آرامش ظاهری مسکن

احسان نیازمند – سکوت این روزهای بازار مسکن شاید در نگاه نخست نشانه خاموش شدن یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصاد ایران باشد؛ بنگاه‌هایی که مراجعه‌کنندگانشان کمتر شده، فایل‌هایی که هفته‌ها بدون مشتری باقی می‌مانند و خریدارانی که ترجیح می‌دهند فعلا دست نگه دارند اما پشت این سکوت، واقعیتی متفاوت جریان دارد. آنچه امروز در بازار مسکن دیده می‌شود، بیش از آنکه نشانه پایان تقاضا باشد، حاصل انتظار و تردید است؛ انتظاری که ریشه در نااطمینانی‌های اقتصادی، نوسانات متغیرهای کلان و نامشخص بودن چشم‌انداز آینده دارد. تجربه اقتصاد ایران نیز بارها نشان داده است که هرگاه این نااطمینانی‌ها کاهش یافته، تقاضای انباشته به‌سرعت خود را در معاملات و قیمت‌ها نشان داده است. از همین رو بسیاری از کارشناسان معتقدند خطر اصلی بازار نه رکود معاملات بلکه کاهش تولید و عرضه‌ای است که می‌تواند در نخستین دوره ثبات اقتصادی، زمینه جهش دوباره قیمت‌ها را فراهم کند.

رکود معاملات یا توقف موقت؟

کاهش چشمگیر حجم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر باعث شده بسیاری از فعالان اقتصادی از «رکود بازار مسکن» سخن بگویند اما بررسی دقیق‌تر شرایط نشان می‌دهد این تعبیر چندان دقیق نیست. در اقتصاد، رکود زمانی معنا پیدا می‌کند که هم تقاضا کاهش پایدار پیدا کند و هم انگیزه سرمایه‌گذاری و مصرف در بلندمدت از بین برود. در حالی که آنچه امروز در بازار مسکن ایران مشاهده می‌شود، بیشتر به تعویق افتادن تصمیم‌های خرید و فروش شباهت دارد تا از بین رفتن تقاضا. بسیاری از خانوارها همچنان نیاز واقعی به خرید مسکن دارند اما به دلیل نامشخص بودن روند نرخ ارز، تورم، سیاست‌های اقتصادی و آینده درآمدهای خود، ترجیح می‌دهند خرید را به زمان دیگری موکول کنند. این رفتار، بیش از آنکه از ضعف بازار ناشی شود، حاصل انتظار برای روشن‌تر شدن افق اقتصاد است.

مهم‌ترین عامل کاهش خرید و فروش

اقتصاد ایران در سال‌های اخیر بیش از هر عامل دیگری از نااطمینانی آسیب دیده است. فعالان اقتصادی زمانی سرمایه‌گذاری می‌کنند که بتوانند آینده را تا حدی پیش‌بینی کنند. در بازار مسکن نیز همین قاعده برقرار است. خریدار نگران آن است که شاید قیمت‌ها کاهش پیدا کند یا شرایط تامین مالی تغییر کند و فروشنده نیز تصور می‌کند در آینده قیمت‌ها دوباره افزایش خواهد یافت. نتیجه چنین رفتاری، کاهش تعداد معاملات است؛ نه به این دلیل که مسکن دیگر جذابیت خود را از دست داده بلکه به این علت که هر دوطرف معامله در انتظار اطلاعات جدید و ثبات بیشتر هستند. بنابراین آنچه امروز بازار را به سکون کشانده، نبود اعتماد نسبت به آینده اقتصاد است، نه نبود نیاز به مسکن.

رکود در تهران و سایر استان‌ها اما نه به یک اندازه

تهران همچنان مهم‌ترین شاخص بازار مسکن کشور محسوب می‌شود و تغییرات این بازار معمولا به سایر استان‌ها نیز سرایت می‌کند. در ماه‌های اخیر حجم معاملات در پایتخت کاهش یافته و بنگاه‌های معاملات ملکی از افت مراجعه‌کنندگان خبر می‌دهند.

