بمب ساعتی اقتصاد شهری
جهان صنعت– بحران خاموش و پیچیده‌ای با عنوان «فرونشست زمین» به‌تدریج زیر پای شهروندان گسترش یافته است. این در حالی است که نگاه عمومی همواره معطوف به تهدید زلزله برای شهرهای ایران بوده است. این پدیده ژئوتکنیکی که در دهه گذشته ابعاد نگران‌کننده‌ای به خود گرفته، اکنون در ترکیب با فرسودگی بافت‌های مسکونی شهری به یکی از جدی‌ترین تهدیدهای پیش‌روی کلانشهرهایی چون تهران، مشهد، اصفهان و کرمان تبدیل شده است. در بسیاری از این مناطق خانه‌هایی قدیمی، فرسوده و غیرایمن روی زمین‌هایی ساخته شده‌اند که سالانه بین ۵ تا ۲۵ سانتیمتر دچار فرونشست می‌شوند. این هم‌افزایی دو بحران نه‌تنها تهدیدی جدی برای جان شهروندان است بلکه پیامدهای اقتصادی گسترده‌ای نیز دارد؛ از آسیب به زیرساخت‌های شهری و رشد هزینه‌های شهرداری‌ها گرفته تا کاهش سرمایه‌گذاری در بافت‌های مرکزی شهر و فرار سرمایه به حاشیه‌ها.
آمارهایی که باید جدی گرفت
براساس اعلام سازمان نقشه‌برداری کشور بیش از ۳۰۰محدوده شهری در ایران در معرض فرونشست زمین قرار دارند و در برخی نقاط مانند جنوب و جنوب‌غرب تهران، سرعت فرونشست به بیش از ۲۵سانتیمتر در سال رسیده است. به‌ویژه مناطقی چون شهرری، دولت‌آباد، اسلامشهر، ورامین، شهریار، و بخش‌هایی از منطقه ۱۲ و ۱۶ تهران.
همزمان بر پایه گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، حدود ۳۰درصد از کل مسکن موجود در ایران در زمره بافت‌های فرسوده یا ناپایدار قرار دارند. در تهران بیش از ۳۲۵۰هکتار بافت فرسوده رسمی شناسایی شده که اغلب در مناطق مرکزی و جنوبی شهر واقع شده‌اند. این مناطق به‌طور همزمان در معرض فرونشست زمین قرار دارند، از بافت جمعیتی متراکم و خدمات ناکافی رنج می‌برند، از سویی به دلیل نبود صرفه اقتصادی برای سرمایه‌گذاران، در حاشیه توسعه شهری باقی مانده‌اند.
۲ بحران فرسایش همزمان خاک و سازه
مهم‌ترین علت فرونشست زمین برداشت بی‌رویه آب از سفره‌های زیرزمینی است. در بسیاری از مناطق کلانشهری به‌ویژه در مناطق جنوب تهران، افت شدید سطح آب زیرزمینی موجب خلأ در لایه‌های خاک و در نتیجه فروریزش تدریجی زمین شده است. این در حالی است که ساختمان‌های فرسوده اغلب فاقد پی‌ریزی مناسب هستند و مصالح آنها با استانداردهای مقاوم‌سازی فاصله دارند و همچنین در مقابل هرگونه تغییر در بستر زمین آسیب‌پذیرند.
سال‌هاست که توسعه شهری در ایران بدون ملاحظات محیط‌زیستی، ژئوتکنیکی و حتی آمایش سرزمین انجام شده است. توسعه ساخت‌وساز در مناطقی مانند شهریار، اسلامشهر یا جنوب مشهد و کرمان بدون در نظر گرفتن ظرفیت خاک یا فشار بر منابع آب زیرزمینی اکنون به شرایط ناپایداری دامن زده است. در بیشتر شهرهای ایران روند توسعه به سمت حاشیه‌نشینی حرکت کرده و بافت‌های قدیمی‌تر به‌تدریج متروک شده‌اند. این مناطق نه‌تنها مورد سرمایه‌گذاری قرار نگرفته‌اند که با ریزدانگی و عدم صرفه اقتصادی از چرخه بازآفرینی نیز حذف شده‌اند.
