مسکن بر سر دوراهی آتش‌بس و جنگ
جهان صنعت– بازار مسکن ایران در بیش از یک‌ماه اخیر تحت‌تاثیر مستقیم جنگ ایران و رژیم صهیونیستی و پیامدهای اقتصادی و روانی آن قرار گرفته است. نوسانات شدید قیمت، کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به ورود به پروژه‌های ساخت‌وساز و همچنین احتیاط خریداران و فروشندگان از جمله نتایج این وضعیت بوده است. با این حال، کارشناسان معتقدند آینده بازار مسکن بیش از هر عامل دیگری به سرنوشت آتش‌بس و بهبود یا تداوم وضعیت فعلی در عرصه سیاست خارجی و روابط اقتصادی بستگی دارد. در این گزارش، دو سناریوی اصلی آینده بازار مسکن بررسی می‌شود: سناریوی رونق در صورت تداوم آتش‌بس و بهبود روابط بین‌المللی و سناریوی رکود در صورت استمرار شرایط کنونی.
سناریوی رونق: تاثیر آتش‌بس پایدار و بهبود روابط بین‌المللی
در صورت تداوم آتش‌بس میان ایران و رژیم صهیونیستی و ایجاد ثبات نسبی در منطقه، فضای روانی بازار مسکن بهبود خواهد یافت. یکی از عوامل اصلی رکود اخیر، ترس سرمایه‌گذاران از آینده نامعلوم اقتصادی و خطرات ناشی از جنگ بود اما با کاهش تنش‌های سیاسی و نظامی، اعتماد به آینده افزایش می‌یابد و سرمایه‌های سرگردان بار دیگر به‌سمت بخش ساخت‌وساز و خریدوفروش مسکن هدایت می‌شوند.
کارشناسان اعتقاد دارند که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن زمانی رونق می‌گیرد که ریسک‌های سیاسی و اقتصادی کاهش یابد. در صورت بهبود روابط بین‌المللی و احتمال گشایش‌های اقتصادی، دسترسی به مواد اولیه و مصالح ساختمانی تسهیل می‌شود و تورم هزینه ساخت کاهش می‌یابد. این موضوع می‌تواند منجربه افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی، رشد پروژه‌های نیمه‌تمام و ورود دوباره انبوه‌سازان به بازار شود.
رونق ساخت‌وساز و افزایش معاملات در چنین شرایطی به‌جای جهش‌های هیجانی، منجربه رشد منطقی و متعادل قیمت‌ها خواهد شد. بهبود قدرت خرید خانوار در صورت تقویت اقتصاد کلان و کاهش تورم نیز می‌تواند نقش مهمی در تحریک تقاضا داشته باشد.
در صورت بهبود روابط بین‌المللی، احتمال ورود سرمایه‌گذاران خارجی یا دست‌کم استفاده از فناوری‌ها و مدل‌های نوین ساخت‌وساز افزایش می‌یابد. این روند می‌تواند سرعت تولید مسکن را بالا برده و بازار را از وضعیت فعلی خارج کند.
سناریوی رکود: تداوم شرایط کنونی و بی‌ثباتی
درصورتی‌که آتش‌بس شکننده باقی بماند یا تنش‌های جدیدی شکل بگیرد، بازار مسکن دوباره با موجی از بی‌اعتمادی مواجه خواهد شد. خریداران و فروشندگان در چنین فضایی ترجیح می‌دهند دست نگه دارند و معاملات کاهش پیدا می‌کند. کاهش حجم معاملات بهطور طبیعی منجربه رکود و حتی افت تدریجی قیمت‌ها، بهویژه در مناطق مصرفی خواهد شد.
انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران خصوصی در شرایط نااطمینانی حاضر به شروع پروژه‌های جدید نخواهند بود. هزینه‌های ساخت همچنان بالا می‌ماند و تامین مصالح به‌دلیل مشکلات ارزی دشوار خواهد شد. این روند می‌تواند شکاف میان عرضه و تقاضا را عمیق‌تر کند و در بلندمدت با کمبود شدید واحدهای مسکونی مواجه شویم.
ادامه بی‌ثباتی و مشکلات اقتصادی می‌تواند باعث رکود تورمی شو؛ یعنی با وجود کاهش معاملات و رکود ساخت‌وساز، قیمت‌ها به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم عمومی همچنان بالا بماند. این وضعیت بهویژه برای دهک‌های متوسط و ضعیف جامعه به معنای دور شدن بیشتر از بازار خرید مسکن است.
