جاماندگی مسکن از هیجانات تورمی
آمنه هاشمی– بازارهای دارایی ایران طی هفتههای گذشته باردیگر بهکانون هیجانات تورمی بازگشتند. با اینوجود بازار مسکن مسیری کاملا متفاوت را طی میکند. رشد شتابان قیمت طلا و ارز که تنها ظرف چندروز سودهای دورقمی برای دارندگان اینداراییها رقم زد نهتنها بهتحرک بازار ملک منجر نشد بلکه شکاف میان مسکن و بازارهای موازی را عمیقتر کرد. اینواگرایی قیمتی و رفتاری نشانهای روشن از ورود بازار مسکن بهمرحلهای تازه از رکود است؛ رکودی که اینبار نه صرفا محصول کاهش قدرت خرید بلکه نتیجه همزمان نااطمینانیهای سیاسی، فرسایش انتظارات سرمایهای و افت شدید معاملات است.
بازگشت مسکن بهفاز انجماد معاملاتی
بازار مسکن که در مقطعی کوتاه و تحتتاثیر افزایش قیمتهای پیشنهادی نشانههایی از تحرک محدود را بروز داده بود با تشدید تنشهای سیاسی و منطقهای بار دیگر بهفاز انجماد بازگشت. واسطههای ملکی از افت محسوس مراجعات، کاهش فایلهای مصرفی و توقف تصمیمگیری خریداران خبر میدهند؛ وضعیتی که یادآور دورههای بحرانی پیشین در بازار ملک است. برخلاف طلا و ارز که ماهیتی سیال دارند و بهسرعت بهاخبار و ریسکهای سیاسی واکنش نشان میدهند مسکن بازاری سنگین، کمتحرک و وابسته بهافقهای بلندمدت بوده و همین ویژگی باعث شده در شرایط نااطمینانی نخستینبازاری باشد که سرمایه از آن خارج یا در آن متوقف میشود.
جهش طلا و ارز و تعمیق شکاف قیمتی
اعدادوارقام بهروشنی از جاماندگی بازار مسکن حکایت دارند. تنها در بازهای پنجروزه قیمت هرگرم طلا از حدود ۱۶میلیونتومان بهمرز ۲۰میلیونتومان رسید و دلار نیز جهشی نزدیک به۹درصد را تجربهکرد. اینتحولات در شرایطی رخ داده که مسکن حتی در سطح قیمتهای پیشنهادی نوسان محسوسی نداشته است. مقایسه نمودارهای یکساله نیز تصویر نگرانکنندهتری ارائه میدهد؛ جایی که طلا رشدی بیش از ۲۶۰درصدی و ارز افزایشی نزدیک به۹۰درصد را ثبت کردند اما میانگین قیمت مسکن در تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی تنها حدود ۳۰درصد افزایش یافته است؛ افزایشی که حتی از نرخ تورم عمومی نیز عقبتر مانده است.
مسکن؛ یکدارایی بدون جذابیت سرمایهای
یکی از مهمترین پیامدهای اینعقبماندگی قیمتی کاهش شدید جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن است. در اقتصادی که سرمایهگذاران بهطور سنتی مسکن را بهعنوان پناهگاه امن دارایی میشناختند اکنون ترجیح بهسمت بازارهایی سوق یافته که نقدشوندگی بالاتر و واکنش سریعتری بهشوکهای سیاسی و تورمی دارند. اینتغییر رفتار نهتنها بهکاهش تقاضای سرمایهای منجر شده بلکه بازار مسکن را از یکی از موتورهای سنتی رشد قیمت محروم کرده؛ موضوعی که در افت محسوس حجم معاملات بهوضوح قابل مشاهده است.
رکود معاملاتی؛ متغیری مغفول اما تعیینکننده
آنچه امروز بیش از هر شاخص قیمتی وضعیت بازار مسکن را توضیح میدهد سطح بیسابقه رکود معاملاتی است. فعالان بازار از رسیدن تعداد معاملات خریدوفروش بهپایینترین سطوح طی سالهای اخیر سخن میگویند؛ سطحی که حتی با دورههای اوج رکود در دهه گذشته قابل مقایسه است. در چنین فضایی قیمتها بیش از آنکه تابع هزینههای ساخت یا انتظارات تورمی باشند اسیر کمبود تقاضای موثر شدند. نبود خریدار فروشندگان را در موقعیتی قرار داده که باید بهثبات قیمتی تن داده یا عملا از بازار خارج شوند.
