تغییر رفتار تولیدکنندگان مسکن
آمنه هاشمی– یکی از مهمترین نشانههای دوره کنونی بازار مسکن تغییر رفتار سازندگان است؛ رفتاری که از تمرکز بر شروع پروژههای تازه فاصله گرفته و بهسمت تکمیل واحدهای نیمهکاره متمایل شده است. سازندگان که طی سالهای گذشته با موجی از افزایش هزینههای ساخت، نااطمینانیهای اقتصادی و محدودیتهای تامین مالی روبهرو بودند اکنون به این جمعبندی رسیدند که ریسک نگهداشتن پروژههای نیمهتمام بیش از حد طاقتفرسا شده است. تکمیل و عرضه سریعتر این واحدها به بازار علاوهبر کاهش هزینههای خواب سرمایه این امکان را فراهم میکند که سرمایه در چرخه جدیدی از فعالیت قرار گیرد. از این زاویه کاهش صدور پروانههای ساختمانی را نباید صرفا نشانه کاهش تمایل به ساختوساز بلکه باید نتیجه جابهجایی یک استراتژی سرمایهگذاری دانست که هدف آن بازیابی نقدینگی و نجات پروژهها از فرسایش طولانیمدت است.
کاهش معنادار صدور پروانههای ساختمانی
طبق دادههای رسمی صدور پروانههای ساختمانی در نیمهنخست سال۱۴۰۴ نسبتبه مدت مشابه سال قبل با رشد منفی ۵/۲۳درصدی مواجه شده است. این افت بهظاهر صرفا یک شاخص ساختمانی بوده اما در لایههای عمیقتر منعکسکننده مجموعهای از پیامهای اقتصادی است: کاهش انتظارات سودآوری کوتاهمدت، افزایش ریسکهای محیطی و کمرنگشدن توان مالی سازندگان. وقتی سازندهای برای شروع یک پروژه چندساله تردید دارد معنایش این است که آینده قیمتها، سرعت فروش و حتی ثبات سیاستی برای او قابل پیشبینی نیست. کاهش پروانهها در چنینفضایی علامتی هشداردهنده به بازار کار، صنایع وابسته به ساختمان و حتی بانکهاست زیرا این بخشها بهشدت به رونق ساختوساز وابسته هستند و افت فعالیت ساختمانی میتواند موجی از کاهش اشتغال و کاهش تقاضای صنعتی را درپی داشته باشد.
رکود طولانیمدت و فرسایشی مسکن
بازار مسکن حدود دوسالونیم است که وارد فاز رکود شده و نشانهای قاطع از خروج سریع از آن دیده نمیشود. رکود کنونی نه صرفا نتیجه یک چرخه کوتاهمدت بلکه حاصل رویهم انباشته شدن چند عامل ساختاری است: کاهش قدرت خرید خانوارها، محدودیت دسترسی به تسهیلات موثر، افزایش هزینههای ساخت و عدم قطعیتهای کلان. آنچه وضعیت را پیچیدهتر کرده همزمانی رکود با تورم خزنده است. درحالیکه معاملات کاهش دارد و ساختوساز کمرمق شده قیمتها بهآرامی رو به بالا حرکت میکنند. این شرایط بهگونهای عمل میکند که نه فروشندگان انگیزه کاهش قیمت دارند و نه خریداران توان ورود به بازار بنابراین رکود بهجای اینکه با افت قیمت شکسته شود به شکل فرسایشی ادامه مییابد.
انتظار برای جهشهای دورهای
تجربه تاریخی بازار مسکن نشان میدهد این بازار اغلب بهصورت «پلهای» حرکت میکند. قیمتها در دورهای چندساله تقریبا ثابت یا کمنوسان پیش میروند و سپس در اثر شوکهای تورمی، جهش ارزی یا تغییرات سیاستی وارد مسیر صعودی تند میشوند. پس از هر جهش یک دوره «تنظیم» شکل میگیرد که طی آن بازار با نوعی سکون ظاهری مواجه است اما در واقع نیروهای پشتپرده
از جمله کاهش واقعی درآمد و افزایش هزینههای مالی در حال بازتعریف تعادل جدیدند. امروز نیز بسیاری از فعالان بازار معتقدند در میانه چنین دورهای قرار داریم؛ دورهای که میتواند چند سال ادامه یابد و سرمایهگذاران را به احتیاط وادارد.
رکودی که میتواند ۵ساله شود
برآورد برخی تحلیلگران نشان میدهد طول رکود فعلی ممکن است دستکم پنجسال باشد. اکنون حدود نیمی از این مسیر طی شده اما ادامه آن احتمالا بهشدت به شرایط اقتصاد کلان وابسته است. اگر تورم عمومی مهار نشود و نرخ بهره واقعی همچنان منفی باقی بماند نهتنها انگیزه سرمایهگذاری مولد تقویت نمیشود بلکه بازار مسکن به مأمنی برای حفظ ارزش دارایی تبدیل خواهد شد هرچند با گردش معاملاتی پایین. در چنین فضایی سازندگان و خریداران هردو محتاط میشوند: اولی بهدلیل ترس از فروشنرفتن بهموقع و دومی بهدلیل ناتوانی در تامین منابع لازم.
