نسخه‌ای برای زخم کهنه مسکن
جهان صنعت– بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر با موجی از نابسامانی‌ها روبه‌رو بوده است. افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، کاهش توان خرید خانوارها، رشد هزینه‌های ساخت و رکود اقتصادی، چشم‌انداز تملک خانه را برای بسیاری از اقشار جامعه، به‌ویژه دهک‌های پایین درآمدی، به رویایی دور از دسترس تبدیل کرده است. در این میان، برخی کارشناسان راهکار برون‌رفت از این وضعیت را در فعال‌سازی ظرفیت زمین‌های دولتی برای تولید مسکن می‌دانند؛ راهکاری که اگر با برنامه‌ریزی دقیق و نظارت موثر اجرا شود، می‌تواند گره‌ای از مشکلات باز کند.
طبق آمارهای رسمی، طی یک دهه گذشته، قیمت مسکن در تهران بیش از ۱۰برابر شده، در حالی که درآمد خانوارها رشد بسیار کمتری داشته است. به‌طور خاص، دهک‌های پایین درآمدی که پیش‌تر نیز به‌سختی می‌توانستند وارد بازار مسکن شوند، اکنون تقریبا از آن خارج شده‌اند. «خانه‌دار شدن» به‌جای آنکه هدفی در دسترس باشد، به رویایی فراموش‌شده تبدیل شده است.
کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند یکی از عوامل مهم افزایش قیمت، کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز به‌ویژه در کلان‌شهرهاست. در این شرایط، عرضه زمین‌های در اختیار دولت برای احداث واحدهای مسکونی می‌تواند به‌عنوان اهرمی در کاهش قیمت تمام‌شده مسکن ایفای نقش کند. این زمین‌ها در صورتی که به‌شکل هدفمند به پروژه‌های حمایتی مانند مسکن اجتماعی یا نهضت ملی مسکن اختصاص یابند، امکان خانه‌دار شدن را برای اقشار کم‌برخوردار فراهم می‌کنند.
کارشناسان معتقدند با وجود اینکه دولت مالک بخش بزرگی از اراضی شهری است اما متاسفانه این اراضی اغلب بلااستفاده یا درگیر بوروکراسی اداری هستند. اگر سیاست آزادسازی زمین به درستی اجرا شود و با سازوکارهای نظارتی همراه باشد، می‌توان امیدوار بود که بخش مهمی از نیاز بازار تامین شود.
تجربه‌های جهانی، چالش‌ها و پیش‌نیازها
در بسیاری از کشورها، دولت‌ها با در اختیار گذاشتن زمین ارزان یا حتی رایگان به تعاونی‌های مسکن یا پروژه‌های حمایتی، زمینه را برای تامین سرپناه اقشار آسیب‌پذیر فراهم کرده‌اند. ترکیه، هند و حتی برخی ایالت‌های آمریکا نمونه‌هایی از این سیاست را با موفقیت نسبی اجرا کرده‌اند. در ایران نیز تجربه‌هایی مانند مسکن مهر، باوجود نقدهایی که به آن وارد است، نشان داد که تامین زمین می‌تواند موتور محرکی برای عرضه مسکن باشد.
با این حال، عرضه زمین‌های دولتی بدون برنامه‌ریزی دقیق، ممکن است خود به بحران‌های جدیدی دامن بزند؛ از جمله ساخت‌وسازهای بی‌کیفیت، حاشیه‌نشینی یا ایجاد شهرهای بدون خدمات زیربنایی. بنابراین کارشناسان بر این نکته تاکید دارند که هرگونه واگذاری زمین باید در چارچوب طرح‌های جامع شهری، همراه با پیش‌بینی زیرساخت‌ها و تسهیلات مالی مناسب انجام شود.
بازار مسکن ایران نیازمند جراحی‌های عمیق و راه‌حل‌های ساختاری است. آزادسازی و استفاده از زمین‌های دولتی می‌تواند بخشی از این راه‌حل باشد؛ البته اگر با نگاه کارشناسانه، نظارت مستمر و اراده سیاسی همراه باشد. در غیر این‌صورت، این سیاست نیز ممکن است به سرنوشتی مشابه طرح‌های ناکام گذشته دچار شود.
دو بحران با یک راه‌حل
در حالی که طبق اعلام مرکز آمار ایران بیش از ۳۹میلیون نفر جمعیت در سن کار، بیکار هستند پیشنهاد کارشناسان بر این است که با عرضه زمین می‌توان برای این جمعیت اشتغال ایجاد کرد.
براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران از بازار کار کشور، در زمستان سال۱۴۰۳ از جمعیت ۸۶میلیونی ایران، تعداد ۶۵/۶میلیون‌نفر از آنان در سن کار (۱۵سال به بالا) قرار دارند. بیش از ۳۹میلیون نفر معادل ۶۰درصد جمعیت در سن کار، غیرفعالند (یعنی نه شاغلند و نه دنبال شغل). این در حالی است که در وضعیت تورمی کشور و افزایش قیمت کالاهای ضروری، بیکاری و عدم وجود درآمد، شرایط مردم را سخت‌ترکرده است. علاوه بر این، طبق آمار رسمی ۵۵درصد از هزینه خانوار در شهر تهران صرف مسکن می‌شود. به‌زعم کارشناسان، راهکار درستی که دولت می‌تواند در این شرایط به کار گیرد، عرضه زمین به مردم است. با توجه به آمار، صنعت ساخت‌وساز سهم ۳۵درصدی بر اشتغالزایی کشور دارد که این عدد نشانگر تاثیر مهم این صنعت است. باتوجه به تاثیر صنعت ساختمان بر اشتغال، با عرضه زمین نه‌تنها مشکل بی‌مسکنی حل می‌شود بلکه از جمعیت افراد بیکار نیز کاسته می‌شود. عرضه زمین، تیری است که دو هدف را نشانه می‌گیرد.
