فشار مضاعف بر جیب متقاضیان مسکن
احسان نیازمند– شهریورماه ۱۴۰۴ در حالی سپری شد که اقتصاد ایران در یکی از پرتلاطم‌ترین برهه‌های زمانی قرار داشت. بررسی آمارهای رسمی نشان می‌دهد میانگین قیمت خانه در شهر تهران در این ماه به متری ۱۲۵میلیون و ۸۳۰هزار تومان رسیده است؛ رقمی که بیانگر رشد قیمتی نسبت به مردادماه است. در مردادماه متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی حدود ۱۲۲میلیون و ۴۶۰هزار تومان برآورد می‌شد و این بدان معناست که تنها در یک ماه، افزایش نسبی در بازار مسکن رقم خورده است. هرچند این رشد در مقایسه با جهش بازارهای موازی چندان پرشتاب نیست اما نشان‌دهنده ادامه‌دار بودن روند صعودی قیمت‌ها حتی در بستر رکود معاملاتی است.
رکود تورمی در بازار مسکن
بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۴ همچنان در وضعیت رکود تورمی قرار داشت. با وجود افزایش نسبی قیمت‌ها، حجم معاملات همچنان پایین بود و از آنجا که سمت تقاضا عمدتا در حالت انفعال قرار دارد، نمی‌توان رشد ثبت شده را نشانه رونق دانست. در این ماه بخشی از تقاضای مصرفی به دلیل نگرانی از افزایش بیشتر قیمت‌ها وارد بازار شد اما این حضور محدود نتوانست تله رکودی را بشکند. رکود معاملاتی مسکن طی ماه‌های اخیر ساختاری شده و ترکیبی از عوامل اقتصادی، سیاسی و انتظارات تورمی بر شدت آن افزوده است. به بیان دیگر رشد قیمت‌ها در بازاری که حجم معاملات پایین است، خود مؤید این واقعیت است که افزایش‌های مشاهده شده ناشی از فشار هزینه‌های ساخت، رشد عمومی قیمت‌ها و تورم انتظاری است و نه نتیجه تقویت تقاضای واقعی.
تورم عمومی و تاثیر آن بر مسکن
یکی از متغیرهای کلیدی که وضعیت شهریور ماه را متمایز می‌کند، نرخ تورم عمومی است. طبق داده‌های منتشر شده، نرخ تورم در این ماه به ۵/۳۷درصد رسیده که نشانگر شتاب گرفتن تورم نسبت به مردادماه است. وقتی تورم عمومی افزایش می‌یابد، تقریبا تمامی بازارها از آن تاثیر می‌پذیرند و مسکن نیز به عنوان بازاری سرمایه‌ای و مصرفی، تحت تاثیر مستقیم این روند قرار دارد. افزایش تورم عمومی نه‌تنها هزینه‌های ساخت را بالاتر می‌برد بلکه انتظارات تورمی را نیز در میان فعالان بازار تقویت می‌کند. این امر موجب می‌شود حتی در شرایط رکودی، قیمت مسکن رشد کند. به بیان دیگر بخش قابل‌توجهی از افزایش میانگین قیمت متری ۱۲۵میلیون و ۸۳۰هزار تومان در شهریورماه را باید به حساب همین فشارهای تورمی و هزینه‌های ساخت گذاشت.
مقایسه با بازارهای موازی
در شهریورماه بازارهای موازی نظیر طلا، سکه و ارز بازدهی بی‌سابقه‌ای را تجربه کردند. جهش قیمت دلار و طلا تحت‌تاثیر نگرانی‌ها از فعال‌سازی مکانیسم‌ماشه و احتمال بازگشت تحریم‌های سازمان ملل رخ داد. این نگرانی‌ها فضای بازارهای مالی را ملتهب کرد و سرمایه‌های سرگردان را به سمت دارایی‌های نقدشونده‌تر سوق داد. در چنین فضایی مسکن که بازاری کم‌نقد شونده‌تر و بلندمدت‌تر است، از رقابت با این بازارها بازماند و نتوانست بازدهی مشابهی را ثبت کند. همین مساله باعث شد رشد قیمت مسکن در شهریورماه هرچند محسوس اما به مراتب کمتر از جهش‌هایی باشد که در بازار ارز و طلا مشاهده شد. به این ترتیب مسکن همچنان فاصله قابل‌توجهی با رشدی که بازارهای موازی تجربه کردند دارد و از منظر بازدهی کوتاه‌مدت، جذابیت کمتری برای سرمایه‌گذاران دارد.
