گره کور مسکن در ایران
حسین عبده‌تبریزی– یکی از حساس‌ترین موضوعات اقتصاد ایران، بحران مسکن است که با متخصصان این حوزه درباره آن گفت‌وگو شده است. این گفت‌وگوها که با مشارکت صاحب‌نظران مالی، بانکی، سیاستگذاری و اقتصاد شهری انجام شد، تصویری روشن از زوایای پیچیده بحران و راه‌های برون‌رفت از آن به دست می‌دهد. این مقاله، حاصل جمع‌بندی تحلیل‌ها و پیشنهادهای مطرح شده در این گفت‌وگوهاست.
بحران استطاعت مالی خرید مسکن
مهم‌ترین نقطه عزیمت بحث، موضوع استطاعت مالی بود. در شرایط کنونی، حتی خانوارهای طبقه متوسط نیز قادر به خرید واحدهای مسکونی کوچک نیستند. کاهش درآمد واقعی، عدم تطابق وام‌های مسکن با قیمت واقعی ملک و تورم مزمن، این بحران را تشدید کرده‌اند. شرکت‌کنندگان در بحث به این نکته اشاره داشتند که بازار رهنی در ایران وجود ندارد و مردم باید کل مبلغ خرید خانه را در دوره‌ای کوتاه تامین کنند؛ امری که در هیچ کشور توسعه‌یافته‌ای مرسوم نیست. تمرکز بر مسکن در استطاعت با استفاده از زمین‌های دولتی و مشوق‌های تولید انبوه نیز مورد بحث قرار گرفت.
روند نزولی دستمزد واقعی و سیاست‌های ناکارآمد دستمزدی
در پیوند با بحران استطاعت، روند نزولی دستمزد واقعی در دهه اخیر و شکاف عمیق میان رشد قیمت مسکن و دستمزد، مورد نقد جدی قرار گرفت. افزایش نرخ تورم، در کنار بی‌اثر بودن سیاست‌های حمایت از درآمد، باعث شده که اندک وام‌های مسکن اعطایی در بانک مسکن هم کارایی لازم را برای دهک‌های پایین و متوسط نداشته باشند.
ضعف بازار تامین مالی مسکن
بازار تامین مالی مسکن در ایران، بسته، سنتی و ناکارآمد است. مشارکت‌کنندگان از نبود بازار اولیه رهن، بازار رهن ثانویه، اوراق بهادارسازی مطالبات رهنی (MBS) و ابزارهای نوین تامین مالی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان به‌شدت انتقاد کردند. روشن شد که این ضعف به نرخ بالای تورم مربوط است که هر نوع قرارداد بلندمدت را ناممکن می‌کند. مقررات‌زدایی و بسط نوآوری‌های مالی هم در این عرصه از جمله پیشنهادات مطرح شده بود. بدون توسعه بازار رهن و اعطای وام‌های بلندمدت با نرخ بهره شناور گره کور مسکن باز نخواهد شد. بدین منظور اصلاحات ساختاری اقتصاد که منجر به کاهش نرخ تورم و نرخ بهره شود، ضرورت دارد.
سوداگری و احتکار؛ نگاه‌های متضاد به بازار
یکی از بخش‌های مناقشه‌برانگیز بحث، مفهوم سوداگری در بازار مسکن بود. برخی نگاه مالکانه به دارایی را حق مشروع دانسته و احتکار ملک را مفهومی نادرست قلمداد کردند. در مقابل، گروهی دیگر بر این باور بودند که نگهداری ملک بدون عرضه، موجب اخلال در بازار شده و باید با ابزارهایی چون مالیات‌های تنظیمی کنترل شود. این تضاد، نمایانگر چالش بنیادین در درک مفهوم بازار در ایران است. مقابله با سوداگری از طریق شفاف‌سازی مالکیت، اجرای کاداستر و مالیات بر خانه‌های خالی هم مورد بحث قرار گرفت.
