تشدید فشار مالی بر مستاجران
جهان صنعت– چالش، به موضوعی همیشگی در بازار مسکن تبدیل شده است؛ از رکود عمیق در معاملات خرید و فروش گرفته تا افزایش بی‌رویه هزینه‌های ساخت، تورم فزاینده و در نهایت، جهش نرخ اجاره‌بها. این وضعیت نه‌تنها به کاهش توان خرید خانوارها منجر شده بلکه موجب کاهش چشمگیر سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن نیز شده است. در چنین شرایطی، استفاده از ظرفیت بخش‌خصوصی، جذب سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی و ایجاد زیرساخت‌های مناسب برای توسعه ساخت‌وساز، بیش از هر زمان دیگری ضروری به نظر می‌رسد.
سال۱۴۰۳ در حالی به پایان رسید که بازار مسکن همچنان با رکود سنگینی دست به گریبان بود. براساس داده‌های رسمی، حجم معاملات خرید و فروش مسکن در بسیاری از شهرهای بزرگ کشور به پایین‌ترین حد خود در دهه گذشته رسیده است. کاهش قدرت خرید خانوار، نبود برنامه جامع حمایتی برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف و همچنین افزایش شدید هزینه‌های ساخت، از جمله دلایل اصلی تداوم رکود در این بازار هستند.
در این میان، آمارها نشان می‌دهد که میزان سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی به‌شدت کاهش یافته و بخش قابل‌توجهی از پروژه‌های نیمه‌تمام نیز به‌دلیل مشکلات مالی و نبود مشوق‌های لازم، متوقف مانده‌اند. به‌عبارتی، نه‌تنها بازار خرید و فروش بلکه حوزه تولید نیز از رکود آسیب جدی دیده است.
دلایل کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن
عوامل فراوانی باعث شده‌اند تا سرمایه‌گذاران از ورود به بازار مسکن دلسرد شوند؛ افزایش هزینه‌های ساخت، نبود سیاست‌های حمایتی و بی‌ثباتی اقتصادی و ریسک بالا از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌شمار می‌روند.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، نرخ خدمات شهری و هزینه صدور مجوزها باعث شده است که ساخت هر واحد مسکونی به سرمایه اولیه بسیار بیشتری نسبت به گذشته نیاز داشته باشد. این افزایش هزینه‌ها در حالی رخ داده که قیمت فروش واحدهای مسکونی به دلیل رکود بازار، رشد متناسبی نداشته و بازگشت سرمایه در پروژه‌های مسکونی با تاخیر و ریسک بیشتری همراه شده است.
عدم وجود برنامه‌های مشوق‌زا از سوی دولت برای سرمایه‌گذاران، به‌ویژه در حوزه ساخت مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد، یکی دیگر از موانع اصلی بر سر راه سرمایه‌گذاری است. در بسیاری از کشورها، دولت‌ها با ارائه بسته‌های حمایتی نظیر کاهش مالیات، تامین زمین، تضمین خرید، یا اعطای تسهیلات کم‌بهره، بخش‌خصوصی را به حضور در بازار مسکن ترغیب می‌کنند اما در ایران، چنین حمایت‌هایی اغلب مقطعی و ناکارآمد بوده‌اند.
نوسانات ارزی، نرخ بالای تورم، عدم قطعیت در سیاست‌های کلان اقتصادی و نبود چشم‌انداز روشن برای آینده، فضای ناامنی برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است. این عوامل باعث شده‌اند که سرمایه‌گذاران ترجیح دهند سرمایه‌های خود را به‌سمت بازارهای زودبازده‌تر مانند ارز، طلا یا بورس سوق دهند.
ظرفیت‌های بخش‌خصوصی در تولید مسکن
در شرایطی که منابع مالی دولت برای توسعه پروژه‌های مسکن محدود شده است، بخش‌خصوصی می‌تواند نقش کلیدی در تامین مسکن ایفا کند. این ظرفیت شامل مواردی مانند دسترسی به منابع مالی متنوع، بهره‌گیری از فناوری و روش‌های نوین ساخت و سرعت و بهره‌وری بیشتر است.
بخش‌خصوصی می‌تواند با استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری ملکی، اوراق رهنی و انتشار اوراق مشارکت، منابع مورد نیاز برای ساخت‌وساز را تامین کند.
شرکت‌های خصوصی می‌توانند با استفاده از فناوری‌های نوین ساخت‌وساز، زمان و هزینه ساخت واحدهای مسکونی را کاهش دهند. این مساله می‌تواند جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاری در این بخش ایجاد کند.
تجربه نشان داده است که پروژه‌های ساختمانی که توسط بخش خصوصی مدیریت می‌شوند، عموما با سرعت و کیفیت بالاتری اجرا می‌شوند. این مساله در مقایسه با پروژه‌های دولتی که معمولا با تاخیر و مشکلات اداری همراه هستند، مزیت مهمی محسوب می‌شود.
الزامات مشارکت موثر بخش‌خصوصی
برای اینکه بخش‌خصوصی به‌طور موثر وارد عرصه تولید مسکن شود، لازم است تا شرایطی مناسب فراهم شود.
قوانین ساخت‌وساز، مالیات، مالکیت و بیمه باید به گونه‌ای اصلاح شوند که فرآیند سرمایه‌گذاری را تسهیل و ریسک‌های آن را کاهش دهند. همچنین شفافیت و ثبات در سیاستگذاری از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
یکی از مشکلات جدی سازندگان، فرآیند پیچیده و زمان‌بر دریافت مجوزهای ساخت است. ساده‌سازی این فرآیند و کاهش بوروکراسی اداری، می‌تواند نقش مهمی در تسریع ساخت‌وسازها داشته باشد.
