رکود تورمی مسکن تهران
سمیه حاتمی‌امین– بازار مسکن تهران این روزها بیش از هر زمان دیگری گرفتار پدیده رکود تورمی شده است؛ پدیده‌ای که نه‌تنها سرمایه‌گذاران و متقاضیان مصرفی را سردرگم کرده بلکه حتی سیاستگذاران نیز در برابر آن درمانده‌اند. تورم بالا، کاهش مداوم قدرت خرید خانوارها، بازدهی پایین‌تر مسکن نسبت به بازارهای موازی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز موجب شده‌اند تا این بازار در وضعیتی بی‌تعریف قرار گیرد؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها همچنان بالا می‌رود اما معاملات به حداقل ممکن رسیده است. بازار مسکن ایران به‌ویژه تهران طی سال‌های اخیر بارها با رکود و رونق‌های مقطعی روبه‌رو شده اما آنچه اکنون بیش از هر زمان دیگری محسوس بوده، همزمانی تورم قیمتی و افت شدید معاملات است. در حالت معمول افزایش قیمت‌ها باید همراه با رشد معاملات یا دست‌کم ثبات نسبی تقاضا باشد اما بازار مسکن تهران مسیری معکوس را طی می‌کند: قیمت‌ها رشد می‌کنند اما حجم خرید و فروش کاهش می‌یابد. این تضاد همان چیزی است که کارشناسان از آن با عنوان «رکود تورمی» یاد می‌کنند.
طبق گفته فعالان بازار، تعداد قراردادهای خرید و فروش در بسیاری از مناطق تهران به کمترین سطح چند سال اخیر رسیده است. مشاوران املاک می‌گویند فایل‌های فروش فراوان است اما مشتری واقعی به‌ندرت پیدا می‌شود. در چنین فضایی حتی آمارهای رسمی هم به‌سختی می‌توانند تصویر واقعی از وضعیت بازار ارائه دهند چراکه فاصله بین آنچه در دفاتر مشاوران املاک رخ می‌دهد و آنچه در گزارش‌های آماری ثبت شده، روزبه‌روز بیشتر می‌شود.
کاهش قدرت خرید؛ عامل اصلی خروج متقاضیان موثر
یکی از دلایل اصلی کاهش معاملات، افت شدید قدرت خرید خانوارهاست. رشد دستمزدها و درآمدها در سال‌های اخیر به هیچ عنوان همپای رشد قیمت مسکن نبوده است. به‌طور مثال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران اکنون ده‌ها برابر درآمد ماهانه یک خانوار متوسط است. همین شکاف عظیم موجب شده تا خانه‌دار شدن به رویایی دست‌نیافتنی برای بخش بزرگی از جامعه تبدیل شود.
وام‌های بانکی نیز نتوانسته‌اند این فاصله را پر کنند. تسهیلات موجود با نرخ‌های سود بالا، اقساط سنگین و مبلغی بسیار کمتر از قیمت واقعی یک واحد مسکونی در تهران عملا کارایی ندارند. بسیاری از متقاضیان حتی در صورت دریافت وام، توان بازپرداخت اقساط را ندارند. به همین دلیل بانک‌ها نیز با احتیاط شدید عمل و به سختی تسهیلات مسکن پرداخت می‌کنند. نتیجه آنکه خریداران مصرفی به‌طور کامل از بازار عقب‌نشینی کرده و در انتظار تغییر شرایط مانده‌اند.
کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن
از سوی دیگر مسکن دیگر جذابیت پیشین خود را برای سرمایه‌گذاران ندارد. در گذشته بسیاری از افراد با خرید ملک به دنبال حفظ ارزش سرمایه یا کسب سود بودند اما در شرایط فعلی بازارهای موازی مانند ارز، طلا و حتی بورس بازدهی سریع‌تر و گاه بالاتری را به سرمایه‌گذاران عرضه می‌کنند. در مقابل بازار مسکن با «خواب سرمایه» طولانی، نقدشوندگی پایین و ریسک‌های سیاسی و اقتصادی روبه‌رو است.
کارشناسان معتقدند بخشی از سرمایه‌هایی که در سال‌های گذشته وارد بازار مسکن می‌شد، اکنون به سمت بازارهای موازی حرکت کرده است. این خروج سرمایه نه‌تنها از رونق بازار مسکن کاسته بلکه به کاهش معاملات و افزایش فشار رکودی نیز دامن زده است.
