مسکن در قعر رکود
جهان صنعت– بازار مسکن ایران در ماه‌ها و حتی سال‌های اخیر دچار رکود کم‌سابقه‌ای شده است؛ رکودی که نه‌تنها در تعداد معاملات بلکه در روند رشد قیمت‌ها نیز مشهود است. این ثبات قیمتی که در نگاه اول شاید مثبت به نظر برسد اما ابعاد پیچیده‌تری دارد که بررسی آنها می‌تواند به درک بهتر شرایط امروز این بازار کمک کند.
رشد قیمت مسکن که در سال‌های اخیر تقریبا بی‌وقفه ادامه داشت، از میانه سال گذشته به بعد متوقف شد. کارشناسان دلایل متعددی برای این توقف عنوان می‌کنند؛ از جمله کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش نرخ سود بانکی و جذابیت بازارهای رقیب و انتظارات تورمی در حال تعدیل.
رشد شدید قیمت‌ها در سال‌های گذشته مسکن را از سبد خرید بسیاری از خانوارهای متوسط و کم‌درآمد خارج کرد. در نبود تقاضای موثر، بازار ناچار به توقف رشد قیمت شده است.
از سویی با افزایش نرخ سود بانکی، برخی سرمایه‌گذاران به‌جای ورود به بازار پرریسک مسکن، ترجیح داده‌اند سرمایه خود را در سپرده‌های بانکی پارک کنند، همچنین بازارهایی مانند بورس یا ارز، در دوره‌هایی جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران داشته‌اند.
انتظارات تورمی نیز که یکی از محرک‌های اصلی بازار مسکن بوده در حال حاضر تا حدی کاهش یافته است. این موضوع باعث شده سرمایه‌گذاران چشم‌انداز صعودی کمتری برای قیمت مسکن متصور شوند.
مسکن؛ بازاری که دیر به روز می‌شود
برخلاف بازارهایی مانند ارز، طلا یا حتی بورس که به‌سرعت نسبت به تغییرات سیاسی و اقتصادی واکنش نشان می‌دهند، بازار مسکن ذاتا بازاری کند و دیرپذیر است. به‌روزرسانی قیمت‌ها در این بازار معمولا با تاخیر و پس از تثبیت روندهای کلی اقتصادی اتفاق می‌افتد. همین ویژگی باعث شده در شرایط فعلی که سایر بازارها نوسانات مقطعی را تجربه می‌کنند، بازار مسکن به ظاهر آرام و بی‌نوسان به نظر برسد اما این ثبات نسبی، لزوما نشانه‌ای از تعادل یا سلامت بازار نیست بلکه ممکن است نشانه‌ای از رکود عمیق باشد؛ رکودی که در صورت تداوم می‌تواند به فرسایش دارایی‌های سرمایه‌گذاران و کاهش انگیزه برای ساخت‌وساز منجر شود.
آیا خانه‌دار شدن ممکن‌تر می‌شود؟
برخی کارشناسان بر این باورند که ثبات ریالی قیمت مسکن در شرایطی که نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، به معنای کاهش ارزش دلاری مسکن است. به بیان دیگر، اگر قیمت مسکن به ریال ثابت بماند اما دلار گران شود، ارزش واقعی مسکن (بر حسب ارز) کاهش می‌یابد.
این کاهش ارزش دلاری می‌تواند یک پیامد مثبت داشته باشد: افزایش استطاعت خرید مسکن برای خانوارها. در شرایطی که درآمدهای دلاری- چه در بخش صادراتی و چه در بخش‌های مرتبط با بازار آزاد- افزایش یابد، ممکن است بخشی از جمعیت، دوباره توان ورود به بازار مسکن را پیدا کنند.
با این حال، این سناریو نیز چند پیش‌شرط مهم دارد؛ پیش شرط‌هایی مانند افزایش پایدار درآمدها (نه صرفا افزایش نرخ ارز)، تثبیت انتظارات تورمی و همچنین عدم بازگشت مجدد رشد افسارگسیخته قیمت‌ها.
