راز شکست صندوق‌های املاک و مستغلات
جهان‌صنعت – در حال حاضر شش صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با ارزش خالص دارایی حدود ۳۶۰۰میلیارد تومان در بازار سرمایه ایران فعال هستند و نمادهای آنها نیز در تابلوی معاملات بورس دادوستد می‌شود.به گزارش صدای بورس، فاطمه رضایی، کارشناس بازار سرمایه در یادداشتی نوشت: با وجود آنکه قانونگذار به‌منظور تشویق سرمایه‌گذاران، معافیت‌های مالیاتی قابل‌توجهی برای این صندوق‌ها در نظر گرفته است و با وجود علاقه تاریخی ایرانیان به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن که یکی از بازارهای کلاسیک و سنتی سرمایه‌گذاری در کشور محسوب می‌شود، این صندوق‌ها هنوز نتوانسته‌اند جایگاه واقعی و مطلوب خود را در بازار سرمایه و فضای اقتصادی کشور پیدا کنند.
به گفته او، البته باید یادآوری کرد که نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تنها در نیمه دوم سال۱۴۰۱ فعالیت خود را آغاز کرده است. از این‌رو مدت زیادی از راه‌اندازی این نوع صندوق‌ها در بازار سرمایه ایران نمی‌گذرد اما می‌توان به دلایلی اشاره کرد که در عدم رشد و توسعه این صندوق‌ها بی‌تاثیر نبوده و بر عملکرد آنها تاثیر قابل‌توجهی گذاشته است. همانگونه که در ادبیات مالی و تئوری‌های سرمایه‌گذاری مطرح است، سرمایه‌گذاران هنگام تصمیم‌گیری دو مولفه بازدهی و ریسک را همزمان مورد توجه قرار می‌دهند. در شرایط عقلانیت اقتصادی، سرمایه‌گذار تمایل دارد به سمت بازاری حرکت کند که بازدهی بیشتری نسبت به سایر بازارها داشته باشد بنابراین می‌توان گفت یکی از مهم‌ترین علت‌های عدم توسعه صندوق‌های املاک و مستغلات، بازدهی پایین‌تر این صندوق‌ها نسبت به سایر بازارهای سرمایه‌گذاری است.
رضایی معتقد است که دلیل مهم دیگری که در عدم رشد این صندوق‌ها نقش دارد و همچنین خود موجب کاهش بازدهی آنها می‌شود، رکود حاکم بر بازار مسکن در سال‌های اخیر است. این رکود ناشی از شرایط و متغیرهای کلان اقتصادی بوده که صنعت مسکن را با چالش عمیق مواجه کرده است. افزایش قابل‌توجه نرخ تورم در بخش ساخت‌وساز از یک‌سو عرضه مسکن را کاهش داده و از سوی دیگر با کاهش قدرت خرید خانوارها و متقاضیان، سمت تقاضا را نیز تحت فشار قرار داده است.
این کارشناس بازار سرمایه در یادداشت خود تاکید کرده است که طبق مقررات، صندوق‌های املاک و مستغلات موظفند حدود ۹۰درصد از سود سالانه خود را میان سرمایه‌گذاران تقسیم کنند. کسب این سود مستلزم شناسایی درآمد در صورت‌های مالی صندوق است که این درآمد از دو محل تامین می‌شود؛ فروش املاک و مستغلات موجود در صندوق و درآمدهای حاصل از اجاره املاک. از آنجا که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، فروش دارایی‌ها با دشواری جدی مواجه است.
هرچند این امر غیرممکن نیست اما به‌صورت طبیعی بر درآمدزایی صندوق‌ها اثر منفی می‌گذارد. به گفته رضایی، در سمت درآمدهای اجاره‌ای نیز اگرچه آمارها نشان می‌دهد تعداد مستاجران در کشور رو به افزایش است اما باید به نسبت بازده اجاره به ارزش ملک توجه کرد. نسبت ارزش ساختمان به اجاره دریافتی در سال‌های اخیر افزایش قابل‌ملاحظه‌ای داشته بنابراین صندوق برای دستیابی به سود مناسب از محل اجاره، نیازمند سرمایه‌گذاری سنگین در املاک است در حالی که درآمد اجاره نسبت به ارزش ملک تناسب مطلوبی ندارد و نتیجه آن کاهش بازدهی صندوق است.
او معتقد است که یکی دیگر از دلایل عدم رشد این صندوق‌ها، عدم شناخت و آگاهی عمومی نسبت به این ابزار مالی جدید است. هرگاه ابزار تازه‌ای در بازار معرفی می‌شود، نیازمند فرهنگ‌سازی و اطلاع‌رسانی گسترده است تا سرمایه‌گذاران با مزایا، نحوه عملکرد و کارکرد اقتصادی آن آشنا شوند در غیراین صورت اقبال عمومی به‌صورت طبیعی محدود باقی می‌ماند. در سطح جهانی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از محبوب‌ترین و کارآمدترین ابزارهای مالی در حوزه صنعت ساختمان و بازار مسکن به‌شمار می‌روند و سرمایه‌گذاران فراوانی در سراسر جهان بخشی از سرمایه خود را به این صندوق‌ها اختصاص می‌دهند. این ابزار می‌تواند در ایران نیز در رفع بسیاری از گره‌های موجود در حوزه مسکن به‌ویژه در بخش تامین مالی پروژه‌های ساختمانی و امکان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با مبالغ اندک نقش بسیار موثری ایفا کند.