اثر نامتقارن تنشهای سیاسی بر بازار املاک
تشدید تنشهای سیاسی و منطقهای همواره اثری نامتقارن بر بازارهای مختلف داشته است. در حالی که ارز و طلا از اینفضا تغذیه میکنند بازار مسکن معمولا واکنشی معکوس نشان میدهد. افزایش ریسکهای ژئوپلیتیک افق تصمیمگیری خانوارها را کوتاه کرده و سرمایهگذاران را از ورود بهداراییهای بلندمدت بازمیدارد. ورود تجهیزات نظامی آمریکا بهمنطقه و تشدید لفاظیهای سیاسی سایهای از نااطمینانی بر بازار ملک انداخته که نتیجه آن تعمیق رکودی بوده که از حدود دوسال پیش آغاز شده و اکنون بهمرحلهای فرسایشی رسیده است.
بورس؛ بازار موازیِ درحال ریزش
درکنار ارز و طلا بازارسهام نیز طی ماههای گذشته نقش مهمی در جهتدهی بهانتظارات سرمایهگذاران ایفا کرده است. شاخص بورس که تا محدوده ۴/۲میلیونواحد صعود کرده بود در روزهای اخیر با ریزشی سنگین بهکانال ۹/۱میلیونواحد بازگشته است. اینافت نهتنها بخشی از سرمایهها را بهسمت بازارهای امنتر سوق داده بلکه بر فضای کلی اقتصاد نیز اثر منفی گذاشته است. با اینحال برخلاف دورههای پیشین خروج سرمایه از بورس نیز الزاما بهورود آن بهبازار مسکن منجر نشده و اینخود نشانهای دیگر از عمق بیاعتمادی بهچشمانداز کوتاهمدت بازار ملک است.
بازار اجاره؛ آرامش نسبی در دل طوفان
در بخش اجاره تصویر متفاوتتری مشاهده میشود. دادههای مرکز آمار ایران نشان میدهد که آهنگ رشد اجارهبها از نیمهدوم سال گذشته کاهشی شده و اینروند در دیماه نیز تداوم یافته است.
تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن در سطح ۷/۳۲درصدی قرار گرفته که کمترین میزان از نیمهدوم سال۱۴۰۱ محسوب میشود.
اینکاهش شتاب هرچند بهمعنای ارزانی اجاره نبوده اما نشان میدهد که حتی بازار اجاره نیز تحت تاثیر رکود عمومی و کاهش توان پرداخت خانوارها قرار گرفته است.
نوسازها درمسیر متفاوت قیمتی
باوجود رکود فراگیر ساختار قیمتی بازار مسکن یکدست نیست. افزایش شدید هزینههای ساخت، رشد قیمت نهادههای ساختمانی و وابستگی اینهزینهها بهتورم نقطهبهنقطه باعث شده واحدهای نوساز مسیر قیمتی متفاوتی نسبت بهواحدهای میانسال و قدیمی طی کنند. در بسیاری از مناطق تهران شکاف قیمتی میان ایندودسته از واحدها افزایش یافته اما حتی اینفشار هزینهای نیز نتوانسته بهافزایش عمومی قیمتها در بازار منجر شود چراکه تقاضای موثر توان همراهی با اینرشد را ندارد.
مسکن؛ قربانی رکود تورمی مداوم
بازار مسکن امروز در وضعیتی پارادوکسیکال قرار گرفته: از یکسو هزینههای تولید و ساخت افزایش یافته و ازسوی دیگر رکود معاملاتی مانع از انتقال اینهزینهها بهقیمت نهایی شده است. نتیجه اینوضعیت فشردهشدن حاشیه سود سازندگان، توقف پروژههای جدید و تعمیق رکود در بخش عرضه است. اینچرخه معیوب درصورت تداوم میتواند در میانمدت بهکاهش بیشتر تولید مسکن و تشدید بحران عرضه منجر شود؛ بحرانی که آثار آن با وقفه زمانی در بازار نمایان خواهد شد.
چشمانداز مبهم مسکن
آنچه امروز از دل آمارها و روایتهای میدانی برمیآید تصویری از بازاری است که نه توان همراهی با تورم را دارد و نه افق روشنی برای خروج از رکود پیشروی خود میبیند. مسکن در مقایسه با طلا و ارز بهوضوح دچار عقبماندگی قیمتی شده و اینعقبماندگی بیش از آنکه نشانه ثبات باشد حاصل رکودی عمیق و فرسایشی است. تازمانیکه نااطمینانیهای سیاسی کاهش نیابد، قدرت خرید خانوارها ترمیم نشود و چشمانداز روشنی برای سرمایهگذاری در بخش مسکن شکل نگیرد بعید است اینبازار بتواند از وضعیت انجماد فعلی خارج شود؛ وضعیتی که فعلا بیشاز هرچیز بهسکون و انتظار شباهت دارد.