آینده بازار مسکن
آینده بازار مسکن به مجموعه‌ای از متغیرهای اقتصادی، سیاسی و حتی اجتماعی وابسته است. برخی سناریوهای محتمل عبارتند از ادامه رکود در کوتاه‌مدت، احتمال بازگشت نوسان با تحریک تقاضا یا رشد نرخ ارز و نهایتا افزایش ساخت‌وساز در صورت رونق بازار.
با توجه به نبود تقاضای موثر و ضعف قدرت خرید، بعید است بازار در ماه‌های آینده از رکود خارج شود. اگر شوک‌های جدیدی به بازار وارد شود (مثلا جهش ارزی یا تغییر در سیاست‌های مالی دولت)، ممکن است دوباره قیمت‌ها دچار نوسان شوند.
اگر شرایط به نحوی پیش برود که تقاضا برای خرید مسکن افزایش یابد، احتمال دارد سازندگان نیز به بازار بازگردند و پروژه‌های جدید کلید بخورد.
دلیل ثبات کنونی بازار مسکن
کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه رشد قیمت مسکن در یک‌سال اخیر متوقف شده است، گفت: ثبات فعلی بازار بیشتر نتیجه سیاست‌های بانک مرکزی است. فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به تحولات بازار مسکن در دولت چهاردهم اظهار کرد: وضعیت فعلی بازار مسکن بیش از آنکه ناشی از تغییر دولت یا وزارتخانه‌ها باشد، متاثر از سیاست‌های بانک مرکزی است. در واقع، کنترل رشد نقدینگی که از دولت سیزدهم آغاز شد و مورد تایید مقام معظم رهبری نیز قرار گرفت، در دولت چهاردهم نیز ادامه یافته است.
او افزود: بانک مرکزی با سیاست‌هایی نظیر کنترل ترازنامه بانک‌ها، نقش پررنگی در ثبات بازار ایفا کرده و این روند از سال ۱۴۰۲ به بعد محسوس‌تر شده است. برخلاف گذشته که بازار مسکن تحت تاثیر مستقیم وزارت راه‌وشهرسازی یا شهرداری‌ها بود، اکنون عمدتا تحت‌تاثیر سیاست‌های کلان اقتصادی بانک مرکزی قرار دارد.
بیضایی با بیان اینکه رشد قیمت مسکن در یک‌سال اخیر متوقف شده است، تصریح کرد: اگرچه بازار ارز در این مدت دچار نوساناتی شد اما قیمت مسکن با جهش همراه نبود و همین موضوع منجر به کاهش نسبی ارزش دلاری مسکن در تهران شد. این ثبات، در بلندمدت می‌تواند منجر به افزایش استطاعت خانوارها شود.
میزان تاثیرگذاری تسهیلات جدید مسکن
او درخصوص اثرگذاری وام‌های جدید بر بازار گفت: از دولت دوازدهم، سیاستگذاری‌هایی در حوزه اجاره‌داری آغاز شد که تاکنون ادامه دارد. یکی از مصادیق آن، تسهیلات ودیعه مسکن است که در دولت سیزدهم نیز جزو اقلام آماری مهم به شمار می‌رفت و همچنان نیز ادامه دارد. البته بخش مسکن انتظار دارد که این تسهیلات از سوی شبکه بانکی به این بخش تخصیص یابد.
بیضایی تاکید کرد: نکته مهم این است که در حال حاضر با اعمال سیاست کنترل ترازنامه بانک‌ها، تحولات مثبتی در بازار مسکن رخ داده و تا حدی شاهد کنترل قیمت‌ها بوده‌ایم. این مساله به ارتقای توان خرید خانوارها منجر شده است.
