بحران دیرپای مسکن

آمنه هاشمی– پدیده شکاف ساختاری میان عرضه و تقاضا سال‌های طولانی است که گریبانگیر مسکن شده است؛ شکافی که نه‌تنها در گذر زمان پر نشده بلکه روزبه‌روز عمیق‌تر شده است. در یک سوی این معادله، انباشت تقاضای مسکن قرار دارد؛ تقاضایی که ناشی از رشد جمعیت، افزایش تعداد خانوارها، مهاجرت گسترده به شهرها و تغییر سبک زندگی است. در سوی دیگر، عرضه مسکن قرار دارد که بنابه دلایل متعدد، از جمله تورم ساخت، هزینه‌های غیرمولد، محدودیت‌های مالی و سیاستگذاری‌های نادرست، با آهنگی کند و محدود پیش می‌رود. این عدم تناسب سبب شده دسترسی به مسکن برای بخش بزرگی از جامعه به رویایی دوردست تبدیل شود و خانه که باید به‌‌عنوان سرپناهی ایمن و قابل‌دسترس شناخته شود، اکنون به کالایی کمیاب و سرمایه‌ای پرریسک بدل گردد. واقعیت آن است که در چنین فضایی، حتی طرح‌های بزرگ‌مقیاس دولتی نیز به‌دلیل ریشه‌دار بودن مشکلات، توانایی چندانی برای بازگرداندن تعادل ندارند.

تورم ساخت؛ هزینه‌ای که هیچ‌گاه فروکش نمی‌کند

یکی از مهم‌ترین و اثرگذارترین عوامل در نابسامانی بخش مسکن، پدیده‌ای است که کارشناسان آن را «تورم ساخت» می‌نامند. برخلاف تصور عمومی که گمان می‌کند افزایش هزینه ساخت تنها در دوره‌های رونق اقتصادی رخ می‌دهد، در ایران تورم ساخت روندی مداوم و صعودی داشته است؛ به‌گونه‌ای که حتی در سال‌هایی که رکود شدید بر بازار مسکن حاکم بوده و تقاضای مصرفی به ‌شدت کاهش یافته، قیمت مصالح و هزینه‌های اجرایی ساخت نه‌تنها کاهش پیدا نکرده بلکه همچنان رشد کرده است. کافی است به روند قیمتی برخی اقلام اصلی نگاهی بیندازیم؛ قیمت هر تن میلگرد طی یک دهه بیش از ۱۰‌برابر شده و سیمان که زمانی به‌عنوان یکی از مصالح ارزان‌قیمت شناخته می‌شد، امروز به محصولی تبدیل شده که سهم بزرگی از هزینه ساخت را به خود اختصاص می‌دهد. این افزایش بی‌وقفه، حتی زمانی که رکود خرید و فروش مسکن بر بازار حاکم است، نشان می‌دهد که تورم ساخت از منطق اقتصادی عرضه و تقاضای بازار مسکن پیروی نمی‌کند بلکه تابع شرایط عمومی اقتصاد کلان، نوسانات ارزی، هزینه‌های انرژی و ناکارآمدی در زنجیره تولید و توزیع مصالح است.

افزون‌بر مصالح، دستمزد نیروی انسانی نیز بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های ساخت را تشکیل می‌دهد. طی سال‌های اخیر با رشد نرخ تورم عمومی و افزایش هزینه‌های معیشت، کارگران ساختمانی نیز ناگزیر دستمزدهای بالاتری مطالبه کرده‌اند. این روند گرچه طبیعی به‌نظر می‌رسد اما در نهایت باعث می‌شود که هزینه تمام‌شده یک واحد مسکونی به شکلی غیرقابل‌کنترل افزایش یابد. در شرایطی که دستمزد کارگران، قیمت تجهیزات تاسیساتی، هزینه حمل‌ونقل و حتی کوچک‌ترین اجزای ساخت‌وساز هر سال بالا می‌رود، انتظار رونق تولید مسکن چندان واقع‌بینانه نیست. سازندگان کوچک و متوسط که ستون اصلی ساخت‌وساز شهری محسوب می‌شوند، معمولا در برابر این فشارهای هزینه‌ای تاب نمی‌آورند و از ادامه فعالیت بازمی‌مانند. به همین دلیل است که بسیاری از پروژه‌ها نیمه‌تمام رها می‌شوند یا به‌دلیل کسری بودجه، سال‌ها طول می‌کشد تا به پایان برسند.