پیامدهای اقتصادی بحران؛ از زیان‌های مستقیم تا آسیب‌های ساختاری
در مناطقی که هم با فرسودگی سازه‌ای و هم با پدیده فرونشست مواجه هستند، بازار مسکن تقریبا فلج شده است. خریدار نمی‌خرد، فروشنده نمی‌تواند بفروشد و ارزش زمین نیز به‌شدت کاهش یافته است. این موضوع تاثیر منفی مستقیم بر سود شهرداری از عوارض ساخت‌وساز، انگیزه سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی و در نهایت چرخه اقتصادی محله‌ها دارد.
فرونشست زمین زیر شبکه‌های آب، گاز، فاضلاب و خیابان‌ها همچنین موجب تخریب تدریجی زیرساخت‌ها شده است. تنها در تهران طی دو سال گذشته، ده‌ها مورد نشست معابر در مناطق ۱۵، ۱۶ و ۲۰ رخ داده که هزینه‌های جبران‌ناپذیری به همراه داشته است.
افزایش خطر در زمان زلزله
زمین‌هایی که نشست کرده‌اند هنگام زلزله رفتاری غیرخطی از خود نشان می‌دهند. در چنین شرایطی خطر فروریزش کامل محله‌های قدیمی وجود دارد که می‌تواند ده‌ها‌هزار کشته و میلیاردها تومان خسارت اقتصادی در پی داشته باشد.
مناطق فرسوده معمولا محل سکونت اقشار کم‌درآمد هستند. با کاهش ایمنی و امکانات، این محلات به مناطق محروم و خطرناک تبدیل شده‌اند که ساکنان آن یا به حاشیه‌های جدید مهاجرت می‌کنند یا در فقر شهری فرو می‌روند.
چرایی ناکامی در بازآفرینی بافت‌های فرسوده
برنامه‌های متعددی از دهه۸۰ تاکنون با عنوان‌های مختلف چون «بازآفرینی شهری»، «نوسازی بافت فرسوده» و «احیای بافت‌های تاریخی» طراحی شده اما عملا به نتایج ملموسی نرسیده‌اند. دلایل اصلی ناکامی این سیاست‌ها عبارت هستند از بی‌اعتمادی مالکان به نهادهای دولتی، عدم جذابیت اقتصادی برای انبوه‌سازان، بوروکراسی سنگین در اخذ مجوزها و تسهیلات، نبود نظام منسجم ثبت و مالکیت املاک در بافت‌های قدیمی و همچنین عدم همکاری بانک‌ها برای ارائه تسهیلات نوسازی.
در عین حال قوانین و آیین‌نامه‌هایی که برای تشویق ساخت‌وساز در این مناطق وضع شده‌اند (مانند اعطای تراکم تشویقی یا تخفیف‌های عوارض)، معمولا در اجرا با مقاومت شهرداری‌ها یا کمبود منابع اعتباری مواجه شده‌اند.
نقش بخش‌خصوصی و ضرورت حمایت هدفمند
حضور بخش‌خصوصی در نوسازی بافت‌های فرسوده ضروری است اما بدون تضمین سودآوری این حضور امکان‌پذیر نیست. باید مکانیسم‌هایی مانند زمین رایگان یا ارزان‌قیمت در اختیار سازندگان قرار گیرد، دولت سهم خود در پروژه‌های نوسازی را روشن کند (به‌عنوان شریک سرمایه‌گذار نه صرفا ناظر) و مقررات شهری بازنگری شود تا توسعه در بافت قدیم سودآور باشد.