شاخص‌ها و ضریب اهمیت مسکن
از منظر آماری ضریب اهمیت مسکن در شهریور ۱۴۰۴، ۹۶/۳۳ واحد گزارش شد که نسبت به مردادماه تغییری نداشت. این عدد بیانگر وزن مسکن در محاسبه شاخص کل تورم است و ثبات آن نشان می‌دهد که سهم مسکن در ساختار تورم عمومی همچنان پررنگ باقی مانده است. علاوه بر این، شاخص قیمت مسکن در این ماه به سطح ۳۴۴ واحد رسید که نسبت به مردادماه افزایش نسبی داشته است. این شاخص بیانگر تغییرات قیمت مسکن در طول زمان است و رشد آن نشان می‌دهد که حتی در بستر رکودی، سطح عمومی قیمت‌ها در بازار ملک روبه افزایش بوده است.
تورم ماهانه و سالانه مسکن
براساس محاسبات آماری، تورم ماهانه مسکن در شهریور با رشد ۴/۰واحدی به ۸/۲درصد رسیده است. این افزایش نسبت به مردادماه نشان می‌دهد آهنگ رشد قیمت‌ها در آخرین ماه تابستان شتاب گرفته است. در مقابل نرخ تورم سالانه مسکن در شهریور کاهش یافته و به ۱/۳۷درصد رسیده، در حالی که در مردادماه این عدد ۸/۳۷درصد بود. کاهش ۷/۰درصدی تورم سالانه در شرایطی که تورم ماهانه افزایش یافته، نشانه‌ای از کند شدن نسبی سرعت رشد سالانه قیمت‌ها در قیاس با ماه‌های قبل است، هرچند همچنان سطح عمومی قیمت‌ها در مقیاس سالانه بالا باقی مانده است.
وضعیت اجاره‌بها در شهریور ۱۴۰۴
بازار اجاره نیز در شهریورماه بی‌نصیب از تغییرات قیمتی نماند. ضریب اهمیت اجاره مانند ماه قبل ۶۰/۳۳واحد اعلام شد که تغییری نسبت به مرداد نداشت. شاخص قیمت اجاره در این ماه به ۸/۳۴۲واحد رسید که نشانگر افزایش اجاره‌بها در ششمین ماه سال است. تورم ماهانه اجاره نیز مانند مسکن با رشد ۴/۰واحدی نسبت به مردادماه به ۸/۲درصد رسید. با وجود این، تورم سالانه اجاره در شهریور کاهش یافت و روی عدد ۱/۳۷درصد ایستاد، در حالی که این رقم در مردادماه ۷/۳۷درصد اعلام شده بود. این افت نشان می‌دهد هرچند اجاره‌بها همچنان در مسیر افزایشی حرکت می‌کند اما سرعت رشد آن در مقیاس سالانه اندکی کندتر شده است.
نقش انتظارات تورمی و هزینه‌های ساخت
تحلیلگران بازار مسکن بر این باورند که رشد قیمت‌ها در شهریورماه بیش از هر چیز ناشی از دو عامل است: نخست؛ انتظارات تورمی که به دلیل شرایط سیاسی و اقتصادی شکل گرفته و دوم؛ افزایش هزینه‌های ساخت.
تورم مصالح ساختمانی، به‌ویژه سیمان، فولاد و نهاده‌های وارداتی، فشار مستقیمی بر هزینه‌های تمام‌شده واحدهای مسکونی وارد کرده است. در چنین شرایطی حتی اگر بازار در رکود باشد، سازندگان ناچارند قیمت‌ها را متناسب با هزینه‌های خود تعدیل کنند. این موضوع سبب شده شکاف میان عرضه و تقاضا بیشتر شود و بازار در چرخه‌ای معیوب گرفتار بماند؛ چرخه‌ای که در آن معاملات پایین است اما قیمت‌ها همچنان روند صعودی دارند.