هزینه‌های غیرمولد؛ باری بر دوش تولیدکنندگان مسکن

در کنار تورم ساخت، هزینه‌های غیرمولد به‌‌عنوان دومین مانع اصلی مسیر تولید مسکن مطرح می‌شود. این هزینه‌ها در حقیقت به بخش‌هایی از فرآیند ساخت تعلق دارند که هیچ ارزش‌افزوده واقعی در عملیات اجرایی ایجاد نمی‌کنند اما بخش بزرگی از منابع مالی را به خود اختصاص می‌دهند. عوارض سنگین شهرداری‌ها برای صدور پروانه، مالیات‌های متعدد، هزینه‌های خدمات مهندسی، بیمه و همچنین بوروکراسی پیچیده اداری از جمله مهم‌ترین مصادیق این دسته از هزینه‌ها هستند. واقعیت این است که سازنده پیش از آنکه حتی اولین آجر را روی زمین بگذارد، باید بخش قابل‌توجهی از سرمایه خود را صرف عبور از سد مجوزها و پرداخت هزینه‌های اداری کند. در شرایط کنونی، این هزینه‌ها به‌حدی بالا رفته‌اند که گاه بیش از یک‌سوم سرمایه اولیه پروژه را می‌بلعند.

از سوی دیگر طولانی بودن فرآیند صدور مجوزها و نبود شفافیت در مقررات، نه‌تنها باعث افزایش هزینه‌های مستقیم می‌شود بلکه زمان پروژه را نیز به‌‌طور جدی به تاخیر می‌اندازد. زمانی که یک پروژه به‌دلیل معطلی در مراحل اداری با تاخیر چندماهه یا حتی چندساله مواجه می‌شود، هزینه فرصت از دست رفته برای سازنده به‌مراتب بیشتر از هزینه‌های مستقیم است. در چنین فضایی سرمایه‌گذارانی که می‌توانند منابع خود را به‌سمت بخش‌های سودآورتری مانند بورس، ارز یا طلا هدایت کنند، ترجیح می‌دهند از ورود به حوزه ساخت‌وساز پرهیز کنند. بنابراین هزینه‌های غیرمولد نه‌تنها منابع مالی موجود را هدر می‌دهند بلکه عملا انگیزه و تمایل سرمایه‌گذاران به ورود به بازار مسکن را نیز کاهش می‌دهند.

پیامدهای اجتماعی و اقتصادی بحران مسکن

ترکیب تورم ساخت و هزینه‌های غیرمولد در نهایت به کاهش چشمگیر عرضه مسکن منجر شده است. این کاهش عرضه در برابر انباشت تقاضای روزافزون، به جهش‌های قیمتی دامن زده و خانه را از دسترس بسیاری از خانوارها خارج کرده است. آمارهای رسمی نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار به بالاترین سطح تاریخی خود رسیده است. در تهران یک خانوار با درآمد متوسط باید بیش از ۳۰‌سال کل درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند یک واحد ۷۰‌متری خریداری کند؛ عددی که عملا غیرممکن است. در نتیجه بسیاری از خانواده‌ها به ناچار به بازار اجاره روی می‌آورند و همین امر فشار تقاضا را به بخش اجاره منتقل می‌کند. افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها، ناتوانی مستاجران در تمدید قراردادها و گسترش حاشیه‌نشینی تنها بخشی از پیامدهای اجتماعی این بحران است.

