کشتی بدون قطبنمای مسکن
جهان صنعت– از مردادماه۱۴۰۳ که بانک مرکزی آخرین گزارش رسمی خود از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران را منتشر کرد بازار ملک عملا وارد دورهای از ابهام آماری شد؛ دورهای که در آن نه فعالان بازار، نه خریداران و نه حتی تحلیلگران اقتصادی تصویر روشنی از واقعیت معاملات در اختیار ندارند. توقف انتشار دادههای معاملاتی مسکن تصمیمی بود که ظاهرا باهدف کنترل انتظارات تورمی و جلوگیری از افزایش قیمتها اتخاذ شد اما درعمل نتیجهای معکوس بههمراه داشت. تجربهبازار مسکن ایران بار دیگر نشان داد که حذف داده و پنهانسازی آمار نهتنها ابزار تنظیمگری نیست بلکه خود بهعاملی برای تشدید بیثباتی و افزایش نااطمینانی بدل میشود.
توهم کنترل قیمت با حذف دادههای رسمی
تصور سیاستگذار از ابتدا این بود که اعلامنکردن آمار رسمی معاملات و قیمتها میتواند بهکاهش التهاب روانی بازار منجر شده و مانع از شکلگیری موجهای افزایشی قیمت شود. این نگاه اما بیش از آنکه مبتنی بر منطق اقتصادی باشد ریشه در نوعی سادهسازی مفرط از رفتار بازار دارد. قیمت مسکن حاصل برهمکنش متغیرهای متعددی همچون تورم عمومی، نرخ ارز، هزینه نهادههای ساختمانی، انتظارات تورمی و کمبود عرضه مزمن است و حذف یک متغیر اطلاعاتی نمیتواند این سازوکار پیچیده را مختل کند. در واقع بازار مسکن برخلاف تصور سیاستگذار با «ندیدن عدد رسمی» متوقف نمیشود بلکه مسیر خود را از کانالهای غیررسمی، قیمتهای پیشنهادی و دادههای میدانی ادامه میدهد.
جولان اعداد غیررسمی و کاذب در بازار
در نبود آمار رسمی خلأ اطلاعاتی بهسرعت توسط دادههای غیرشفاف، قیمتهای پیشنهادی اغراقشده و روایتهای شخصی پر میشود. فایلهای ملکی، پلتفرمهای آنلاین و حتی گفتوگوهای غیررسمی میان مشاوران املاک جایگزین گزارشهای معتبر شدند و همین امر باعث شده که تصویر غالب از بازار بیش از آنکه مبتنی بر معاملات واقعی باشد بر پایه انتظارات فروشندگان شکل بگیرد. نتیجه این فرآیند فاصلهگرفتن قیمتهای پیشنهادی از توان واقعی تقاضا و شکلگیری نوعی بازار ذهنی است که در آن هرعددی میتواند مبنای تصمیمگیری قرار گیرد. حذف آمار رسمی عملا میدان را برای تولید «اعداد کاذب» باز گذاشته است.
بیاعتمادی؛ مهمترین هزینه پنهان سیاست سکوت آماری
شاید مهمترین پیامد توقف انتشار آمار مسکن افزایش بیاعتمادی درمیان فعالان بازار باشد. خریدارانی که نمیدانند سطح واقعی قیمتها و حجم معاملات در چه وضعیتی قرار دارد ناچار بهتعویق تصمیم یا ورود هیجانی بهبازار میشوند. فروشندگان نیز با تکیه بر شنیدهها و پیشبینیهای غیررسمی سطح قیمتها را بالاتر از واقعیت بازار تعیین میکنند. در چنین شرایطی نقش سیاستگذار بهعنوان مرجع تولید اطلاعات معتبر تضعیف و بازار وارد چرخهای میشود که در آن تصمیمها نه براساس داده بلکه بر پایه حدس و گمان گرفته میشود. این بیاعتمادی سرمایه اجتماعی سیاستگذاری در حوزه مسکن را بهشدت فرسوده کرده است.
افزایش قیمتها در سایه سکوت آماری
برخلاف انتظار دولت شواهد میدانی نشان میدهد که قیمت ملک در ماههای اخیر نهتنها کاهش نیافته بلکه در بسیاری از مناطق با شیب صعودی همراه بوده است. این افزایش قیمت بیش از آنکه ناشی از رونق واقعی معاملات باشد حاصل تورم انتظاری و نااطمینانی نسبت بهآینده بازار است. وقتی دادهای برای سنجش وضعیت واقعی وجود ندارد بازار تمایل دارد بدترین سناریو را مبنای تصمیمگیری قرار دهد. فروشنده باتصور تداوم افزایش قیمت حاضر بهتعدیل نرخها نیست و خریدار نیز یا از بازار خارج شده یا با عجله و اضطراب وارد معامله میشود؛ وضعیتی که خود بهتقویت روند افزایشی قیمتها دامن میزند.
