بازار بی‌جان مسکن
جهان صنعت– بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر وارد مرحله‌ای تازه از رکود شده است؛ رکودی که این بار نه‌تنها در بخش معاملات بلکه در سطح قیمت‌ها نیز به شکل محسوسی خود را نشان می‌دهد. فعالان ملکی می‌گویند که قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان نسبت به گذشته کاهش پیدا کرده و این افت در مناطقی که پیش‌تر پرمعامله بودند نیز مشاهده می‌شود. چنین کاهشی در شرایطی رخ داده که بازارهای موازی یعنی ارز و طلا طی یک ماه گذشته در مسیر صعودی حرکت کرده‌اند و سرمایه‌گذاران تمایل بیشتری برای ورود به صندوق‌های درآمد ثابت و صندوق‌های طلا در بورس نشان داده‌اند. این روند آشکارا بیانگر آن است که بخشی از نقدینگی سرگردان جامعه از دارایی‌های سنگین و کم‌نقد شونده‌ای مانند مسکن فاصله گرفته و به سمت ابزارهای مالی با قابلیت نقدشوندگی بالا حرکت کرده است؛ روندی که عملا باعث تداوم کسادی بازار ساخت‌وساز و خریدوفروش آپارتمان، به‌ویژه از نیمه دوم سال گذشته تاکنون شده است.
رکود در تقاضا، افزایش عرضه پس از جنگ
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که بخش تقاضا در بازار مسکن با رکودی عمیق روبه‌رو است. اگرچه پس از پایان جنگ ۱۲روزه میان ایران و رژیم صهیونیستی عرضه فایل‌های فروش در تهران افزایش یافت اما تمایل برای خرید آپارتمان به‌شدت کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که در روزهای جنگ، فضای روانی حاکم بر جامعه باعث شد تا بسیاری از فروشندگان واحدهای خود را از بازار خارج کنند و این موضوع به شکل‌گیری کم‌سابقه‌ترین کاهش عرضه در سال‌های اخیر منجر شد. براساس یک آمار غیررسمی در طول این دوره عرضه مسکن در بازار تا ۹۴درصد نسبت به دوران قبل افت کرد؛ رقمی بسیار چشمگیر که نشان‌دهنده حساسیت بازار ملک به شرایط سیاسی و امنیتی است. پس از پایان جنگ عرضه با سرعت بیشتری بازگشت اما حتی دو هفته بعد از آن نیز سطح عرضه ۳۳ درصد پایین‌تر از دوره پیش از مخاصمه باقی ماند. این تاخیر در بازگشت کامل عرضه، نشان‌دهنده آن است که فعالان بازار هنوز نسبت به ثبات شرایط اطمینان کافی ندارند و ملاحظات روانی و سیاسی همچنان نقش تعیین‌کننده‌ای در رفتار عرضه‌کنندگان ایفا می‌کند.
مقاومت مناطق پرتقاضا
با وجود این رکود فراگیر، برخی مناطق تهران توانسته‌اند جایگاه خود را در بازار حفظ کنند. به ویژه مناطق ۲، ۳ و ۵ که به طور سنتی پرتقاضاترین نواحی تهران محسوب می‌شوند، در جریان بحران اخیر نیز سهم خود از فایل‌های فروش را حفظ کردند. این امر نشان می‌دهد که حتی در اوج بحران‌های سیاسی و اقتصادی، تقاضای پایه در این مناطق وجود دارد و به‌سادگی حذف نمی‌شود. در واقع، این مناطق به دلیل برخورداری از موقعیت جغرافیایی مطلوب، دسترسی به زیرساخت‌های شهری و همچنین جذابیت برای گروه‌های متوسط و بالای جامعه از سطحی از مقاومت ذاتی در برابر شوک‌های بیرونی برخوردارند. همین ویژگی موجب می‌شود که بازار این مناطق حتی در شرایطی که عرضه در کل شهر افت شدیدی را تجربه می‌کند همچنان نسبتی از پایداری و ثبات را نشان دهد. به بیان دیگر رفتار سرمایه‌گذاران و خریداران در این مناطق به گونه‌ای است که کاهش عرضه یا بحران‌های مقطعی کمتر می‌تواند موجب تغییر بنیادین در شرایط بازار آنها شود.
