گارانتی آپارتمان‌ها زیر سایه جنگ و غفلت
جهان صنعت– بازار ساخت‌وساز در ایران همچنان با معضلاتی بنیادین دست‌وپنجه نرم می‌کند. این در حالی است که کشورهای توسعه‌یافته و حتی برخی کشورهای نوظهور، سال‌هاست ابزارهای مدرن مدیریت ریسک در حوزه مسکن و ساختمان را به خدمت گرفته‌اند.
یکی از این مشکلات که کمتر مورد توجه قرار گرفته و در فضای سیاستگذاری کشور به فراموشی سپرده شده، موضوع بیمه‌های ساختمانی و نبود گارانتی برای واحدهای مسکونی است.
مسکن، نه‌تنها به‌عنوان یک نیاز اساسی خانوار بلکه به‌عنوان یک دارایی سرمایه‌ای کلان، جایگاه مهمی در اقتصاد خانوارها و همچنین در اقتصاد کلان کشور دارد. با این حال، در فقدان سازوکارهایی مانند بیمه‌نامه ساختمانی و گارانتی ساخت، کوچک‌ترین خطا در اجرا، طراحی یا استفاده از مصالح، میتواند به فاجعه‌هایی با هزینه‌های مالی و انسانی جبران‌ناپذیر بینجامد.
جایگاه مسکن در اقتصاد و اهمیت مدیریت ریسک
اقتصاد ایران به‌طور سنتی وابستگی بالایی به بخش مسکن دارد. این بخش یکی از موتورهای محرکه اقتصاد، اشتغالزایی و گردش مالی در کشور به شمار می‌رود. به‌ویژه در سال‌های اخیر که تحریم‌ها، تورم و رکود سایر بخش‌های اقتصادی را تحت فشار قرار داده‌اند، بازار مسکن به یکی از معدود حوزه‌های باقیمانده برای سرمایه‌گذاری بدل شده است.
با این حال، ساخت‌وساز در ایران با مجموعه‌ای از ریسک‌های جدی روبه‌روست؛ از خطرات ناشی از زلزله و فرونشست زمین گرفته تا ریسک‌های مهندسی، کیفیت ساخت و اخیرا حتی تهدیدهای ناشی از حملات نظامی و جنگی. در چنین شرایطی، بهره‌گیری از ابزارهایی مانند بیمه ساختمانی نه یک گزینه بلکه ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است.
بیمه‌های ساختمانی؛ قانونی که خاک می‌خورد
در سال ۱۳۸۶، قانونی در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید که براساس آن مهندسان و پیمانکاران مکلف به ارائه گارانتی ساخت و بیمه‌نامه‌های مرتبط با کیفیت و ایمنی ساختمان شدند. هدف این قانون، افزایش ضریب اطمینان مردم از کیفیت سازه‌هایی بود که قرار است سال‌ها در آن زندگی کنند. اما اکنون و پس از گذشت بیش از یک دهه، اجرای این قانون در عمل با شکست مواجه شده است.
بررسی میدانی از دفاتر مهندسی، شهرداری‌ها و شرکت‌های بیمه نشان می‌دهد که در بسیاری از موارد، سازندگان از زیر بار این الزام شانه خالی می‌کنند و هیچ ضمانتی در قبال کیفیت ساخت ارائه نمی‌دهند. خریداران نیز به دلیل نبود فرهنگ مطالبه‌گری و عدم آشنایی با حقوق خود، در عمل از این ابزارها بهره‌ای نمی‌برند.
چرا گارانتی آپارتمان در ایران اجرا نمی‌شود؟
عدم اجرای موثر گارانتی ساختمان‌ها در ایران علل متعددی دارد که میتوان آنها را در سه محور بررسی کرد؛ ضعف نظارت و الزام قانونی، نبود سازوکار بیمه‌ای فعال و پویا و بی‌اطلاعی عمومی و فرهنگ‌سازی ضعیف.
