس و سوداگرانه هزینه شود که هیچ نقشی در رفع نیازهای واقعی مردم ندارند.
سخن پایانی
بی‌توجهی مسوولان به این واقعیت‌ها، آینده نگران‌کننده‌ای را پیش‌روی جامعه قرار داده است. اگر روند کنونی ادامه یابد، بحران مسکن می‌تواند به عاملی برای افزایش نارضایتی عمومی و بروز تنش‌های اجتماعی تبدیل شود. تاریخ نشان داده است که ناتوانی دولت‌ها در پاسخ به نیازهای اساسی مردم، زمینه‌ساز بی‌ثباتی‌های اجتماعی و سیاسی می‌شود. مسکن به عنوان یکی از بدیهی‌ترین نیازهای انسانی، نقشی محوری در این زمینه دارد. بنابراین بی‌توجهی به آن تنها به معنای غفلت از یک بخش اقتصادی نیست بلکه نادیده گرفتن یکی از ستون‌های اصلی ثبات اجتماعی است.
در پایان می‌توان گفت که بحران کنونی مسکن در ایران بیش از آنکه نتیجه شرایط بیرونی یا فشارهای اقتصادی جهانی باشد، محصول مستقیم بی‌توجهی و سوء‌مدیریت داخلی است. اگر مسوولان واقعا به‌دنبال حل این معضل هستند، باید ابتدا به ناکارآمدی سیاست‌های گذشته اذعان کنند و سپس با تدوین برنامه‌ای جامع، شفاف و مبتنی‌بر واقعیت‌های اقتصادی، به میدان عمل بازگردند. اما تا زمانی که سیاستگذاران با ساده‌انگاری و بی‌تفاوتی به بحران نگاه کنند و راه‌حل‌های کوتاه‌مدت و نمایشی را جایگزین اقدامات اساسی کنند، بعید است چشم‌انداز روشنی برای بهبود وضعیت وجود داشته باشد.
وابستگی مسکن به شرایط سیاسی کشور
سهراب مشهودی، مسوول شورای گروه شهرسازی جامعه مشاوران در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» گفت: وضعیت بازار مسکن بدتر از آن چیزی است که در آمار رسمی منعکس شده است. بررسی‌ها حاکی از آن هستند که ساکنان شهرک‌های مردم ساخت یا به قول مسوولان ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی بیش از ۱۳ تا ۱۹ میلیون نفری هستند که در آمار ذکر شده است.
او در ادامه عنوان کرد: بنابراین به‌جرات می‌توان گفت که وضعیت بازار مسکن ایران خیلی بدتر از آن چیزی است که در آمار دیده می‌شود.
مشهودی اظهار کرد: نکته حائز اهمیت در این خصوص آن است که منشا نابسامانی و ایجاد بحران در بازار مسکن به خارج از این بازار مربوط می‌شود. مسوول شورای گروه شهرسازی جامعه مشاوران همچنین گفت: در حالت استاندارد تنها کسانی دچار مشکل مسکن هستند که دارای شغل یا درآمد مناسبی نباشند. اما امروز بیشتر کسانی که دارای شغل نیز هستند، درآمد مناسبی ندارند. از سویی بسیاری دیگر از افراد جامعه بدون شغل هستند.
مشهودی اضافه کرد: بنابراین نتیجه می‌گیریم که بسیاری از بحران‌ها و مشکلات موجود در بازار به خارج از این بازار مربوط می‌شود مانند موضوع بیکاری. در چنین شرایطی باید توجه داشت که شرایط متلاطم مسکن با اقداماتی مانند ثبت‌نام کردن متقاضیان در طرح‌های مسکن حمایتی و اینگونه موارد سامان نخواهد یافت.
مسوول شورای گروه شهرسازی جامعه مشاوران در ادامه بیان کرد: باید توجه داشت که مسکن علاوه‌بر مواردی که ذکر شد، به وضعیت سیاسی کشور نیز وابسته است. امروز شرایط سیاسی کشور به گونه‌ای است که بازار مسکن تا پایان سال حتما رونق نخواهد گرفت.
مشهودی گفت: بسیاری از مردم در شرایط کنونی تمایل به فروش واحدهای مسکونی و تبدیل آن به سرمایه‌ای منقول و قابل حمل دارند. بنابراین با قاطعیت می‌توان گفت که وضعیت بازار مسکن تا پایان سال بهتر نخواهد شد.
