اجارهنشینان در بنبست سیاستهای دستوری
آمنه هاشمی– بازار مسکن کشور در شرایط کنونی با یکی از بیثباتترین دورههای خود در دهههای گذشته روبهرو بوده؛ وضعیتی که هم امکان برنامهریزی میانمدت و بلندمدت را از فعالان اینبازار سلب و حتی تصمیمگیریهای کوتاهمدت را نیز بهشدت پرریسک کرده است. نبود چشمانداز روشن نسبت به متغیرهای کلان اقتصادی، نوسانات شدید ارزی، تغییرات مداوم سیاستهای دولتی و ابهام در آینده سیاسی و اقتصادی کشور فضایی را رقم زده که در آن پیشبینیپذیری بهعنوان یکی از اصلیترین پیشنیازهای فعالیت اقتصادی تقریبا از بین رفته است. در چنین فضایی طبیعی است که بازار مسکن بهعنوان بازاری سرمایهبر، بلندمدت و بهشدت وابسته به ثبات اقتصادی بیش از سایر بخشها دچار رکود، احتیاط و خروج سرمایه شود.
توقف سرمایهگذاری و عقبنشینی سازندگان از بازار تولید مسکن
پیامد مستقیم این بیثباتی کاهش شدید انگیزه سازندگان و سرمایهگذاران برای ورود یا ادامه فعالیت در بازار تولید مسکن است. بررسیها نشان میدهد که بخش قابلتوجهی از فعالان حرفهای ساختوساز پروژههای جدید خود را متوقف کرده یا تصمیم گرفتهاند سرمایه خود را به بازارهای موازی و کمریسکتر منتقل کنند. تولید مسکن در حال حاضر تنها با ۳۰درصد ظرفیت بالقوه انجام میشود؛ ظرفیتی که آن هم عمدتا مربوط به پروژههای کوچکمقیاس و فعالیت سازندگان خُرد است و نه پروژههای بزرگ و سازمانیافته. اینوضعیت بهروشنی نشان میدهد که موتور اصلی تولید مسکن کشور یعنی سرمایهگذاران کلان و انبوهسازان عملا از چرخه تولید خارج شدهاند یا درحالت انتظار و تعلیق قرار دارند.
اقتصاد ناامن؛ مانع مشترک همه فعالیتهای تولیدی و سرمایهای
هر فعال اقتصادی چه تولیدکننده، چه بازرگان و چه فعال حوزه مسکن، صنعت یا خدمات ترجیح میدهد در فضایی آرام، قابل پیشبینی و مبتنی بر قواعد شفاف فعالیت کند. امنیت اقتصادی، ثبات سیاستی و امکان برآورد هزینه و درآمد پایههای تصمیمگیری عقلایی در هر کسبوکاری هستند. در شرایط فعلی اما فضای اقتصادی کشور بهگونهای است که نهتنها اینپیشنیازها فراهم نیست بلکه ریسکهای جدیدی نیز بهصورت مداوم به فعالان اقتصادی تحمیل میشود. بازار مسکن بهعنوان یکی از حساسترین بخشهای اقتصادی بهشدت از اینشرایط آسیب دیده و عملا به بازاری تبدیل شده که فعالیت در آن بیش از آنکه مبتنی بر محاسبه اقتصادی باشد به حدسوگمان و پذیرش ریسکهای غیرقابلکنترل وابسته شده است.
پروژههایی که با محاسبات اولیه به پایان نمیرسند
یکی از نگرانکنندهترین پیامدهای وضعیت فعلی بازار مسکن بهخطرافتادن سرنوشت پروژههای در حال ساخت است. کارشناسان و متخصصان بخش مسکن معتقدند که هیچ یکاز پروژههای درحالساخت کشور با اعدادوارقامی که در ابتدای کار برای آنها برنامهریزی شده بود به پایان نخواهد رسید. اینگزاره بهمعنای آن است که تمام محاسبات مالی اولیه اعم از هزینه ساخت، زمانبندی پروژه و نرخ بازده سرمایه عملا بیاعتبار شدند. چنین وضعیتی نهتنها سودآوری سازندگان را تهدید کرده بلکه اصل سرمایه آنها را نیز در معرض خطر قرار میدهد و پروژهها را به کانونی از زیانهای پیشبینینشده تبدیل میکند.
تهدید همزمان سازندگان و پیشخریداران مسکن
پیامدهای ایناختلال ساختاری محدود به سازندگان نیست و بهطور مستقیم مردم عادی را نیز درگیر میکند. افرادی که در اینپروژهها اقدام به پیشخرید، مشارکت یا سرمایهگذاری کردند با خطر افزایش هزینهها، تاخیرهای طولانیمدت و حتی توقف پروژه مواجه هستند. در بسیاری از موارد سازنده برای تکمیل پروژه ناچار به درخواست منابع مالی جدید از خریداران میشود؛ موضوعی که اعتماد عمومی به پیشفروش مسکن را بهشدت تضعیف کرده است. ازسوی دیگر ناتوانی سازنده در تکمیل پروژه با شرایط اولیه میتواند منجر به بروز دعاوی حقوقی گسترده، افزایش پروندههای قضایی و تعمیق بحران اعتماد در بازار مسکن شود.
