غیبت آمار مسکن در بزنگاه جنگی

جهان صنعت– سامانه‌های دیجیتال طراحی شده‌اند تا به‌عنوان ابزارهایی برای ارتقای فرآیندهای موجود و مدرن‌سازی ساختارهای اجرایی در خدمت نهادهای سیاستگذار قرار گیرند اما در بخش مسکن و ساختمان ایران، این ابزارها به‌جای تسهیل تصمیم‌گیری، به عاملی برای عقب‌گرد تبدیل شده‌اند. نزدیک به یک سال از توقف انتشار منظم داده‌های کلیدی بازار مسکن می‌گذرد؛ در حالی که ۱۲۹روز پیش، وزیر راه‌وشهرسازی وعده داده بود که «به‌زودی داشبورد آماری احیا شده و داده‌های معاملات قطعی به بانک مرکزی ارسال خواهد شد» اما هنوز هیچ گامی در این مسیر برداشته نشده است.

پیش از آنکه ساختار سامانه‌های ملکی در وزارت راه شکل بگیرد، انتشار منظم آمارهای بازار مسکن برقرار بود و چراغ اتاق داده روشن اما حالا با وجود گسترش سامانه‌ها، جریان شفاف اطلاعات قطع شده و فعالان بازار -اعم از سازندگان، خریداران مصرفی و مالکان- در جست‌وجوی اطلاعات، با بن‌بست مواجه می‌شوند. آنان که در پی واکنش بازار به جنگ ۱۲روزه به گزارش‌های ماهانه مرکز آمار یا بانک مرکزی رجوع کردند، پاسخی نیافتند.

بی‌خبری آماری در بزنگاه‌های تاریخی

به جای بهره‌گیری از زیرساخت‌های نوین برای بهبود جریان اطلاعات، سیاستگذار حوزه مسکن جهت معکوس را در پیش گرفته است. از زمانی که مجموعه‌ای از سامانه‌های مرتبط با ثبت معاملات خریدوفروش و اجاره ایجاد شده، دسترسی به آمارهای حیاتی بازار مسکن- نظیر سطح قیمت، تیراژ ساخت، تعداد خانه‌های خالی و نرخ اجاره‌بها- مختل شده است. در این شرایط، فعالان اصلی بازار از ابزارهای لازم برای ارزیابی شرایط اقتصادی و تصمیم‌گیری راهبردی بی‌بهره‌اند.

در پاسخ به پرسش روزنامه «دنیای اقتصاد» در نشست خبری اسفند ۱۴۰۳، وزیر راه‌وشهرسازی اعلام کرد که ارتقای سامانه‌های موجود دلیل تاخیر در انتشار داده‌های قیمت مسکن است و قول داد که در آینده نزدیک اطلاعات به بانک مرکزی و نهادهای رسمی ارائه خواهد شد. با این حال، پس از گذشت چند ماه از این وعده، تغییری حاصل نشده و سکوت آماری همچنان ادامه دارد.

فقدان آمار، مانعی برای تحلیل و تصمیم‌گیری

در هفته‌های پس از آغاز جنگ اخیر، تحلیلگران و فعالان بازار بار دیگر متوجه نقص جدی در سیستم اطلاع‌رسانی رسمی شدند. لینک گزارش تحولات بازار مسکن تهران در سایت بانک مرکزی که از مرداد ۱۳۹۳ برقرار بود، دیگر حاوی هیچ داده‌ای نیست. مرکز آمار ایران نیز طی یک ‌سال گذشته انتشار شاخص قیمت مسکن تهران را متوقف کرده و دفتر برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه نیز از سال ۱۳۹۹ به این سو هیچ گزارشی از قیمت یا معاملات ملکی منتشر نکرده است.

در نبود آمارهای رسمی، تشخیص مسیر بازار دشوارتر از همیشه شده است. این در حالی است که داده‌های دقیق و شفاف می‌توانند «تابلوی راهنمای» سرمایه‌گذاران، خانوارها و حتی سیاستگذاران برای مدیریت بهتر منابع و کاهش ریسک باشند. غیبت این داده‌ها، باعث تشدید سردرگمی در بازار شده و زمینه‌ساز رکود مضاعف و گسترش تحلیل‌های غیرعلمی و شایعات شده است.

