نقاب جدید برای سیاست‌های کهنه
آمنه هاشمی– گزارش تازه مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که تورم سالانه مسکن در ۱۲ماه منتهی به مهر امسال ۶/۳۶درصد بوده است؛ رقمی که در ظاهر شاید نشانی از کاهش شتاب تورم نسبت به سال‌های جهشی گذشته باشد اما در عمل به معنای آن است که قیمت مسکن همچنان با سرعتی فرساینده از درآمد مردم جلوتر می‌دود. تورم اجاره‌بها نیز با ثبت ۵/۳۶درصد عملا هم‌تراز با تورم قیمت مسکن حرکت کرده و این امر فشار مضاعفی بر مستاجران وارد می‌کند. حتی هزینه‌های پسین زندگی در یک‌واحد مسکونی نیز از جهش قیمت‌ها در امان نمانده است. بخش خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی با ثبت تورم ۳/۴۴درصدی نشان می‌دهد که هزینه‌های جانبی سکونت نیز رو‌به‌افزایش است و سهم سنگینی از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. این روندها ثابت می‌کند که سیاست‌های کنترلی دولت در بخش مسکن نه‌تنها بازدارنده نبوده بلکه به‌دلیل بی‌برنامگی و نبود پشتیبانی مالی موثر عملا اثرگذاری لازم را نداشته است.
فروپاشی قدرت خرید و تضعیف توان اجاره‌نشینی
در سال‌های گذشته شکاف میان رشد درآمد خانوار و جهش قیمت مسکن به حدی رسیده که دیگر نمی‌توان از مفهوم «خانه‌دار شدن» به‌عنوان بخشی از آرزوهای دست‌یافتنی طبقه متوسط یاد کرد. امروز بخش عمده‌ای از درآمد خانوار صرف تامین هزینه‌های ماهانه اجاره‌بها، رهن، شارژ، تعمیرات و سایر مخارج مرتبط با مسکن می‌شود و این روند امکان پس‌انداز برای خرید خانه را تقریبا از بین برده است. افزایش فاصله میان درآمد و هزینه مسکن به شکل مستقیم بر رفاه اجتماعی اثر گذاشته و موجب بروز نابرابری‌های عمیق‌تر در دسترسی به سرپناه مناسب شده است. این شرایط نه‌تنها نشانه‌ای از ضعف سیاستگذاری در حوزه مسکن داشته بلکه از غیبت برنامه‌ریزی بلندمدت و نبود مدل‌های پایدار تامین مالی نیز حکایت می‌کند. در چنین فضایی هرگونه طرح حمایتی دولت بدون پشتوانه جدی مالی و سازوکار عملیاتی روشن عملا به ابزاری تبلیغاتی تبدیل شده و توان پاسخگویی به چالش‌های واقعی را ندارد.
مسکن استیجاری؛ تلاش برای نسخه‌ای جدید با محتوای قدیمی
در واکنش به فشار فزاینده بر بازار اجاره وزارت راه‌وشهرسازی دولت چهاردهم طرح مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان را معرفی کرده؛ طرحی که بر پایه خرید واحدهای مسکونی در مراکز استان‌ها و ارائه آنها به صورت اجاره‌ای به اقشار هدف طراحی شده است. مطابق اظهارات فرزانه صادق، وزیر راه‌وشهرسازی دولت قصد دارد تا پایان سال حداقل ۱۰هزارواحد استیجاری را در اختیار خانواده‌های جوان قرار دهد. در نگاه نخست چنین طرحی می‌تواند گامی مثبت برای کاهش فشار بر مستاجران باشد اما پرسش کلیدی آن بوده که این برنامه تا چه حد از زیرساخت مالی، اجرایی و نهادی لازم برای تحقق اهداف خود برخوردار است؟ تجربه نشان داده هرزمان دولت‌ها بدون طراحی سازوکارهای پایدار و دقیق به سراغ طرح‌های حمایتی رفتند خروجی نهایی یا حداقلی بوده یا درمیانه راه متوقف شده است. کارشناسان معتقدند که طرح مسکن استیجاری اگر بخواهد از سرنوشت برنامه‌هایی چون مسکن اجتماعی، طرح ملی مسکن یا حتی مسکن مهر جدا شود نیازمند پشتوانه مالی روشن و منابع قابل اتکاست.
چالش‌های ساختاری؛ از فقدان منابع تا نبود نقشه راه اجرایی
یکی از ضعف‌های بنیادی سیاست‌های مسکنی در ایران نداشتن برنامه‌های مدون و مبتنی‌بر واقعیت‌های بازار است. در اغلب طرح‌های ارائه‌شده طی دودهه گذشته مرحله ایده‌پردازی و اعلام عمومی بسیار پررنگ‌تر از مرحله اجرا بوده و نتیجه این روند ایجاد شکاف میان وعده‌ها و واقعیت‌های بازار است. طرح مسکن استیجاری نیز اگرچه درظاهر طرحی قابل‌دفاع به‌نظر می‌رسد اما با سوالات متعدد درباره منابع مالی، نحوه مشارکت بخش‌خصوصی، مدل بازپرداخت هزینه‌ها و پوشش‌دهی قشر هدف مواجه است. آیا دولت قصد دارد واحدها را خریداری کند؟ آیا منابع لازم از محل بودجه عمومی تامین می‌شود؟ آیا بخش‌خصوصی در خرید و واگذاری مشارکت خواهد داشت؟ آیا صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک می‌توانند نقش موثری ایفا کنند؟ در نبود پاسخ شفاف به این پرسش‌ها نمی‌توان به تحقق این طرح امیدوار بود. تجربه نشان داده که هر طرحی که فاقد مدل اقتصادی دقیق باشد دیریازود به پروژه‌ای نیمه‌تمام تبدیل خواهد شد.
