تشدید فقر مسکن
جهان صنعت– افزایش بی‌سابقه هزینه‌های مسکن در سال‌های گذشته باعث شده سهم این بخش در سبد هزینه خانوارهای شهری به محدوده ۵۵تا۶۵درصد برسد؛ رقمی که در هیچ‌یک از سال‌های قبل چنین سطحی از فشار اقتصادی را تجربه نکرده بود. این میزان از سهم هزینه‌ای عملا منابع مالی خانوار را می‌بلعد و فضای بسیار محدودی برای تامین سایر نیازهای حیاتی همچون آموزش، درمان، حمل‌ونقل و خوراک باقی می‌گذارد.
بررسی‌های اقتصادی نشان می‌دهد چنین وضعیتی زمانی رخ می‌دهد که بازار از تعادل خارج شده و سازوکارهای عرضه و تقاضا دچار گسست باشند. افزایش تورم عمومی، رشد قیمت مصالح، جهش ارزش زمین و کاهش توان خرید واقعی خانوارها، مجموعه عواملی هستند که باعث شده‌اند هزینه مسکن از حالت یک کالای مصرفی ضروری به کالایی دست‌نیافتنی تبدیل شود. در نتیجه خانوارهایی که در گذشته توانایی ورود به بازار خرید یا اجاره را داشتند، اکنون حتی قدرت تامین مسکن در قالب رهن و اجاره را نیز از دست داده‌اند.
فشار اجاره‌بها و شکل‌گیری موج جدید فقر مسکنی
بازار اجاره به عنوان نقطه‌ای که فشارهای تورمی سریع‌تر و مستقیم‌تر بر زندگی مردم اثر می‌گذارد، شدیدترین تغییرات را تجربه کرده است. مستاجران برخلاف مالکان در برابر رشد قیمت‌ها آسیب‌پذیرترند زیرا حتی کوچک‌ترین افزایش اجاره‌بها می‌تواند کل ساختار مالی خانواده را برهم بزند. در بسیاری از مناطق شهری، خانوارها اکنون بیش از نیمی از درآمد خود را برای اجاره اختصاص می‌دهند که این رقم در مناطق مرکزی و شمالی کلانشهرها حتی به ۷۰درصد هم رسیده است. این سطح از هزینه‌کرد باعث کاهش شدید مصرف در سایر بخش‌ها می‌شود و رکود اقتصادی را تشدید می‌کند زیرا هرچه سهم مسکن افزایش یابد، قدرت مصرف در سایر حوزه‌ها کاهش پیدا می‌کند و اقتصاد با کاهش گردش مالی روبه‌رو می‌شود.
در چنین شرایطی خانوارهای کم‌درآمد ناچار به مهاجرت به مناطق ارزان‌تر، حاشیه‌نشینی یا کاهش سطح رفاه خود می‌شوند که این روند به پیدایش موج جدیدی از فقر مسکنی منجر شده است.
قفل شدن سامانه‌های ثبت‌نام مسکن
بسته بودن سامانه‌های ثبت‌نام طرح‌های حمایتی به‌ویژه طرح نهضت ملی مسکن به‌معنای آن است که دولت عملا مسیر رسمی و قانونی دستیابی مردم به پروژه‌های مسکنی را مسدود کرده است. هنگامی که سامانه ثبت‌نام بسته شود، مردم نمی‌توانند در هیچ پروژه‌ای ثبت‌نام کنند و بانک‌ها نیز به دلیل نبود پروژه مصوب، امکان پرداخت تسهیلات را از دست می‌دهند. شبکه بانکی تنها زمانی قادر به پرداخت تسهیلات است که پروژه‌ها دارای کد یکتا، زمین مشخص و قرارداد ساخت معتبر باشند. در غیاب این مولفه‌ها، هیچ بانک یا نهاد مالی نمی‌تواند تسهیلات بلندمدت ساخت‌وساز را اعطا کند. بسته بودن سامانه‌ها از منظر اقتصادی پیام مهمی به بازار مخابره می‌کند و آن این است که دولت در عمل برنامه عملیاتی و آماده‌ای برای اجرای طرح‌های ساخت مسکن ندارد. این وضعیت نه‌تنها سرعت ساخت‌وساز را کاهش می‌دهد بلکه باعث می‌شود بازار مسکن وارد چرخه‌ای معیوب شود که در آن نبود عرضه جدید موجب افزایش مداوم قیمت‌ها خواهد شد.
توقف ساخت‌وساز و اثرات کلان آن بر اقتصاد خانوار
رکود ساخت‌وساز طی سال‌های اخیر یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن بوده است. در حالی که نیاز کشور به طور متوسط سالانه بین ۶۰۰ تا ۹۰۰هزار واحد مسکونی تخمین زده می‌شود، آمارهای موجود نشان می‌دهد که تولید واقعی مسکن در سال‌های اخیر به‌زحمت به ۳۰۰هزار واحد رسیده است. این شکاف بزرگ میان عرضه و تقاضا یکی از بنیادی‌ترین موتورهای تورم مسکن بوده و باعث شده قیمت‌ها هر سال با سرعت بیشتری افزایش یابد. زمانی که تولید کاهش می‌یابد و زمین و مصالح کمیاب‌تر می‌شوند، قیمت‌ها به صورت طبیعی رشد می‌کنند و خانوارها در تامین مسکن دچار ناتوانی می‌شوند. این روند از جنبه اقتصادی به طور مستقیم قدرت خرید خانوار را کاهش می‌دهد و سطح پس‌انداز ملی را کاهش می‌دهد، زیرا خانوارها بخش اعظم درآمد خود را برای اجاره یا خرید هزینه می‌کنند و توانایی پس‌انداز ندارند. نتیجه این فرآیند کاهش سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی و تعمیق رکود عمومی است.
