تعمیق بحران عرضه مسکن
احسان نیازمند– کمبود تولید مسکن همواره بهعنوان یکی از مشکلات اصلی این بازار مطرح بوده اما واقعیت آن است که بحران کنونی تنها ناشی از کاهش ساختوساز نیست. امروز بازار مسکن با مجموعهای از عوامل همزمان از جمله افت سرمایهگذاری، افزایش هزینههای تولید، کاهش توان خرید خانوارها، ضعف نظام تامین مالی و خروج تدریجی سازندگان خرد از چرخه ساختوساز مواجه است. این عوامل در کنار یکدیگر شرایطی را ایجاد کردهاند که بازار را از تعادل طبیعی خود دور کرده و چشمانداز تولید مسکن را با ابهامهای جدی روبهرو کردند.
بررسیهای میدانی و ارزیابی فعالان بازار نشان میدهد حجم ساختوساز در کشور همچنان فاصله معناداری با نیاز واقعی جامعه دارد. در حالی که سالانه صدها هزار خانوار جدید بهجمع متقاضیان مسکن اضافه میشوند، میزان تولید واحدهای مسکونی پاسخگوی این نیاز فزاینده نیست. همین مساله موجب شده شکاف میان عرضه و تقاضا بهتدریج عمیقتر شود و آثار آن در قالب افزایش قیمتها، دشوارترشدن دسترسی بهمسکن و رشد تقاضای انباشته نمایان شود.
کاهش انگیزه سرمایهگذاری در بخش تولید مسکن
یکی از مهمترین دلایل افت ساختوساز در کشور کاهش جذابیت اقتصادی سرمایهگذاری در بخش تولید مسکن است. در گذشته ساختوساز یکی از سودآورترین حوزههای سرمایهگذاری محسوب میشد و بسیاری از سرمایهگذاران منابع مالی خود را بهاین بخش هدایت میکردند اما طی سالهای اخیر شرایط بهگونهای تغییر کرده که بسیاری از سازندگان نسبتبه آغاز پروژههای جدید محتاط شدند.
افزایش مستمر هزینههای ساخت، رشد بیسابقه قیمت زمین، افزایش هزینههای صدور مجوزها، رشد دستمزدها و نوسان قیمت مصالح ساختمانی موجب شده محاسبات اقتصادی پروژههای ساختمانی با ریسکهای فراوان همراه باشد. سازندهای که امروز پروژهای را آغاز میکند نمیتواند با اطمینان هزینههای نهایی آن را برای دوسال آینده پیشبینی کند.
همین نااطمینانی باعث شده بسیاری از سرمایهگذاران ترجیح دهند از ورود بهپروژههای جدید خودداری کنند یا سرمایه خود را بهبازارهای کمریسکتر منتقل کنند. در چنین شرایطی ساختوساز از یک فعالیت اقتصادی قابل پیشبینی بهفعالیتی تبدیل شده که با ابهامهای گسترده روبهرو است. این مساله نهتنها بر حجم تولید مسکن اثر گذاشته بلکه روند سرمایهگذاری در بخش ساختمان را نیز بهشدت تحتتاثیر قرار داده است.
کاهش اثرگذاری تسهیلات ساخت در پروژههای ساختمانی
یکی از مهمترین ابزارهای حمایت از تولید مسکن در سالهای گذشته تسهیلات بانکی ساخت بوده است. این تسهیلات در دورههایی میتوانست بخش قابلتوجهی از هزینه احداث یک واحد مسکونی را پوشش دهد و بهسازندگان برای تامین سرمایه اولیه کمک کند اما در شرایط کنونی بهدلیل جهش شدید هزینههای ساخت سهم وامهای بانکی در تامین هزینه پروژهها بهشدت کاهش یافته است.
اگرچه سقف تسهیلات ساخت در سالهای اخیر افزایش یافته اما سرعت رشد هزینههای ساختمانی بسیار بیشتر از افزایش وامها بوده است. در نتیجه تسهیلات ساخت دیگر نقش تعیینکننده گذشته را در پروژههای ساختمانی ایفا نمیکند. بسیاری از سازندگان معتقدند وامهای موجود تنها بخش محدودی از هزینههای پروژه را پوشش میدهد و قادر نیست مشکل اصلی کمبود نقدینگی را حل کند. این موضوع سبب شده وابستگی سازندگان بهسرمایه شخصی افزایش یابد. در شرایطی که منابع مالی سازندگان محدود است و امکان دسترسی بهابزارهای نوین تامین مالی نیز وجود ندارد کاهش اثربخشی تسهیلات بانکی بهیکی از مهمترین موانع توسعه ساختوساز تبدیل شده است.