تخفیف در مالیات، واگذاری زمین با شرایط مناسب، تضمین خرید واحدهای مسکونی یا ارائه تسهیلات کم‌بهره به سازندگان، از جمله ابزارهایی است که دولت می‌تواند برای تشویق بخش‌خصوصی به کار گیرد.
تقاضای انباشته در برابر عرضه ناکافی
یکی از بحران‌های ساختاری بازار مسکن در ایران، وجود حجم بالایی از تقاضای انباشته در برابر عرضه محدود است. در سال‌های اخیر، به‌دلیل کاهش ساخت‌وساز و افزایش جمعیت، شکاف میان عرضه و تقاضا به‌شدت افزایش یافته است.
وجود تقاضای بالا در برابر عرضه ناکافی، منجر به افزایش شدید قیمت‌ها، رشد نرخ اجاره‌بها و در نهایت، کاهش دسترسی اقشار مختلف جامعه به مسکن شده است. این مساله به‌ویژه برای جوانان، زوج‌های تازه‌ازدواج‌کرده و طبقات پایین‌تر درآمدی بحرانی‌تر شده است.
با ناتوانی بسیاری از خانوارها در خرید مسکن، تقاضا برای اجاره افزایش یافته و این موضوع باعث رشد بی‌سابقه نرخ اجاره‌بها شده است. در سال۱۴۰۳، در بسیاری از مناطق کشور نرخ اجاره تا دو برابر افزایش یافت که فشار مالی سنگینی بر خانوارها وارد کرد.
بحران مسکن منجر به تشدید نابرابری اجتماعی شده است. اقشار ثروتمند با سرمایه‌گذاری در املاک نه‌تنها دارایی‌های خود را حفظ کرده‌اند بلکه از رشد قیمت‌ها نیز سود برده‌اند، درحالی‌که اقشار ضعیف‌تر حتی امکان اجاره مسکن مناسب را نیز از دست داده‌اند. ادامه یافتن چنین شرایطی، بدون شک منجر به تشدید فشار مالی بر دهک‌های پایین جامعه و به‌ویژه اجاره‌نشینان خواهد شد.
بازار بلاتکلیف مسکن
در همین خصوص، فرشید وحیدزاده کارشناس بازار مسکن در خصوص مشارکت بخش‌خصوصی در بازار مسکن گفت: واقعیت این است که در بخش مسکن هنوز یک بلاتکلیفی وجود دارد و این موضوع ربطی به دولت فعلی ندارد، این مساله از دولت سیزدهم شروع شد و قرار بود که چهار‌میلیون واحد مسکونی ساخته شود اما به دلیل مشکلاتی که در تامین مالی بانک‌ها بود، این پروژه‌ها به نتیجه نرسید، به عبارت دیگر وعده‌ای که دولت گذشته اعلام کرده بود، محقق نشد.
او ادامه داد: واقعیت این است که در دولت گذشته نگاهی به بخش مسکن وجود داشت که قابل اجرا بود اما ایرادات اساسی داشت و آن‌هم به‌دلیل عدم تحقق تامین مالی بانک‌ها بود که به نتیجه نرسید.
وحیدزاده افزود: نکته دیگر این است که ناترازی‌های اقتصاد کلان، به‌ویژه در حوزه انرژی، به دولت فعلی به ارث رسیده است. این ناترازی‌ها حاصل عدم سرمایه‌گذاری‌های دهه‌های گذشته و قیمت‌گذاری‌های دستوری در این سال‌ها بوده است. دولت هیچ نقشی در این ناترازی‌ها نداشته و این مشکلات به ارث رسیده است.
این کارشناس بازار مسکن در پایان به مهر گفت: در این شرایط، از دولت و مجلس انتظار می‌رود که درک درستی از شرایط سخت و پیچیده داشته باشند. باید توجه داشته باشند که در شرایط تورمی و تحریمی طولانی‌مدت که مردم آن را به‌طور مستقیم تجربه می‌کنند، فشار زیادی به جامعه وارد شده است.
ضرورت برنامه‌ریزی ملی و هم‌افزایی بین‌بخشی
برای عبور از بحران مسکن، نیاز به یک رویکرد جامع و ملی داریم. همکاری دولت، نهادهای عمومی، بخش‌خصوصی، بانک‌ها و نهادهای مالی ضروری است. تدوین یک نقشه راه مشترک با هدف تولید انبوه مسکن، رفع موانع سرمایه‌گذاری و تامین مالی پروژه‌ها باید در اولویت سیاستگذاری قرار گیرد.
بازار مسکن ایران در آستانه یک بحران ساختاری قرار دارد که تنها با اقدامات مداخله‌گرانه و هوشمندانه قابل حل است. جذب سرمایه‌گذاری با هدف تولید، بدون مشارکت جدی بخش‌خصوصی و اصلاح سیاست‌ها، عملا غیرممکن خواهد بود. تقاضای انباشته، به ویژه در شهرهای بزرگ، همچون فنری فشرده در حال افزایش است و در صورت بی‌توجهی، می‌تواند به یک بحران اجتماعی گسترده تبدیل شود.
راهکار برون‌رفت از این وضعیت، حمایت هدفمند از بخش‌خصوصی، ایجاد مشوق‌های مالی، ثبات در سیاستگذاری و استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی است. تنها از مسیر مشارکت واقعی و موثر بین دولت و بخش‌خصوصی است که می‌توان به تحقق شعار «مسکن برای همه» امیدوار بود.