او افزود: در کنار این موضوع، برخی افراد انتظار دارند که سهم تسهیلات شبکه بانکی برای حوزه‌هایی مانند مسکن، ازدواج و سایر تکالیف تعیین‌شده از جمله جوانی جمعیت و فرزندآوری افزایش یابد. بعضا نیز شاهد آن هستیم که مصوباتی صادر می‌شود که به عنوان نمونه مشخص می‌کند چه میزان از تسهیلات برای ودیعه مسکن یا ازدواج اختصاص یابد.
بیضایی تصریح کرد: نکته این است که نمی‌توان از شبکه بانکی انتظار داشت همزمان در دو حوزه، یعنی هم کنترل رشد ترازنامه و هم افزایش سهم تسهیلات تکلیفی عملکرد موفقی داشته باشد. به اعتقاد بنده، در شرایط فعلی، اگرچه ممکن است کنترل رشد منجر به تخصیص کمتر منابع به برخی حوزه‌های اجتماعی شود اما در مجموع این سیاست به نفع مردم خواهد بود.
ضرورت بازنگری در سیاست‌های نهضت ملی مسکن
بیضایی درخصوص طرح نهضت ملی مسکن تصریح کرد: این طرح، با توجه به شرایط اقتصادی کشور، نیازمند بازنگری در سیاستگذاری‌هاست. بارها تاکید کرده‌ایم که ساختار فعلی این طرح با وضعیت فعلی اقتصادی کشور همخوانی ندارد و همین موضوع موجب کندی روند اجرایی آن شده است. البته نه در دولت سیزدهم، نه در دولت چهاردهم، پیشرفت فیزیکی قابل‌توجهی در پروژه‌ها مشاهده نمی‌شود. اگر دولت چهاردهم قصد ادامه مسیر حمایتی را دارد، باید از مسیر متفاوتی نسبت به آنچه در نهضت ملی مسکن رخ داده، حرکت کند.
او در جمع‌بندی اظهارات خود خاطرنشان کرد: سیاست‌های فعلی بانک مرکزی کمک موثرتری به بازار مسکن می‌کند تا فشار بر بانک‌ها برای اعطای تسهیلات تکلیفی، همچنین در پاسخ به انتقادهایی مبنی بر اینکه گزارش‌های آماری بانک مرکزی موجب تشنج در بازار می‌شود باید گفت این موضوع صحت ندارد. این آمار اتفاقا به سیاستگذار کمک می‌کند تا نقاط بحرانی را شناسایی و اصلاحات لازم را اعمال کند. او به مهر گفت: در دهه‌های گذشته دو دوره بحرانی در بازار مسکن داشتیم؛ یکی در سال‌های ۸۶ تا ۸۸ و دیگری در بازه نیمه دوم ۱۴۰۰ تا نیمه اول ۱۴۰۲. در این دوره‌ها، قیمت دلاری مسکن به حدود ۱۶۰۰ تا ۲۲۰۰دلار در هر متر مربع رسید که وضعیت نگران‌کننده‌ای ایجاد کرد اما با اصلاح و اعمال سیاست‌های بانک مرکزی، بازار به سمت ثبات حرکت کرد.
بیضایی در پایان گفت: ادامه انتشار آمارهای دقیق، یکی از ابزارهای اصلاح سیاستگذاری بازار مسکن است و نه عاملی برای تشنج بازار.
سخن پایانی
بازار مسکن امروز ایران در وضعیتی ایستاده است که شاید بتوان آن را «ثبات در رکود» توصیف کرد. هرچند قیمت‌ها رشد نمی‌کنند اما این وضعیت نه ناشی از تعادل عرضه و تقاضاست و نه به معنای بهبود شرایط خرید برای مردم. با این حال، اگر این ثبات با سیاست‌های حمایتی درست، کنترل تورم و بهبود شاخص‌های اقتصادی همراه شود، می‌توان امیدوار بود که مسکن دوباره به کالایی قابل دسترس برای بخش بزرگ‌تری از جامعه تبدیل شود. تا آن زمان، بازار همچنان در انتظار تحولی اساسی باقی خواهد ماند.