هرچند قانون موجود الزام به ارائه بیمه‌نامه و گارانتی ساخت را مطرح کرده اما سازوکار اجرایی دقیق، نظارت موثر و ضمانت اجرای کافی برای آن تعریف نشده است. شهرداری‌ها، سازمان نظام مهندسی و حتی وزارت راه‌وشهرسازی، در مقام عمل، از پیگیری جدی این موضوع غافل مانده‌اند.
شرکت‌های بیمه در ایران عموما به بیمه‌های سنتی مانند خودرو، درمان یا آتش‌سوزی اکتفا کرده‌اند. محصولاتی مانند «بیمه کیفیت ساخت»، «بیمه تضمین مصالح» یا «بیمه ریسک‌های جنگی» هنوز در ایران نوظهور یا حتی ناشناخته‌اند. در نتیجه، تولیدکننده و مصرف‌کننده هر دو از مزایای چنین پوشش‌هایی بی‌بهره‌اند.
فرهنگ عمومی مردم ایران هنوز آشنایی کافی با مفهوم گارانتی در ساخت‌وساز ندارد. در حالی که در کشورهای پیشرفته خرید خانه بدون گارانتی مشابه خرید خودرو بدون کارت ضمانت محسوب می‌شود، در ایران چنین مطالبه‌ای نهادینه نشده و حتی بسیاری از خریداران نمی‌دانند که چنین حقی دارند.
جنگ ایران و اسرائیل؛ هشداری برای بازنگری در سیاست‌های بیمه‌ای ساختمان
جنگ اخیر ایران و اسرائیل که به‌صورت موشکی، پهپادی و تخریبی در شهرهای مختلف کشور نمود یافت، ابعاد تازه‌ای از آسیب‌پذیری زیرساخت‌های شهری و ساختمانی را به نمایش گذاشت. در بسیاری از شهرها، به‌ویژه در نواحی مرکزی و غربی، آسیب‌هایی به ساختمان‌ها وارد شد که نه‌تنها خسارت مالی قابل‌توجهی در پی داشت بلکه خلأ فقدان بیمه‌نامه‌های ساختمانی را بیش از پیش آشکار کرد.
ساختمان‌هایی که در اثر موج انفجار، ریزش دیوار یا شکست شیشه‌ها خسارت دیدند، اکنون هیچ‌گونه پوشش بیمه‌ای برای جبران ندارند. دولت نیز به دلیل فشار مالی، توان جبران همه خسارات را ندارد و در نتیجه خانواده‌ها مجبور به تامین شخصی این خسارات شده‌اند. این بحران، لزوم توجه فوری به بیمه‌های ساختمانی و پوشش‌های جنگی و امنیتی را برجسته می‌سازد.
تجربه جهانی؛ از فرانسه تا ژاپن
برای درک جایگاه بیمه‌های ساختمانی، کافی است نگاهی به تجربه جهانی بیندازیم.
در فرانسه، قانون معروف «گارانتی ده‌ساله» (Décennale) سازندگان را ملزم می‌کند تا در قبال هرگونه عیب یا نقص ساختاری در ساختمان تا ۱۰ سال پس از تحویل، پاسخگو باشند. این ضمانت، بدون نیاز به اثبات تقصیر، قابل پیگیری در دادگاه‌هاست.
در ژاپن، کشوری با ریسک بالای زلزله، بیمه‌های ساختمانی نه‌تنها در مرحله ساخت بلکه در مرحله بهره‌برداری نیز فعال هستند. خریداران می‌توانند واحدهایی را انتخاب کنند که تحت پوشش بیمه زلزله، بیمه خسارت مصالح و حتی بیمه نگهداری بلندمدت باشند.
در ترکیه، پس از زلزله ویرانگر ۱۹۹۹، دولت اقدام به راه‌اندازی بیمه اجباری زلزله (DASK) کرد که اکنون یکی از موفق‌ترین نظام‌های بیمه‌ای منطقه محسوب می‌شود.