از منظر اقتصادی نیز بحران مسکن تبعات سنگینی دارد. ساخت‌وساز به‌‌عنوان پیشران اقتصاد شناخته می‌شود، زیرا با بیش از ۱۰۰صنعت دیگر ارتباط مستقیم دارد. زمانی‌که این بخش دچار رکود می‌شود، صنایع وابسته‌ای مانند فولاد، سیمان، کاشی و حتی لوازم‌خانگی نیز با کاهش تقاضا مواجه می‌شوند. در مقابل اگر ساخت‌وساز رونق گیرد، می‌تواند اشتغال گسترده‌ای ایجاد کند و موتور محرک اقتصاد باشد. بنابراین ناکارآمدی در سیاستگذاری مسکن نه‌تنها مشکل خانوارها را حل نمی‌کند بلکه کل اقتصاد ملی را نیز تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. به همین دلیل است که بسیاری از اقتصاددانان تاکید می‌کنند بحران مسکن در ایران یک مشکل صرفا بخشی نیست بلکه یکی از اصلی‌ترین موانع توسعه اقتصادی محسوب می‌شود.

تکرار تجربه ناکامی طرح‌های دولتی

نگاهی به تجربه طرح‌های دولتی نشان می‌دهد که غفلت از دو مانع اصلی یعنی تورم ساخت و هزینه‌های غیرمولد، بارها به شکست سیاست‌های مسکن منجر شده است. در پروژه «مسکن مهر» که با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد آغاز شد، گرچه میلیون‌ها واحد تعریف شد اما بسیاری از پروژه‌ها به دلیل افزایش هزینه‌ها نیمه‌تمام ماندند یا با کیفیتی پایین تحویل شدند.

در طرح «نهضت ملی مسکن» نیز شرایط مشابهی دیده می‌شود درحالی‌که دولت وعده ساخت ۴میلیون واحد در چهار سال را داده بود، در عمل بسیاری از پروژه‌ها با تاخیرهای طولانی و کمبود منابع مواجه شدند. یکی از دلایل اصلی این ناکامی‌ها، افزایش مداوم قیمت مصالح و هزینه‌های غیرمولدی بود که منابع مالی تخصیص‌یافته را عملا بی‌اثر می‌کرد. به همین دلیل، حتی بهترین نیت‌ها و سیاست‌ها در عمل به نتیجه مطلوب نرسیدند.

راهکارهای پیشنهادی کارشناسان

کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که برای بازگرداندن تعادل به بازار، پیش از هرچیز باید اصلاحات بنیادین در دو محور اصلی انجام شود. نخستین محور، مهار تورم ساخت است. این امر نیازمند سیاست‌های متعددی همچون افزایش تولید داخلی مصالح، بهبود کارایی زنجیره تامین، کنترل نوسانات ارزی و حمایت از صنایع مادر است. علاوه‌بر این، استفاده از فناوری‌های نوین ساخت و مصالح جایگزین می‌تواند به کاهش هزینه‌ها کمک کند. محور دوم، کاهش هزینه‌های غیرمولد و اصلاح فرآیندهای اداری است. ساده‌سازی صدور مجوزها، شفافیت در مقررات، کاهش عوارض شهری و حمایت از سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در بازگشت رونق به بخش ساخت‌وساز داشته باشد. تنها در صورتی که این اصلاحات انجام گیرد، می‌توان امید داشت که سرمایه‌های سرگردان دوباره به‌سمت بازار مسکن جذب شوند و عرضه متناسب با تقاضا افزایش یابد.

دیوار بلند تورم در برابر تولیدکنندگان

بازار مسکن ایران در وضعیتی پیچیده و بحرانی قرار دارد که ریشه آن در برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا نهفته است. دو مانع اصلی تورم ساخت و هزینه‌های غیرمولد همچون دیواری بلند در برابر تولیدکنندگان مسکن قد برافراشته‌اند و اجازه نمی‌دهند حتی بهترین سیاست‌ها به نتیجه برسند. در چنین فضایی ادامه روند کنونی تنها به تعمیق بحران و افزایش نابرابری‌های اجتماعی خواهد انجامید. بنابراین اگر قرار است گره کور مسکن در ایران باز شود، باید از همین دو نقطه آغاز کرد: کنترل هزینه‌های ساخت و کاهش هزینه‌های زائد. بدون چنین اصلاحاتی، هیچ طرح و برنامه‌ای اگر با نیت خیرخواهانه و منابع عظیم آغاز شود، توانایی بازگرداندن تعادل به بازار را نخواهد داشت.