توصیف فضای کنونی مسکن
در همین خصوص یک کارشناس بازار مسکن پیش‌بینی کرد در صورت تداوم آتش‌بس و بهبود روابط بین‌المللی، اقتصاد و بازار مسکن رونق گرفته و ساخت‌وساز افزایش می‌یابد اما ادامه شرایط کنونی می‌تواند منجربه رکود و افت معاملات و قیمت‌ها شود.
حسن محتشم اظهار کرد: بازار مسکن در حال حاضر و پس از جنگ ۱۲روزه در رکود به سر می‌برد اما پیش از جنگ نیز در رکود قرار داشت. تقاضای موثر وجود داشت اما توان خرید برای مصرف‌کنندگان واقعی همواره محدود بود. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران هم با احتیاط وارد بازار می‌شدند. او افزود: جنگ باعث ایجاد محدودیت‌هایی در بازار مسکن و برخی دیگر از مشاغل از جمله مشاغل اینترنتی شد. در شرایط ناامنی، سرمایه معمولا با احتیاط عمل می‌کند و در نتیجه در طول ۱۲روز جنگ معاملات در بازار مسکن به‌شدت کاهش یافت. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه چالش‌های سیاسی و بین‌المللی کشور پابرجاست، به ایسنا گفت: وضعیت مذاکرات بین‌المللی در ابهام قرار دارد بنابراین سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیز کاهش یافته است. پروژه‌هایی که قبلا در حال سرمایه‌گذاری بودند باید ادامه یابند اما مشکلات نقدینگی و بلاتکلیفی وجود دارد. به همین دلیل، شرایط بازار مسکن در این مدت بسیار پیچیده است.
محتشم ادامه داد: تا زمانی که وضعیت تعامل کشور با دنیا مشخص نشود، بلاتکلیفی در بازارها ادامه خواهد داشت. امیدوارم با توجه به این وضعیت، برای آینده بهتر تصمیم‌گیری کنیم.
شرایط بازار مسکن در شمال شهر تهران
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رکود بازار مسکن در دو سال گذشته افزود: کاهش شدید خرید و فروش در بازار ملک به عدم تقاضای موثر مربوط می‌شود. قبل از جنگ نیز سرمایه‌گذاران محتاطانه وارد این عرصه می‌شدند. معاملات چندانی صورت نمی‌گرفت اما فروشندگان نیز تمایلی به کاهش قیمت نداشتند. با پایان جنگ و اعلام آتش‌بس، هنوز هم نگرانی‌ها وجود دارد زیرا هیچ تضمینی برای پایدار بودن آتش‌بس وجود ندارد.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: تا زمانی که وضعیت تعامل ایران با سایر کشورها مشخص نشود، بلاتکلیفی در بازار مسکن ادامه خواهد داشت.
او به تاثیرات جنگ بر احساس ناامنی در جامعه اشاره کرد و گفت: اخیرا فضایی در سطح جامعه ایجاد شده که مردم نسبت به خرید در برخی مناطق کشور از جمله شمال تهران تردید دارند. البته این را در نظر بگیریم که مسکن در شمال پایتخت بسیار گران است و همین مساله در پایین‌بودن تعداد معاملات اثر دارد. اما معتقد نیستم که نگرانی‌ها در کل جامعه فقط منحصر به شمال تهران باشد.
محتشم بیان کرد: در شمال تهران، تقاضای سرمایه‌گذاری برای مسکن وجود دارد و آنها به دلیل عدم تمایل به خطر انداختن دارایی‌های خود ترجیح می‌دهند که سرمایه‌شان را از این بخش خارج کنند. در چنین شرایطی اگر کسی بخواهد خریدی انجام دهد، برخی فروشندگان حاضرند تخفیف بدهند اما متقاضیان بسیار کم هستند.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا فکر می‌کنید قیمت‌ها در شمال تهران بعد از جنگ تغییر خواهد کرد، گفت: وضعیت سیاسی و اقتصادی ما به تعامل با دنیا بستگی دارد. اگر آتش‌بس پایدار باشد و روابط ما با دنیا بهتر شود، قطعا رفتار جهانیان با ما تغییر خواهد کرد. در چنین شرایطی، اگر تحریم‌ها کاهش یابد و تحریم‌های جدیدی وضع نشود، می‌تواند به اقتصاد ما کمک کند و به رونق تولید و عرضه مسکن منجر شود اما اگر بخواهیم به روال قبل ادامه دهیم، طبیعی است که تحریم‌ها ادامه پیدا خواهد کرد و این مساله در تولید، سرمایه‌گذاری و به‌تبع آن بازار مسکن اثر منفی دارد و می‌تواند به کاهش معاملات و کاهش قیمت مسکن بینجامد.