راهکارها و پیشنهاداتی برای اصلاح
در شرایط فعلی و با توجه به آسیب‌پذیری جدی زیرساخت‌های ساختمانی در برابر تهدیدهای طبیعی و انسانی، اصلاح سیاست‌های بیمه‌ای در بخش مسکن ضروری است. راهکارهایی که میتوان پیشنهاد داد عبارتند از تدوین آیین‌نامه اجرایی الزام‌آور برای بیمه ساخت، معرفی محصولات بیمه‌ای جدید توسط شرکت‌های بیمه، الزام ثبت گارانتی در دفاتر اسناد رسمی و فرهنگ‌سازی عمومی و آموزش حقوق شهروندی.
وزارت راه‌وشهرسازی میتواند با همکاری بیمه مرکزی، آیین‌نامه‌ای تهیه کند که تمام پروژه‌های ساختمانی با متراژ بیش از ۳۰۰ مترمربع را ملزم به دریافت بیمه کیفیت ساخت کند. صدور پایان‌کار نیز منوط به ارائه این بیمه‌نامه باشد.
بیمه‌گرها باید وارد عرصه تولید محصولات تخصصی شوند. «بیمه گارانتی ساختمان»، «بیمه ریسک جنگ و بلایای انسانی» و «بیمه نگهداری بلندمدت ساختمان» میتواند به‌عنوان گزینه‌هایی نوین مطرح شود.
همان‌گونه که در خرید خودرو اسناد ضمانتی ثبت می‌شوند، برای آپارتمان‌ها نیز باید گارانتی و تعهد کیفیت به‌صورت رسمی در سند فروش ثبت شود تا پشتوانه حقوقی برای خریدار باشد.
از طریق رسانه‌ها، سازمان نظام مهندسی و وزارت آموزش‌وپرورش، مفاهیم مربوط به بیمه ساختمانی، حقوق خریدار و لزوم مطالبه‌گری باید به اطلاع عموم برسد. این اقدام در بلندمدت زمینه ارتقای شفافیت و مسوولیت‌پذیری را فراهم می‌کند.
جای خالی گارانتی آپارتمان
در همین خصوص عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران معتقد است توجه به مزایای اقتصاد بیمه در کنار بهبود کیفیت ساختمان‌ها میتواند، به رونق بازار مسکن بینجامد.
مجید روستا معتقد است: عدم‌فرهنگ‌سازی در خصوص مزایای بیمه‌های ساختمانی در کشور باعث شده تا امروز این مهم به فراموشی سپرده شود. او با اشاره به جایگاه حیاتی صنعت مسکن در اقتصاد ملی، خواستار اصلاح ساختارها و بهره‌گیری از ابزارهای نوین مالی و مدیریتی در این حوزه شد.
روستا با تاکید بر ضرورت توجه به کیفیت و پایداری ساخت‌وساز، تصریح کرد که صنعت مسکن کشور با چالش‌هایی نظیر کیفیت پایین ساختمان‌ها، استفاده از مصالح نامرغوب، نبود نظام جامع تضمین کیفیت، هزینه‌های بالای تامین مالی، ریسک‌های بالا و پیچیدگی‌های حقوقی و بوروکراسی اداری در خصوص صدور پروانه ساخت و… مواجه است.
در ادامه روستا به معرفی نقش اقتصاد بیمه به‌عنوان یکی از ابزارهای اصلی مدیریت ریسک در حوزه مسکن پرداخت و افزود: بیمه‌های ساختمانی می‌توانند با پوشش خطرات فنی، مالی و طبیعی، تضمین‌کننده کیفیت ساخت و پشتیبان سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی باشند.
عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران بیمه‌های مختلف از جمله بیمه مصالح و فرآیند ساخت، بیمه مسوولیت مهندسان و پیمانکاران، بیمه حوادث طبیعی و بیمه‌های نوین فناورانه را از جمله راهکارهای افزایش امنیت سرمایه‌گذاری در صنعت ساخت‌وساز عنوان کرد.
