نقدشوندگی در قاب شیشهای بورس
هیوا زارعی – سالهاست که انبوهی از داراییهای غیرمنقول و راکد در ترازنامه بانکها انباشته شده است. ساختمانهای نیمهتمام، زمینهای بلااستفاده، واحدهای مسکونی و تجاری که برخی از آنها سالها در مزایدههای اداری دستبهدست میشوند و برخی دیگر همچنان در حسرت خریداری که ارزش واقعی آنها را کشف کند باقی ماندند. این اموال که بهعنوان «مازاد» شناسایی میشوند نهتنها منبع درآمدی برای سیستم بانکی ایجاد نمیکنند بلکه هزینههای نگهداری، استهلاک و مالیات آنها نیز بر دوش بانکها سنگینی میکند.
حالا اما هیات عالی بانک مرکزی تصمیمی گرفته که میتواند مسیر واگذاری این داراییهای راکد را برای همیشه متحول کند. اصلاحیه «دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری» باهدف تبیین دقیق نحوه واگذاری داراییهای شبکه بانکی و تسهیل این فرآیند بهتصویب رسیده است. در این اصلاحیه برای نخستینبار سازوکارهای بازارسرمایه بهعنوان یکی از مسیرهای رسمی واگذاری اموال مازاد بانکها مورد تاکید قرار گرفته و بانکها مجاز شدند تا از ظرفیتهای صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات و توکنایزکردن داراییها برای خروج از مالکیت این اموال استفاده کنند.
ابزارهای جدید بازارسرمایه در خدمت واگذاری اموال بانکها
صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان که پیشتر در حوزه پروژههای ساختوساز فعال بودند اکنون میتوانند بهعنوان بستری برای واگذاری املاک آماده بانکها نیز عمل کنند. بانک میتواند یک ساختمان یا مجموعهای از املاک را بهصندوق منتقل کرده و درمقابل واحدهای صندوق را بهسرمایهگذاران عرضه کند. مکانیسم این کار بهاین صورت است که ابتدا دارایی مورد نظر توسط کارشناسان رسمی دادگستری ارزشگذاری میشود سپس صندوق با انتشار واحدهایی معادل ارزش آن دارایی اقدام بهپذیرهنویسی میکند. بانک نیز در ازای انتقال دارایی بهصندوق واحدهای متناظر دریافت کرده و میتواند آنها را در بازار ثانویه بهفروش برساند. این فرآیند داراییهای بزرگ و غیرنقد را بهاوراق بهادار کوچکتر و قابل معامله در بورس تبدیل میکند.
صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات که کارکردی مشابه صندوقهای زمین و ساختمان دارند با تفاوت در تمرکز بر داراییهای آماده بهرهبرداری میتوانند نقش پررنگی در واگذاری واحدهای مسکونی و تجاری بانکها ایفا کنند. سرمایهگذاران با خرید واحدهای این صندوقها بهصورت غیرمستقیم مالک بخشی از آن املاک شده و از بازدهی ناشی از اجاره یا فروش آنها بهرهمند میشوند. نکته مهم این است که صندوقهای املاک و مستغلات در بازارسرمایه ایران سابقه فعالیت دارند و زیرساختهای قانونی و عملیاتی آنها پیشتر فراهم شده بنابراین بانکها میتوانند با سرعت بیشتری از این ابزار برای واگذاری اموال خود استفاده کنند.
شاید جذابترین و مدرنترین ابزاری که در این اصلاحیه بهآن اشاره شده اما توکنایزکردن داراییهاست. این روش که در چارچوب ضوابط ابلاغی بانک مرکزی مجاز شده امکان تبدیل یک دارایی فیزیکی بهتوکنهای دیجیتال را فراهم میکند. در این روش مالکیت دارایی بهتعداد معینی توکن تقسیم شده و هرتوکن نشاندهنده سهمی از آن دارایی است. سرمایهگذاران میتوانند با خرید این توکنها بهصورت جزئی در آن دارایی سهیم شوند. ماهیت دیجیتال این توکنها امکان معامله سریع، شفاف و با هزینه پایین را فراهم کرده و نقدشوندگی را بهسطحی بیسابقه ارتقا میدهد.
تاثیر بر نقدشوندگی و شفافیت بازارسرمایه
از مهمترین آثار این اصلاحیه بر بازارسرمایه افزایش چشمگیر نقدشوندگی است. حجم اموال مازاد شبکه بانکی کشور بهدههاهزارمیلیاردتومان میرسد. ورود این حجم از داراییها بهبازارسرمایه عمق این بازار را بهطور قابلتوجهی افزایش خواهد داد. هرچهعمق بازار بیشتر باشد معاملات با سرعت و سهولت بیشتری انجام شده و نقدشوندگی ارتقا مییابد. خردکردن داراییهای بزرگ بهواحدهای کوچکتر در قالب صندوقها یا توکنها امکان مشارکت سرمایهگذاران خرد را نیز فراهم میکند. سرمایهگذاری که پیشتر توان خرید یک ملک بزرگ را نداشت اکنون میتواند با خرید واحدهای صندوق املاک در بازدهی این داراییها سهیم شود. در سوی دیگر واگذاری از طریق بازارسرمایه، فرآیندی شفاف، رقابتی و تحت نظارت است. در بورس، قیمت داراییها براساس عرضهوتقاضا و در بستری کاملا شفاف کشف میشود و نه در یک مزایده با تعداد محدود شرکتکننده که همواره ابهاماتی درمورد فرآیند قیمتگذاری آن وجود داشته است. تمام اطلاعات مربوط بهدارایی، ارزشگذاریها، شرایط معامله و قیمتهای کشف شده در بازارسرمایه ثبت و قابل رویت است. حضور ناظران حرفهای در بازارسرمایه ازجمله سازمان بورس و اوراق بهادار، تضمینکننده رعایت قوانین و مقررات در فرآیند واگذاری است.