افت قیمت در شمال تهران
با این حال در بخش شمالی تهران که همواره به‌عنوان ویترین قیمت‌های مسکن در پایتخت شناخته می‌شود رکود تقاضا چنان شدت گرفته که فروشندگان ناچار به کاهش‌های سنگین در قیمت‌های پیشنهادی شده‌اند. گزارش‌ها حاکی از آن است که در این نواحی قیمت هر مترمربع آپارتمان بین ۳۰ تا ۵۰میلیون تومان پایین آمده است. این افت چشمگیر بیش از هر چیز ناشی از کمبود خریدار و انصراف سرمایه‌گذاران ملکی از حضور در بازار است.
در شرایطی که سایر بازارها مانند ارز و طلا چشم‌انداز بازدهی بالاتری را برای سرمایه‌گذاران ترسیم کرده‌اند، بازار مسکن نتوانسته جذابیت گذشته خود را حفظ کند و به همین دلیل فروشندگان در مناطق شمالی برای جذب اندک خریداران باقی‌مانده، ناچار به تعدیل جدی قیمت‌های خود شده‌اند. چنین سطحی از کاهش قیمت در شمال تهران کم‌سابقه ارزیابی می‌شود و می‌تواند نشانه‌ای از ورود بازار به مرحله‌ای تازه از رکود تورمی باشد که در آن کاهش تقاضا عملا ارزش دارایی‌های ملکی را پایین می‌کشد.
تحلیل اقتصادی
کارشناسان اقتصادی مهم‌ترین عامل افت معاملات و کاهش قیمت‌ها را کاهش توان خرید متقاضیان می‌دانند. شکاف میان سطح عمومی درآمد خانوارها و قیمت مسکن طی سال‌های اخیر چنان عمیق شده که حتی افت چند۱۰میلیونی در هر مترمربع، تغییری بنیادین در شرایط تقاضا ایجاد نمی‌کند. بسیاری از خانوارها حتی با قیمت‌های جدید نیز توان ورود به بازار خرید آپارتمان را ندارند و ترجیح می‌دهند در بازار اجاره باقی بمانند.
از سوی دیگر نوسانات بازارهای موازی از جمله ارز و طلا، موجب شده تا سرمایه‌گذاران به سمت دارایی‌های با قابلیت نقدشوندگی بالا حرکت کنند؛ روندی که کاهش بیشتر تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن را به همراه داشته است.
با این حال، تحلیلگران تاکید می‌کنند که متغیرهای سیاسی و منطقه‌ای نیز نقشی تعیین‌کننده در وضعیت بازار ملک دارند. تجربه جنگ ۱۲روزه و پیامدهای آن بر عرضه و تقاضا نشان داد که بازار مسکن در ایران به شدت تحت‌تاثیر تحولات بیرونی قرار دارد و هرگونه نااطمینانی در سطح کلان اقتصادی یا سیاسی می‌تواند به رکود و کاهش قیمت‌ها دامن بزند.
بنابراین حتی اگر بخشی از مشکلات اقتصادی و درآمدی خانوارها حل شود مادامی که فضای سیاسی و منطقه‌ای کشور با ریسک‌ها و تهدیدهای ناگهانی روبه‌رو باشد بازار مسکن از بازگشت به رونق پایدار محروم خواهد ماند.
افت قیمت مسکن در سایه نوسان بازارهای موازی
کاهش محسوس معاملات باعث شده بسیاری از مشاوران املاک از این شغل خارج شوند. سال ۱۴۰۲ حدود ۱۵۰۰جواز مشاور املاک در تهران صادر و ۹۰۰مورد ابطال جواز صورت گرفت. در سال ۱۴۰۳ نیز تعداد ۳۶۷پروانه صادر شده، در حالی که نزدیک به۱۰۰۰ نفر مجوز بنگاه املاک خود را ابطال کردند. برخی کارشناسان با این استدلال که بازار مسکن مجددا خود را بازیابی می‌کند معتقدند خریداران واقعی نباید بیش از این منتظر بمانند زیرا تعلل باعث از دست رفتن فرصت خرید با قیمت مناسب می‌شود و اکنون بهترین زمان برای ورود به بازار مسکن است.