با این حال این وضعیت تنها به تهران محدود نیست و در برخی استان‌ها از جمله خراسان و استان‌های شمالی نیز کاهش خرید و فروش مشاهده می‌شود. البته شدت رکود معاملاتی در همه مناطق یکسان نیست. در مناطقی که تقاضای مصرفی سهم بیشتری دارد، بازار همچنان فعال‌تر از مناطقی است که سرمایه‌گذاری و خریدهای سوداگرانه سهم بالاتری داشته‌اند. همین تفاوت نشان می‌دهد که تقاضای واقعی هنوز از بازار خارج نشده و تنها در وضعیت انتظار قرار گرفته است.

تقاضایی که از بین نرفته است

یکی از مهم‌ترین اشتباهات در تحلیل بازار مسکن، یکسان دانستن کاهش معاملات با کاهش تقاضاست. واقعیت این است که نیاز خانوارها به مسکن نه‌تنها کاهش پیدا نکرده بلکه در بسیاری از شهرها افزایش نیز یافته است. رشد جمعیت شهری، تشکیل خانوارهای جدید، افزایش سن ازدواج و کمبود واحدهای متناسب با توان خرید مردم، همگی عواملی هستند که تقاضای مصرفی را زنده نگه داشته‌اند. بسیاری از متقاضیان امروز توان مالی خرید ندارند یا خرید خود را به آینده موکول کرده‌اند اما این تقاضا از بین نرفته و در اقتصاد به‌عنوان «تقاضای انباشته» شناخته می‌شود. هر زمان شرایط اقتصادی بهبود پیدا کند، همین تقاضای انباشته می‌تواند به‌سرعت وارد بازار شود و حجم معاملات را افزایش دهد.

درس‌های اقتصاد ایران از دوره‌های بحران

اقتصاد ایران طی بیش از چهار دهه گذشته بارها دوره‌های جنگ، تحریم، جهش ارزی، تورم‌های شدید و رکودهای اقتصادی را تجربه کرده است. بازار مسکن نیز همواره متناسب با این شرایط رفتار متفاوتی از خود نشان داده است. در دوره‌هایی که نااطمینانی افزایش یافته، معاملات کاهش پیدا کرده اما به محض بازگشت نسبی ثبات، بازار دوباره فعال شده است. این تجربه تاریخی نشان می‌دهد که سکون فعلی بازار را نمی‌توان به‌عنوان یک وضعیت دائمی تلقی کرد بلکه بیشتر باید آن را واکنشی طبیعی به شرایط اقتصادی امروز دانست؛ واکنشی که در صورت تغییر متغیرهای کلان می‌تواند به سرعت جای خود را به افزایش معاملات بدهد.

خطر اصلی؛ افت تولید مسکن

اگرچه کاهش معاملات توجه افکار عمومی را به خود جلب کرده اما کارشناسان معتقدند مهم‌ترین تهدید بازار در سمت عرضه قرار دارد. طی سال‌های اخیر به‌دلیل رشد شدید هزینه‌های ساخت، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دشواری تامین مالی و کاهش بازده سرمایه‌گذاری، بسیاری از سازندگان فعالیت خود را محدود کرده‌اند. کاهش آغاز پروژه‌های ساختمانی به‌معنای کاهش عرضه واحدهای جدید در سال‌های آینده خواهد بود. این موضوع اهمیت زیادی دارد زیرا بازار مسکن برخلاف بسیاری از کالاها امکان افزایش سریع تولید را ندارد و فاصله زمانی میان آغاز ساخت تا عرضه نهایی چند سال طول می‌کشد. بنابراین کاهش تولید امروز، آثار خود را با تاخیر اما به شکلی جدی بر قیمت‌ها نشان خواهد داد.