تورم خزنده و اُفت قدرت خرید خانوار
تورم آرام اما مداوم مسکن بهمرور فاصله میان درآمدها و قیمت واحدهای مسکونی را افزایش میدهد. خانوارهای حقوقبگیر حتی با افزایشهای سالانه دستمزد نمیتوانند با سرعت رشد قیمتها همراه شوند. نتیجه این است که ورود به بازار خرید بهویژه برای خانه اولیها به رویایی دوردست تبدیل میشود. همزمان بازار اجاره نیز از همین روند اثر میگیرد زیرا مالکان برای حفظ ارزش دارایی نرخهای اجاره را متناسب با انتظارات تورمی تنظیم میکنند. این چرخه معیوب(افزایش اجاره، کاهش پسانداز و عقبماندن بیشتر از خرید) سبب میشود بخش بزرگی از تقاضای مصرفی به حاشیه رانده شده و بازار بیشازپیش به قلمرو سفتهبازان و سرمایهگذاران تبدیل شود.
همزمانی رکود معاملات با افزایش هزینه ساخت
ازسوی دیگر هزینههای ساخت بهواسطه رشد قیمت مصالح، دستمزدها و نهادههای تولید بهطور مستمر افزایش یافته است. سازندهای که پروژه خود را با برآورد مشخصی آغاز میکند در طول مسیر با هزینههایی مواجه میشود که هر سال بازبینی و افزایش مییابند. این شکاف میان هزینه تمامشده و قدرت خرید تقاضا حاشیه سود را محدود کرده و ریسک پروژهها را بالا برده است. بههمیندلیل بسیاری از سازندگان ترجیح میدهند بهجای شروع پروژههای جدید پروژههای نیمهتمام را تکمیل کرده و سرمایه خود را از حالت بلوکه خارج کنند. این رفتار البته به کاهش عرضه آتی منجر خواهد شد و ممکن است در سالهای آینده خود به عامل جهشهای تازه قیمتی تبدیل شود.
مهاجرت سرمایهها به بازارهای موازی
افزایش نوسانات ارز و طلا معادله سرمایهگذاری در بازار مسکن را تغییر داده است. بخشی از متقاضیان بالقوه خرید مسکن بهویژه آنهایی که توان مالی محدودتری دارند ترجیح میدهند در کوتاهمدت مستاجر باقی بمانند اما دارایی خود را به طلا یا ارز تبدیل کنند. این انتخاب برمبنای این تصور شکل گرفته که بازدهی بازارهای موازی سریعتر و نقدشوندهتر است و ریسک قفل شدن سرمایه را ندارد. چنین تغییری در رفتار سرمایهگذاری تقاضای مسکن را به تعویق میاندازد و بر رکود معاملاتی میافزاید هرچند ممکن است در دورههایی مثلا در ماههای دی و بهمن بهواسطه تعدیل نسبی قیمتها و افزایش انتظارات مثبت رونق مقطعی و بدون هیجان قیمتی شکل بگیرد.
محدودیتهای مالی و نقش تسهیلات بانکی
نقش نظام تامین مالی در رکود فعلی انکارناپذیر است. تسهیلات خرید مسکن بهدلیل سقفهای محدود و نرخهای بازپرداخت سنگین توان واقعی خانهدارشدن را افزایش نمیدهد. نسبت وام به قیمت مسکن چنان پایین است که عملا بار اصلی بر دوش پسانداز خانوار باقی میماند. ازسوی دیگر تسهیلات ساخت نیز با موانع اداری و نرخهای بهرهای مواجه است که ریسک پروژه را کاهش نمیدهد. این وضعیت هم سازنده و هم خریدار را در بنبست مالی قرار داده و به تداوم رکود کمک کرده است.
پیامدهای اجتماعی رکود مسکن
رکود طولانیمدت فقط پدیدهای اقتصادی نبوده بلکه پیامدهای اجتماعی گستردهای دارد. تاخیر در خرید خانه، ازدواج و تشکیل خانواده را به تعویق میاندازد و نااطمینانی نسبت به آینده را تقویت میکند. فشار مستاجری به طبقات متوسط و فرودست منتقل میشود و شکاف دارایی میان مالکان و غیرمالکان تعمیق مییابد. این روند میتواند به بیثباتی اجتماعی و افزایش مهاجرت داخلی منجر شود زیرا خانوارها بهدنبال مناطق ارزانتر حرکت میکنند هرچند این جابهجاییها همیشه با کیفیت زندگی بالاتر همراه نیست.