اقتصاد کلان و تاثیر ریسک‌های سیاسی
شهریورماه ۱۴۰۴ مقطعی بود که همزمان با افزایش تنش‌های سیاسی، فضای انتظارات تورمی در کشور سنگین‌تر شد. احتمال فعال شدن مکانیسم ماشه و بازگشت تحریم‌های سازمان ملل به دغدغه اصلی فعالان اقتصادی بدل شد. چنین شرایطی معمولا باعث می‌شود تقاضا برای دارایی‌های امن‌تر و نقدشونده‌تر مانند طلا و ارز افزایش یابد اما از سوی دیگر این نگرانی‌ها سبب می‌شود فعالان بازار مسکن نیز به پیشواز تورم احتمالی بروند و قیمت‌ها را با دیدی محتاطانه و افزایشی تعیین کنند. در واقع گرچه بازار مسکن به دلیل ماهیت خود واکنش کندتری نسبت به سایر بازارها دارد اما همواره در برابر افزایش ریسک‌های سیاسی از طریق رشد انتظارات تورمی واکنش نشان می‌دهد.
چشم‌انداز مسکن
برآیند داده‌ها و شاخص‌های شهریورماه نشان می‌دهد بازار مسکن تهران در مسیری پیچیده و دشوار قرار گرفته است. میانگین قیمت متری ۱۲۵میلیون و ۸۳۰هزار تومان گرچه بالاتر از مرداد است اما نشانه‌ای از رونق محسوب نمی‌شود؛ چراکه همچنان رکود معاملاتی سایه سنگین خود را بر بازار حفظ کرده است. تورم عمومی ۵/۳۷درصدی نیز چشم‌انداز روشنی برای کنترل قیمت‌ها باقی نمی‌گذارد و افزایش هزینه‌های ساخت فشار مضاعفی بر سمت عرضه وارد کرده است. در بازار اجاره نیز شاخص‌ها نشانگر ادامه روند افزایشی هستند، هرچند شتاب رشد سالانه اندکی کندتر شده است.
چشم‌انداز پیش روی بازار مسکن در نیمه دوم سال به شدت وابسته به متغیرهای بیرونی است. اگر فشارهای سیاسی و اقتصادی ناشی از بازگشت تحریم‌ها تشدید شود، انتظارات تورمی بار دیگر اوج خواهد گرفت و حتی در شرایط رکودی، قیمت‌ها را به سطحی بالاتر خواهد کشاند. در مقابل در صورت کاهش التهابات و مدیریت مؤثر تورم عمومی، امکان دارد بازار در مسیر ثبات نسبی قرار گیرد. با این حال تا زمانی که شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی پابرجاست و هزینه‌های ساخت بی‌وقفه افزایش می‌یابد، بعید است رکود تورمی بازار مسکن به این زودی‌ها پایان یابد.
سخن پایانی
نتیجه‌گیری کلی از وضعیت شهریورماه ۱۴۰۴ نشان می‌دهد بازار مسکن ایران در نقطه‌ای ایستاده که از یک‌سو تحت فشار تورم عمومی، افزایش هزینه‌های ساخت و ریسک‌های سیاسی داخلی و خارجی، رشد قیمتی را تجربه می‌کند و از سوی دیگر به دلیل رکود معاملاتی فاقد پویایی لازم برای خروج از وضعیت رکود تورمی است. در واقع این بازار در حالتی پارادوکسیکال گرفتار شده است؛ جایی که قیمت‌ها صعودی‌اند اما قدرت خرید واقعی خانوارها کاهش یافته و سرمایه‌گذاران نیز به دلیل جذابیت بیشتر بازارهای موازی، تمایل کمتری به ورود دارند. بنابراین آینده بازار مسکن نه‌تنها وابسته به سیاست‌های اقتصادی و مدیریت سمت عرضه و تقاضاست بلکه به‌شدت به شرایط کلان سیاسی و سطح انتظارات تورمی نیز گره خورده است؛ عاملی که می‌تواند به‌سرعت مسیر قیمت‌ها را تغییر دهد و در نبود اصلاحات ساختاری، این چرخه رکود تورمی را طولانی‌تر کند.
دیگر بازاری به نام مسکن وجود ندارد
کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر توسعه به «جهان‌صنعت» گفت: مسکن در ایران آینه تمام‌نمای بی‌دانشی در امر توسعه است. چنان چه قرار بود تغییر پارادایمی در مورد بخش مسکن کشور صورت بگیرد، باید اقدامات انجام شده در این بخش مورد بررسی قرار می‌گرفت. هیچ بهانه‌ای از سوی این بازار در رابطه با بلایی که بر سر آن آمده وجود ندارد به جز نادانی.
