نیم‌قرن تلاش برای شفافیت در بازار مسکن
سارا پوردلجو– مسکن به‌عنوان یکی از بنیادی‌ترین نیازهای بشری و یکی از ارکان اصلی شکل‌دهنده به امنیت اجتماعی، اقتصادی و روانی خانواده‌ها، همواره جایگاهی ویژه در سیاستگذاری‌های کلان هر کشور داشته است. در ایران نیز این حوزه هیچ‌گاه از مرکز توجه دولت‌ها و قانونگذاران دور نبوده و طی دهه‌های گذشته بارها و بارها موضوعاتی مانند تامین مسکن برای اقشار مختلف، تنظیم بازار اجاره، حمایت از تولید انبوه و در عین حال جلوگیری از احتکار واحدهای مسکونی به‌عنوان دغدغه‌هایی جدی مطرح شده‌اند. یکی از مهم‌ترین مسائل در این میان، موضوع خانه‌های خالی است؛ پدیده‌ای که در ظاهر یک مساله ساده اقتصادی به نظر می‌رسد اما در عمق خود ابعادی اجتماعی، حقوقی و حتی فرهنگی دارد. خانه‌های خالی در شرایطی که میلیون‌ها نفر با بحران اجاره‌نشینی یا ناتوانی در خرید مسکن مواجه هستند نه‌تنها نمادی از ناکارآمدی نظام عرضه و تقاضا هستند بلکه خود به یکی از عوامل تشدیدکننده بحران بدل می‌شوند. به همین دلیل است که بیش از نیم‌قرن، دولت‌ها و قانونگذاران در ایران کوشیده‌اند با ابزارهای مختلف قانونی، مالیاتی و نظارتی این معضل را مهار کنند.
با وجود این تجربه تاریخی نشان داده است که مسیر قانونگذاری و اجرای سیاست‌های مرتبط با خانه‌های خالی، همواره مسیری پرپیچ‌وخم بوده است. چه در دوره پیش از انقلاب و چه پس از آن، موضوع وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی در دستور کار قرار گرفت اما اجرای آن یا به تاخیر افتاد، یا ناقص ماند یا پس از مدتی کاملا کنار گذاشته شد.
حتی در برخی مقاطع تاریخی، به‌مدت نزدیک به یک دهه و نیم، هیچ قانونی در این زمینه وجود نداشت و عملا احتکار مسکن بدون هیچ‌گونه تبعاتی ادامه یافت. این رفت‌وبرگشت‌های مکرر خود نشان‌دهنده آن است که گرچه در اصل موضوع یعنی ضرورت کنترل خانه‌های خالی نوعی اجماع عمومی و کارشناسی وجود داشته اما در مقام عمل، فقدان زیرساخت‌های اجرایی و کمبود داده‌های معتبر، بزرگ‌ترین مانع بر سر راه تحقق این سیاست بوده است.
خانه‌های خالی و قانونی با نیم‌قرن فراز و فرود
فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد مسکن در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت‌نیوز» گفت: قانون مالیات بر خانه‌های خالی قدمتی بیش از پنج‌دهه دارد. چه پیش از انقلاب و چه پس از آن، این موضوع در نظام برنامه‌ریزی مسکن کشور بارها مطرح شده و در دوره‌هایی به تصویب رسیده و سپس کنار گذاشته شده است. حتی حدود یک دهه تا یک دهه و نیم هم داشتیم که چنین قانونی اصلا وجود نداشت. بنابراین اصل موضوع همیشه در سیاستگذاری مسکن بوده و درباره ضرورت آن اجماع وجود داشته است.
وی اضافه کرد: ماده۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم زمینه قانونی لازم را فراهم کرد. براساس این ماده، مرجع شناسایی خانه‌های خالی «سامانه املاک و اسکان» تعیین شد. به بیان دیگر، فقط بر پایه اطلاعات این سامانه می‌توان برای واحدهای خالی برگه مالیاتی صادر کرد اما چون سامانه هنوز کامل نشده، اجرای قانون نیز عملا متوقف مانده است.