مسیر نزولی سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان

سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان زمانی رونق می‌گیرد که سازندگان بتوانند نسبت میان هزینه و بازده را قابل قبول ارزیابی کنند اما در سال‌های اخیر رشد مداوم قیمت زمین، افزایش دستمزدها، جهش هزینه مصالح ساختمانی و دشواری دریافت تسهیلات بانکی، محاسبات اقتصادی پروژه‌های ساختمانی را تغییر داده است. بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح داده‌اند سرمایه خود را وارد پروژه‌های جدید نکنند یا ساخت‌وساز را به زمان مناسب‌تری موکول کنند. نتیجه این روند، کاهش تدریجی عرضه و محدود شدن ظرفیت تولید مسکن در سال‌های آینده خواهد بود؛ مساله‌ای که آثار آن بسیار مهم‌تر از رکود موقت معاملات است.

آسیب‌های کمبود عرضه

بازار مسکن ایران سال‌هاست با شکاف میان عرضه و تقاضا روبه‌رو است. رشد جمعیت شهری و تشکیل خانوارهای جدید نیاز مستمر به واحدهای مسکونی ایجاد کرده اما تولید متناسب با این نیاز افزایش نیافته است. هرچه فاصله میان عرضه و تقاضا بیشتر شود، احتمال جهش قیمت‌ها نیز افزایش پیدا می‌کند. به همین دلیل کارشناسان هشدار می‌دهند اگر اقتصاد به سمت ثبات حرکت کند، نخستین واکنش بازار احتمالا رشد قیمت‌ها خواهد بود زیرا عرضه موجود پاسخگوی حجم تقاضای انباشته نخواهد بود.

رونق بازار همیشه به معنای کاهش مشکلات نیست. اگر رونق بر پایه افزایش تولید شکل بگیرد، می‌تواند موجب رشد اقتصادی و اشتغال شود اما اگر در شرایط کمبود عرضه رخ دهد، نتیجه آن افزایش شدید قیمت‌ها خواهد بود. بازار مسکن ایران امروز دقیقا با چنین خطری روبه‌رو است. از یک‌سو تقاضای انباشته در حال افزایش بوده و از سوی دیگر ظرفیت تولید کاهش یافته است. بنابراین هرگونه بهبود شرایط اقتصادی ممکن است پیش از آنکه عرضه فرصت واکنش پیدا کند، قیمت‌ها را با موج جدیدی از افزایش مواجه سازد.

نقش سیاستگذار در جلوگیری از بحران آینده

اهمیت بازار مسکن تنها به تامین سرپناه محدود نمی‌شود. این بخش یکی از بزرگ‌ترین موتورهای محرک اقتصاد ایران است و با بیش از ۱۲۰رشته فعالیت اقتصادی ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد. رونق ساخت‌وساز به معنای افزایش تقاضا برای فولاد، سیمان، کاشی، شیشه، لوازم‌خانگی، حمل‌ونقل، خدمات مهندسی، بیمه، بانکداری و ده‌ها صنعت دیگر است. از همین رو هرگونه سیاستگذاری در بازار مسکن تنها بر این بازار اثر نمی‌گذارد بلکه می‌تواند رشد اقتصادی، اشتغال و سرمایه‌گذاری را نیز تحت‌تاثیر قرار دهد.

کارشناسان معتقدند مهم‌ترین وظیفه دولت و مجلس در شرایط فعلی، فراهم کردن زمینه افزایش تولید مسکن است. اصلاح مقررات پیچیده صدور مجوز، کاهش بوروکراسی اداری، اصلاح نظام مالیاتی، بازنگری در هزینه‌های بیمه‌ای پروژه‌های ساختمانی، توسعه ابزارهای نوین تامین مالی و حمایت از سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی، از جمله اقداماتی است که می‌تواند انگیزه سازندگان را برای آغاز پروژه‌های جدید افزایش دهد. بدون اصلاح این ساختارها، حتی در صورت افزایش تقاضا نیز امکان پاسخگویی سریع بازار وجود نخواهد داشت.