سیاست‌های مالیاتی و کاداستر
نقش مالیات در تنظیم بازار و مقابله با سوداگری از دیگر محورهای بحث بود. مالیات بر املاک خالی، مالیات سالانه بر دارایی ملکی و مالیات بر عایدی سرمایه از جمله ابزارهایی بودند که به آنها پرداخته شد. اجرای این سیاست‌ها، به‌ویژه در غیاب نظام شفاف مالکیت (کاداستر)، با چالش‌های نهادی و فنی روبه‌رو است. ضعف زیرساخت‌های دیجیتال و مقاومت نهادی از موانع جدی اجرای موفق این سیاست‌ها شمرده شدند.
ارزیابی عملکرد دولت و برنامه‌های ساخت‌وساز
در نقد نقش دولت، دو رویکرد عمده دیده شد: رویکردی که دولت را ناتوان در مدیریت و سیاستگذاری مسکن می‌داند و دیدگاهی که با تحلیل ریشه‌ای‌تر، ضعف دولت‌ها در کنترل بازار زمین را منشأ بحران می‌داند. طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن به دلیل فقدان هماهنگی نهادی، نبود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و نبود منابع بانک‌ها ناکام مانده‌اند.
بازار اجاره؛ قربانی تورم و بی‌توجهی
با انتقال تقاضا از خرید به اجاره، بازار اجاره با جهش شدید قیمت مواجه شده است. بحث بر سر این بود که آیا باید اجاره‌بها را کنترل کرد یا با سیاست‌های تشویقی، عرضه را افزایش داد؟ بیشتر تحلیلگران تاکید کردند که بدون مهار تورم و اصلاح بازار زمین، سیاست‌های نقطه‌ای در بازار اجاره بی‌اثر خواهند بود. تنظیم بازار اجاره با مشوق‌های مالیاتی و شفاف‌سازی قراردادها نیز مورد بحث قرار گرفت.
تفکیک بازار مصرفی و سرمایه‌ای
طبقه‌بندی بازار به دو بخش مصرفی و سرمایه‌ای، تحلیل‌های دقیق‌تری را ممکن کرده است. در بازار مصرفی، سیاستگذاری باید مبتنی بر حمایت از خانه‌اولی‌ها و تقویت قدرت خرید باشد اما در بخش سرمایه‌ای شفافیت، مالیات و ابزارهای تنظیم‌گر مالی اولویت دارند.
تجربه‌های جهانی
کارشناسان به مقایسه با کشورهایی چون ترکیه، چین، آمریکا و کشورهای اسکاندیناوی پرداختند. در همه این کشورها، بازارهای رهنی توسعه‌یافته، کنترل زمین و استفاده از ابزارهای مالیاتی برای تنظیم بازار مرسوم است. بهره‌گیری از این تجربیات برای ایران ضروری دانسته شد.
حکمرانی، تورم و نابرابری
در نهایت، ریشه اصلی بحران، ضعف حکمرانی، تورم ساختاری و محدودیت سطح درآمد شهروندان دانسته شد. تا زمانی که ثبات کلان ایجاد نشود و ساختارهای نهادی تقویت نشوند، هیچ اصلاح نقطه‌ای کارساز نخواهد بود. اصلاح ساختار حکمرانی، کنترل تورم و تقویت نهادهای سیاستگذار مورد درخواست مشارکت‌کنندگان در بحث بود.
مسکن و بازتولید نابرابری
بخشی از بحران مسکن در ایران، به بازتولید و تعمیق نابرابری در جامعه انجامیده است در حالی که اقشار بالادست می‌توانند با بهره‌گیری از تورم و دارایی‌های ملکی، ثروت خود را افزایش دهند، طبقات پایین‌تر حتی در پرداخت اجاره نیز با مشکل روبه‌رو هستند. شکاف بین دارا و ندار، نه‌فقط در مالکیت مسکن، بلکه در کیفیت، موقعیت جغرافیایی و سطح دسترسی به خدمات نیز آشکار است. نابرابری مکانی که در کلانشهرها به‌صورت جدایی فیزیکی طبقات بروز کرده، بازتابی از شکست سیاست‌های مسکن است. از این منظر، اصلاح سیاست‌های مسکن، گامی در مسیر تحقق عدالت اجتماعی نیز خواهد بود.
منبع: اقتصاددان
