مسکن در تله هزینه و رکود
احسان نیازمند– مسکن در حالی با رکود سنگین روبه‌رو است که همزمان دو روند متناقض در این بازار مشاهده می‌شود؛ از یک‌سو هزینه‌های ساخت به‌شکل کم‌سابقه‌ای افزایش یافته و براساس آمارهای رسمی و اظهارات فعالان صنعت ساختمان، نسبت‌به سال گذشته حدود ۵۰درصد رشد کرده است؛ از سوی دیگر نبود تقاضای موثر و کاهش توان مالی متقاضیان مصرفی باعث شده تا بسیاری از واحدهای نوساز بدون مشتری بمانند.
طبق گزارش تازه مرکز آمار ایران از قیمت نهاده‌های ساختمانی در شهر تهران، تنها در یک فصل، شاخص قیمت مصالح ساختمانی ۲۲درصد رشد داشته است. این رقم در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته به ۷/۴۹درصد افزایش رسیده و در چهار فصل منتهی به بهار سال‌جاری نیز نسبت‌به دوره مشابه سال قبل ۲/۳۷درصد رشد را نشان می‌دهد. بررسی جزئی‌تر این گزارش نشان می‌دهد که در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم فصلی با ۱/۳۸درصد مربوط به گروه «سیمان، بتن، شن و ماسه» بوده و کمترین تورم فصلی با ۳درصد به گروه «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» تعلق دارد.
انباشتگی خانه‌های بدون مشتری
افزایش هزینه‌ها در عمل به این معناست که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بدون احتساب زمین، از حدود ۲۵میلیون تومان در اواخر سال گذشته به ۳۰میلیون تومان در مقطع کنونی رسیده است. این جهش هزینه‌ها در شرایطی رخ می‌دهد که شاخص گروه خدمات ساختمانی نیز در بهار امسال نسبت‌به بهار گذشته ۵۰درصد رشد داشته و نشان‌دهنده افزایش جدی نرخ دستمزد و هزینه خدمات مرتبط با ساخت‌وساز است.
با وجود این رشد شدید در هزینه‌ها، بازار معاملات مسکن در رکود به سر می‌برد. کارشناسان، متغیرهای سیاسی و منطقه‌ای به همراه کاهش توان خرید متقاضیان مصرفی را عوامل اصلی این رکود می‌دانند. به بیان دیگر، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز نه‌تنها بازدهی کوتاه‌مدت ندارد بلکه با انباشت واحدهای فروخته‌نشده نیز همراه شده است.
اقدامات ناکافی و سیاست‌های بخشی
وزارت راه‌وشهرسازی برای مقابله با این وضعیت، از طریق بورس کالا به خرید و توزیع مصالح ساختمانی برای طرح‌های حمایتی اقدام کرده است. براساس اعلام رسمی، صندوق ملی مسکن از ابتدای سال جاری تاکنون ۳۰هزارتن میلگرد برای پروژه‌های حمایتی اختصاص داده است. اما باید توجه داشت که این پروژه‌ها تنها حدود ۱۰درصد از کل تولید مسکن کشور را شامل می‌شوند و تاثیر چندانی بر وضعیت کلی بازار ندارند.
نگاهی به آمارهای سال گذشته نشان می‌دهد که برای حدود ۴۵۰هزار واحد مسکونی در کل کشور پروانه ساخت صادر شده بود که بخش مهمی از آن مربوط‌به واحدهای نهضت ملی مسکن، ساخت‌وساز خودمالکی و فعالیت بخش‌خصوصی بود. با این حال این حجم صدور پروانه نتوانسته است رکود بازار را بشکند و در عمل اقدامات دولتی در راستای ساماندهی وضعیت ساخت و تولید مسکن به نتیجه ملموسی نرسیده است.
ابعاد اقتصادی رکود ساخت‌وساز
رشد هزینه‌های ساخت در شرایط رکود معاملاتی، پیامدهای گسترده‌ای برای اقتصاد کلان کشور نیز دارد. از یک طرف کاهش ساخت‌وساز به معنای کاهش فرصت‌های شغلی در صنایع وابسته است؛ صنایعی که به‌طور مستقیم با تولید و عرضه مسکن پیوند دارند، از کارخانه‌های سیمان و فولاد گرفته تا کارگاه‌های کوچک تولید کاشی، سرامیک و چوب. این صنایع در سال‌های اخیر یکی از موتورهای اصلی اشتغال غیررسمی و رسمی کشور بوده‌اند اما اکنون با افت شدید تقاضا در بازار داخل، بخشی از ظرفیت تولید آنها بلااستفاده مانده است.
از سوی دیگر، رشد ۵۰درصدی هزینه‌های خدمات و دستمزد که بخش مهمی از ساخت‌وساز را تشکیل می‌دهد، عملا مانع جذب سرمایه‌گذاران جدید شده است. سازندگان در شرایطی که قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته، توان انتقال این هزینه‌ها به قیمت نهایی واحدهای مسکونی را ندارند. همین موضوع باعث می‌شود بسیاری از پروژه‌های ساختمانی نیمه‌تمام بمانند یا با تاخیر جدی در تکمیل مواجه شوند.
چشم‌انداز مبهم تولید مسکن
فعالان بخش تولید مسکن ایران معتقدند تا زمانی که وضعیت تعامل کشور با دنیا مشخص نشود و ریسک‌های سیاسی و منطقه‌ای کاهش نیابد، بلاتکلیفی در بازار ادامه خواهد داشت. این بلاتکلیفی نه‌تنها بر سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی اثر منفی گذاشته بلکه حتی طرح‌های حمایتی دولت نیز با کندی و بی‌اعتمادی مواجه شده است. در چنین فضایی احتمال شکل‌گیری «کمبود عرضه» در سال‌های آینده به‌شدت افزایش می‌یابد چرا که رکود امروز به معنای کاهش تولید مسکن فردا خواهد بود.