تنوعبخشی بهسبد سرمایهگذاران و جذب سرمایههای جدید
ابزارهای جدیدی که با این اصلاحیه وارد بازارسرمایه میشوند فرصتهای تازهای برای سرمایهگذاران ایجاد میکنند. تا پیش از این سرمایهگذاری در بخش املاک و مستغلات عمدتا در انحصار خرید و فروش مستقیم ملک یا سرمایهگذاری در پروژههای ساختمانی بود. اکنون اما با ظهور صندوقهای املاک و مستغلات و توکنهای دارایی سرمایهگذاران میتوانند با مبالغ اندک در این بازار حضور یافته و سبد سرمایهگذاری خود را متنوعتر کنند. تنوعبخشی بهسبد سرمایهگذاری یکیاز اصول مهم مدیریت ریسک است و این موضوع بهویژه برای سرمایهگذاران نهادی و صندوقهای بازنشستگی که بهدنبال داراییهای با بازدهی پایدار هستند اهمیت ویژهای دارد.
نقش نظارتی بانک مرکزی و سازمان بورس
در ایناصلاحیه بانک مرکزی بر واگذاری ازطریق صندوقهای سرمایهگذاری و توکنایزکردن در چارچوب ضوابط ابلاغی خود تاکید کرده است. این بدان معناست که نظارت بر این فرآیند بهصورت مشترک بین بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار انجام خواهد شد. سازمان بورس نیز بهعنوان ناظر بر بازارسرمایه مسوولیت ایجاد زیرساختهای فنی و حقوقی مورد نیاز برای معاملات این ابزارهای جدید را بر عهده دارد. ازجمله اقداماتی که انتظار میرود سازمان بورس انجام دهد تدوین دستورالعملهای اجرایی برای توکنایزکردن داراییها، ایجاد بستر معاملاتی مناسب برای این توکنها و نظارت بر فعالیت صندوقهای املاک و مستغلات در فرآیند واگذاری اموال بانکی است.
چالشهای پیشرو، از تصویب تا اجرا
باوجود تمام مزایای ذکرشده نکته کلیدی در مرحله اجرا نهفته است. صرف تصویب و ابلاغ یک دستورالعمل بدون اراده واقعی بانکها برای واگذاری اموال، نمیتواند تحول مورد انتظار را رقم بزند. تجربه سالهای گذشته نشان داده که بسیاری از بانکها باوجود تکالیف قانونی اراده جدی برای خروج از داراییهای مازاد نداشته و صرفا بهانجام حداقلهای قانونی بسنده کردند.
درچنینشرایطی نظارت دقیق بانک مرکزی بر حسن اجرای دستورالعمل و پیگیری مستمر سازمان بورس برای ایجاد زیرساختهای فنی و حقوقی از ارکان موفقیت این طرح خواهد بود. آنچه این اصلاحیه را از یک بخشنامه صرف بهیک تحول واقعی در بازارسرمایه تبدیل میکند عزم جدی شبکه بانکی، ناظران و فعالان بازارسرمایه برای اجرای کامل و موثر آن است.
تکلیف قانونی؛ اراده واقعی
فردین آقابزرگی – ابلاغ نسخه جدید دستورالعمل واگذاری اموال مازاد بانکها از طریق بازارسرمایه در ظاهر گامی رو بهجلو بوده اما آنچه سرنوشت این سیاست را تعیین میکند فراتر از کاغذ و امضاست. سالهاست که مجوزهای قانونی برای واگذاری داراییهای مازاد صادر و هرساله آگهیهای مزایده منتشر میشود اما درعمل واگذاری تمام و کمال بهندرت تحقق یافته است. بانکها بهعنوان سهامداران عمده برخی از بزرگترین شرکتهای کشور سالهاست که با ترفندهای مختلف مالکیت را در چنگال خود نگه داشتند و تنها بهاجرای ظاهری تکلیف قانونی بسنده کردند.
قانون، تکلیف را روشن کرده است. اصل۴۴ قانون اساسی صراحتا بر کوچکسازی دولت و عرضه داراییهای بلااستفاده در چرخه اقتصاد تاکید دارد و بازارسرمایه نیز بهعنوان بهترین بستر برای تحقق قیمتگذاری منصفانه و شفاف شناخته میشود. ازمنظر قانونی هیچ مانعی بر سر راه واگذاری از طریق بورس وجود نداشته است. پس مشکل از جای دیگر است.
روشهای پیشین عمدتا از مسیر مزایده پیگیری میشد اما این روش با ناکارآمدیهایی همراه بود؛ از قیمتگذاری پایهای که انگیزه خریداران واقعی را از بین میبرد تا فرآیندهایی که صرفا بهحفظ وضع موجود منجر میشد. نتیجه این رفتار بلوکهشدن داراییهای مازاد و محرومماندن بازارسرمایه از ورود داراییهای باکیفیت بوده است.
اجرای واقعی دستورالعمل جدید میتواند تحولی اساسی در بازارسرمایه ایجاد کند؛ افزایش عمق و نقدشوندگی، شفافیت بیسابقه در فرآیند واگذاری، تنوع ابزارهای سرمایهگذاری و جذب سرمایهگذاران جدید اما رسیدن بهاین نقطه نیازمند عزمی جدی و ارادهای واقعی برای واگذاری است. صرف صدور مجوز و ابلاغ دستورالعمل بدون تغییر نگرش مدیران، چیزی جز نمایشی دیگر از تکرار گذشته نخواهد بود.
کارشناس بازارسرمایه