تجربه ۴مدل بین‌المللی بیمه تضمین کیفیت
او در ادامه، به معرفی تجربه چهار مدل بین‌المللی بیمه تضمین کیفیت در کشورهای توسعه‌یافته پرداخت. در فرانسه، براساس قانون Spinetta مصوب ۱۹۷۸، تمامی سازندگان موظفند پیش از آغاز عملیات ساخت، بیمه‌ای به نام بیمه ۱۰ساله (Decennial Liability Insurance) تهیه کنند. این بیمه تمامی نقایص ساختاری یا عیوبی که استحکام یا قابلیت بهره‌برداری ساختمان را تهدید می‌کند، به مدت ۱۰ سال تحت پوشش قرار می‌دهد. از ویژگی‌های کلیدی این بیمه میتوان به الزام قانونی برای همه سازندگان، ضرورت آن برای صدور پایان‌کار و سند رسمی و قابلیت انتقال آن به خریداران بعدی ملک اشاره کرد. در آلمان، سیستم بیمه‌ای با تمرکز بر بیمه تضمین عملکرد ساخت(Performance Guarantee Insurance) طراحی شده که مبتنی بر قرارداد میان سازنده و خریدار است و از سوی بیمه‌گر پشتیبانی می‌شود. این بیمه برای جبران هزینه‌های ناشی از نقایص مصالح، تاسیسات یا سازه کاربرد دارد و همسو با استانداردهای ملی ساخت‌وساز عمل می‌کند.
در ژاپن، از سال ۲۰۰۰ به بعد، تمام سازندگان مسکن موظف به ارائه گارانتی ۱۰ساله برای بخش‌های اصلی ساختمان هستند که یا توسط شرکت‌های بیمه یا از طریق صندوق‌های تضمینی ویژه پوشش داده می‌شود. نظام ژاپن همچنین شامل رتبه‌بندی کیفی ساختمان‌ها و نظارت فنی مرحله‌ای در حین ساخت است.
در بریتانیا، رایج‌ترین مدل بیمه‌ای، بیمه NHBC Buildmark است که توسط شورای ملی ساختمان‌سازی (NHBC)ارائه می‌شود و شامل دو سال خدمات پس از فروش و ۸ سال پوشش نقص‌های ساختاری است. این بیمه برای دریافت گواهی سکونت الزامی است و پروژه‌های انبوه‌سازی تحت نظارت فنی و حقوقی شدید قرار دارند. مجموع این نظام‌های بیمه‌ای نقش مهمی در تضمین کیفیت ساخت، کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و اعتمادسازی در بازار مسکن ایفا می‌کنند. به گفته روستا، کشورهایی که بیمه ۱۰ساله ساخت، گارانتی‌های قانونی و نظام‌های نظارتی دقیق را اجرایی کرده‌اند، موفق به ارتقای چشمگیر کیفیت و اعتماد بازار شده‌اند.
راهکارهایی برای تحقق جهش تولید مسکن
اقتصاد بیمه با کاهش ریسک، نقش موثری در جهش تولید مسکن دارد. از یکسو با کاهش هزینه تامین مالی و افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران خصوصی، جذب منابع را تسهیل می‌کند و از سوی دیگر با تضمین تداوم پروژه‌ها و جبران خسارات احتمالی، مانع از توقف ساخت‌وساز می‌شود. همچنین با ایجاد رقابت کیفی میان سازندگان، زمینه ارتقای استانداردها و بهبود کیفیت ساخت را فراهم می‌سازد.
روستا پنج راهکار کلیدی مبتنی بر مشارکت و اقتصاد بیمه برای تحقق جهش تولید مسکن ارائه داد و گفت: راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک مسکن، توسعه مدل‌های مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) توسعه بیمه‌های تخصصی و اجباری، آموزش و فرهنگ‌سازی گسترده، به‌کارگیری فناوریهای نوین ساختمانی، پنج راهکار کلیدی مبتنی بر مشارکت و اقتصاد بیمه برای تحقق جهش تولید مسکن است.
