تصویر کلی مالکیت مسکن در ایران
جهان صنعت– بازار مسکن در ششسال گذشته دستکم از منظر الگوی سکونت خانوارها دستخوش تغییرات تدریجی اما معناداری شده است. دادههای مرکز آمار ایران نشان میدهد که برخلاف تصور عمومی درباره گسترش سریع اجارهنشینی سهم مالکیت مسکن در هر دوبخش شهری و روستایی نهتنها کاهش نیافته بلکه با شیبی ملایم افزایش پیدا کرده است. این تغییرات اگرچه چشمگیر و جهشی نیستند اما ازمنظر اقتصادی حامل پیامهایی مهم درباره رفتار خانوارها، فشارهای معیشتی، کاهش تحرک بازار و حتی افت کیفیت دسترسی بهمسکن هستند. بررسی این روند در بازه زمانی۱۳۹۸تا۱۴۰۳ میتواند تصویری دقیقتر از واقعیتهای پنهان بازار مسکن ایران ارائه دهد.
۳ گانه مالکیت، اجاره و سایر
مرکز آمار ایران الگوی سکونت خانوارها را در سه گروه «صاحبخانه»، «مستاجر» و «سایر» طبقهبندی میکند؛ دستهبندیای که فراتر از یک تقسیمبندی ساده آماری است و ابعاد اقتصادی و اجتماعی مهمی دارد. گروه «سایر» شامل خانوارهایی است که نه مالک محل سکونت خود هستند و نه اجارهنشین محسوب میشوند؛ از سکونت رایگان در خانه اقوام گرفته تا خانههای سازمانی یا واحدهایی با وضعیت مالکیت نامشخص. در برخی موارد نیز این گروه بهاتباع غیرمجازی مربوط میشود که اثر اقتصادی حضورشان در محاسبات رسمی لحاظ نمیشود. تغییرات سهم هریک از این سهگروه نشانهای از تحولات عمیقتر در بازار مسکن و اقتصاد خانوار است.
مالکیت شهری در آستانه ۷۰درصد
در مناطق شهری سهم خانوارهای مالک همواره کمتر از ۷۰درصد بوده و در ششسال گذشته نیز حول همین سطح نوسان کرده است. براساس آمار رسمی در سال۱۳۹۸ حدود ۰۶/۶۷درصد از خانوارهای شهری مالک محل سکونت خود بودند. این رقم در سال۱۳۹۹ به ۴۴/۶۸درصد افزایش یافت و در سالهای بعد نیز با شیبی ملایم ادامه پیدا کرده بهطوری که سهم مالکیت شهری در سال۱۴۰۰ به۳۴/۶۸درصد و در سال۱۴۰۱ به۰۷/۶۸درصد رسید. در سالهای۱۴۰۲و۱۴۰۳ نیز این سهم بهترتیب ۹۴/۶۸و۱۹/۶۹درصد ثبت شد. این ارقام نشان میدهد که مالکیت مسکن در شهرها افزایش یافته اما همچنان فاصله محسوسی با مرز ۷۰درصد دارد.
تفسیر اقتصادی رشد آرام مالکیت شهری
افزایش اندک سهم مالکیت شهری الزاما بهمعنای بهبود دسترسی خانوارها بهمسکن نیست. بخش مهمی از این رشد میتواند ناشی از کاهش تحرک جمعیت، افت توان مالی برای جابهجایی و حتی ماندگاری اجباری خانوارها در واحدهای ملکی قدیمی باشد. در شرایطی که قیمت مسکن و هزینههای ساختوساز با شتابی بسیار بیشتر از درآمد خانوارها رشد کرده خرید مسکن جدید برای بسیاری از شهرنشینان ناممکن شده است. بنابراین رشد سهم مالکیت بیشتر بازتاب تثبیت ساختار موجود و خروج تدریجی برخی خانوارها از بازار اجاره و نه ورود گسترده اقشار جدید بهبازار خرید مسکن است.
ثبات نسبی اجارهنشینی در شهرها
درمقابل رشد ملایم مالکیت سهم اجارهنشینی شهری در این بازهزمانی تقریبا ثابت باقی مانده است. اجارهنشینان شهری در سال۱۳۹۸ حدود ۱۲/۲۴درصد از کل خانوارهای شهری را تشکیل میدادند و این رقم در سال۱۴۰۳ به۱۴/۲۳درصد رسید. نوسان این سهم در بازه ۲۲تا۲۴درصد نشان میدهد که با وجود فشارهای شدید اجارهبها ساختار اجارهنشینی تغییر بنیادینی نکرده است. این ثبات میتواند نشانهای از نبود گزینههای جایگزین برای خانوارهای فاقد توان خرید مسکن و محدودبودن ظرفیت بازار برای جذب موجهای جدید تقاضای اجاره باشد.