جنگ، نااطمینانی اقتصادی و تشدید بحران ساختوساز
تحولات سیاسی و امنیتی اخیر از جمله جنگ ایران و اسرائیل نیز بر فضای سرمایهگذاری در بخش ساختمان اثر گذاشته است. هرگونه تنش سیاسی و نظامی بهطور مستقیم بر انتظارات اقتصادی فعالان بازار تاثیر میگذارد و سطح ریسک سرمایهگذاری را افزایش میدهد. بخش ساختمان بهدلیل ماهیت بلندمدت پروژههای خود بیش از بسیاری از بخشهای اقتصادی نسبتبه نااطمینانی حساس است.
سرمایهگذار ساختمانی زمانی حاضر بهآغاز یک پروژه جدید میشود که بتواند چشمانداز نسبتا روشنی از هزینهها، قیمت فروش و شرایط بازار در ماهها و سالهای آینده داشته باشد اما در دورههای بیثباتی اقتصادی و سیاسی چنین چشماندازی وجود ندارد. بههمین دلیل بسیاری از سازندگان ترجیح میدهند تصمیمگیری برای آغاز پروژههای جدید را بهتعویق بیندازند. نتیجه طبیعی این شرایط کاهش حجم سرمایهگذاری در بخش ساختمان و کند شدن روند تولید مسکن است؛ روندی که آثار آن بهتدریج در سالهای آینده بیشتر نمایان خواهد شد.
خروج سازندگان خرد؛ تهدیدی جدی برای تولید مسکن
یکی از مهمترین تحولات بازار مسکن در ماههای اخیر کاهش حضور سازندگان خرد در پروژههای ساختمانی است. برخلاف تصور عمومی بخش عمده تولید مسکن در کشور توسط شرکتهای بزرگ ساختمانی انجام نمیشود، بلکه سازندگان خرد نقش اصلی را در تامین واحدهای مسکونی بر عهده دارند. اینگروه از سازندگان معمولا پروژههای کوچک و متوسط ۱۰تا۲۰واحدی را اجرا میکنند و با سرمایههای محدود وارد بازار میشوند. بههمین دلیل توانایی آنها در برابر شوکهای اقتصادی و افزایش ناگهانی هزینهها بسیار کمتر از شرکتهای بزرگ ساختمانی است.
سازندگان خرد معمولا پیش از آغاز پروژه تمامی هزینههای ساخت را برای یک دوره ۱۲تا۲۴ماهه برآورد میکنند و براساس همان محاسبات برنامهریزی مالی انجام میدهند اما جهش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزدها و رشد هزینههای جانبی باعث شده بسیاری از این محاسبات بهسرعت بیاعتبار شوند. درنتیجه تعداد زیادی از سازندگان با کمبود منابع مالی مواجه شده و امکان تکمیل پروژههای خود را از دست دادند.
ضربه سنگین گرانی مصالح بهسازندگان
بازار مصالح ساختمانی طی سالهای اخیر یکی از بیثباتترین دورههای خود را تجربه کرده است. قیمت سیمان، فولاد، میلگرد، تاسیسات ساختمانی، تجهیزات برقی و سایر نهادههای تولید مسکن با نوسانات شدیدی همراه بوده است. این افزایش قیمتها تاثیر مستقیمی بر هزینه تمامشده واحدهای مسکونی گذاشته و حاشیه سود سازندگان را کاهش داده است.
برای سازندگان خرد که منابع مالی محدودی در اختیار دارند، هرگونه افزایش ناگهانی قیمت مصالح میتواند کل پروژه را با بحران مواجه کند. در بسیاری از موارد هزینه نهایی پروژه بهاندازهای افزایش پیدا میکند که ادامه ساختوساز از نظر اقتصادی توجیهپذیر نیست. همین مساله موجب شده برخی پروژهها نیمهکاره رها شوند و برخی دیگر با تاخیرهای طولانیمدت مواجه شوند.
تداوم این روند نهتنها بر تولید مسکن اثر منفی میگذارد بلکه ظرفیت اشتغال در بخش ساختمان و صنایع وابسته را نیز تحتتاثیر قرار میدهد.
پروژههای متوقفشده و هزینههای اجتماعی رکود ساختوساز
توقف پروژههای ساختمانی تنها یک مساله اقتصادی برای سازندگان نیست بلکه پیامدهای اجتماعی گستردهای نیز بههمراه دارد. بسیاری از مالکان زمین و متقاضیان مسکن با این امید وارد قراردادهای مشارکت در ساخت میشوند که طی یک یا دو سال بهواحدهای جدید خود دست پیدا کنند اما زمانی که پروژه متوقف میشود تمامی برنامهریزیهای آنها نیز مختل خواهد شد.
بسیاری از این افراد ناچار میشوند برای مدت طولانیتری در خانههای استیجاری سکونت کنند و هزینههای اضافی بپردازند. افزایش مدت انتظار برای تحویل واحدها فشار مالی قابلتوجهی بر خانوارها وارد میکند و در برخی موارد منجر بهاختلافات حقوقی میان مالکان و سازندگان میشود.