در آن زمان هنوز سامانه وجود نداشت و راه‌اندازی آن هم زمان‌بر بود بنابراین پیشنهادی مطرح شد که اگر حتی یک واحد خالی شناسایی شد، حداکثر نرخ مالیاتی بر آن اعمال شود تا جنبه بازدارنده داشته باشد.او گفت: حتی پیشنهاد شد تا ۱۰درصد ارزش ملک به‌عنوان مالیات دریافت شود. هدف از این رویکرد، ایجاد اثر روانی و سوق دادن مالکان به عرضه واحدهای خالی بود. با این حال این سیاست عملی نشد. در همان زمان موضوع «اقامتگاه دوم» هم مجاز شمرده شد یعنی هر فرد می‌توانست یک خانه در شهر اصلی و یک خانه در شهر دیگر داشته باشد. این استثنا هرچند با شرایط زندگی بسیاری از خانوارها هماهنگ بود اما عملا موجب تضعیف بازدارندگی قانون شد و یکی از ایرادات ماهوی آن است. حالا دوباره همه‌چیز به سامانه املاک و اسکان وابسته شد.
تاکنون حدود ۷۰درصد داده‌های این سامانه جمع‌آوری شده اما کیفیت داده‌ها و جامعیت آن همچنان محل تردید است. اجرای واقعی قانون منوط‌به تکمیل کامل سامانه است. بدون داده‌های کامل، امکان شناسایی دقیق خانه‌های خالی وجود ندارد.
قولنامه‌های کاغذی، مانعی بر سر شفافیت بازار
این کارشناس مسکن در ادامه عنوان کرد که تجربه جهانی نشان می‌دهد همواره بخشی از واحدها باید خالی بمانند. معمولا رقمی حدود ۳درصد از کل واحدهای مسکونی برای جابه‌جایی و معاملات ضروری است. بنابراین باید میان «خانه‌های خالی مجاز» و «خانه‌های خالی غیرمجاز» تمایز قائل شد. برای این کار نیاز به سامانه‌ای هوشمند و داده‌های باکیفیت داریم تا در هر لحظه بتوان وضعیت بازار را سنجید. بخش بزرگی از املاک کشور فاقد سند رسمی هستند و صرفا با قولنامه خرید و فروش شده‌اند.
ایلاتی گفت: همین موضوع باعث می‌شود هم وضعیت مالکیت و هم وضعیت سکونت آنها مبهم باشد. از آنجا که قراردادها سال‌ها به‌صورت دستی ثبت می‌شدند، شفافیت کافی وجود ندارد. قانون اخیر که معاملات غیررسمی را ملزم به ثبت رسمی کرده، می‌تواند این مشکل را تا حد زیادی برطرف کند. به این ترتیب حدود ۳۰ تا ۴۰درصد املاک باقیمانده نیز وارد سامانه می‌شوند و اطلاعات دقیق‌تری در اختیار خواهد بود.
سامانه‌ای که همه چشم‌ها به آن دوخته شده
این کارشناس مسکن در پایان گفت که مسیر پرپیچ‌وخمی پیش‌رو است. از یک‌سو پیچیدگی‌های اجرایی وجود دارد، از سوی دیگر چالش‌های حقوقی و کمبود داده. با این حال اگر بخواهیم خوشبین باشیم، احتمال دارد تا سال آینده سامانه به تکمیل صددرصد برسد.
در آن صورت می‌توان از طریق داده‌های قراردادهای اجاره و اطلاعات سکونتی، خانه‌های خالی را به‌طور دقیق شناسایی کرد اما تا رسیدن به آن مرحله باید صبر و همزمان برای تکمیل سامانه تلاش کرد. این مستلزم همکاری دستگاه‌های متعدد است؛ شهرداری‌ها، سازمان ثبت اسناد، سازمان‌های مرتبط با املاک و حتی خود مردم که باید اطلاعات سکونتی و مالکیتی خود را وارد کنند. تنها در این صورت می‌توان به اجرای واقعی قانون امیدوار بود. پس از آن نیز نیاز به بازنگری در نرخ‌ها و معافیت‌های قانونی داریم تا نظام مالیاتی به کارآمدی برسد.
