مسکن آن‌سوی جبهه
احسان نیازمند– نزدیک به پنج‌ماه می‌شود که آتش جنگ ایران و رژیم اشغالگر فروکش کرده است؛ آتشی‌که همچنان در اقتصاد شعله‌ور است. اثرات عمیق جنگ ۱۲روزه بر بازارهای اقتصادی دو طرف جبهه همچنان ادامه دارد و شاید هیچ بازاری به اندازه بازار مسکن –که هم محل مصرف خانوار است و هم پناهگاه سرمایه‌ها– از این شوک امنیتی و مالی تاثیر نگرفته باشد. بازار مسکن ایران پس از جنگ ۱۲روزه وارد مرحله‌ای از دگرگونی رفتاری و تغییر پارادایم شده است؛ مرحله‌ای که در آن هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا با چالش‌های عجیبی روبه‌رو شده‌اند و حتی الگوی تصمیم‌گیری مالکان، سازندگان و خریداران دگرگون شده است. در سوی دیگر، بازار مسکن سرزمین‌های اشغالی نیز با بحرانی کم‌سابقه روبه‌رو است؛ بحرانی که ریشه در نااطمینانی امنیتی، افزایش مهاجرت معکوس و از دست رفتن اعتماد سرمایه‌گذاران دارد. مقایسه روندهای شکل‌گرفته در هر دو اقتصاد نشان می‌دهد که هرچند ساختارهای اقتصادی و اجتماعی ایران و رژیم‌صهیونیستی متفاوت است اما شوک‌های امنیتی، جهش‌های ریسک و توقف جریان سرمایه در هر دو سو باعث فروپاشی بخش مهمی از تقاضای موثر و کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شده است.
حراج خانه‌های لوکس تهران؛ تغییر الگوی سرمایه‌گذاری
پس از جنگ ۱۲روزه، پدیده‌ای کم‌سابقه در مناطق شمالی شهر تهران شکل گرفت؛ مالکانِ واحدهای لوکس به صف فروشندگان زیرقیمت پیوستند. در شرایطی که آپارتمان‌های لوکس در محله‌هایی مانند زعفرانیه، فرمانیه، الهیه و ولنجک معمولا خریداران محدود اما پرقدرتی داشتند و قیمت‌های پیشنهادی آنان با شیبی آهسته اما پیوسته افزایش می‌یافت، ناگهان موجی از آگهی‌های فروش اضطراری و معاوضه با واحدهای ارزان‌تر شهر منتشر شد. این رفتار نشان‌دهنده یک تغییر پارادایم مهم است زیرا تا پیش از جنگ، نگهداری واحدهای لوکس یکی از امن‌ترین استراتژی‌های سرمایه‌گذاری به‌شمار می‌رفت.
با افزایش ریسک‌های امنیتی، بی‌ثباتی اقتصاد کلان و نگرانی از آینده قیمت دارایی‌ها، مالکان تلاش کردند دارایی‌های غیرنقد خود را به نقدینگی تبدیل کنند. کاهش ۳۰ تا ۴۰درصدی قیمت‌های پیشنهادی در برخی برج‌های لوکس و افزایش زمان خواب سرمایه، مالکان را به این نتیجه رساند که بهتر است یک واحد لوکس را با یک واحد متوسط در محله‌ای کم‌ریسک‌تر معاوضه کنند. این تغییر لحن بازار نشان داد که تقاضای سرمایه‌ای در بخش لوکس نه‌تنها کاهش یافته بلکه بهطور کامل وابسته به تحولات سیاسی و امنیتی شده است.
فروپاشی مزیت ساخت‌وساز در ایران
بازار ساخت‌وساز ایران نیز شرایط مشابهی را تجربه کرده است. رکود مالی، رشد بی‌رویه هزینه نهاده‌ها، وابستگی مصالح به ارز و ناتوانی در تامین نقدینگی باعث شده بخش قابل‌توجهی از پروژه‌ها نیمه‌تمام باقی بمانند. جنگ ۱۲روزه با افزایش نااطمینانی اقتصادی و دشواری در پیش‌بینی آینده، این وضعیت را وخیم‌تر کرد. سازندگان دیگر فرصت مانور قبلی را ندارند و نمی‌توانند روی فروش سریع واحدها حساب باز کنند. به بیان دیگر، بازار مسکن از یک بازار انتظاری و تورمی به بازاری تبدیل شده که در آن خریدار نایاب است و فروش اضطراری جای آن را گرفته است.