ضرورت سیاستگذاری مبتنی بر واقعیات و نه شعار!
مسکن حوزه‌ای بوده که نیازمند سیاستگذاری علمی و مبتنی بر داده است. وقتی تورم مسکن، اجاره و هزینه تعمیرات هم‌زمان رشد می‌کند نمی‌توان با سیاست‌های کوتاه‌مدت یا دستوری به‌دنبال کاهش هزینه‌ها بود. دولت‌ها باید بپذیرند که بازار مسکن سیستمی پیچیده است که از عوامل متعدد همچون تورم عمومی، رکود ساخت‌وساز، کمبود زمین مناسب، ناتوانی نظام بانکی در تامین مالی و نبود نهادهای حرفه‌ای اجاره‌داری اثر می‌پذیرد. بنابراین هرگونه مداخله سیاستی باید با شناخت دقیق این عوامل و طراحی ابزارهای مناسب انجام شود. سیاستگذاری موفق در مسکن نه‌تنها به برنامه‌ریزی مالی نیاز داشته بلکه به اصلاح ساختارهای نهادی، تقویت نظام اجاره‌داری حرفه‌ای و افزایش شفافیت بازار نیز وابسته است. در غیر این صورت هر طرح تازه‌ای تنها ابعادی محدود از مشکلات را پوشش خواهد داد و نمی‌تواند پاسخگوی بحران فراگیر مسکن باشد.
تامین مالی پایدار؛ حلقه مفقوده همه طرح‌های حمایتی
پیشبرد هر طرح مسکن به‌ویژه طرح‌های حمایتی بدون توجه به منابع مالی پایدار عملا غیرممکن است. تجربه بین‌المللی نشان می‌دهد که دولت‌ها برای توسعه مسکن استیجاری یا اجتماعی معمولا از صندوق‌های بلندمدت، بازار سرمایه، تسهیلات کم‌بهره، اوراق مشارکت، مشارکت بخش‌خصوصی و نهادهای محلی استفاده می‌کنند. با این حال در ایران بار اصلی بر دوش بودجه عمومی گذاشته شده و این درحالی بوده که بودجه کشور با کسری‌های ساختاری مواجه است. تا زمانی که مدل‌های متنوع و چندلایه تامین مالی طراحی نشود انتظار موفقیت طرح‌هایی مانند مسکن استیجاری دور از واقعیت است. وزارت راه‌وشهرسازی باید به‌جای اتکای صرف به اعتبارات دولتی به‌سمت فعال‌سازی بازار اجاره حرفه‌ای، ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاران، تشکیل صندوق‌های اجاره‌داری و طراحی ابزارهای مالی نوین حرکت کند. تنها در این صورت است که می‌توان امیدوار بود طرح‌های حمایتی دوام و پایداری لازم را پیدا کنند.
ضرورت مشارکت بخش‌خصوصی و جذب سرمایه‌گذاری ساختاریافته
صنعت ساختمان بدون حضور فعال بخش‌خصوصی نمی‌تواند نقش موثر خود را ایفا کند اما بخش‌خصوصی تنها زمانی در پروژه‌های حمایتی مشارکت می‌کند که نرخ بازگشت سرمایه، امنیت اقتصادی و ثبات قوانین تضمین شده باشد. یکی از دلایل اصلی شکست طرح‌های گذشته این بود که دولت نتوانست فضایی فراهم کرده تا بخش‌خصوصی با اطمینان در طرح‌های اجاره‌ای ورود کند. اگر بخواهیم طرح مسکن استیجاری موفق باشد باید سازوکارهای تشویقی، مدل‌های مشارکت برد-برد، ضمانت‌های حقوقی و ابزارهای کاهش ریسک برای جذب سرمایه‌گذاران طراحی شود. بدون این ابزارها دولت مجبور خواهد بود بار اصلی را خود بر دوش بکشد و این امر به دلیل محدودیت مالی امکان‌پذیر نیست. مشارکت گسترده بخش‌خصوصی تنها راهیست که می‌تواند عرضه مسکن اجاره‌ای را در مقیاس بزرگ افزایش دهد.
لزوم بازگشت به واقعیت و پرهیز از ژست‌های سیاستی
بازار مسکن ایران به نقطه‌ای رسیده که دیگر نمی‌توان با رویکردهای شعاری یا تصمیمات کوتاه‌مدت بر آن تاثیر گذاشت. تورم ۳۶درصدی مسکن و اجاره‌بها و جهش ۴۴درصدی هزینه‌های نگهداری نشان می‌دهد که خانوارها درگیر فشارهای جدی و مداوم هستند. طرح مسکن استیجاری اگر قرار است سرنوشت متفاوتی رقم بزند باید بر پایه شناخت علمی از بازار، مدل‌های مالی پایدار، مشارکت گسترده بخش‌خصوصی و برنامه‌ریزی دقیق عملیاتی استوار باشد. تازمانی که دولت به‌جای اتکا بر واقعیت‌های میدانی به بیان اهداف کلی و اعداد نمادین متوسل شود هیچ طرحی توان تغییر ساختاری بازار مسکن را نخواهد داشت. امروز بیش از هر زمان دیگری ضرورت دارد که سیاستگذاری در حوزه مسکن از مسیر آزمون‌وخطا فاصله بگیرد و بر پایه دانش، منابع مالی پایدار و برنامه‌های مدون پیش برود. تنها در این صورت است که می‌توان امیدوار بود بحران مزمن مسکن در ایران مسیر متفاوتی را آغاز کند و امکان دسترسی اقشار مختلف جامعه به مسکن مناسب فراهم شود.
