افزایش معاملات خرید و فروش مسکن بدون تقاضای تازه
جهان صنعت _ در شرایطی که بازارهای موازی مانند ارز، طلا و خودرو نیز تحتتاثیر نوسانات اقتصادی قرار دارند، بهنظر میرسد مسکن همچنان جایگاه ویژهای در میان گزینههای سرمایهگذاری مردم حفظ کرده است. در ماههای ابتدایی سال ۱۴۰۵، افزایش تعداد معاملات مسکن باعث شد بار دیگر موضوع وضعیت این بازار و احتمال عبور آن از دوره رکود مورد توجه قرار گیرد. رشد تعداد قراردادهای ثبتشده در برخی ماهها این تصور را ایجاد کرد که بازار مسکن در حال ورود به مرحلهای تازه از رونق است با این حال فعالان این حوزه معتقدند بررسی دقیقتر نوع معاملات نشان میدهد این افزایش لزوما به معنای بازگشت تقاضای مصرفی و ورود سرمایههای جدید به بازار نیست. بازار مسکن در سالهای گذشته با چالشهایی مانند کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش فاصله میان قیمت ملک و درآمد مردم، محدودیت دسترسی به تسهیلات مناسب و کاهش توان سرمایهگذاری مواجه بوده است. همین عوامل سبب شدهاند که اگرچه نیاز به مسکن همچنان در جامعه وجود دارد، بسیاری از متقاضیان واقعی امکان ورود موثر به این بازار را نداشته باشند. از سوی دیگر برخی سرمایهگذاران نیز به دلیل شرایط اقتصادی و عدم اطمینان نسبت به آینده، با احتیاط بیشتری در این حوزه فعالیت میکنند. در چنین شرایطی تحلیل رفتار خریداران و فروشندگان اهمیت زیادی پیدا میکند. بخشی از معاملات انجامشده در ماههای اخیر مربوط به افرادی بوده که با فروش ملک قبلی خود، به دنبال خرید واحدی مناسبتر یا ارتقای شرایط سکونتی خود بودهاند؛ معاملاتی که اگرچه به افزایش آمار خرید و فروش کمک میکند اما لزوما نشاندهنده ورود تقاضای تازه به بازار نیست. اظهارات نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت معاملات، میزان سرمایهگذاری و عوامل موثر بر خروج بازار از رکود، بار دیگر این پرسش را مطرح کرده است که آیا افزایش معاملات فعلی میتواند نشانه آغاز دوره جدیدی در بازار مسکن باشد یا صرفا نتیجه جابهجایی بخشی از تقاضای موجود است.
افزایش معاملات مسکن؛ نشانه رونق یا خروج موقت از رکود؟
نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران به نقل از ایلنا، با اشاره به افزایش تعداد معاملات مسکن در چهار ماه ابتدایی سال تاکید کرد که رشد معاملات بهتنهایی به معنای پایان دوره رکود در این بازار نیست چراکه همچنان ورود مشتریان جدید و سرمایههای تازه به بازار مشاهده نمیشود. داود بیگینژاد در تشریح وضعیت بازار مسکن در سال۱۴۰۵ و مقایسه آن با دیگر بازارهای سرمایهای اظهار کرد: در ماههای ابتدایی سال شاهد افزایش توجه سرمایهگذاران به بازار مسکن بودیم و آمار قراردادهای ثبتشده در ماههای اردیبهشت، خرداد و تیر نیز بیانگر روند صعودی معاملات در این بازه زمانی است. وی با اشاره به شرایط سایر بازارهای موازی مانند ارز و طلا گفت: این بازارها در مقایسه با مسکن از ثبات و امنیت بیشتری برخوردار نیستند و در وضعیت کنونی، یافتن بازاری که بتواند از نظر اطمینان با بازار مسکن رقابت کند، دشوار است. نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک افزود: سرمایههایی که در بازارهایی مانند خودرو، طلا و ارز افزایش پیدا میکنند، در نهایت بخشی از مسیر خود را به سمت بازار مسکن پیدا خواهند کرد چراکه نمیتوان برای مدت طولانی از این بازار فاصله گرفت. در میان تلاطم اقتصاد، ملک همچنان پناهگاه سرمایههاست بیگینژاد درباره افزایش قیمتها در بازار مسکن نیز اظهار داشت: سطح قیمتهای فعلی نشاندهنده وجود تقاضا در این بخش است و نمیتوان انکار کرد که بازار مسکن ایران ویژگیها و تفاوتهای قابلتوجهی نسبت به سایر بازارها دارد. وی با اشاره به شرایط اقتصادی و سیاسی کشور بیان کرد: با وجود عبور از یک دوره پرتنش و شرایط خاص، همچنان شاهد استقبال مردم از بازار مسکن هستیم. این موضوع نشان میدهد رفتار جامعه در قبال مسکن با دیگر بازارهای سرمایهای تفاوت دارد.
او ادامه داد: اگرچه بازار مسکن ایران از نظر حجم معاملات و مقیاس قابل مقایسه با بازارهایی مانند دوبی نیست اما بررسی وضعیت بازارهای منطقه نشان میدهد در برخی کشورها شاهد کاهش شدید سرمایهگذاری و خروج سرمایه بودهایم در حالی که بازار مسکن ایران در مقاطعی توانسته روندی متفاوت و حتی رو به رشد نسبت به برخی کشورهای همسایه داشته باشد.
رونق در آمار معاملات، رکود در توان خرید متقاضیان
نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش معاملات به معنای خروج بازار مسکن از رکود است، گفت: پایان رکود تنها با افزایش معاملات فعلی قابل ارزیابی نیست و عوامل مختلفی در این زمینه نقش دارند. وی توضیح داد: خروج بازار مسکن از رکود به متغیرهایی مانند وضعیت جمعیتی، میزان سرمایهگذاری و شرایط تامین مالی وابسته است؛ حوزههایی که در حال حاضر با چالشهایی روبهرو هستند. بیگینژاد با اشاره به نقش نظام بانکی و تسهیلات در بازار مسکن گفت: اگرچه تمایل بسیاری از افراد جامعه همچنان تامین نیاز مسکنی یا سرمایهگذاری در این بخش است اما بخش زیادی از متقاضیانی که قصد ورود به بازار مسکن دارند، توان مالی لازم برای خرید ملک را در اختیار ندارند.
وی درباره ماهیت معاملات انجامشده در ماههای اخیر نیز اظهار کرد: با وجود افزایش تعداد قراردادها، نمیتوان نتیجه گرفت که بازار مسکن بهطور کامل از رکود خارج شده است. بیگینژاد افزود: هنوز اطلاعات کامل سامانههای «کاتب» و «خودنویس» در دسترس نیست اما بررسی معاملات موجود نشان میدهد بخش عمده خرید و فروشها مربوط به معاملات «تبدیل به احسن» بوده است.
نایبرییس اتحادیه املاک در پایان تاکید کرد: در شرایط فعلی، خریدارانی که با استفاده از تسهیلات جدید یا ورود سرمایه تازه وارد بازار مسکن شده باشند، به شکل گسترده مشاهده نمیشوند بلکه بیشتر معاملات توسط افرادی انجام شده که ملک قبلی خود را فروخته و برای خرید واحدی بهتر یا متناسبتر اقدام کردهاند.