در نتیجه حتی در شرایطی که قیمت‌ها نسبت‌به سال‌های اوج بازار کاهش یافته، نبود خریداران واقعی و کمبود توان مالی خانوارها، فعالیت در صنعت ساختمان را فاقد توجیه اقتصادی کرده است. بخش‌خصوصی که باید موتور اصلی تولید مسکن باشد، عملا از بازار عقب‌نشینی کرده و ترجیح می‌دهد سرمایه‌های خود را در حوزه‌های کم‌ریسک‌تر یا قابل نقدشدن سریع نگه دارد.
مسکن تل‌آویو؛ سقوط آزاد قیمت‌های لوکس و فرار سرمایه‌ها
در سرزمین‌های اشغالی نیز بازار مسکن بهویژه در طبقه لوکس و اعیانی تل‌آویو با یک تکانه عظیم روبه‌رو شده است. طبق گزارش‌های رسانه‌های عبری‌زبان، آپارتمان‌هایی که سال گذشته با قیمت حدود ۱۰۱میلیون شِکل معامله می‌شدند، اکنون با ۴۳میلیون شِکل عرضه می‌شوند یعنی سقوطی بیش از ۵۵درصد. این افت قیمتی آن‌هم در یکی از گران‌ترین نقاط خاورمیانه، نشان از شدت بحران ساختاری و بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران دارد.
علاوه‌بر کاهش قیمت، حراج‌گذاری گسترده نیز در سرزمین‌های اشغالی قابل‌مشاهده است. بررسی‌ها نشان می‌دهند ۴۰واحد از دو برج بلندمرتبه در خیابان‌های «کاپلن» و «لئوناردو داوینچی» که در جریان جنگ هدف موشک‌های سپاه قرار گرفتند، به حراج گذاشته شده‌اند. همین موضوع موجب شده بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی که در بازار مسکن سرزمین‌های اشغالی فعال بودند، از حضور در این بازار منصرف شوند. در نگاه آنان، تل‌آویو دیگر نه‌تنها یک مقصد امن سرمایه‌گذاری نیست بلکه ممکن است در آینده نزدیک دوباره با بحران امنیتی روبه‌رو شود.
رکود معاملاتی بی‌سابقه در اسرائیل
براساس گزارش وزارت دارایی رژیم اشغالی، فروش مسکن در ژوئن۲۰۲۵ با کاهش ۲۹درصدی نسبت به ژوئن۲۰۲۴ روبه‌رو شده است. بخش ساختمان نوساز بیشترین ضربه را تحمل کرده و با افت ۴۶درصدی به حدود ۱۹۵۴واحد فروش رسیده است. بازار واحدهای چندسال‌ساخت نیز با افت ۱۶درصدی مواجه شده است. این ارقام نشان‌دهنده رکودی در عمق ۲۰سال گذشته است؛ رکودی‌که ریشه آن تنها جنگ و تهدید امنیتی نیست بلکه نرخ بهره بالا نیز نقش اساسی در آن ایفا می‌کند.
بانک اسرائیل در سال گذشته برای مهار تورم سیاست‌های انقباضی شدیدی وضع کرده بود. در نتیجه وام‌های مسکن به‌شدت گران شدند و هزینه خرید خانه به سطحی رسید که بسیاری از خانوارها توان ورود به بازار را از دست داده‌اند. ترکیب هزینه بالای تامین مالی و ریسک امنیتی سبب شده بخش تقاضا در سرزمین‌های اشغالی به طور کامل از حرکت بازایستد؛ مشابه وضعیتی که در ایران نیز پس از جنگ مشاهده می‌شود اما با سازوکارهایی متفاوت.