فرونشست زمین؛ بحران زیست‌محیطی و تهدید اقتصادی
در اغلب کشورها فرونشست زمین به‌عنوان بحران محیط‌زیستی طبقه‌بندی می‌شود اما در ایران با توجه به ساختار شهرنشینی این پدیده به‌شدت با اقتصاد شهری گره خورده است. عدم اقدام فوری برای توقف فرونشست (از طریق مدیریت منابع آب) و همچنین نوسازی بافت‌های فرسوده می‌تواند در آینده نزدیک، کشور را با هزینه‌هایی مواجه کند که قابل جبران نیست. نابودی مناطق پرجمعیت شهری، مهاجرت دسته‌جمعی به حاشیه‌ها، تخریب زیرساخت‌های چند‌هزار‌میلیارد تومانی و ایجاد شکاف طبقاتی شدید در نقشه شهری ایران از جمله این موارد به شمار می‌روند.
فرصتی که ممکن است به فاجعه تبدیل شود
بحران همزمان فرسودگی سازه‌ها و فرونشست زمین در مناطق شهری، اکنون به نقطه‌ای رسیده که دیگر نمی‌توان آن را صرفا یک مساله شهری یا محیط‌زیستی دانست. این معضل، به‌طور مستقیم با جان، مال، رفاه و آینده اقتصادی میلیون‌ها شهروند ایرانی درگیر است. با توجه به تجربه‌های جهانی و هشدارهای مکرر کارشناسان داخلی، فرصت چندانی برای اقدام موثر باقی نمانده است. اگر دولت، شهرداری‌ها، بخش‌خصوصی و نهادهای مالی در کنار هم برای حل این بحران اقدام نکنند، فرونشست زمین و فرسودگی شهری در آینده‌ای نه‌چندان دور به فاجعه‌ای ملی تبدیل خواهد شد.
بحران فرسودگی و فرونشست تهدیدی برای تراز اقتصادی شهر و دولت
فرونشست زمین در ترکیب با فرسودگی گسترده بافت‌های مسکونی نه صرفا یک تهدید فیزیکی بلکه اختلالی بنیادین در مدیریت اقتصادی شهرها ایجاد کرده است. این بحران دوگانه از یک‌سو به کاهش کارایی زیرساخت‌های شهری، فرسایش دارایی‌های عمومی و بالا رفتن هزینه‌های نگهداشت شهر منجر شده و از سوی دیگر موجب کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در قلب شهرها و گسترش پراکندگی ناکارآمد شهری شده است. در سطح کلان، عدم مداخله به‌موقع در این وضعیت می‌تواند به تضعیف پایه‌های اقتصادی شهرها بینجامد چراکه شهرهایی با بافت‌های ناپایدار، ناایمن و در معرض فرونشست نه‌تنها نمی‌توانند محل مناسبی برای سکونت طبقه مولد باشند بلکه ظرفیت تولید ثروت، اشتغال و رشد اقتصادی را نیز از دست می‌دهند. نتیجه این روند، افزایش هزینه‌های عمومی و کاهش درآمدهای پایدار شهری خواهد بود.
از نگاه اقتصاد شهری این وضعیت معادل انباشت «سرمایه فرسوده» در ساختار کالبدی شهر است؛ سرمایه‌ای که نه‌تنها بازدهی ندارد بلکه هزینه‌های آینده را نیز افزایش می‌دهد. اگر به‌سرعت مسیر اصلاح سیاستگذاری، احیای سرمایه‌گذاری در بافت‌های شهری و مدیریت منابع زیست‌محیطی (به‌ویژه آب زیرزمینی) در پیش گرفته نشود، فرونشست زمین به‌تدریج ارزش اقتصادی شهرها را مستهلک خواهد کرد؛ فرآیندی که پیامد آن نزول تدریجی کیفیت زندگی شهری، نابرابری اقتصادی و ورشکستگی عملکردی شهرداری‌ها خواهد بود.
به‌عبارت دیگر فرونشست زمین و فرسودگی شهری نه‌فقط مشکل امروز بلکه عامل تشدید ناپایداری مالی، کالبدی و اجتماعی در سال‌های پیش‌رو است؛ بحرانی که بی‌توجهی به آن، به معنای افول تدریجی اقتصاد شهری ایران خواهد بود.