بحران زمین؛ ریشه پنهان تورم مسکن
یکی از مهم‌ترین محورهایی که در تحلیل اقتصادی بازار مسکن نادیده گرفته می‌شود، نقش زمین در قیمت نهایی واحدهای مسکونی است. سهم زمین در بسیاری از شهرهای بزرگ به بیش از نیمی از قیمت نهایی مسکن می‌رسد و به همین دلیل هرگونه افزایش قیمت زمین، بلافاصله و بدون وقفه بر قیمت تمام‌شده مسکن اثر می‌گذارد. از آنجا که زمین کالایی غیرقابل تکثیر است، سیاستگذاری در این حوزه تنها از مسیر عرضه زمین‌های دولتی و وارد کردن آنها به چرخه ساخت‌وساز امکان‌پذیر است. کارشناسان اقتصادی معتقدند که اگر دولت بخواهد فشار هزینه‌ای مسکن را کاهش دهد باید در مقیاس گسترده اقدام به آزادسازی زمین‌های دولتی کند. زمین وقتی در اختیار بخش‌خصوصی یا تعاونی‌ها قرار گیرد، می‌تواند ساخت‌وساز را تحریک کند، هزینه‌های نهایی را کاهش و عرضه مسکن را افزایش دهد. نکته مهم این است که کاهش قیمت مسکن از مسیر کاهش قیمت زمین بسیار سریع‌تر و موثرتر از سیاست‌هایی مانند تسهیلات بانکی یا کنترل دستوری اجاره است زیرا زمین سهم اصلی در قیمت را تشکیل می‌دهد.
چرا بانک‌ها با وجود الزام قانونی، تسهیلات ساخت را پرداخت نمی‌کنند؟
یکی از چالش‌های اصلی بخش مسکن این است که بانک‌ها باوجود الزام قانونی برای پرداخت تسهیلات ساخت عملا از اجرای آن خودداری می‌کنند. از بیرون ممکن است تصور شود که مشکل از کمبود منابع مالی بانک‌هاست، اما بررسی‌های دقیق‌تر نشان می‌دهد که مساله اصلی نبود پروژه‌های مصوب است. بانک‌ها تنها زمانی تسهیلات پرداخت می‌کنند که پروژه دارای مختصات کامل، زمین قطعی، مجوز ساخت و ضمانتنامه معتبر باشد. در نبود چنین پروژه‌هایی، بانک نمی‌تواند ریسک پرداخت وام‌های کلان را بپذیرد زیرا احتمال نکول افزایش می‌یابد. بسته ماندن سامانه‌ها باعث شده هیچ پروژه‌ای برای معرفی به بانک‌ها وجود نداشته باشد بنابراین تسهیلات ساخت‌وساز عملا متوقف شده است. این توقف آثار مهمی در رکود بازار مسکن گذاشته و چرخه تامین مالی ساخت را به طور کامل مختل کرده است.
پیامدهای ادامه وضعیت موجود بر رشد اقتصادی
تداوم شرایط موجود یعنی بسته بودن سامانه‌های مسکن، محدودیت در پرداخت تسهیلات، نبود عرضه زمین و توقف پروژه‌های دولتی، اقتصاد ایران را با آسیب‌های گسترده‌تری مواجه می‌کند. در گام نخست، رکود ساخت‌وساز به کاهش اشتغال در این حوزه و صنایع وابسته منجر می‌شود؛ صنایعی که شامل آهن، سیمان، کاشی، لوله، شیشه، برق و ده‌ها تولیدکننده دیگر هستند. کاهش تولید در این حوزه‌ها به معنای کوچک‌تر شدن اقتصاد و کاهش درآمد ملی است. از سوی دیگر افزایش مداوم قیمت مسکن باعث می‌شود خانوارها سهم بیشتری از درآمد خود را به اجاره اختصاص دهند و این امر توان مصرفی آنها را کاهش می‌دهد. کاهش مصرف خانوار به عنوان یکی از موتورهای اصلی رشد اقتصادی به معنای کند شدن جریان پول در اقتصاد و تعمیق رکود خواهد بود. در بلندمدت کاهش قدرت خرید مسکن باعث می‌شود طبقات متوسط نیز دچار فقر مسکنی شوند و این مساله شکاف اجتماعی و نابرابری اقتصادی را تشدید خواهد کرد.
بازگشت تعادل به بازار مسکن با عرضه زمین‌های دولتی
برآیند تمام این تحولات نشان می‌دهد که بحران مسکن در ایران ناشی از مجموعه‌ای از عوامل ساختاری بوده اما مهم‌ترین عامل در میان آنها کمبود عرضه زمین و قفل شدن مسیرهای رسمی تامین مسکن است.
اگر دولت بتواند عرضه گسترده زمین‌های دولتی را در دستور کار قرار دهد، مسیر برای آغاز پروژه‌های جدید، باز شدن سامانه‌های ثبت‌نام و پرداخت تسهیلات بانکی فراهم می‌شود. در چنین شرایطی عرضه مسکن افزایش می‌یابد و قیمت‌ها در یک روند منطقی قرار می‌گیرند. تعادل در بازار مسکن تنها زمانی ممکن است که سیاستگذاران بپذیرند کاهش قیمت‌ها با ابزارهای دستوری یا تسهیلات محدود تحقق نمی‌یابد و راهکار اصلی در آزادسازی زمین، فعال‌سازی ساخت‌وساز و بازگشت مکانیسم‌های طبیعی بازار است. تنها از این مسیر است که می‌توان سهم سنگین مسکن در سبد هزینه خانوار را کاهش داد و فقر مسکنی را مهار کرد.