کاهش سهم «سایر» در شهرها
یکی از تحولات قابلتوجه در مناطق شهری کاهش سهم گروه «سایر» است. این سهم از ۸۲/۸درصد در سال۱۳۹۸ به۶۷/۷درصد در سال۱۴۰۳ کاهش یافته است. کاهش این گروه میتواند بهمعنای شفافترشدن وضعیت سکونت، خروج تدریجی سکونتهای موقت یا غیررسمی و حتی تغییر الگوی زندگی برخی خانوارها باشد. از منظر اقتصادی کاهش سهم «سایر» میتواند فشار بیشتری بر دو بازار مالکیت و اجاره وارد کند زیرا بخشی از خانوارهایی که پیشتر خارج از این دو بازار بودند اکنون بهیکی از آنها وارد شدند.
چهره متفاوت مالکیت در روستاها
الگوی مالکیت مسکن در مناطق روستایی تفاوت معناداری با شهرها دارد. در روستاها اکثریت قاطع خانوارها صاحب خانه خود هستند و این وضعیت در ششسال گذشته تقویت هم شده است. در سال۱۳۹۸ حدود ۶۶/۸۶درصد روستاییان مالک مسکن خود بودند. این رقم در سال۱۳۹۹ کمی کاهش یافت و به۴۲/۸۶درصد رسید اما در سالهای بعد روند افزایشی پیدا کرد. سهم مالکیت روستایی در سال۱۴۰۰ به۰۶/۸۷درصد و در سال۱۴۰۱ به۶۳/۸۸درصد رسید. این روند در سال۱۴۰۲ با ثبت رقم ۹۹/۸۸درصد و در سال۱۴۰۳ با افزایش تا ۲۸/۸۹درصد ادامه یافت.
دلایل اقتصادی افزایش مالکیت روستایی
افزایش سهم مالکیت در روستاها را میتوان حاصل ترکیبی از عوامل اقتصادی و جمعیتی دانست. هزینه پایینتر زمین، ساختوساز خودمالکی، مهاجرت معکوس محدود و کاهش جذابیت اقتصادی شهرها برای برخی گروهها ازجمله دلایل این روند هستند. در بسیاری از مناطق روستایی مسکن نه یک کالای سرمایهای بلکه یک دارایی مصرفی و خانوادگی بوده که از نسلهای قبل منتقل شده است. همین ویژگی باعث میشود که حتی در شرایط رکود اقتصادی سهم مالکیت روستایی حفظ شود یا افزایش یابد.
اجارهنشینی محدود در روستاها
برخلاف شهرها اجارهنشینی در روستاها سهم بسیار کوچکی دارد و در ششسال گذشته نیز تغییر محسوسی نکرده است. سهم اجارهنشینی روستایی از ۵۱/۴درصد در سال۱۳۹۸ به۱۷/۴درصد در سال۱۴۰۳ کاهش یافته است. این کاهش جزئی نشان میدهد که بازار اجاره در روستاها همچنان حاشیهای است و نقش تعیینکنندهای در تامین مسکن ندارد. ازمنظر اقتصادی این وضعیت میتواند نشانهای از نبود انگیزه سرمایهگذاری در بازار اجاره روستایی و تداوم الگوی سکونت سنتی باشد.
کاهش سهم «سایر» در مناطق روستایی
همزمان با افزایش مالکیت سهم گروه «سایر» در روستاها نیز کاهش یافته است. این سهم از ۸۲/۸درصد در سال۱۳۹۸ به۵۵/۶درصد در سال۱۴۰۳ رسیده است. کاهش گروه «سایر» در روستاها میتواند نشاندهنده تثبیت مالکیت، کاهش سکونتهای موقت و حتی خروج بخشی از جمعیت غیررسمی باشد. این روند از منظر سیاستگذاری اهمیت دارد زیرا نشان میدهد ساختار سکونت روستایی درحال شفافتر شدن است و دادههای آماری بهواقعیت نزدیکتر میشوند.
مقایسه مالکیت مسکن شهر و روستا
مقایسه آمارهای شهری و روستایی نشان میدهد که اگرچه هردوبخش با افزایش سهم مالکیت مواجه بودند اما ماهیت این افزایش متفاوت است. در شهرها رشد مالکیت محدود و همراه با فشار شدید قیمتی بوده درحالیکه در روستاها افزایش مالکیت بیشتر ریشه در ساختار سنتی، هزینههای پایینتر و انتقال دارایی دارد. ثبات اجارهنشینی شهری درکنار کاهش اجارهنشینی روستایی نیز نشان میدهد که بازار مسکن ایران بیش از آنکه درحال تحول ساختاری باشد در وضعیت نوعی انجماد تدریجی قرار گرفته است.
سخن پایانی
مجموع این آمارها نشان میدهد که بازار مسکن ایران در فاصله سالهای۱۳۹۸تا۱۴۰۳ نه با یک بحران ناگهانی مالکیت بلکه با روندی آرام و فرسایشی مواجه بوده است. افزایش سهم مالکیت در شهروروستا، کاهش تدریجی گروه «سایر» و ثبات اجارهنشینی شهری همگی نشانههایی از کاهش تحرک اقتصادی و محدودشدن گزینههای سکونتی برای خانوارهاست. درچنینشرایطی سیاستگذاری مسکن اگر صرفا بر افزایش عددی مالکیت تمرکز کند ممکن است از واقعیتهای معیشتی و کیفیت دسترسی بهمسکن غافل بماند؛ واقعیتی که در پشت همین اعداد نسبتا ثابت پنهان شده است.