تخفیف‌های موردی برای فروش فوری
با وجود کاهش شدید معاملات، قیمت‌ها در سطح کلان همچنان روند صعودی دارند اما در بازار واقعی رفتار فروشندگان نشان‌دهنده فشار اقتصادی بر مالکان است. بسیاری از مالکان که نیاز فوری به نقدینگی دارند، حاضر می‌شوند واحدهای خود را با تخفیف‌های قابل‌توجه عرضه کنند. این تخفیف‌ها معمولا به صورت موردی و محدود است و بیشتر در مناطقی دیده می‌شود که عرضه فایل‌های فروش بالاست. با این حال کارشناسان تاکید می‌کنند این کاهش‌های موردی به معنای افت عمومی قیمت مسکن نیست. میانگین قیمت همچنان بالا می‌رود و دلیل اصلی آن افزایش هزینه‌های ساخت، رشد بهای مصالح ساختمانی و زمین و همچنین تورم عمومی در اقتصاد است. در واقع حتی اگر برخی فروشندگان ناچار به کاهش قیمت شوند، منحنی کلی قیمت مسکن همچنان رو به بالا حرکت می‌کند.
نقش نهاده‌های ساختمانی و هزینه‌های ساخت
یکی از عوامل مهمی که اجازه کاهش پایدار قیمت‌ها را نمی‌دهد، رشد هزینه‌های ساخت‌وساز است. قیمت مصالح ساختمانی همچون سیمان، فولاد، میلگرد و حتی تجهیزات داخلی ساختمان در سال‌های اخیر جهش چشمگیری داشته است. در کنار آن، هزینه دستمزد نیروی انسانی و هزینه‌های جانبی ساخت نیز افزایش یافته است. نتیجه آنکه حتی در صورت کاهش تقاضا، سازندگان و مالکان قادر به عرضه واحدهای مسکونی با قیمت پایین‌تر نیستند.
به گفته فعالان بخش تولید مسکن، حاشیه سود ساخت‌وساز به حداقل رسیده و در بسیاری از پروژه‌ها حتی زیان‌دهی به چشم می‌خورد. همین امر سبب شده عرضه مسکن جدید نیز کاهش یابد و چشم‌انداز آینده بازار در هاله‌ای از ابهام فرو رود.
مسکن در انتظار تعیین‌تکلیف شرایط سیاسی
یکی دیگر از ویژگی‌های بازار فعلی، انتظار خریداران و فروشندگان برای تعیین‌تکلیف شرایط سیاسی کشور است. بسیاری از متقاضیان خرید معتقدند تحولات سیاسی داخلی و خارجی نقش مستقیمی بر آینده اقتصاد و بازار مسکن دارد. به همین دلیل بخش بزرگی از متقاضیان ترجیح داده‌اند فعلا دست نگه دارند و منتظر روشن شدن وضعیت باشند.
این انتظار سبب شده سطح تقاضا بیش از پیش پایین بیاید و رکود معاملات تشدید شود. در مقابل فروشندگان نیز از آنجا که به کاهش پایدار قیمت‌ها اطمینان ندارند، در بسیاری از موارد حاضر به کاهش واقعی قیمت نمی‌شوند. نتیجه این وضعیت بازاری نیمه‌تعطیل است که در آن فایل‌های فروش روی میز مشاوران املاک می‌ماند و مشتریان واقعی کمتر دیده می‌شوند.
آمارهای مبهم و نبود شفافیت
یکی از مشکلات اساسی بازار مسکن تهران، نبود آمار دقیق و به‌روز درباره معاملات و قیمت‌هاست. گزارش‌های رسمی معمولا با تاخیر منتشر می‌شوند و به گفته مشاوران املاک، تصویر درستی از واقعیت بازار ارائه نمی‌دهند. این ابهام موجب می‌شود متقاضیان و سرمایه‌گذاران نتوانند تصمیم‌گیری دقیقی انجام دهند. به گفته کارشناسان، نبود شفافیت اطلاعاتی یکی از دلایل اصلی سردرگمی فعالان بازار است در حالی که در بسیاری از کشورها اطلاعات مربوط به معاملات مسکن به‌طور لحظه‌ای منتشر می‌شود، در ایران دسترسی به چنین داده‌هایی بسیار محدود است. این مساله بر بی‌اعتمادی بازار می‌افزاید و عملا تصمیم‌گیری را دشوارتر می‌کند.
چشم‌انداز بازار مسکن تهران
با توجه به مجموعه شرایط اقتصادی، سیاسی و اجتماعی، چشم‌انداز بازار مسکن تهران همچنان مبهم است. در کوتاه‌مدت بعید است تحولی جدی در این بازار رخ دهد. قدرت خرید خانوارها در سطحی نیست که بتواند موج جدیدی از تقاضا ایجاد کند و سرمایه‌گذاران نیز تمایل چندانی به ورود ندارند. از سوی دیگر، رشد هزینه‌های ساخت اجازه کاهش پایدار قیمت‌ها را نمی‌دهد. به همین دلیل به نظر می‌رسد بازار مسکن تهران در آینده نزدیک همچنان در رکود تورمی باقی بماند. تنها تغییرات عمده در شرایط اقتصادی یا تحولات سیاسی می‌تواند به خروج این بازار از وضعیت کنونی کمک کند. در غیراین صورت، بازار همچنان «دست به عصا» حرکت خواهد کرد؛ بازاری که نه توان رونق دارد و نه امکان افت جدی قیمت‌ها.