رابطه دوگانه دولت و بازار
سیاستهای مسکن در سالهای اخیر اغلب میان کنترل دستوری قیمتها و حمایتهای نصفهنیمه از ساختوساز در نوسان بوده است. توقف یا تاخیر در انتشار آمار، نبود نقشه راه شفاف برای عرضه زمین و ناهماهنگی میان دستگاههای متولی بر بیاعتمادی بازار افزوده است. دولتها معمولا در دورههای بحران طرحهای کوتاهمدت برای تحریک تقاضا معرفی میکنند اما در غیاب اصلاحات ساختاری در حوزه مالیات بر زمینهای بایر، تسهیل صدور مجوزها و تقویت ابزارهای تامین مالی بلندمدت این طرحها اثر ماندگاری ندارند. بازار مسکن برای بازگشت به تعادل بیشاز هرچیز به پیشبینیپذیری و ثبات سیاستی نیاز دارد.
وابستگی صنایع به چرخه ساختوساز
بخش ساختمان پیشران دهها صنعت دیگر(از فولاد و سیمان گرفته تا کاشی، رنگ و لوازم خانگی) است. وقتی فعالیتهای ساختمانی کاهش مییابد زنجیرهای از تولیدکنندگان با افت سفارشها مواجه میشوند. این کاهش تقاضا میتواند منجر به تعدیل نیرو، کاهش ظرفیت تولید و حتی تعطیلی برخی واحدها شود. ازاینمنظر رکود مسکن فقط مساله خریداران و سازندگان نیست بلکه بر رشد اقتصادی کشور نیز سایه میاندازد و درآمد مالیاتی دولت را کاهش میدهد.
شکاف میان عرضه و نیاز واقعی
باوجود کاهش ساختوساز انبوهی از واحدهای خالی در شهرهای بزرگ وجود دارد که اغلب بهدلیل قیمتهای بالا یا موقعیت نامناسب پاسخگوی نیاز مصرفی خانوارهای متوسط نیستند. این شکاف نشان میدهد که مشکل بازار صرفا کمبود عددی واحد نبوده بلکه عدم تطابق عرضه با الگوی تقاضاست. سیاستهای تشویقی برای ساخت واحدهای کوچکتر و میانقیمت همراه با مالیاتگیری هوشمند از خانههای خالی میتواند بخشی از این ناهماهنگی را اصلاح کند.
آینده کوتاهمدت؛ رونقهای مقطعی بدون جهش
برخی کارشناسان پیشبینی میکنند در مقاطع خاص بهویژه در ماههای سرد سال که جابهجاییها بیشتر برنامهریزی میشود بازار شاهد افزایش معاملاتی ملایم باشد. این رونق مقطعی بیشاز آنکه ناشی از تغییر بنیادین باشد محصول تعدیل انتظارات و تلاش خریداران برای پیشی گرفتن از تورم آینده است. با این حال انتظار جهشهای بزرگ قیمتی در کوتاهمدت چندان محتمل نیست زیرا توان خرید جامعه امکان پشتیبانی از چنین جهشی را ندارد و بازار در برابر افزایش شدید قیمت واکنش منفی نشان میدهد.
شرطهای لازم برای تعادل
خروج از وضعیت کنونی نیازمند مجموعهای از اصلاحات هماهنگ است. کنترل پایدار تورم، توسعه ابزارهای مالی بلندمدت مانند وامهای رهنی واقعی، کاهش بوروکراسی صدور مجوز و سیاستهای هدفمند برای هدایت سرمایه بهسمت ساخت واحدهای مصرفی مهمترین این شرطها هستند. اگر این اصلاحات بهصورت تدریجی و قابل پیشبینی اجرا شوند سازندگان جسارت آغاز پروژههای جدید را پیدا میکنند و خریداران نیز با اطمینان بیشتری برنامهریزی خواهند کرد.
رکود تورمی؛ واقعیتی که باید مدیریت شود
بازار مسکن در شرایطی قرار گرفته که رکود و تورم همزمان در آن جریان دارد. کاهش پروانههای ساختمانی، گرایش به تکمیل پروژههای نیمهتمام، مهاجرت سرمایهها به بازارهای موازی و فرسایش قدرت خرید خانوارها تصویری از بازاری میسازد که بیشاز هرچیز به ثبات و سیاستگذاری هوشمند نیاز دارد. اگرچه نشانههایی از رونقهای مقطعی دیده میشود اما خروج پایدار از رکود تنها زمانی ممکن است که سازوکارهای اقتصادی، مالی و نهادی بهگونهای بازطراحی شوند که هم عرضه و هم تقاضا بتوانند در سطحی متعادل و پایدار به هم برسند. درغیراین صورت بازار مسکن همچنان در چرخهای از رکود فرسایشی و تورم خزنده گرفتار خواهد ماند؛ چرخهای که هزینه آن درنهایت بر دوش خانوارها و اقتصاد ملی سنگینی میکند.