سامانه‌سازی‌های بی‌نتیجه و آشفته

وزارت راه طی سال‌های اخیر چندین‌بار سامانه‌های ثبت قراردادهای ملکی را تغییر داده است؛ اقدامی که سردرگمی کاربران و کاهش اطمینان نسبت به اعتبار قراردادها را درپی داشته است. در شرایطی که املاک یکی از باارزش‌ترین دارایی‌های مردم محسوب می‌شود، نبود یک بستر پایدار و رسمی برای ثبت معاملات، ریسک حقوقی معاملات را افزایش داده و حتی موجب قطع ارتباط نهادهایی مانند بانک مرکزی و مرکز آمار با داده‌های معاملاتی شده است.

در نتیجه، ابزارهای سنجش قیمت قطعی آپارتمان‌ها از کار افتاده و امکان محاسبه میانگین قیمت ماهانه سلب شده است. به‌نظر می‌رسد تمرکز بیش از اندازه وزارتخانه بر سیاست‌هایی که اصولا در حوزه وظایف بخش خصوصی قرار دارند، منجر به غفلت از اولویت‌های کلیدی مانند احیای سیستم‌های آماری شده است.

از داده‌محوری تا غیبت کامل آمار

انتظار این بود که راه‌اندازی سامانه‌های ثبت معاملات، به ارتقای کیفیت آمار منجر شود اما نتیجه عکس داده است. نه‌تنها کیفیت افزایش نیافته، بلکه کمیت داده‌ها نیز با توقف انتشار، به صفر رسیده است. این در حالی است که در دهه ۸۰، زمانی‌ که ثبت معاملات به صورت دستی انجام می‌شد، دفتر اقتصاد مسکن به‌طور منظم آمار قیمت‌ها را در سطح شهرها و مراکز استان‌ها منتشر می‌کرد.

پیامد جنگ ۱۲روزه بر بازار بی‌داده

در هفته‌های اخیر و درپی تحولات نظامی، بازار مسکن همچون دیگر بازارهای دارایی به شوک جنگ واکنش نشان داد. مطابق بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد»، پس از اعلام آتش‌بس، قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در فایل‌های عرضه ‌شده کاهش یافت. این بررسی برپایه داده‌هایی غیررسمی و میدانی انجام شد چراکه به دلیل توقف انتشار آمار رسمی، امکان تحلیل مستند از وضعیت بازار وجود نداشت.

بازار در روزهای جنگ با افت شدید تقاضا، ریسک تخریب دارایی و اختلال در مبادلات بانکی مواجه شد و حجم معاملات به‌طور محسوس کاهش یافت. در چنین فضایی، فعالان بازار خرید سرمایه‌ای را متوقف کردند و رکود عمیق‌تری نسبت به ماه‌های قبل شکل گرفت.

تورم ساخت، قیمت فروش و تضاد موجود

سوال مهمی که اکنون در ذهن سازندگان و فعالان ساختمانی شکل گرفته این است که با وجود تداوم تورم ساخت‌وساز چرا قیمت‌های پیشنهادی فروش کاهش یافته است؟ در شرایطی که هزینه ساخت طی زمستان ۱۴۰۳ با رشد سالانه ۳۸‌درصدی همراه بوده، افت قیمت فایل‌های عرضه ‌شده پدیده‌ای غیرمنتظره به نظر می‌رسد. پاسخ به این پارادوکس مستلزم دسترسی به داده‌های رسمی از قیمت‌های قطعی معاملات است؛ امری که فعلا ممکن نیست.

این در حالی است که از سال ۱۳۹۹ تاکنون، تورم ساخت‌وساز در اغلب فصول از مرز ۷۰‌درصد گذشته و فشارهای ناشی از افزایش هزینه مصالح، نیروی کار و حامل‌های انرژی، هزینه نهایی تولید مسکن را به‌شدت افزایش داده است. با این حال، سازندگان به دلیل نبود تقاضای موثر و افول قدرت خرید، قادر به انتقال این افزایش هزینه به قیمت فروش نیستند.

آینده‌ای نامعلوم با داده‌هایی نادیده گرفته ‌شده

در مجموع، چشم‌انداز بازار مسکن به سطح انتظارات اقتصادی و سیاسی بستگی دارد. اگر سطح ریسک‌های ژئوپلیتیکی کاهش یابد، شاید رکود فعلی اندکی تعدیل شود. در حوزه ساخت، چالش‌هایی نظیر خاموشی تابستانی کارخانه‌های مصالح ساختمانی و بحران نیروی کار می‌تواند روند رشد هزینه‌ها را ادامه‌دار کند.

آنچه در این میان حیاتی است، بازگشت به مسیر شفاف‌سازی اطلاعات است چرا که بدون آن، نه فعالان بخش خصوصی، نه خانوارها و نه حتی سیاستگذاران، قادر به درک صحیح از وضعیت و انتخاب مسیر درست نیستند.