در جمع‌بندی می‌توان گفت که افزایش مداوم هزینه‌های تولید، نبود تقاضای موثر و بی‌ثباتی متغیرهای کلان سیاسی و اقتصادی، سه ضلع اصلی بحران فعلی در بازار مسکن هستند. اگرچه دولت با اقداماتی مانند توزیع محدود مصالح ساختمانی در بورس کالا تلاش کرده است مسیر ساخت مسکن حمایتی را هموار کند اما در برابر اعداد و واقعیت‌های موجود این اقدامات به مراتب ناکافی به‌نظر می‌رسند.
سخن پایانی
بررسی روندهای اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد که بحران کنونی تنها محدود به بخش ساخت‌وساز یا معاملات ملکی نیست بلکه بازتابی از ناهماهنگی ساختاری در اقتصاد ایران است. رشد ۵۰درصدی هزینه‌های ساخت در کنار کاهش شدید تقاضای مصرفی، نوعی «شکاف مضاعف» میان عرضه و تقاضا ایجاد کرده است؛ شکافی که نه از طریق سیاست‌های حمایتی محدود دولت و نه با افزایش سطح تولید مصالح قابل‌ترمیم خواهد بود.
از یک‌سو، رکود ساخت‌وساز به‌معنی کاهش اشتغال در صنایع پیشران و وابسته است؛ صنایعی که سهم قابل‌توجهی در تولید ناخالص داخلی و گردش سرمایه داخلی دارند. از سوی دیگر، نبود تقاضای موثر ناشی از افت قدرت خرید خانوارها، زمینه‌ساز تعمیق رکود و کاهش سرمایه‌گذاری‌های جدید شده است. به بیان دیگر، بازار مسکن امروز درگیر «تله هزینه بالا ـ تقاضای پایین» است؛ وضعیتی که حتی با تزریق محدود منابع دولتی یا اختصاص ۳۰هزار تن میلگرد برای پروژه‌های حمایتی تغییر معناداری نخواهد کرد.
در سطح کلان‌تر ادامه این روند خطر بازتولید چرخه‌های رکودی را به‌همراه دارد یعنی کاهش ساخت‌وساز امروز، کمبود عرضه در سال‌های آینده و جهش دوباره قیمت‌ها. این چرخه ضمن افزایش فشار بر خانوارها، به بی‌ثباتی اقتصادی دامن می‌زند و مانع شکل‌گیری سرمایه‌گذاری پایدار در بخش‌های مولد می‌شود بنابراین برای خروج از وضعیت کنونی صرفا سیاست‌های بخشی و کوتاه‌مدت کافی نیست.
بازتعریف نقش دولت در تولید مسکن، اصلاح نظام تامین مالی، کاهش ریسک‌های سیاسی و ایجاد ثبات اقتصادی، پیش‌شرط‌هایی هستند که می‌توانند مسیر حرکت بازار مسکن را تغییر دهند. در غیراین صورت رکود فعلی نه‌تنها به کاهش تولید و اشتغال منجر خواهد شد بلکه با انباشت تقاضای سرکوب‌شده، زمینه‌ساز بحران‌های شدیدتر در آینده نزدیک خواهد بود.
سایه سنگین «اسنپ‌بک» روی مسکن
رامین گوران، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران به «جهان‌صنعت» گفت که اگر بخواهیم به جزئیات بپردازیم، باید اذعان داشت که برخی مصالح ساختمانی بیش از ۵۰درصد و برخی کمتر از این مقدار دچار رشد قیمتی شده‌اند. میانگین افزایش ۵۰درصدی نرخ نهاده‌های ساختمانی را می‌توان در چنین شرایطی مورد قبول دانست؛ آمار و ارقامی که تازه منتشر شده است.
او ادامه داد: نکته حائز اهمیت در این خصوص آن است که فعال‌سازی «اسنپ‌بک» از سوی کشورهای اروپایی علیه اقتصاد ایران می‌تواند اتفاقات به‌مراتب بدتری را برای بازار مسکن کشور به‌همراه داشته باشد. این پیش‌بینی با توجه به وابستگی شدید دولتی برخی نهاده‌های ساختمانی مطرح می‌شود.
گوران بیان کرد: ممکن است در برخی نهاده‌های ساختمانی شاهد تاثیرات عکس باشیم اما باید توجه داشت که در مجموع نمی‌توان افق روشنی را برای صنعت ساختمان کشور متصور بود. دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران اضافه کرد: همگی در شرایط گنگ، مبهم و خوف و رجا به سر می‌بریم. کسی نمی‌داند که روابط سیاسی به چه سمت و سویی خواهد رفت. سایه جنگی که چند ماه پیش متحمل شدیم، کماکان بر سرمان قرار دارد.
گوران گفت: در چنین شرایطی بخش سرمایه‌گذاری مسکن با وجود ریسک‌های فراوان نمی‌تواند شاهد ورود سرمایه‌ها باشد. بنابراین شرایط رکود کنونی، مانند گذشته ادامه‌دار خواهد بود. شرایط کنونی می‌تواند تنها برای مصرف‌کنندگان واقعی آن‌هم به‌شرط آنکه توان مالی کافی داشته باشند، نیمه‌مناسب تلقی شود. او در پایان گفت: به‌طور کلی باید در نظر داشت که بازار مسکن در رکود وحشتناکی به سر می‌برد؛ رکودی که طی ۵۰سال گذشته بی‌سابقه به‌شمار می‌رود.