بازگشت تحرکات فصلی معاملات
براساس آمارهای میدانی و گزارشهای غیررسمی از بهمنماه بهبعد نشانههایی از افزایش تحرک در بازار معاملات مسکن مشاهده میشود. این موضوع پدیدهای تازه نیست و ریشه در الگوی سنتی رفتار خانوارها دارد. بهطور معمول بسیاری از متقاضیان خرید مسکن از بهمنماه جستوجوی خود را آغاز میکنند و در بازهای حدود ۴۰روزه تا دوماهه تلاش میکنند پیش از نوروز معامله را نهایی کرده و جابهجایی انجام دهند. این تحرک فصلی حتی در شرایط رکودی نیز بهطور نسبی خود را نشان میدهد و نمیتوان آن را نشانهای از بهبود ساختاری بازار تلقی کرد.
تحرک معاملاتی بدون داده؛ بازاری غیرقابل پیشبینی
افزایش نسبی معاملات در ماههای پایانی سال در شرایطی رخ میدهد که هیچ داده رسمی برای سنجش عمق و کیفیت این تحرک وجود ندارد. مشخص نیست این افزایش مربوط بهچه سطح قیمتی، کدام مناطق و با چه ترکیبی از خریداران مصرفی و سرمایهای است. نبود این اطلاعات امکان تحلیل روندهای آتی بازار را از کارشناسان و حتی سیاستگذاران سلب میکند. در غیاب داده پیشبینی بهحدس تبدیل میشود و سیاستگذاری نیز ناچار بر پایه برداشتهای ناقص و بعضا نادرست انجام میگیرد. این وضعیت خطر اتخاذ تصمیمهای اشتباه و پرهزینه را بهطور جدی افزایش میدهد.
شفافیت آماری؛ پیششرط تنظیمگری موثر
تجربهاقتصادهای مختلف نشان میدهد که شفافیت آماری نه عامل التهاب بلکه شرط لازم برای ثبات بازار است. انتشار منظم و دقیق آمار معاملات، قیمتها و حجم عرضهوتقاضا بهفعالان بازار کمک میکند تصمیمهای خود را بر پایه واقعیت اتخاذ کنند. درچنینشرایطی انتظارات تورمی تعدیل میشود و فضای روانی بازار از هیجان فاصله میگیرد. پنهانسازی آمار دقیقا برعکس این مسیر عمل میکند و بهتشدید نوسانات دامن میزند. بازار مسکن ایران بیشاز هرچیز بهدادههای شفاف و قابل اتکا نیاز دارد و نه سکوت آماری.
هزینههای اقتصادی سیاست ابهام
ادامه وضعیت فعلی هزینههای اقتصادی قابلتوجهی بههمراه دارد. کاهش قدرت پیشبینی ریسک سرمایهگذاری در بخش مسکن را افزایش میدهد و این موضوع میتواند بر تصمیم سازندگان و سرمایهگذاران اثر منفی بگذارد. در شرایطی که کشور با کمبود عرضه مسکن مواجه است هر عاملی که انگیزه تولید را تضعیف کند بحران را عمیقتر خواهد کرد. از سوی دیگر خانوارها نیز در نبود اطلاعات معتبر قادر بهبرنامهریزی مالی بلندمدت نیستند و این مساله بهکاهش رفاه و افزایش فشار اقتصادی منجر میشود.
ضرورت بازگشت بهشفافیت
بازار مسکن ایران برای خروج از وضعیت بیثبات کنونی نیازمند بازگشت فوری بهانتشار منظم آمار رسمی است.
اعلام اعداد واقعی معاملات و قیمتها حتی اگر بالا باشد بهمراتب بهتر از پنهانسازی و تولید فضای مبهم است. بازار براساس واقعیتها تنظیم میشود و نه براساس حذف اطلاعات. تجربهماههای اخیر بهروشنی نشان داده که سکوت آماری نهتنها قیمتها را کنترل نکرده بلکه بهتشدید بیاعتمادی و افزایش نااطمینانی انجامیده است. شفافیت نخستینگام برای بازگرداندن عقلانیت بهبازار مسکن است.