گروه دیگری از اقتصاددانان و کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که التهابات سیاسی و تنش‌های بین‌المللی اثر رکودی بر بازار مسکن می‌گذارد چرا که معمولا در چنین شرایطی مردم ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به دارایی‌های نقدشونده همچون طلا و دلار تبدیل کنند.
در هفته‌های اخیر تمایل برای سرمایه‌گذاری در صندوق‌های درآمد ثابت و صندوق‌های طلا در بورس افزایش یافته که نشان می‌دهد بخشی از سرمایه‌ها در حال کوچ به سمت سهام و کالاهایی است که نقدشوندگی بهتری نسبت به مسکن و ساختمان دارند.
این در حالی است که افزایش هزینه‌های ساخت مسکن ناشی از تورم عمومی بر قیمت واحدهای مسکونی نوساز تاثیرگذار بوده است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر آپارتمان‌هایی با سن بنای کمتر از دو سال با قیمت‌هایی به مراتب پایین‌تر از نرخ ساخت در بازار مسکن موجود است که این مساله به فرار سرمایه از بخش تولید مسکن منجر شده است.
تولید مسکن در ایران از ۸۰۹هزار واحد مسکونی در سال ۱۳۹۲ به حدود ۴۵۰هزار واحد مسکونی در سال ۱۴۰۳ رسیده که کاهش ۴۴درصد را نشان می‌دهد. این موضوع از دلایل متعددی مثل تورم عمومی، افزایش قیمت مسکن و کاهش توان متقاضیان مصرفی نشأت گرفته است.
خروج حدود ۵/۱میلیون نفر از اتباع خارجی از ایران نیز ظاهرا در افزایش عرضه واحدهای استیجاری اثرگذار بوده و به آرامش نسبی در بازار اجاره منجر شده است.
اظهارات کارشناسان مسکن
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: جنگ ۱۲روزه را بر بازار مسکن بی‌تاثیر می‌داند و می‌گوید ما از زمان کرونا در رکود هستیم و این موضوع ارتباطی با جنگ ندارد.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان نیز معتقد است: بازار مسکن ایران از چهار سال پیش در رکود به سر می‌برد و برخلاف تصور، جنگ اخیر تاثیر اساسی بر این وضعیت نداشته است؛ شوک کوتاه‌مدت جنگ تنها تغییرات جزئی و موقتی در قیمت‌ها ایجاد کرد که به سرعت برطرف شد.
اما حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نظر متفاوتی دارد. او می‌گوید: در شرایط ناامنی، سرمایه معمولا با احتیاط عمل می‌کند و در نتیجه در طول ۱۲روز جنگ معاملات در بازار مسکن به شدت کاهش یافت. به گفته محتشم تا زمانی که وضعیت تعامل کشور با دنیا مشخص نشود بلاتکلیفی در بازارها ادامه خواهد داشت و امید است با توجه به این وضعیت برای آینده بهتر تصمیم‌گیری کنیم.
با همه تحلیل‌هایی که صورت می‌گیرد، شاید نتوان زمان دقیقی برای خروج بازار مسکن از رکود تعیین کرد اما از نیمه‌دوم سال ۱۴۰۱ تاکنون در رکود معاملاتی قرار گرفته و از نیمه دوم سال ۱۴۰۳ از نظر قیمت نیز به ثبات نسبی رسیده است.
تجربه ادوار گذشته نشان داده اگر قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۲فصل یعنی حدود سه سال ثابت بماند، ممکن است به تدریج با افزایش توان خرید متقاضیان مصرفی بازار ملک رونق بگیرد.