افزایش سرمایه‌گذاری اسرائیلی‌ها در بازارهای خارجی
یک تفاوت مهم میان مسکن ایران و سرزمین‌های اشغالی در واکنش سرمایه‌گذاران به بحران امنیتی دیده می‌شود؛ ساکنان سرزمین‌های اشغالی در حال خروج سرمایه از بازار داخلی و انتقال آن به اروپا و آمریکا هستند. طبق داده‌های بانک اسرائیل، سرمایه‌گذاری شهروندان در املاک خارجی در سال۲۰۲۵ نسبت به ۲۰۲۴ حدود ۲۵درصد رشد کرده و به حدود ۳ میلیارد دلار رسیده است. حدود ۷۰درصد این سرمایه‌گذاری‌ها به اروپا و ۲۰درصد به آمریکا اختصاص می‌یابد.
این روند نشان‌دهنده یک پدیده خطرناک‌تر نیز هست؛ مهاجرت معکوس. بسیاری از اسرائیلی‌ها که طی دهه‌های گذشته به تل‌آویو یا حیفا مهاجرت کرده بودند، اکنون تصمیم دارند دارایی‌های خود را نقد کنند و در کشورهای امن‌تر خانه بخرند. این موضوع اثر دومینویی بر بازار مسکن داخلی دارد و کاهش بیشتر قیمت‌ها را تسریع می‌کند. در ایران نیز بخشی از سرمایه‌داران چنین روندی را انتخاب کرده‌اند اما محدودیت‌های ارزی، تحریم‌ها و دشواری انتقال سرمایه باعث شده دامنه این رفتار محدودتر باشد.
چالش مشترک؛ سقوط اعتماد و حذف تقاضای سرمایه‌ای
اگرچه ساختار اقتصادی ایران و رژیم‌صهیونیستی متفاوت است و تحریم‌ها، عمق بازار مالی، دسترسی به وام‌های بانکی و الگوی مالکیت در دو سوی جبهه شباهت کامل ندارند اما بحران اعتماد وجه مشترک آنهاست. جنگ‌های کوتاه‌مدت معمولا اثرات مقطعی بر بازارهای اقتصادی می‌گذارند اما جنگ ۱۲روزه به‌دلیل ایجاد تصور یک دوره جدید تقابل موجب شده نگاه سرمایه‌گذاران نسبت به آینده تغییر کند.
در ایران خریداران سرمایه‌ای در بخش لوکس از بازار عقب‌نشینی کرده‌اند و ترجیح می‌دهند دارایی‌های قابل نقد یا قابل انتقال داشته باشند. در اسرائیل نیز سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی با هراس از ناامنی و آینده مبهم بازار را ترک کرده و دارایی‌های خود را در مناطق امن‌تر جهان توزیع می‌کنند. همین کاهش تقاضا که زمانی موتور محرک رشد قیمت بود، اکنون هر دو بازار را در مسیر رکود عمیق و قفل معاملاتی قرار داده است.
۲مسیر متفاوت در آینده اما با چالش‌های مشابه
پیش‌بینی آینده بازار مسکن در ایران و اسرائیل نشان می‌دهد که هردو طرف هرچند از نظر ساختار اقتصادی و محدودیت‌های سیاستگذاری متفاوت هستند اما با چالش‌هایی مشابه روبه‌رو هستند؛ کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران، گرانی تامین مالی و دشواری دریافت وام، ریسک‌های امنیتی و سیاسی بالا، افزایش تمایل به نقدشدن دارایی‌ها و البته رکود ساخت‌وساز و کاهش انگیزه تولید. در ایران حل این وضعیت نیازمند ثبات اقتصادی، کاهش ریسک‌های سیاسی، تقویت سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی و ایجاد ابزارهای مالی جدید برای تحریک بازار است. در اسرائیل نیز تنها کاهش تنش‌های امنیتی و تغییر سیاست‌های انقباضی بانک مرکزی می‌تواند بخش مسکن را از بن‌بست کنونی خارج کند.