ضرورت کاهش هزینه مسکن از سبد خانوار
اعداد و ارقام اعلام‌شده توسط مرکز آمار ایران از بازار کار کشور نشان از اوضاع نابسامان اشتغال در کشور دارد. طبق این آمار از جمعیت نزدیک به ۶۶ میلیونی در سن کار، ۲۶/۳میلیون نفر معادل ۴۰درصد جمعیت در سن در ردیف جمعیت فعال (شاغل+بیکار) و بیش از ۳۹میلیون نفر معادل ۶۰درصد جمعیت در سن کار، غیرفعالند (یعنی نه شاغلند و نه دنبال شغل).
مهم‌ترین تاثیر بیکاری بر تامین مسکن، کاهش یا نبود درآمد است. وقتی فردی شغلی ندارد، طبیعتا توان پرداخت اجاره یا خرید خانه را از دست می‌دهد. حتی اگر درآمد ناپایدار و جزئی داشته باشد، کالاهای ضروری و نیازهای اولیه مانند غذا و بهداشت در اولویت خواهند بود و در نتیجه نرخ فقر مسکن نیز افزایش خواهد یافت.
همه این شرایط نشان از این دارد که در شرایط اقتصادی نامناسبی که ناتوانی مردم در خرید کالاهای روزمره، به آنها فرصت برخورداری از آرامش روانی را نمی‌دهد، باید نه‌تنها فکری برای مشکل بیکاری کرد بلکه با تامین مسکن آنان و حذف هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار، فرصت آسایش را برای آنان فراهم کرد.
تاکید برنامه هفتم توسعه بر مردمی‌سازی
اهمیت اشتغال مردم یک کشور، مساله‌ای قابل تامل برای همه به‌شمار می‌رود. یکی از راهکارهای موثر برای رفع بیکاری، مردمی‌سازی است. در ماده۵ لایحه برنامه هفتم توسعه، به موضوع مردمی‌سازی اقتصاد به‌صورت ویژه و هدفمند پرداخته شده است. این ماده با تاکید بر ضرورت اجرای دقیق و موثر قانون سیاست‌های کلی اصل ۴۴ قانون اساسی توسط دولت، چارچوبی را ترسیم می‌کند که در آن واگذاری بنگاه‌های دولتی به بخش‌خصوصی و تعاونی‌ها و خروج تدریجی دولت از تصدی‌گری اقتصادی، به‌ویژه در دو سال ابتدایی اجرای برنامه، به‌عنوان یک اولویت کلیدی مطرح شده است. این رویکرد می‌تواند زمینه‌ساز ایجاد یک فضای رقابتی پویا در اقتصاد کشور شود و با کاهش انحصارات دولتی، فرصت‌های گسترده‌تری برای حضور فعال و موثر بخش غیردولتی در عرصه‌های مختلف اقتصادی فراهم آورد.
کشورهای مختلف با توجه به ساختار اقتصادی و منابع در دسترس خود، رویکردهای متفاوتی را برای مقابله با این معضل به کار گرفته‌اند. این رویکردها از راه‌حل‌های کوتاه‌مدت مانند اشتغال عمومی تا استراتژی‌های بلندمدت نظیر رفع موانع تولید و بهره‌گیری از ظرفیت‌های نهفته اشتغالزایی را شامل می‌شوند.
واگذاری زمین به مردم؛ رویکرد بلندمدت برای حل بیکاری
به‌زعم کارشناسان راه‌حلی که می‌تواند بحران بیکاری را به‌طور پایدار حل کند، عرضه زمین به مردم است. با عرضه زمین به مردم و مردمی‌سازی، از جمعیت نرخ بیکار کاسته شده و افرادی که سال‌هاست آرزوی خانه‌دار شدن دارند، علاوه‌بر مشغول شدن در یک حرفه، برای خود نیز سرپناهی تامین می‌کنند. اشتغال افراد به وسیله عرضه زمین به آنان، می‌تواند به عنوان یک ابزار سیاستی با هدف ایجاد فرصت‌های شغلی بسیار برای گروه‌های بیکار، مورد استفاده قرار بگیرد.
طبق داده‌های آمارهای بانک مرکزی ایران نیز نشان می‌دهد درحالی‌که سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن در مناطق شهری کشور طی سال۱۴۰۰ حدود ۴/۴۷درصد بوده اما این مقدار برای استان تهران ۷/۶۴درصد و برای شهر تهران نیز بیش از ۷۰درصد بوده است. این اعداد نشان از این دارد که قیمت زمین، بالاترین تاثیر را در قیمت تمام‌شده مسکن در ایران دارد.
با این آمار، عرضه زمین به مردم نه‌تنها ساخت مسکن را برای آنها راحت‌تر می‌کند بلکه مشکل بیکاری آنان را نیز در نظر می‌گیرد. فرید ولدی کارشناس اقتصادی بیان کرده است که در راستای تحقق رشد اقتصادی پایدار، تقویت مشارکت فعال مردم از اهمیت بالایی برخوردار است. یکی از راه‌های اصلی برای دستیابی به این امر در حوزه ساخت‌وساز مسکن است. دولت باید تامین زمین برای مردم را در اولویت قرار دهد و بداند که دسترسی به زمین سنگ بنای ساخت مسکن و کاتالیزور رشد اقتصادی است.
به‌زعم کارشناسان درحالی‌که اشتغال عمومی راه‌حلی کوتاه‌مدت است، رفع موانع تولید و بهره‌گیری از ظرفیت‌های بالقوه اشتغالزایی، رویکردی بلندمدت برای حل ریشه‌ای مشکل بیکاری محسوب می‌شود.