او تصریح کرد: بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصادی ما به مسکن وابسته‌اند و تحت‌تاثیر این تنش‌ها قرار خواهند گرفت. در حال حاضر، شرایط اقتصاد کلان تحت‌تاثیر وقایع اخیر قرار گرفته است.
تاثیر خروج اتباع افغانستانی بر بازار مسکن
محتشم درباره اثر خروج اتباع بر بازار مسکن گفت: با توجه به اینکه کارگران افغانستانی نقش بسزایی در ساخت‌وساز داشتند، خروج آنها تاثیرات زیادی بر این بازار خواهد گذاشت. این نیازی به تامین نیروی کار جایگزین دارد و بهطور قطع، این امر با افزایش قیمت ساخت همراه خواهد بود. دستمزد کارگران افغان روزانه ۸۰۰ تا ۹۰۰هزار تومان و دستمزد کارگران ایرانی حدود ۲میلیون تومان است. البته این تنها مولفه افزایش قیمت مسکن نیست اما به‌نظرم می‌تواند حدود ۱۵درصد قیمت تمام‌شده ساخت را بالا ببرد.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: با این حال معتقدم آثار مثبت خروج کارگران افغان بیشتر از تبعات منفی آن است. ما یک کشور ۹۰میلیونی هستیم با امکانات و نیروهای کار در تمام زمینه‌ها که به‌دلیل وجود اتباع، بخشی از نیروی کار ایرانی به مشاغل کاذب رو آورده و با خروج اتباع این نیروها به کارهای اصلی خود باز خواهند گشت. ما دارای صنعت و صادرات زیادی نیستیم و نیازمند نیروی کار موثر در جامعه هستیم. اگر ما نیروی کار ارزان‌قیمت را حذف کنیم و به‌جای آن نیروی کار موثر ایرانی با حقوق متعارفی را استخدام کنیم، این موضوع نیز بر قیمت ساختمان تاثیر می‌گذارد.
نقد تراکم‌فروشی توسط شهرداری تهران
محتشم در بخش دیگری از صحبت‌های خود با انتقاد از رویکرد تراکم‌فروشی توسط شهرداری تهران گفت: سوال این است که چرا شورای شهر برنامه‌ریزی دقیقی برای ساخت و ساز انجام نمی‌دهد و مجوزها را در مکان‌هایی صادر نمی‌کند که نیاز واقعی به مسکن وجود دارد؟ این در حالی است که تهران و کلان‌شهرهای ما با جمعیت زیاد، مشکل استفاده از خودرو، کارخانه و تاسیسات را دارند که به آلودگی محیط زیستی منجر می‌شود. جمعیت زیاد باید با زیرساخت‌های مناسب پشتیبانی شود. برای مثال، هم‌اکنون تهران با کمبود آب مواجه است و اینکه شهرداری دوباره فروش مجوزهای بلندمرتبه را انجام دهد، متاسفانه کار نادرستی است و به ضرر کشور تمام می‌شود.
سخن پایانی
آینده بازار مسکن ایران در گرو تحولات سیاسی و اقتصادی پیش‌رو است. اگر آتش‌بس پایدار شود و گشایش‌های اقتصادی رخ دهد، انتظار می‌رود بازار از رکود خارج شود و شاهد افزایش تدریجی معاملات و رونق ساخت‌وساز باشیم. اما ادامه شرایط فعلی، رکود طولانی‌مدت و حتی افت نسبی قیمت‌ها در برخی مناطق مصرفی را رقم خواهد زد.
کارشناسان تاکید می‌کنند که دولت باید از فرصت احتمالی بهبود شرایط استفاده کند و با تسهیل سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی، کاهش بوروکراسی، ارائه مشوق‌های مالیاتی و تضمین دسترسی به مصالح ساختمانی زمینه رشد پایدار بازار مسکن را فراهم آورد. در غیر این صورت، حتی در صورت بهبود شرایط سیاسی، امکان دارد بازار تنها بهطور مقطعی از رکود خارج و دوباره وارد چرخه نوسان و بی‌ثباتی شود.