شرایط کنونی اگرچه با کاهش معاملات همراه است اما فرصتی برای اصلاح سیاست‌های بخش مسکن نیز محسوب می‌شود. زمانی که بازار در اوج رونق قرار دارد، امکان انجام اصلاحات ساختاری بسیار محدود است اما در دوره‌های آرامش نسبی می‌توان موانع تولید را کاهش داد و زیرساخت‌های لازم برای افزایش عرضه را فراهم کرد. اگر این فرصت نادیده گرفته شود، با بازگشت تقاضا احتمالا اقتصاد بار دیگر با موجی از افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید خانوارها روبه‌رو خواهد شد.

آینده بازار؛ آرامش امروز، التهاب فردا؟

بازار مسکن امروز در ظاهر آرام است اما این آرامش لزوما به معنای تعادل نیست. سکوت معاملات بیشتر از آنکه حاصل برابری عرضه و تقاضا باشد، نتیجه انتظار فعالان اقتصادی است. پشت این سکوت، نیاز واقعی میلیون‌ها خانوار، کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی و افت تولید قرار دارد؛ عواملی که در صورت بازگشت ثبات اقتصادی می‌توانند به سرعت بازار را وارد مرحله جدیدی از رونق و افزایش قیمت کنند. به همین دلیل نگاه صرف به کاهش معاملات می‌تواند سیاستگذار را از خطر بزرگ‌تر یعنی کمبود عرضه غافل کند. آینده بازار مسکن بیش از هرچیز به تصمیم‌هایی بستگی دارد که امروز برای حمایت از تولید، تسهیل سرمایه‌گذاری و رفع موانع ساخت‌وساز اتخاذ می‌شود. اگر این اقدامات به موقع انجام نشود، احتمال آنکه رکود معاملاتی امروز جای خود را به جهش قیمتی فردا بدهد، بسیار بالا خواهد بود.

آرامش ظاهری بازار، زنگ خطر برای آینده

برآیند مجموعه شواهد اقتصادی نشان می‌دهد که بازار مسکن ایران در مقطع کنونی بیش از آنکه با رکود ساختاری مواجه باشد، در مرحله‌ای از «تعویق تصمیم‌گیری» قرار گرفته است؛ وضعیتی که ریشه آن را باید در نااطمینانی‌های اقتصاد کلان، کاهش قدرت پیش‌بینی فعالان اقتصادی و احتیاط همزمان خریداران، فروشندگان و سرمایه‌گذاران جست‌وجو کرد. در چنین شرایطی کاهش تعداد معاملات به‌تنهایی نمی‌تواند معیار مناسبی برای ارزیابی سلامت بازار باشد زیرا سمت تقاضا همچنان به‌واسطه نیاز واقعی خانوارها فعال ب.ئخ اما امکان بروز آن به‌دلیل ابهام در آینده اقتصاد محدود شده است. در مقابل، آنچه از منظر اقتصادی اهمیت بیشتری دارد، روند نزولی سرمایه‌گذاری ساختمانی و کاهش مستمر عرضه است؛ روندی که آثار آن با فاصله زمانی در بازار نمایان می‌شود و می‌تواند در نخستین دوره ثبات اقتصادی، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را به‌شکل افزایش شدید قیمت‌ها آشکار کند. به بیان دیگر، اگر امروز سیاستگذار صرفا بر کاهش معاملات تمرکز کند و از افت تولید و سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان غافل بماند، احتمال آن وجود دارد که رکود معاملاتی فعلی در آینده جای خود را به تورم دوباره مسکن بدهد. بنابراین مهم‌ترین اولویت سیاستی نه تحریک مصنوعی تقاضا بلکه ایجاد بسترهای پایدار برای افزایش عرضه، کاهش هزینه‌های ساخت، تسهیل سرمایه‌گذاری و اصلاح موانع نهادی تولید مسکن است زیرا تنها در این صورت می‌توان از تبدیل شدن تقاضای انباشته به موج جدیدی از جهش قیمت‌ها جلوگیری و بازار را به سمت تعادل پایدار هدایت کرد.