۲بازار با یک بحران مشترک
هرچند ایران و رژیم صهیونیستی دو ساختار کاملا متفاوت دارند اما جنگ اخیر بازار مسکن هر دوکشور را وارد مرحله‌ای از آشفتگی و رکود کرده است. خروج سرمایه، حراج املاک لوکس، افت شدید تقاضا و رکود ساخت‌وساز، تصویری است که اکنون در هردو اقتصاد قابل مشاهده است. تفاوت اصلی در این است که رژیم‌صهیونیستی با پدیده فرار سرمایه و مهاجرت معکوس روبه‌رو است اما ایران با محدودیت انتقال سرمایه و رکود ساخت‌وساز مواجه شده است. با این حال وجه مشترک هر دو وضعیت این است که بازار مسکن از جایگاه پناهگاه امن سرمایه خارج شده و با نااطمینانی‌های بزرگ مواجه است؛ نااطمینانی‌هایی که اگر برطرف نشوند، در ماه‌ها و سال‌های آینده می‌توانند آینده این بازارها را به‌شدت تحت‌تاثیر قرار دهند.
پیامدهای شرایط «نه جنگ، نه صلح» با چاشنی محاصره اقتصادی
سهراب مشهودی، مسوول شورای گروه شهرسازی جامعه مشاوران به «جهان‌صنعت» گفت: بخشی از خروج سرمایه مسکن از اسرائیل مربوط‌به یهودی‌هایی است که از سراسر دنیا به اسرائیل مهاجرت کرده و آنجا را برای ادامه زندگی خود انتخاب کرده بودند. زمانی که امنیت بر هم خورد، یهودی‌های دوتابعیتی به کشورهایی که از آنجا آمده بودند، بازگشتند.
مشهودی در ادامه بیان کرد: چنین رخدادی در ایران نیز محتمل است؛ احتمالا برخی افراد دوتابعیتی پس از جنگ اقدام به خروج از کشور کرده باشند؛ شهروندانی که سرمایه‌های خود را نیز همراه خود برده‌اند.
او اضافه کرد: در سال‌های اول انقلاب نیز تجربه مشابهی داشتیم؛ در آن دوران قیمت ملک به قدری ارزان شده بود که بسیاری از متقاضیان مسکن، صاحب‌خانه شدند. مسوول شورای گروه شهرسازی جامعه مشاوران همچنین گفت: باید توجه داشت که شرایط اسرائیل با ایران تفاوت دارد. فرار سرمایه‌ها از بازار مسکن اسرائیل بیشتر به دست شهروندان عافیت‌طلبی صورت گرفته که به‌دنبال امنیت سرمایه‌گذاری به آنجا مهاجرت کرده بودند.
مشهودی گفت: باید توجه داشت که پول و سرمایه با یکدیگر فرق دارند. سرمایه آن است که در کارها و فعالیت‌های مولد مورد استفاده قرار گیرد. در ایران شاهد فرار پول هستیم. در کشور ما ثروتمندان زیادی حضور دارند ولی سرمایه‌دار به اندازه کافی نداریم. در ایران حتی طبقه سرمایه‌دار نیز نداریم.
مسوول شورای گروه شهرسازی جامعه همچنین عنوان کرد: حکم اخیر سازمان ملل درخصوص کامل کردن تحریم‌های اقتصادی علیه ایران، موضوع نگران‌کننده‌ای است. در صورت تداوم و تشدید این تحریم‌ها می‌توان در انتظار وخیم‌تر شدن وضعیت اقتصادی بود. بهطور کلی حذف میلیاردها دلار درآمد ارزی سالانه از اقتصاد کشور، حداقل حرکت‌های کشور نیز انجام نخواهد شد.
مشهودی گفت: چنانچه وضعیت نه جنگ، نه صلح همراه با محاصره اقتصادی حل نشود، باید منتظر تشدید وخامت اوضاع اقتصادی کشور باشیم. امروز مسوولان باید تلاش کنند تا کشور را از مهلکه اقتصادی‌ای که گرفتار آن شده نجات دهند.