افزایش مداوم هزینه ساخت و تاثیرات ماندگار نوسانات ارزی
افزایش قیمت نهادههای ساختوساز در اثر نوسانات ارزی یکی از عوامل کلیدی تشدید بحران تولید مسکن است. تجربه سالهای اخیر نشان داده که حتی در مقاطعی که نرخ ارز کاهش یافته قیمت مصالح ساختمانی و نهادههای تولید به سطوح قبلی بازنگشته است. اینپدیده باعث شده پایه هزینه تمامشده تولید مسکن بهطور دائمی افزایش یابد و هر پروژه جدید با نقطه شروع قیمتی بالاتری
نسبت به گذشته مواجه شود. در چنین شرایطی سازنده عملا با هزینههایی روبهرو است که قابل پیشبینی نیستند و هر شوک جدید ارزی میتواند ساختار مالی پروژه را بهکلی برهم بزند.
رونق اسمی و رکود واقعی معاملات مسکن
در بخش معاملات مسکن نیز باوجود آنکه گفته میشود از آغاز دی ماه با تحریک تقاضا و رونق نسبی همراه بوده واقعیتهای میدانی تصویر متفاوتی را نشان میدهد. حجم معاملات همچنان پایین است و بخش عمدهای از خریدوفروشها ناشی از نیازهای اضطراری خانوارهاست یا بهقصد حفظ ارزش دارایی در برابر تورم انجام میشود. ایننوع معاملات را نمیتوان نشانه رونق واقعی بازار دانست چراکه فاقد پشتوانه پایدار تقاضای مصرفی و سرمایهگذاری مولد هستند. در نتیجه بازار معاملات نیز همانند بخش تولید در وضعیت شکننده و ناپایدار قرار دارد.
سیاستهای دستوری؛ تجربهای شکستخورده و تکراری
در حوزه اجاره مسکن تعیین دستوری سقف افزایش اجارهبها توسط دولت همانند سالهای گذشته باردیگر بهعنوان راهحل اصلی مطرح شده؛ راهحلی که تجربه نشان داده پاسخگوی پیچیدگیهای بازار مسکن نیست. اینسیاست اگرچه در ظاهر با هدف حمایت از مستاجران طراحی میشود اما در عمل بهدلیل نادیده گرفتن واقعیتهای اقتصادی کارایی لازم را ندارد. بازار اجاره بیش از هر چیز تابع تورم عمومی، هزینه نگهداری ملک و انتظارات تورمی مالکان است و مداخله دستوری بدون اصلاح ریشههای اقتصادی تنها به جابهجایی بحران از سطح رسمی به سطح غیررسمی منجر میشود.
واگذاری اجرای قانون به استانداران و تشدید ناامنی بازار
زمانی که قانون تعیین دستوری سقف اجارهبها به استانداران یا هیاتهای استانی واگذار میشود عملا همان امنیتی که قرار بوده برای مستاجر ایجاد کند را مخدوش میکند. چندپارگی در تصمیمگیری، تفاوت نرخهای مصوب در استانها و نبود ضمانت اجرایی موثر بازار اجاره را با ابهام و بیثباتی بیشتری مواجه میکند. مالکان و مستاجران در چنین فضایی با قوانین متغیر و بعضا متناقض روبهرو میشوند و اینمساله اعتماد به سازوکارهای رسمی را تضعیف میکند.
تورم ۴۰تا۶۰درصدی و محدودیتهای غیرواقعبینانه اجاره
در شرایط تورمی ۴۰تا۶۰درصدی محدودکردن افزایش اجارهبها به ۲۰یا۲۵درصد پیامدی کاملا قابل پیشبینی دارد. مالک که با افزایش هزینههای زندگی، نگهداری ملک و کاهش ارزش پول مواجه است انگیزهای برای پایبندی به قرارداد رسمی نخواهد داشت. نتیجه اینسیاست نه کنترل بازار بلکه گسترش رفتارهای واکنشی و غیررسمی است که نظم بازار را بیش از پیش برهم میزند و به تضعیف چارچوبهای قانونی میانجامد.
گسترش رفتارهای غیرشفاف در بازار استیجار
درعمل بسیاری از مالکان از تنظیم قرارداد رسمی خودداری میکنند یا پس از پایان سال از تمدید قرارداد سر باز میزنند و واحد را تخلیه میکنند تا آن را به قیمت روز اجاره دهند. اینرفتار باعث میشود مستاجر برای ادامه سکونت ناچار به راهحلهای غیرشفاف شود؛ از جمله انعقاد قرارداد جدید به نام یکی از اعضای خانواده یا فرد دیگری تا در سوابق قانونی اثری از قرارداد پیشین باقی نماند. چنین روندی مصداق روشن خروج از قانون و فرار از سازوکارهای رسمی است؛ روندی که نهتنها به زیان مستاجر بلکه به زیان کل بازار و نظام حقوقی کشور تمام میشود.
سخن پایانی
درمجموع بازار مسکن کشور در شرایطی قرار دارد که هم از منظر تولید و سرمایهگذاری و هم از منظر معاملات و اجاره با نااطمینانی ساختاری مواجه است. کاهش ظرفیت تولید به ۳۰درصد، خروج سرمایهگذاران، افزایش دائمی هزینه ساخت، بیثباتی پروژههای در حال اجرا و ناکارآمدی سیاستهای دستوری در بازار اجاره همگی نشاندهنده بحرانی عمیقتر از یکرکود مقطعی هستند. تا زمانی که ثبات اقتصادی، پیشبینیپذیری سیاستی و اصلاحات ساختاری در دستور کار قرار نگیرد نمیتوان انتظار داشت بازار مسکن از اینوضعیت خارج شود یا نقش خود را بهعنوان پیشران اقتصاد و تامینکننده نیاز اساسی خانوارها ایفا کند.