اهداف دولت در حمایت از توسعه‌دهندگان و سازندگان مسکن
عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران اهداف دولت در حمایت از توسعه‌دهندگان و سازندگان مسکن، به‌ویژه در محله‌های هدف بازآفرینی شهری و بافت‌های فرسوده را این‌گونه تشریح کرد که باید سرمایه‌های بخش‌خصوصی و بازار به سمت این محدوده‌ها هدایت شود، فرآیند توسعه محله‌ها تخصصی و برندینگ ملی در این حوزه شکل گیرد و با چابک‌سازی بخش خصوصی و ایجاد بازار رقابتی، کنترل قیمت‌ها تسهیل شود. همچنین نهادینه شدن نظام مسوولیت‌پذیری در تضمین کیفیت ساخت، فراهم کردن بستر همکاری موثر بنگاه‌های اقتصادی برای کسب منافع بیشتر در قبال پذیرش ریسک‌های فنی و سرمایه‌گذاری و ارتقای کیفیت ساخت‌وساز در این مناطق از دیگر اهداف کلیدی به شمار می‌آید. این رویکردها با هدف توسعه پایدار و بهبود شرایط بافت‌های فرسوده و محله‌های هدف بازآفرینی شهری دنبال می‌شود.
در بند ۴ آیین‌نامه اجرایی تبصره (۲) ماده (۷) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد مصوب سال ۱۳۹۴ آمده است: بیمه مرکزی ایران مکلف است با همکاری سازمان‌های ذی‌ربط از طریق شورای عالی بیمه پوشش‌های بیمه‌ای مناسب برای ریسک‌های بیمه‌پذیر موضوع این آیین‌نامه ساختمان و مسکن را تدوین و جهت اجرا به شرکت‌های بیمه ابلاغ کند. این تکلیف حاکمیتی نقش کلیدی در فراهم آوردن بسترهای قانونی و اجرایی توسعه بیمه‌های ساختمانی ایفا می‌کند؛ به‌ویژه با توجه به وجود حدود ۸۲هزار هکتار بافت فرسوده مصوب در کشور که با حمایت نهادهای بیمه‌ای و مشارکت توسعه‌گران، ظرفیت قابل‌توجهی برای تولید مسکن در محلات هدف بازآفرینی شهری فراهم می‌سازد.
ضرورت مشارکت فعال میان دولت و بخش خصوصی
روستا بر ضرورت مشارکت فعال و هوشمندانه میان دولت، بخش خصوصی، شرکت‌های بیمه و مردم تاکید کرد و گفت: اقتصاد بیمه میتواند به عنوان یک ابزار مالی و مدیریتی قدرتمند، ضامن کیفیت و امنیت در پروژه‌های مسکن باشد و با کاهش ریسک‌ها، بستر لازم برای تحقق جهش تولید مسکن را فراهم کند.
عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران گفت: با توسعه فرهنگ بیمه، استفاده از فناوریهای نوین و حمایت از توسعه‌گران، میتوان به چشم‌انداز توسعه پایدار و مسکن باکیفیت برای همه اقشار جامعه دست یافت.
سخن پایانی
بحران‌های اخیر، از زلزله‌ها تا جنگ نظامی، نشان داده‌اند که ساخت‌وساز در ایران با ریسک‌هایی مواجه است که نمی‌توان آنها را صرفا با نظارت مهندسی یا دعا برای سلامتی برطرف کرد. بیمه‌های ساختمانی و گارانتی آپارتمان‌ها نه‌تنها ابزار کاهش ریسک بلکه نشانه‌ای از بلوغ نظام اقتصادی و حقوقی در یک کشور هستند. وقت آن رسیده که این موضوع فراموش‌شده، به صدر اولویت‌های ملی بازگردد؛ پیش از آنکه بحران بعدی، باز هم خانواده‌های ایرانی را در برابر ویرانی‌های غیرقابل جبران تنها بگذارد.
