پس‌لرزه‌های جنگ در مسکن
جهان صنعت– در پی پایان جنگ ۱۲روزه ایران و رژیم صهیونیستی و تحولات دامنه‌دار سیاسی اخیر در کشور، بازار مسکن ایران وارد فاز رکودی عمیق و کم‌سابقه‌ای شده است؛ رکودی که نه‌تنها معاملات را به پایین‌ترین سطح در سال‌های اخیر رسانده، بلکه به کاهش بی‌سابقه قیمت‌های پیشنهادی فروش نیز انجامیده است. این در حالی است که سایر بازارهای دارایی همچون ارز، طلا و سهام پیشتر و با سرعت بیشتری نسبت به تحولات ژئوپلیتیکی و سیاسی واکنش نشان داده‌اند اما بازار مسکن، مطابق با رفتار تاریخی خود، با تاخیر زمانی و رفتاری محافظه‌کارانه‌تر نسبت به دیگر بازارها واکنش نشان داده و اکنون شاهد نوعی «فروپاشی روانی» در سمت عرضه هستیم؛ به‌گونه‌ای که بسیاری از مالکان و سازندگان، یا از ترس رکود بیشتر حاضر به کاهش جدی قیمت‌های پیشنهادی شده‌اند یا به کلی از فروش منصرف شده‌اند. در چنین شرایطی، تقاضای موثر نیز به‌دلیل نااطمینانی نسبت به آینده سیاسی و اقتصادی کشور، از بازار عقب‌نشینی کرده و ترجیح داده در حاشیه منتظر بماند. این همزمانی رکود شدید با کاهش قابل‌توجه قیمت‌های اسمی، هشداری جدی برای فعالان اقتصادی، سیاستگذاران و سرمایه‌گذاران بخش مسکن است چراکه برخلاف تصورات رایج، بازار مسکن از تاب‌آوری سنتی خود فاصله گرفته و حالا بیش از هر زمان دیگری نشان می‌دهد که در برابر شوک‌های سیاسی و اقتصادی آسیب‌پذیر و ناپایدار است.
سناریوهای پیش‌روی بازار مسکن
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تشریح سه سناریوی احتمالی برای آینده بازار مسکن تاکید کرد که چشم‌انداز این بخش به‌شدت در گروی کیفیت تفاهمات سیاسی و جهت‌گیری دولت در سیاست‌های اقتصادی است.
او در واکنش به برخی اخبار منتشرشده درباره کاهش حدود ۹درصدی قیمت مسکن در پی اتفاقات اخیر گفت: این ادعا اساسا صحت ندارد. در دوره ۱۲روزه جنگ تحمیلی اخیر مردم مشغول دفاع از کشور بودند، نه فعالیت در بازار مسکن. ضمن اینکه هیچ‌یک از مراجع رسمی آماری طی این مدت، گزارشی درباره تحولات بازار مسکن منتشر نکرده‌اند. پورحاجت افزود: به نظر می‌رسد این ادعا بیشتر حاصل تصورات برخی رسانه‌ها باشد و با واقعیت‌های بازار مسکن همخوانی ندارد.
تاثیر توافق پایدار بر بازار مسکن
به گفته دبیر کانون انبوه‌سازان در صورت دستیابی به یک تفاهم پایدار در سطح سیاسی که منجر به رفع تحریم‌ها و بهبود روابط بین‌المللی شود، می‌توان انتظار بهبود فضای اقتصادی کشور را داشت. این روند با افزایش دسترسی ایران به بازارهای جهانی و کاهش نوسانات ارزی همراه خواهد بود. او افزود: در چنین شرایطی، رونق ساخت‌وساز قابل انتظار است. کاهش هزینه مواد اولیه و حمایت دولت از پروژه‌های تولید مسکن، انگیزه سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد. رشد تقاضای مسکن از سوی خانوارهای متوسط و جوانان می‌تواند بازار واحدهای کوچک‌متراژ زیر ۸۰ متر را به حرکت درآورد. پورحاجت تاکید کرد: در این سناریو می‌توان به جلوگیری از رشد افسارگسیخته قیمت‌ها، افزایش اشتغال در صنعت ساختمان و ارتقای اعتماد عمومی امیدوار بود.
اثرات توافق موقت بر بازار مسکن
پورحاجت سناریوی دوم را مبتنی بر یک توافق موقت ارزیابی کرد که تاثیر اقتصادی محدودتری دارد. او گفت: این نوع توافق ممکن است به کاهش جزئی نرخ ارز و بهبود موقت فضای روانی منجر شود، اما رفتار سرمایه‌گذاران همچنان محتاطانه خواهد بود. او با بیان اینکه در این وضعیت، شاهد نوسان محدود قیمت‌ها خواهیم بود، گفت: در برخی مناطق پرتقاضا رشد جزئی و در مناطق کم‌تقاضا ثبات یا کاهش قیمت محتمل است اما نبود برنامه‌ریزی منسجم از سوی دولت و احتمال بازگشت تحریم‌ها، همچنان رکود بازار را تشدید خواهد کرد.
پورحاجت یادآور شد: در نتیجه ممکن است فشار بر اقشار متوسط برای تامین مسکن افزایش و انگیزه ساخت‌وساز کاهش یابد؛ پدیده‌ای که در نهایت به رشد اجاره‌بها منتهی خواهد شد.