اطهاری افزود: به گفته جرالد مِیِر، استاد برجسته دانشگاه استنفورد، «نایاب‌ترین عامل توسعه دانش است.» هنگامی که کشورهای ژاپن و کره‌جنوبی را مورد بررسی قرار می‌دهیم، به درست بودن این گزاره پی می‌بریم.
او در ادامه گفت: با وجود هشدارهایی مبنی بر اینکه بخش مسکن، اقتصاد ایران را نابود خواهد کرد، شاهد بروز و حکمفرمایی وضعیت کنونی هستیم؛ صحبت‌هایی که از دهه‌ها پیش مطرح کرده بودم. در سال ۶۹ طی یک مقاله عنوان کرده بودم که در دستور کار قرار گرفتن تقویت بخش مسکن در زمان جنگ ایران و عراق، مصیبت‌هایی را برای اقتصاد کشور به همراه خواهد داشت. در آن زمان تقویت مسکن به عنوان درمانی برای درد جنگ با هدف پویا نگه داشتن اقتصاد در دستور کار قرار گرفته بود.
این اقتصاددان همچنین بیان کرد: در حال حاضر در شرایطی قرار داریم که لازم است تا بخش صنعت کشور تقویت شود؛ آن هم با بهره‌گیری از ارقام و آمار و رجوع به جدول داده‌ها و ستانده‌ها و به صورت مستند. با این وجود شاهد رویکردی معکوس با محوریت تراکم‌فروشی هستیم. مسکن، بخشی است که از تحریم و مقولات اینچنینی تاثیر نمیپذیرد. چرا که نیروی انسانی و مصالح اصلی مورد نیاز بخش مسکن در ایران از داخل کشور تامین و حتی صادر می‌شوند. اطهاری گفت: پیش از انقلاب، قیمت یک مسکن متعارف (خانه‌ای به وسعت ۹۰ مترمربع) بین سه تا چهار برابر درآمد سالانه خانوار بود؛ یعنی کاملا منطبق بر اصول اقتصاد خُرد و کلان؛ شرایطی که در دوران جنگ ایران و عراق نیز پابرجا بود اما سهم مسکن در سبد هزینه خانوار با تراکم‌فروشی گام در راه افزایش گذاشت؛ روندی که در دهه ۹۰ شدت بیشتری گرفت.
این اقتصاددان و پژوهشگر توسعه گفت: در حال حاضر قیمت یک مسکن متعارف بیش از ۲۰برابر درآمد سالانه خانوار است. باید توجه داشت که حد قابل قبول و در استطاعت برای قیمت مسکن، ۵برابر درآمد سالانه خانوار برآورد می‌شود. اطهاری در ادامه گفت: در چنین شرایطی نمی‌توان آینده‌ای برای مسکن متصور بود. امروز نظام بانکی کشور منحل است. دو طرح جامع مسکن به تاریخ‌های ۱۳۸۴ و ۱۳۹۴ کنار گذاشته شده‌اند.
او اضافه کرد: در چنین شرایطی و با توجه به اقدامات، تصمیم‌گیری‌ها و سیاست‌های وزارت راه‌وشهرسازی باید مسکن را بازاری منحل شده دانست؛ روندی که از زمان شروع تراکم‌فروشی آغاز شد. مسوولان، مسکن را به مرحله‌ای رسانده‌اند که دیگر نمی‌توان نامش را بازار گذاشت. در شرایطی که بانک‌های ورشکسته اقدام به معاملات صوری واحدهای مسکونی می‌کنند و تراکم‌فروشی‌هایی که شهر را بر باد می‌دهند، دیگر نمی‌توان آینده‌ای را برای مسکن متصور بود.
اطهاری در پایان خاطرنشان کرد: در مجموع باید گفت که چیزی که اکنون با آن روبه‌رو هستیم، آن است که دیگر بازاری به نام مسکن وجود ندارد. آن چیزی هم که موجود است، قفل شده. قفل‌شدگی اقتصادی به قفل‌شدگی نهادی یعنی رانت انجامیده است. رانت‌جویی در بخش مسکن توسط رانت‌خواران به تسخیر قانونگذاری و دولت درآمده است. قفل‌شدگی نهادی یعنی اینکه تمام نهادها، نظام بانکی و حتی قانون، رانت را بازتولید می‌کنند