افزایش پروندههای قضایی مرتبط با پروژههای ساختمانی متوقف شده نیز یکی از پیامدهای مستقیم رکود در بخش ساختوساز است. این وضعیت نشان میدهد بحران تولید مسکن تنها بهبازار ساختمان محدود نمیشود و آثار آن در حوزههای مختلف اقتصادی و اجتماعی قابل مشاهده است.
بحران پنهان ناترازی عرضه و تقاضا
یکی از مهمترین ویژگیهای بازار مسکن ایران در شرایط فعلی، ناترازی میان عرضه و تقاضاست. این ناترازی صرفا بهمعنای کمبود تعداد واحدهای مسکونی نیست بلکه بهمجموعهای از عدم تعادلهای ساختاری اشاره دارد که در سالهای اخیر شکل گرفتهاند. ازیکسو تولید مسکن کمتر از نیاز واقعی کشور است و ازسویدیگر بخش قابلتوجهی از واحدهای موجود نیز بهدلایل مختلف وارد بازار مصرف نمیشوند. بخشی از مالکان بهدلیل نگاه سرمایهای بهمسکن واحدهای خود را خالی نگه میدارند یا تنها با هدف حفظ ارزش دارایی اقدام بهنگهداری آنها میکنند. این مساله موجب کاهش عرضه موثر در بازار شده است.
همزمان رشد جمعیت شهری، افزایش تعداد خانوارها و تقاضای انباشته سالهای گذشته نیز فشار بیشتری بر بازار وارد کرده است. درنتیجه شکاف میان عرضهوتقاضا بهتدریج گستردهتر شده و زمینه رشد قیمتها را فراهم کرده است.
بحران قدرت خرید متقاضیان مسکن
اگرچه کمبود عرضه یکی از مشکلات بازار مسکن محسوب میشود اما شاید مهمترین بحران کنونی بهکاهش قدرت خرید خانوارها مربوط باشد. طی سالهای اخیر قیمت مسکن با سرعتی بسیار بیشتر از درآمد خانوارها افزایش یافته است. این روند باعث شده بخش بزرگی از جامعه عملا از بازار خرید مسکن خارج شود.
امروزه بسیاری از خانوارها حتی در صورت برخورداری از درآمدهای متوسط نیز امکان خرید مسکن را ندارند. فاصله میان قیمت واحدهای مسکونی و توان مالی متقاضیان بهاندازهای افزایش یافته که خانهدارشدن برای بسیاری از افراد بهیک هدف دور از دسترس تبدیل شده است.
در چنین شرایطی نمیتوان صرفا با افزایش تعداد واحدهای ساخته شده مشکل بازار را حل کرد. حتی اگر عرضه افزایش یابد، تا زمانی که قدرت خرید خانوارها ترمیم نشود بخش بزرگی از تقاضا همچنان امکان ورود بهبازار را نخواهد داشت.
نقش سیاستهای مسکن
واقعیت آن است که بازار مسکن برای خروج از شرایط فعلی نیازمند مجموعهای از اصلاحات همزمان است. افزایش تولید مسکن بدون اصلاح نظام تامین مالی، کنترل هزینههای ساخت و تقویت قدرت خرید خانوارها نمیتواند مشکل بازار را حل کند. از سوی دیگر حمایت از سازندگان خرد باید بهیکی از اولویتهای سیاستگذاری تبدیل شود زیرا بخش قابلتوجهی از ظرفیت تولید کشور در اختیار همین گروه قرار دارد.
کاهش بروکراسی اداری، تسریع صدور مجوزها، طراحی ابزارهای جدید تامین مالی، افزایش کارایی تسهیلات ساخت و ایجاد ثبات در بازار مصالح ساختمانی میتواند بخشی از موانع تولید را برطرف کند. سیاستهای حمایتی باید بهگونهای طراحی شوند که خانوارهای مصرفی امکان دسترسی بیشتری بهبازار مسکن پیدا کنند.
آینده بازار؛ میان رکود تولید و تداوم فشار قیمتی
چشمانداز بازار مسکن نشان میدهد در صورت ادامه روند فعلی، کشور با کاهش بیشتر تولید و عمیقترشدن شکاف عرضه و تقاضا مواجه خواهد شد. خروج تدریجی سازندگان خرد، توقف برخی پروژهها و کاهش سرمایهگذاری ساختمانی میتواند ظرفیت تولید مسکن را در سالهای آینده محدودتر کند. از سوی دیگر تقاضای واقعی مسکن همچنان در اقتصاد ایران وجود دارد و نیاز خانوارها بهسرپناه از بین نخواهد رفت. بنابراین هرگونه کاهش تولید در نهایت خود را در قالب فشارهای قیمتی جدید نشان خواهد داد.
بههمین دلیل کارشناسان معتقدند حل بحران مسکن نیازمند نگاه بلندمدت و اصلاحات ساختاری است؛ اصلاحاتی که همزمان تولیدکننده و مصرفکننده را مورد حمایت قرار دهد و زمینه بازگشت تعادل بهیکی از مهمترین بازارهای اقتصادی کشور را فراهم کند.