او بیان کرد: در بدبینانه‌ترین حالت، شکست مذاکرات می‌تواند اقتصاد کشور را وارد فاز رکود تورمی کند؛ بازاری که در آن ساخت‌وساز گران اما معاملات کم‌رمق خواهد بود. پورحاجت در تشریح این سناریو گفت: افزایش نرخ ارز و تورم، هزینه ساخت را به‌شدت بالا می‌برد. در چنین شرایطی، قدرت خرید مردم افت می‌کند و بسیاری از پروژه‌های بخش خصوصی و حتی دولتی متوقف می‌شوند. او افزود: حتی در صورت کاهش اسمی قیمت‌ها، نبود اعتماد و نااطمینانی عمومی باعث می‌شود بازار قفل شود و معامله‌ای انجام نگیرد.
کاهش بی‌سابقه حدود ۹درصدی قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تیرماه ۱۴۰۴ اگر واقعیت داشته باشد همراه با رکود سنگین پس از جنگ ۱۲روزه، نشان‌دهنده یک نقطه عطف در بازار مسکن است. این افت قیمت، که عمدتا ناشی از توقف معاملات و افزایش عرضه در سایه نااطمینانی است، می‌تواند در صورت تداوم، به کاهش بیشتر قیمت‌ها منجر شود. با این حال، این کاهش لزوما به معنای فرصت خرید نیست زیرا نبود تقاضا و مشکلات اقتصادی، مانند کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه‌های ساخت، همچنان موانع جدی هستند. در سناریوی تفاهم پایدار، انتظار می‌رود با تثبیت نرخ ارز و بازگشت اعتماد، تقاضا به‌تدریج احیا شود اما این فرآیند به دلیل کاهش درآمد خانوارها کند خواهد بود. در مقابل، تداوم تنش می‌تواند بازار را به سمت رکودی طولانی‌تر و حتی کاهش بیشتر قیمت‌ها در برخی مناطق سوق دهد.
متقاضیان مسکن فریب تحلیل‌های هیجانی را نخورند!
در همین راستا یک کارشناس بازار مسکن با تاکید بر ماهیت مصرفی بازار مسکن،گفت: خریداران واقعی نباید فریب تحلیل‌های هیجانی را بخورند؛ کاهش قیمت اگر هم رخ دهد، تدریجی و غیرقابل لمس خواهد بود. منصور غیبی با اشاره به وضعیت اخیر بازار خرید و اجاره مسکن و تاثیر خروج اتباع غیرمجاز اظهار کرد: قضاوت درخصوص بهبود یا افت قیمت اجاره مسکن به دلیل خروج اتباع، در شرایط فعلی زودهنگام است. او افزود: تفاوت اساسی میان محل سکونت اتباع خارجی و تقاضای ایرانی‌ها وجود دارد. اغلب اتباع در مناطقی با امکانات محدود و شرایط خاص ساکن بودند که نه از نظر محل، نه قیمت و نه کیفیت با ذائقه خانواده‌های ایرانی همخوانی ندارد، بنابراین نمی‌توان گفت با خروج آنها فایل‌های اجاره‌ای مورد نظر برای مردم افزایش یافته است.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه تنها افزایش فایل‌های اجاره در برخی مناطق پایین شهر دیده شده، گفت: همین موضوع هم باید با عدد و رقم بررسی شود. مثلا اگر گفته می‌شود ۲۰۰هزار نفر از اتباع خارج شده‌اند، باید پرسید این عدد معادل چند واحد مسکونی است؟
او ادامه داد: اتباعی که به‌صورت رسمی و قانونی در کشور ساکن بودند، همچنان در همان محل‌ها زندگی می‌کنند و برای قراردادهای اجاره نیز باید از فیلترهای نظارتی مانند استعلام نیروی انتظامی و اداره اتباع بگذرند، بنابراین اگر خروجی هم صورت گرفته، بیشتر به ساماندهی وضعیت اقامت آنها مربوط است و نه تخلیه گسترده واحدهای مسکونی مورد نظر برای بازار داخلی.
وضعیت کلی بازار مسکن
غیبی با اشاره به وضعیت کلی بازار مسکن در حوزه خرید و فروش گفت: بازار خرید و فروش ملک اکنون در شرایط رکود به سر می‌برد و مردم به دنبال ثبات اقتصادی و چشم‌انداز روشن هستند و فعلا تقاضای جدی برای خرید مشاهده نمی‌شود. تنها در حوزه اجاره، جابه‌جایی‌ها ادامه دارد چون نیاز به مسکن برای زندگی اجتناب‌ناپذیر است. او تاکید کرد: تغییرات قیمتی در بازار خرید و فروش به هیچ‌وجه ناگهانی و چشمگیر نخواهد بود. حتی اگر کاهش قیمتی رخ دهد، آنقدر آهسته و تدریجی است که خریدار عادی آن را احساس نمی‌کند. این کارشناس بازار مسکن درباره شایعات ریزش سنگین قیمت‌ها در فضای مجازی هشدار داد و گفت: پخش اخبار بدون منبع معتبر درباره کاهش شدید قیمت‌ها، مصرف‌کننده واقعی را دچار تردید و سردرگمی می‌کند. این افراد ممکن است به امید کاهش بیشتر از خرید منصرف شوند اما در عمل با جهش‌های بعدی مواجه شوند و فرصت خود را از دست بدهند.
